ECLI:NL:OGEAA:2026:66 - Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba - Geschil over erfpachtvoorwaarden en medewerking bij verle...

Uitspraak

Vonnis van 4 maart 2026

Behorend bij AUA202403315 AR

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

de naamloze vennootschap
PORTOFINO DEVELOPMENT N.V.,

te Aruba,

eiseres,

hierna te noemen: Portofino,

gemachtigde: de advocaat mr. M.G.A. Baiz,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon
HET LAND ARUBA,

te Aruba,

gedaagde,

hierna te noemen: het Land,

gemachtigde: de advocaat mr. D.C.A. Crouch.

1.DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met producties, ingediend op 24 september 2024;

- het comparitievonnis van 12 maart 2025;

- de comparitie van partijen van 15 april 2025;

- de akte wijziging c.q. verfijning van eis en producties, ingediend op 13 oktober 2025;

- het pleidooi van 15 oktober 2025.

1.2

Ter comparitie van partijen heeft het Land geen inhoudelijk verweer gevoerd en verzocht om pleidooi. Ter gelegenheid van het pleidooi zijn namens het Land verschenen mevrouw [betrokkene 1] en mevrouw [betrokkene 2] (beiden verbonden aan DIP), bijgestaan door mr. Crouch. Namens Portofino is verschenen de heer [betrokkene 3], bijgestaan door mr. Baiz. Partijen hebben in twee termijnen pleidooi gehouden aan de hand van spreekaantekeningen en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.

1.3

Vonnis is bepaald op heden.

2.DE FEITEN

2.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.

2.2

Portofino is houder van het recht van erfpacht op een perceel domeingrond, groot ongeveer 12.245 m2, gelegen aan de [locatie], kadastraal bekend als [kadastraal nummer]. Het betreft een erfpachtperceel met een commerciële bestemming en meer specifiek voor het daarop optrekken en hebben van een betonblokken fabriek. De voorganger van Portofino heeft in 1997 een verzoek ingediend om de bestemming van het perceel te wijzigen in ‘voor het daarop hebben van een betonstenen gebouw, uitgevoerd in max. vier bouwlagen, bestaande uit 250 koopappartementen, 35 winkels/kantoorruimten op de begane grond en op de eerste verdieping’. Bij ministeriele beschikking van 11 april 2000 is de bestemmingswijziging toegekend, op straffe van verval, als de desbetreffende notariële akte niet binnen vier maanden na datum van dagtekening van de beschikking zou zijn verleden. De notariële akte is niet verleden, zodat de ministeriele beschikking kwam te vervallen.

2.3

Bij brief van 2 november 2016 heeft Portofino opnieuw dezelfde aanvraag ingediend tot wijziging van de bestemming. In oktober 2022 is deze aanvraag, overeenkomstig het op dat moment geldende beleid, opnieuw ingediend bij de Directie Infrastructuur en Planning (DIP) door middel van het daartoe bestemde formulier, waarbij tevens de verschuldigde leges zijn voldaan.

2.4

Op 2 november 2023 heeft Portofino een brief van DIP ontvangen, waarin het verzoek tot bestemmingswijziging is afgewezen. Als reden voor de afwijzing is vermeld dat uit de ingediende taxatierapporten zou blijken dat een restaurant op de zevende verdieping is geprojecteerd. Op grond van artikel 27.2, aanhef en onder d, van het ROPV zijn restaurants uitsluitend op de begane grond toegestaan. Voorts is in die brief meegedeeld dat het recht van erfpacht per 3 december 2023 is vervallen en dat derhalve een verzoek tot verlenging van het recht van erfpacht bij DIP dient te worden ingediend.

2.5

Op 28 november 2023 heeft Portofino een verzoek ingediend tot verlenging van het recht van erfpacht, waarbij zij tevens heeft verzocht dat de erfpacht wordt verleend met inachtneming van de door haar eerder verzochte bestemmingswijziging.

