Uitspraak
Vonnis in kort geding van 7 januari 2026
Behorend bij AUA202503804 KG
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[Eiser]
te Aruba,
eiser, hierna ook te noemen: [eiser],
gemachtigde: de advocaat mr. J.C.F. Kip,
tegen:
[Gedaagde],
te Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: de advocaat mr. N.S. Gravenstijn.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties 1 tot en met 10, ingediend op 14 november 2025;
- de van de zijde van [gedaagde] ingediende producties 1 tot en met 16;
- de producties 11 en 12 van [eiser];
- de pleitnota van de zijde van [eiser];
- de pleitnota van de zijde van [gedaagde];
- de mondelinge behandeling op 4 december 2025.
1.2
Tijdens de mondelinge behandeling van 4 december 2025 zijn verschenen [eiser], bijgestaan door mr. Kip en [gedaagde], bijgestaan door mr. Gravenstijn. Partijen hebben tijdens de zitting het woord gevoerd en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1 [
Eiser] is sinds 2005 eigenaar van het perceel met daarop een woonhuis, plaatselijk bekend als aan [adres 1] in Aruba, gelegen in het [locatie] (hierna: de woning van [eiser]). [Eiser] verhuurt deze woning aan short-stay toeristen.
2.2 [
Gedaagde] is sinds 2015 eigenaar van het perceel met daarop een woonhuis, plaatselijk bekend als [adres 2] in Aruba, gelegen in het [locatie] (hierna: de woning van [gedaagde]). [Gedaagde] woont met zijn gezin in deze woning.
2.3
De percelen van partijen grenzen aan de achterzijde aan elkaar.
2.4
Beide partijen hebben een woning van het model [woningmode 1], één van de woningmodellen van architectenbureau [architect]. Het woningmodel [woningmodel 1] heeft één woonlaag.
2.5
In de notariële akte van 1 juli 2005 waarbij de woning van [eiser] aan hem is geleverd, is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“KETTINGBEDINGEN EN/OF KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN.
De comparante sub 1, handelende als gemeld, verklaarde dat ter uitvoering van het bepaalde in voormelde koopakte de navolgende kettingbedingen aan koper zullen worden opgelegd, dan wel dat deze bedingen voor zover mogelijk als kwalitatieve verplichtingen zijn overeengekomen, welke, door de comparanten sub 2, uitdrukkelijk worden aanvaard:
1.(…)
2.(…)
3. Koper is verplicht op het verkochte perceel een woonhuis te doen bouwen conform de richtlijnen van de reeds gebouwde woningen en fiattering van het ontwerp door de verkooporganisatie, Fast Rent House Aruba N.V.
4.(…)
5. Bij overtreding van een of meer der voorgaande bepalingen, zijn kopers, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld bedoeld verzuim op te heffen en indien alsdan bedoeld verzuim nog niet is opgeheven, een boete verschuldigd aan verkoper van tien duizend Arubaanse Florin (Afl. 10.000==), per maand. Vorenstaande bedingen alsmede het onderhavige beding, moeten bij elke eigendomsoverdracht of vestiging of overdracht van een zakelijk genotsrecht van het verkochte, aan de nieuwe verkrijger(s) worden opgelegd en ten behoeve van verkoper worden bedongen en aangenomen en woordelijk in de akte van eigendomsoverdracht of vestiging of overdracht van het zakelijk genotsrecht worden overgenomen, zulks onder verbeurte door de kopers en iedere opvolgende verkrijger die verzuim op te leggen, te bedingen, aan te nemen of te doen opnemen van een onmiddellijk opeisbare boete van eenhonderd duizend Arubaanse Florin (Afl. 100.000,==) ten behoeve van de verkoper (…).”
2.6
In de notariële akte van 1 september 2015 waarbij de woning van [gedaagde] aan hem is geleverd, is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“KETTINGBEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN/KWALITATIEVE BEDINGEN/ERFDIENSTBAARHEDEN.
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar voormelde titel (C 818/47), waarin onder meer het navolgende staat vermeld, woordelijk luidend:
“OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Verkoper/Bouwbedrijf Van Luling B.V. legt bij deze aan de kopers op de navolgende verplichtingen verstevigd door kettingbedingen en boete bedingen.
1. (…)
2. (…)
3. Elke koper is verplicht op de verkochte percelen woonhuizen te doen bouwen conform de modellen van Architekt [architect].