2.6

Vervolgens heeft Portofino een kort geding aanhangig gemaakt. Bij vonnis van 24 april 2024 heeft het Gerecht, voor zover hier van belang, als volgt beslist:

5.1 dat het Land binnen 30 dagen een beslissing dient te nemen op het verzoek tot bestemmingswijziging;
5.2 dat het Land binnen 30 dagen na het nemen van de beslissing op het verzoek tot bestemmingswijziging een beslissing dient te nemen op de verlenging van het (verlopen) recht van erfpacht;
5.3 dat het Land binnen 60 dagen na het nemen van de beslissing, bedoeld onder 5.2, alle medewerking dient te verlenen aan het verlijden dan wel uitvoeren van de akte van vestiging van erfpacht, in overeenstemming met die beslissing, ten overstaan van een notaris.

2.7

Het Land heeft op 17 mei 2024 voldaan aan de in de rechtsoverwegingen 5.1 en 5.2 gegeven bevelen. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen over de (concept)overeenkomst tot vestiging van erfpacht.

2.8

Bij brief van 22 juli 2024 heeft Portofino het Land aangeschreven en aanspraak gemaakt op verbeurde dwangsommen, stellende dat niet was voldaan aan het bevel zoals opgenomen in rechtsoverweging 5.3 van het kortgedingvonnis van 24 april 2024. Naar aanleiding daarvan is tussen partijen een executiegeschil ontstaan. Bij vonnis van 4 september 2024 heeft het Gerecht Portofino verboden tot executie van de dwangsommen over te gaan, voor zover en zolang de door het Land op 16 mei 2024 aangeboden overeenkomst niet door Portofino is ondertekend.

3.HET GESCHIL

3.1

Portofino vordert – na eiswijziging –

1. een verklaring voor recht dat de door het Land in de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) en de in de verleden notariële akte tot verlenging van het erfpachtrecht gestelde, dan wel opgenomen voorwaarden, met name met betrekking tot de in artikel 5 vastgestelde Pro canon en de in artikel 9 lid 5 en Pro 6 gestelde voorwaarden voor de bestemming van het perceel en de in artikel 10 gestelde Pro voorwaarden voor de bouw onrechtmatig zijn, dan wel onredelijk, dan wel in strijd met het recht;

2. het Land te verbieden om de door het Land in de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) en de in de verleden notariële akte tot verlenging van het erfpachtrecht gestelde en opgenomen voorwaarden, met name met betrekking tot de in artikel 5 vastgestelde Pro canon en de in artikel 9 lid 5 en Pro 6 gestelde voorwaarden voor de bestemming van het perceel en de in artikel 10 gestelde Pro bouwvoorwaarden, omdat deze onrechtmatig zijn, dan wel onredelijk, dan wel in strijd met het recht, in de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) en de in de verleden notariële akte tot verlenging van het erfpachtrecht op te nemen, onder verbeurte van een dwangsom van Afl. 100.000,-;

dan wel

3. het Land te verbieden om in de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) en de in de verleden notariële akte tot verlenging van het erfpachtrecht de voorwaarde te stellen dat het verboden is om de wooneenheden voor verblijfsrecreatieve doeleinden te gebruiken en dat het niet toegestaan is wooneenheden over te dragen aan niet natuurlijke personen en niet in Aruba ingezetene natuurlijke personen, onder verbeurte van een dwangsom van Afl. 100.000,- per overtreding van het verbod;

4. het Land te bevelen om de canon vast te stellen op 0.94% van de grondwaarde naar rato van Afl. 75,- per vierkante meter, onder verbeurte van een dwangsom van Afl. 100.000,- per overtreding van het verbod;

dan wel

5. voor recht te verklaren dat alle limiterende voorwaarden die in de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) en de in de verleden notariële akte tot verlenging van het erfpachtrecht zijn opgenomen die voortvloeien uit het ROPV 2021 of het ROP 2019 buiten toepassing worden gelaten en dat de voorwaarden worden gesteld die geldig waren ten tijde van de indiening van het verzoek tot bestemmingswijziging in 2016, dan wel ten hoogste 12 maanden daarna;

6. het Land te verbieden om limiterende voorwaarden die in de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) en de in de verleden notariële akte tot verlenging van het erfpachtrecht zijn opgenomen die voortvloeien uit het ROPV 2021 of het ROP 2019 in de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) en de in de verleden notariële akte tot verlenging van het erfpachtrecht op te nemen, onder verbeurte van een dwangsom van Afl. 100.000,- per overtreding van het verbod;

7. voor recht te verklaren dat het Land wanprestatie pleegt, dan wel onrechtmatig handelt tegenover Portofino door het weigeren dan wel nalaten om in overleg te treden, dan wel het gestarte overleg met Portofino voort te zetten over de door Portofino aangegeven bezwaarlijke voorwaarden die in de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) en de in de verleden notariële akte tot verlenging van het erfpachtrecht zijn opgenomen;

8. het Land te bevelen om binnen vijf dagen na dagtekening van het vonnis, dan wel na de datum van de betekening daarvan, alle medewerking te verlenen, waaronder ook verstaan in overleg treden, dan wel het overleg met eiseres voort te zetten over de in de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) wordt ondertekend, onder verbeurte van een dwangsom van Afl. 10.000,- per dag of gedeelte daarvan dat het Land in gebreke blijft aan het gegeven bevel te voldoen;

9. het Land te bevelen om zodra de gewijzigde overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) door Portofino en het Land is ondertekend, binnen 60 dagen na datum van de beslissing, alle medewerking te verlenen zodat de akte van verlenging van erfpacht ten overstaan van een notaris op Aruba kan worden verleden, dan wel uitgevoerd, dan wel gewijzigd, onder verbeurte van een dwangsom van Afl. 10.000,- per dag of gedeelte daarvan dat het Land in gebreke blijft aan het gegeven bevel te voldoen;

10. het Land te veroordelen in de kosten van het verlijden dan wel uitvoeren van de notariële akte van verlenging van erfpacht;

11. Het Land te veroordelen tot terugbetaling van het teveel betaalde erfpachtcanon voor de jaren 2024, dan wel het Land te bevelen om het betaalde erfpachtcanon over het jaar 2024 te verrekenen met de te betalen erfpachtcanon over de komende jaren;

en zowel primair, subsidiair als meer subsidiair

12. het Land in de kosten van dit geding te veroordelen, met uitvoerbaarverklaring van de proceskostenveroordeling na verloop van 14 dagen na datum van het vonnis.

3.2

het Land heeft verweer gevoerd en heeft verzocht de vorderingen van Portofino af te wijzen met veroordeling van Portofino in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.DE BEOORDELING

4.1

Dit geschil draait in de kern om de vraag of de erfpachtvoorwaarden die het Land aan Portofino heeft aangeboden in de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) en de in de verleden notariële akte tot verlenging van het erfpachtrecht (hierna gezamenlijk te noemen: “de overeenkomst tot erfpacht”) gestelde, dan wel opgenomen voorwaarden, onrechtmatig, onredelijk of anderszins in strijd met het recht zijn.

4.2

Portofino vordert primair een verklaring voor recht dat (delen van) de overeenkomst tot erfpacht onrechtmatig dan wel in strijd met het recht zijn, alsmede een verbod voor het Land om deze voorwaarden te hanteren. Subsidiair en meer subsidiair vordert Portofino een verbod dan wel het buiten toepassing laten van specifieke bepalingen uit de overeenkomst. Aan deze subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen legt Portofino in wezen dezelfde bezwaren ten grondslag als aan haar primaire vordering, met dien verstande dat het primaire verzoek ziet op het oordeel dat (een deel van) de erfpachtovereenkomst als zodanig strijdig is met het recht.