4. Elke koper is verplicht een aanvang te maken met de bouw binnen achttien (18) maanden na heden terwijl de woning binnen zes en dertig (36) maanden na heden geheel dient te zijn voltooid.
Bij overtreding van een of meer der voorgaande bepalingen, is koper, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld en gedurende een week in de gelegenheid te zijn gesteld bedoeld verzuim op te heffen en indien alsdan bedoeld verzuim nog niet is opgeheven, een boete verschuldigd aan verkoper en of indien verkoper ontbonden mocht zijn, de mede eigenaren van tien duizend Arubaanse Florin (Afl. 10.000,--) per maand. Vorenstaande bedingen alsmede het onderhavige beding, moeten bij elke eigendomsoverdracht of vestiging of overdracht van een zakelijk genotsrecht van het verkochte, aan de nieuwe verkrijger(s) worden opgelegd en ten behoeve van verkoper en mocht deze inmiddels, ontbonden zijn ten behoeve van de overige mede eigenaren worden bedongen [en] aangenomen en woordelijk in de akte van eigendomsoverdracht of vestiging of overdracht van het zakelijk genotsrecht worden, overgenomen, zulks onder verbeurte door de koper en iedere opvolgende verkrijger die verzuimen op te leggen, te bedingen, aan te nemen of te doen opnemen van een onmiddellijk opeisbare boete van eenhonderdduizend Arubaanse Florin (Afl. 100.000,--) ten behoeve van de verkoper en/of de andere mede eigenaren (…)”
2.7
Op 23 mei 2022 heeft [eiser] [gedaagde] een bericht via WhatsApp gestuurd, waarin [eiser] schrijft dat hij activiteiten heeft waargenomen op de tweede verdieping van de woning van [gedaagde] en vraagt wat [gedaagde] van plan is. [Gedaagde] heeft daarop geantwoord met
‘It is nothing to worry about’.
‘It is nothing to worry about’.
2.8
Eind januari 2025 is aan [gedaagde] een vergunning verleend voor het bouwen van een tweede woonlaag op zijn woning. In juli 2025 is [gedaagde] gestart met de bouwwerkzaamheden voor de tweede woonlaag, zoals op de volgende foto is te zien.
Op de foto links van de scheidingswand is de tuin van [eiser] te zien
en rechts de op de woning van [gedaagde] aangebrachte constructie.
2.9
Op 7 augustus 2025 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen zeven dagen alle bouwwerkzaamheden te staken en de al uitgevoerde bouwwerkzaamheden ongedaan te maken. [Eiser] heeft daarbij medegedeeld aanspraak te zullen maken op de boete van Afl. 10.000,00 per maand.
2.1
Op 28 oktober 2025 heeft [eiser] aan [gedaagde] het volgende WhatsApp-bericht gestuurd:
“Dear [gedaagde],
Since 2021, I have repeatedly sought to address the construction of the unauthorized second floor and reminded you of the perpetual/chain clause (kettingbeding) applicable to all properties in our villapark. Unfortunately, despite several attempts, we have not been able to resolve this matter through direct communication. Recently, you have assured me that “it is nothing to worry about,” yet continued with construction activities, fully aware that such work is not permitted. I must insist that you immediately comply with the perpetual clause, cease all construction related to the second floor, and remove all structures that violate this provision. As stated previously, all villa models designed by Architect [architect], including your model [woningmodel 1] (see attached), are single-story homes. You remain free to expand on the ground floor, as many other residents have done. I reaffirm my written notice dated August 8, 2025. Should you fail to comply within seven (7) days, I will be compelled to initiate legal action without further notice.”
2.11 [
Gedaagde] heeft hieraan geen gevolg gegeven.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [
Eiser] vordert, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren:
A. [Gedaagde] te gebieden om onmiddellijk na betekening van het vonnis alle bouwwerkzaamheden aan de woning te [adres 2], voor zover in strijd met het kettingbeding, te staken en gestaakt te houden;
B. [Gedaagde] te veroordelen om binnen één week, dan wel binnen een door het Gerecht te bepalen termijn, de reeds uitgevoerde bouwwerkzaamheden die in strijd zijn met het kettingbeding ongedaan te maken;
C. [Gedaagde] te veroordelen tot betaling van de boete van Afl. 10.000,- per maand, op grond van het kettingbeding, vanaf de ingebrekestelling tot het moment dat het verzuim is beëindigd, althans een door het Gerecht te bepalen bedrag;
D. [Gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van Afl. 1.000,- per dag of gedeelte van een dag voor iedere dag dat [gedaagde] nalaat te voldoen aan het onder A en/of B gevorderde;