4.3

Het Gerecht zal de vorderingen van Portofino beoordelen met inachtneming van de volgorde van het primair, subsidiair en meer subsidiair gevorderde. Nu de aangevoerde bezwaren inhoudelijk grotendeels samenhangen en betrekking hebben op dezelfde thema’s, zal het Gerecht deze thematisch behandelen. Daarbij stelt het Gerecht voorop dat het bij de beoordeling uitgaat van de (volgorde van) artikelen van de overeenkomst tot verlening van het erfpachtrecht (60-jaar commercieel). In het petitum wordt ook uitgegaan van de in het verleden opgestelde notariële akte tot verlenging van het erfpachtrecht, maar het Gerecht stelt vast dat deze artikelen deels in een andere volgorde zijn opgenomen, terwijl de onderbouwing van Portofino inhoudelijk steeds aansluit bij de bepalingen van voornoemde overeenkomst. Om die reden wordt de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) als uitgangspunt genomen bij de beoordeling.

Alle (limiterende) voorwaarden in strijd met het recht?

4.4

Uit de vorderingen van Portofino volgt dat zij een verklaring voor recht wenst dat de in de overeenkomst tot erfpacht opgenomen voorwaarden onrechtmatig en/of onredelijk zijn, dan wel anderszins in strijd met het recht. Ter onderbouwing voert Portofino – in algemene zin – aan dat (i) de ROPV niet van toepassing is, nu indien het Land tijdig een beslissing had genomen deze regeling niet van kracht zou zijn geweest, en (ii) één of meer beginselen van behoorlijk bestuur zijn geschonden. Het Land heeft hiertegen verweer gevoerd en zich op het standpunt gesteld dat het petitum onvoldoende bepaald en niet uitvoerbaar is.

4.5

Het Gerecht begrijpt dit onderdeel van het petitum aldus dat Portofino beoogt alle in de erfpachtovereenkomst opgenomen voorwaarden in hun geheel als onrechtmatig, onredelijk dan wel anderszins strijdig met het recht te laten kwalificeren. Naar het oordeel van het Gerecht heeft Portofino ter onderbouwing van deze verstrekkende vordering onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld. In het licht van de gemotiveerde betwisting door het Land is niet inzichtelijk gemaakt dat – en op welke gronden – de overeenkomst stelselmatig onredelijke of onrechtmatige bepalingen bevat, noch waarom dit zou gelden voor alle daarin opgenomen voorwaarden. Reeds hierom faalt dit onderdeel van het petitum. De vorderingen onder 1 en 2 zullen daarom, voor zover deze zien op alle voorwaarden van de erfpachtovereenkomst, worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de vorderingen onder 5 en 6, voor zover deze betrekking hebben op de zogenoemde limiterende voorwaarden. Ook ten aanzien van deze vorderingen heeft Portofino onvoldoende gesteld (laat staan onderbouwd), zodat deze evenzeer voor afwijzing gereedliggen.

Toetsing ex-nunc of ex-tunc?

4.6

Hoewel het voorgaande reeds tot afwijzing van dit onderdeel van de vordering leidt, ziet het Gerecht aanleiding zich allereerst uit te laten over het standpunt van Portofino dat het ROPV, gelet op het aanzienlijke tijdsverloop in de besluitvorming, niet van toepassing zou zijn. De beantwoording van die rechtsvraag is immers bepalend voor de verdere beoordeling van het geschil. Portofino stelt zich op het standpunt dat, nu het tijdsverloop aan het Land is toe te rekenen, toetsing dient plaats te vinden aan het ten tijde van de oorspronkelijke aanvraag geldende recht (ROP). Het Land heeft daartegenover aangevoerd dat overeenkomstig vaste jurisprudentie als uitgangspunt een ex nunc-toetsing geldt.

4.7

Het Gerecht volgt het standpunt van het Land. Als uitgangspunt geldt in civiele procedures dat de rechter oordeelt naar het recht dat geldt ten tijde van zijn beslissing (ex nunc), tenzij de aard van het recht, de aard van de vordering of een specifieke wettelijke bepaling noopt tot een beoordeling naar het recht ten tijde van het ontstaan van het geschil (ex tunc). Van een dergelijke uitzondering is in dit geval niet gebleken. In dat verband acht het Gerecht van belang dat Portofino reeds in 1997 een verzoek tot bestemmingswijziging heeft ingediend, waarop in 2000 een ministeriële beschikking is genomen. Deze beschikking is evenwel vervallen wegens het niet tijdig inschrijven daarvan. Vervolgens heeft Portofino op 2 november 2016 opnieuw een aanvraag ingediend, welke in oktober 2022 is herhaald. De ROPV is op 1 september 2021 in werking getreden en was daarom reeds van kracht ten tijde van de indiening van de herhaalde aanvraag in oktober 2022. Deze aanvraag is in 2023 door het Land afgewezen. Nadien heeft Portofino op 28 november 2023 een verzoek tot verlenging van het erfpachtrecht ingediend, waarna een kortgedingprocedure is gevolgd.

4.8

Indien Portofino aanspraak wenste te maken op toepassing van het ten tijde van haar eerdere aanvragen geldende recht (ROP), had het op haar weg gelegen om tijdig een gerechtelijke procedure aanhangig te maken teneinde een beslissing onder dat destijds geldende recht te verkrijgen. Door na de inwerkingtreding van de ROPV opnieuw een aanvraag in te dienen, heeft Portofino haar verzoek onder het inmiddels geldende recht gebracht. Nu de betreffende aanvraag is ingediend onder de werking van de ROPV, dient het Land deze aanvraag te beoordelen aan de hand van de thans geldende regelgeving en heeft het Gerecht de rechtmatigheid daarvan eveneens aan die regelgeving te toetsen. Het enkele tijdsverloop in de besluitvorming, ook indien dat (deels) aan het Land zou zijn toe te rekenen, leidt niet tot toepassing van het oude recht. Het verweer van het Land slaagt derhalve. Uitgangspunt bij de verdere beoordeling is de thans geldende regelgeving, te weten de ROPV.

Artikel 5 van Pro de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel)

4.9

Het Gerecht zal allereerst ingaan op de bezwaren van Portofino tegen artikel 5 van Pro de overeenkomst tot verlening van het erfpachtrecht (60 jaar commercieel). In dit artikel is – voor zover van belang – het volgende bepaald:

Artikel 5

Canon“1. De Erfpachter is verplicht een jaarlijkse canon te betalen van vijfenvijftig duizend honderddrie en 00/100 Arubaanse Florin (Afl. 55.103,00), berekend naar de grondwaarde van vijfenzeventig en 00/100 Arubaanse Florin (Afl. 75,00) per vierkante meter, bij vooruitbetaling te voldoen (..)”.

4.1

Portofino voert aan dat het Land bij de vaststelling van de canon verschillende maatstaven heeft gehanteerd en dat daarom in strijd wordt gehandeld met diverse beginselen van behoorlijk bestuur. Ter onderbouwing verwijst Portofino naar andere projecten in Aruba, waaronder Caribbean Town, waarbij volgens haar is afgeweken van de wettelijke canonregeling. In het kader van het gelijkheidsbeginsel meent Portofino dat ook zij aanspraak kan maken op een gematigde canon.

4.11

Het Land stelt daartegenover dat de hoogte van de canon wettelijk is voorgeschreven en dat bij de vaststelling daarvan bepalend is of sprake is van commercieel dan wel niet-commercieel gebruik. Nu het project van Portofino een commercieel project betreft, dient de canon voor commercieel gebruik te worden toegepast. Volgens het Land bestaat geen ruimte om daarvan af te wijken, nu de canon overeenkomstig de wettelijke regeling wordt vastgesteld. Voorts betwist het Land dat sprake is van gelijke gevallen. Ten aanzien van Caribbean Town voert het Land aan dat daar aanvankelijk een sociale functie werd beoogd en derhalve sprake was van niet-commercieel gebruik. Nu deze sociale functie is komen te vervallen en het project een commerciële bestemming heeft gekregen, is – zo heeft DIP ter zitting verklaard – ook daar de commerciële canon van toepassing.