E. [Gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten.
3.2 [
Eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Door het bouwen van een tweede verdieping op zijn woning handelt [gedaagde] in strijd met het kettingbeding dat is opgenomen in zijn leveringsakte en in alle overige leveringsakten in het project [locatie]. Het kettingbeding houdt in dat alleen mag worden gebouwd conform de modellen van architect [architect] (hierna: [architect]) en die modellen kennen allemaal maar één woonlaag. Een tweede woonlaag is dan ook niet toegestaan. Ook is sprake van onrechtmatige hinder, omdat [eiser] als gevolg van een tweede verdieping verlies aan licht, lucht en uitzicht zal lijden. Verder wordt een inbreuk gemaakt op de privacy van [eiser], nu [gedaagde] vanaf de te realiseren tweede verdieping rechtstreeks in de achtertuin van [eiser] kan kijken. Vanwege het verlies aan privacy en woongenot zal de woning van [eiser] bovendien sterk in waarde verminderen. [Eiser] heeft er daarom belang bij dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de bouwwerkzaamheden te staken en de reeds uitgevoerde werkzaamheden ongedaan te maken, op straffe van verbeurte van een dwangsom. [Gedaagde] moet ook worden veroordeeld tot betaling van een boete aan [eiser], nu hij in strijd handelt met het kettingbeding.
3.3 [
Gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.4
Het Gerecht zal hierna, waar nodig, nader op de standpunten van partijen ingaan.
4.DE BEOORDELING
4.1
Het spoedeisend belang van [eiser] is niet betwist en vloeit naar het oordeel van het Gerecht voldoende uit de aard van de vorderingen van [eiser] en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen.
4.2
In deze zaak staat centraal de (uitleg van de) volgende bepaling in de leveringsakte van [gedaagde]: “
Elke koper is verplicht op de verkochte percelen woonhuizen te doen bouwen conform de modellen van Architekt [architect]”. In de akte is ook een boetebeding opgenomen dat inhoudt dat overtreding van voornoemde bepaling leidt tot een boete aan de verkoper of, indien verkoper ontbonden mocht zijn, aan de mede-eigenaren. Verder moet de verplichting om op de verkochte percelen woonhuizen te doen bouwen conform de modellen van [architect] worden opgelegd aan nieuwe verkrijgers, eveneens op straffe van een boete. Voornoemde bepaling is daarmee te kwalificeren als een kettingbeding met daaraan verbonden een derdenbeding.
Elke koper is verplicht op de verkochte percelen woonhuizen te doen bouwen conform de modellen van Architekt [architect]”. In de akte is ook een boetebeding opgenomen dat inhoudt dat overtreding van voornoemde bepaling leidt tot een boete aan de verkoper of, indien verkoper ontbonden mocht zijn, aan de mede-eigenaren. Verder moet de verplichting om op de verkochte percelen woonhuizen te doen bouwen conform de modellen van [architect] worden opgelegd aan nieuwe verkrijgers, eveneens op straffe van een boete. Voornoemde bepaling is daarmee te kwalificeren als een kettingbeding met daaraan verbonden een derdenbeding.
4.3
Partijen twisten over de vraag of het kettingbeding zo moet worden uitgelegd dat het [gedaagde] niet is toegestaan om een tweede verdieping op zijn woning te bouwen. [Eiser] meent van wel, [gedaagde] betwist dat.
4.4
Bij de uitleg van een kettingbeding met daaraan verbonden een derdenbeding moet in het algemeen de Haviltex-maatstaf worden toegepast. Nu met het kettingbeding is beoogd de rechtspositie van derden te bepalen, bestaat bij de uitleg daarvan grond om uit te gaan van de geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, waarbij aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst, in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt. [1]
4.5
Volgens de bewoordingen van het kettingbeding dient elke koper op de verkochte percelen een woonhuis te doen bouwen conform de woningmodellen van [architect]. Niet in geschil is dat de woningmodellen van [architect] allemaal eenlaagse woningen betreffen, met uitzondering van het woningmodel [woningmodel 2] dat intern ook een tweede woonlaag heeft. Of met het kettingbeding ook is beoogd te voorkomen dat na de bouw wijzigingen aan de woningen zouden worden aangebracht, blijkt uit het kettingbeding niet. In het kettingbeding is ook geen verbod opgenomen op het aanbrengen van een tweede verdieping nadat de woning (conform de modellen van [architect]) eenmaal is gebouwd. De enige verplichting die uit de tekst van het kettingbeding kan worden afgeleid, is de verplichting om een woningmodel van [architect] te bouwen. Van een verplichting om eventuele uitbreidingen binnen de essentie van de architectuur van [architect] te laten geschieden, zoals [eiser] stelt, blijkt niet. Naar voorshands oordeel kan [eiser] dan ook niet worden gevolgd in zijn standpunt dat het kettingbeding is bedoeld om de uniforme laagbouwuitstraling van het villapark te waarborgen en dat daaruit volgt dat het bouwen van een tweede verdieping in het [locatie] niet is toegestaan. Zoals hiervoor is overwogen, wordt bij de uitleg van het kettingbeding in dit specifieke geval uitsluitend gekeken naar de bewoordingen daarvan en niet ook naar de partijbedoelingen.