4.12

Uit artikel 8 van Pro de Landsverordening tot regeling van de uitgifte in erfpacht en van het beheer der domaniale gronden, alsmede van de uitoefening van andere domaniale rechten (hierna: de Landsverordening erfpacht), volgt dat erfpachtsrechten op domaniale gronden worden verleend tegen betaling van een canon van ten minste 6% van de grondwaarde per jaar. Het Gerecht stelt vast dat het Land dit wettelijk voorgeschreven percentage heeft gehanteerd. De stelling van Portofino dat sprake is van een ongeoorloofd onderscheid tussen projecten binnen hetzelfde transformatiegebied, is onvoldoende onderbouwd. Daarbij weegt mee dat het Land gemotiveerd (en onbetwist) heeft uiteengezet dat Caribbean Town aanvankelijk een niet-commerciële bestemming had en dat de situatie inmiddels is gewijzigd. Ter zitting is alsmede onweersproken door het Land gesteld dat de canon voor Caribbean Town overeenkomstig de gewijzigde commerciële bestemming zal worden aangepast. Gelet op het voorgaande ziet het Gerecht geen grond voor het oordeel dat het Land te dezen heeft gehandeld in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De vorderingen van Portofino met betrekking tot de canon komen derhalve, zowel primair als subsidiair en meer subsidiair, voor afwijzing in aanmerking.

Artikel 9 lid 5 van Pro de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel)

4.13

Portofino heeft verder bezwaren tegen Artikel 9 lid 5 van Pro de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel). In dit artikel staat het volgende:

“Het is de erfpachter verboden om de wooneenheden voor verblijfsrecreatieve doeleinden te gebruiken, e.e.a. conform het vigerende Ropv.”.

4.14

Portofino stelt dat zij voornemens is het project niet zelf als verblijfsrecreatief resort te exploiteren, maar dat (toekomstige) kopers daartoe mogelijk wel willen overgaan. Volgens Portofino staat het betreffende artikel daaraan in de weg. Voorts betoogt Portofino dat de toetsing ex tunc dient plaats te vinden aan de hand van het ROP. Dat zou meebrengen dat de ROPV niet van toepassing is, zodat de daarin opgenomen limiterende voorwaarden niet gelden voor het onderhavige project.

4.15

Het Land stelt daar tegenover dat het perceel van Portofino als transformatiegebied en stedelijk gebied is aangewezen en dat daarom verblijfsrecreatieve eenheden niet zijn toegestaan. Artikel 22 BWv Pro zou dan dwingen tot weigering van een bouwvergunning wegens strijd met het ROPV. De beoordeling dient volgens het Land plaats te vinden aan de hand van het ROPV nu dit de huidige geldende regelgeving is.

4.16

In rechtsoverweging 4.8 heeft het Gerecht reeds geoordeeld dat het oude recht niet van toepassing is, zodat de ROPV toepasselijk is. Dat oordeel geldt evenzeer in het onderhavige verband. Het Land dient de aanvraag derhalve te beoordelen aan de hand van de thans geldende regelgeving. Artikel 22 BWv Pro bevat een zogenoemd limitatief-imperatief stelsel van weigeringsgronden. Op grond van dit artikel dient de aanvraag in overeenstemming te zijn met de ROPV. In artikel 16.2.4 van het ROPV is onder het kopje ‘stedelijk hoofdgebied’ bepaald: “
Er mogen geen nieuwe gebouwen voor verblijfsrecreatieve eenheden worden gebouwd.” Gelet hierop komt het Gerecht tot het oordeel dat artikel 9, vijfde lid, van de overeenkomst in overeenstemming is met de geldende wet- en regelgeving. Het Gerecht concludeert derhalve dat deze bepaling (zowel primair, subsidiair als meer subsidiair) niet onrechtmatig of onredelijk is, niet in strijd is met het recht en evenmin buiten toepassing dient te worden gelaten.

Artikel 9 lid 6 van Pro de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel)

4.17

Portofino heeft voorts bezwaren aangevoerd tegen artikel 9, zesde lid, van de overeenkomst tot verlening van het erfpachtrecht (60 jaar, commercieel). In dit artikel is bepaald dat het de erfpachter niet is toegestaan wooneenheden over te dragen aan niet-natuurlijke personen, noch aan natuurlijke personen die geen ingezetene van Aruba zijn.

Ter zitting heeft het Land verklaard dat dit artikel is komen te vervallen. Van deze verklaring heeft het Gerecht ter terechtzitting van 15 oktober 2025 akte verleend. Het Gerecht gaat er derhalve van uit dat artikel 9, zesde lid, geen onderdeel (meer) uitmaakt van de overeenkomst. Gelet hierop ontbreekt een rechtens te respecteren belang bij een inhoudelijke beoordeling van de bezwaren van Portofino tegen dit artikel.

Artikel 10 van Pro de overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel)

4.18

Dan resteren – in het petitum - nog de bezwaren van Portofino tegen artikel 10 van Pro de overeenkomst tot verlening van het erfpachtrecht (60-jaar commercieel). Echter heeft Portofino onvoldoende gesteld op basis waarvan dit artikel onrechtmatig, onredelijk, in strijd met het recht is dan wel niet is toegestaan dan wel buiten toepassing moet worden gelaten. Reden waarom het Gerecht deze vordering zowel primair als meer subsidiair zal afwijzen.

Wanprestatie dan wel onrechtmatige daad van het Land?

4.19

Portofino legt dezelfde feiten als de feiten ter onderbouwing van de overige vorderingen ten grondslag aan de verklaring voor recht dat sprake is van een wanprestatie dan wel een onrechtmatige daad van het Land jegens Portofino. Portofino heeft niet concreet gesteld waarom sprake zou zijn van wanprestatie dan wel van een onrechtmatige daad van het Land. Het Land heeft daartegen hetzelfde algemene verweer gevoerd, te weten dat dit onderdeel van het petitum onbepaald is. Het Gerecht overweegt als volgt.

4.2

Voor toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht is vereist dat Portofino voldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie kunnen dragen dat sprake is van wanprestatie dan wel onrechtmatig handelen van het Land. Aan die stelplicht heeft Portofino niet voldaan. Portofino heeft in algemene bewoordingen aangevoerd dat het Land heeft nagelaten tijdig een beslissing te nemen en bepaalde handelingen te verrichten. Zij heeft echter niet gesteld dat op het Land een rechtsplicht rustte om in overleg te treden dan wel het aangevangen overleg voort te zetten, noch dat het Land door het achterwege laten daarvan toerekenbaar is tekortgeschoten dan wel onrechtmatig jegens Portofino heeft gehandeld. Daarmee heeft Portofino onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit een dergelijke rechtsplicht kan worden afgeleid.

4.21

Daarbij neemt het Gerecht in aanmerking dat, gelet op de wederzijdse standpunten van partijen, reeds is geoordeeld dat de overeenkomst tot uitgifte van het erfpachtrecht (60-jaar commercieel) niet onrechtmatig of onredelijk is en evenmin in strijd met het recht. Tegen die achtergrond valt zonder nadere toelichting niet in te zien op grond waarvan op het Land niettemin een verplichting zou rusten om over de betreffende voorwaarden (verder) te onderhandelen. De enkele omstandigheid dat tussen partijen overleg heeft plaatsgevonden, brengt niet mee dat het Land gehouden was tot nadere aanpassing van die voorwaarden over te gaan. Om al het hiervoor genoemde is niet komen vast te staan dat sprake is van wanprestatie dan wel onrechtmatig handelen aan de zijde van het Land. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.