4.6
Daarbij is gebleken dat niet alle leveringsakten ten aanzien van de percelen in het [locatie] hetzelfde kettingbeding bevatten (zie 2.5 en 2.6), omdat het project [locatie] drie verschillende projectontwikkelaars heeft gehad. [Gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat de leveringsakten met betrekking tot percelen die de oorspronkelijke projectontwikkelaar heeft verkocht, überhaupt geen vergelijkbare bepaling kennen. Dat roept ook enigszins vraagtekens op bij de uitleg van het kettingbeding zoals [eiser] voor ogen heeft en de uniformiteit van het villapark waar hij op wijst.
4.7
Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van het Gerecht onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde] in strijd met het kettingbeding handelt door een tweede verdieping op zijn woning te bouwen. Bij deze stand van zaken voert het in dit kort geding te ver om, vooruitlopend op een bodemprocedure, een voorziening te treffen in die zin dat [gedaagde] de bouwwerkzaamheden moet staken en de reeds uitgevoerde werkzaamheden ongedaan moet maken. [Gedaagde] dient er wel op bedacht te zijn dat niet kan worden uitgesloten dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat op zijn perceel alleen een woning mag staan conform de modellen van [architect], dus zonder tweede verdieping. Indien [gedaagde] doorgaat met zijn bouwactiviteiten, loopt hij dan ook het risico dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat hij de opbouw moet afbreken.
4.8
Voor zover [eiser] stelt dat de opbouw onrechtmatig is in de zin van artikel 5:37 BW omdat [gedaagde] [eiser] door het bouwen van een tweede verdieping licht, lucht en uitzicht onthoudt, gaat het Gerecht hieraan voorbij. [Gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat daar sprake van is. Volgens [gedaagde] is het onmogelijk dat een tweede verdieping op zijn woning licht aan het erf van [eiser] kan onthouden, gelet op de afstand tussen de buitenmuur van de woning van [gedaagde] tot aan de buitenmuur van de woning van [eiser] (ongeveer 13 meter). Tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] heeft [eiser] geen andere feiten of omstandigheden naar voren gebracht die kunnen leiden tot het oordeel dat aannemelijk is dat sprake is van onrechtmatige hinder.
4.9
Het Gerecht gaat ook voorbij aan de stelling van [eiser] dat een inbreuk wordt gemaakt op zijn privacy, nu [gedaagde] vanaf de tweede verdieping rechtstreeks in de tuin van [eiser] kan kijken. [Gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat het ontwerp van de tweede verdieping al is aangepast in die zin dat er alleen nog maar op 2,15 meter hoog een horizontaal raam in matglas wordt geplaatst, wat het onmogelijk maakt om naar buiten te kijken. Ook daartegen heeft [eiser] niets ingebracht. De stelling van [eiser] dat zijn woning in waarde zal verminderen door het verlies aan privacy en woongenot, kan gelet op het voorgaande ook niet slagen.
4.1
Samenvattend is het Gerecht van oordeel dat er geen sprake is van omstandigheden die de gevraagde bouwstop en het afbreken van de constructie rechtvaardigen. Voor toewijzing van de vorderingen onder A en B is dan ook geen grond. Datzelfde geldt met betrekking tot de gevorderde boete en de dwangsom onder C en D. Alle vorderingen van [eiser] worden dan ook afgewezen.
4.11 [
Eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [gedaagde], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.000,- aan salaris gemachtigde.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [gedaagde] worden begroot op Afl. 1.000,- aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 7 januari 2026 in aanwezigheid van de griffier.