Medewerking van het Land

4.22

De vordering onder 8 (zoals beschreven in overweging 3.1) van Portofino strekt ertoe het Land te bevelen binnen vijf dagen in overleg te treden of het overleg voort te zetten over de in de overeenkomst tot verlening van het erfpachtrecht (60-jaar commercieel) opgenomen voorwaarden. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en door het Gerecht is beslist, met name dat de overeenkomst in haar huidige vorm niet onrechtmatig of onredelijk is en dat de overige vorderingen van Portofino grotendeels worden afgewezen, bestaat geen grondslag om het Land tot verdere onderhandelingen te verplichten. Deze vordering ligt aldus ook voor afwijzing gereed.

4.23

Dit ligt anders voor de vordering tot medewerking onder 9 (zoals beschreven in overweging 3.1). Zodra de (gewijzigde) overeenkomst door partijen is ondertekend, is het Gerecht van oordeel dat op het Land de verplichting rust zijn medewerking te verlenen aan het verlijden van de notariële akte van verlenging van het erfpachtrecht. Het Gerecht merkt daarbij op dat de uitvoering van de door het Land vereiste handelingen in het verleden niet altijd voortvarend is verlopen, hetgeen heeft geleid tot langere termijnen en uitgestelde acties. Juist tegen deze achtergrond acht het Gerecht het van belang dat het Land zijn medewerking daadwerkelijk verleent en dat deze verplichting wordt afgedwongen door middel van het gevorderde bevel. Deze vordering is derhalve toewijsbaar, met inachtneming van een gematigde en gemaximeerde dwangsom zoals hierna vermeld.

4.24

Het Gerecht overweegt voorts dat de vordering tot vergoeding van de kosten die gemoeid zijn met het verlijden dan wel uitvoeren van de notariële akte niet voor toewijzing in aanmerking komt. Zoals hiervoor is overwogen, heeft Portofino onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat sprake is van wanprestatie dan wel onrechtmatig handelen aan de zijde van het Land. Nu een dergelijke grondslag ontbreekt en de daarop gerichte vorderingen zijn afgewezen, bestaat evenmin aanleiding om het Land te veroordelen tot betaling van de kosten van de notaris. De enkele omstandigheid dat de vordering tot medewerking aan het verlijden van de akte toewijsbaar is, brengt niet mee dat het Land gehouden is de daarmee gemoeide (volledige) kosten te dragen. De vordering tot vergoeding van de volledige kosten zal daarom worden afgewezen. Het ligt in de rede dat partijen ieder hun aandeel in deze kosten dragen.

Veroordeling in de proceskosten

4.25

Nu de vorderingen van Portofino grotendeels zijn afgewezen, wordt zij veroordeeld in de proceskosten van het Land, bestaande uit Afl. 1.250,- aan gemachtigdensalaris en Afl. 250,-- aan nasalaris, te vermeerderen met Afl. 150,-- in geval van betekening van dit vonnis indien en voorzover het Land na aanschrijving daartoe 14 dagen de tijd heeft gehad om dit vonnis na te komen, dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente als na te melden.

5.DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

5.1

beveelt het Land om – zodra de gewijzigde overeenkomst tot verlening erfpachtrecht (60-jaar commercieel) door Portofino en het Land is ondertekend - binnen 60 dagen na die ondertekening, alle medewerking te verlenen zodat de akte van verlenging van erfpacht ten overstaan van een notaris in Aruba kan worden verleden;

5.2

bepaalt dat het Land ten behoeve van Portofino een dwangsom verbeurt van

Afl. 2.500,- per dag indien het Land voormeld bevel niet opvolgt, met dien verstande dat het Land te dezen vooralsnog maximaal Afl. 100.000,- aan dwangsommen kan verbeuren;

5.3

veroordeelt Portofino in de proceskosten van het Land ten bedrage van Afl. 1.500,-, te vermeerderen met Afl. 150,- in geval van betekening van dit vonnis indien en voorzover het Land na aanschrijving daartoe 14 dagen de tijd heeft gehad om dit vonnis na te komen, dit alles te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 14 dagen na de datum van betekening van dit vonnis;

5.4

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5

wijst af het meer of anders verzochte.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 4 maart 2026 in aanwezigheid van de griffier.