Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA zittingsplaats Bonaire
Burgerlijke zaken over 2019
Registratienummer: BON201900664
Datum uitspraak: 27 november 2019
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[naam 1],
[naam 2],
[naam 3],
[naam 4],
[naam 5],
[naam 6],
[naam 7],
[naam 8],
[naam 9],
[naam 10],
[naam 11],
[naam 12],
[naam 13],
[naam 14],
[naam 15],
[naam 16],
[naam 17],
allen wonende te Bonaire,
eisers,
gemachtigde: mr. D.G. Kock,
tegen
de naamloze vennootschap PLAZA RESORT BONAIRE N.V.,
gevestigd te Bonaire,
gedaagde, hierna: Plaza Resort,
gemachtigde: mr. M.D. van den Brink.
De procedure
1. Het verzoekschrift is ingediend op 7 november 2019.
2. Bij brief van 13 november 2019 hebben de eisers verzocht om een ordemaatregel, die door het gerecht dezelfde dag nog is genomen. Een verzoek van Plaza Resort d.d. 14 november 2019 om de ordemaatregel op te heffen dan wel te wijzigen is op 15 november 2019 afgewezen.
3. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 november 2019. Daarbij waren aanwezig van de eisers alleen de heren [naam 3], [naam 5] en [naam 8], namens de gedaagde haar directeur [directeur], alsmede de gemachtigden.
4. Vonnis is bepaald op heden.
De feiten
5. Plaza Resort exploiteert een resort, dat aan de noordzijde aan de zee grenst en aan de zuidzijde aan een binnenwater, plaatselijk bekend als Playa Marina. Dit binnenwater is eigendom van het Openbaar Lichaam Bonaire, voorheen het eilandgebied Bonaire.
6. In Playa Marina zijn een soort schiereilandjes aangelegd. De twee meest westelijke schiereilandjes - het zgn. hoofdeiland, met onder meer de hoofdingang en de receptie van het resort, en het zgn. villa-eiland aan de zuidzijde - behoren tot het Plaza Resort.
7. Bij notariële akte van 13 oktober 1995 heeft het eilandgebied Bonaire ten behoeve van Plaza Resort rechten van opstal verleend tot het hebben van een brug tussen het hoofdeiland en het villa-eiland en tot het hebben van een brug tussen het hoofdeiland en het westelijk deel van de rest van het resort, met als voorwaarden onder meer dat:
de bruggen de toegankelijkheid van de waterpercelen voor vaartuigen niet verhinderen,
ij gehele of gedeeltelijke vervanging van de bruggen de waterpercelen te allen tijde toegankelijk blijven voor vaartuigen.
8. Plaza Resort heeft in 1995 een brug aangelegd tussen het hoofdeiland en het villa-eiland. Deze brug - hierna: de brug - zag en ziet er uit als een ophaalbrug.
9. Bij brief van 21 december 2004 is namens Plaza Resort (en Playa Marina Resorts N.V.) geschreven:
Op de terreinen van het Van der Valk Plaza Resort in Bonaire bevinden zich twee bruggen die over de binnenwateren zijn aangelegd.
Nu de overheid in een gezamenlijke inspanning met een aantal projectontwikkelaars de ten oosten daarvan liggende terreinen wenst te ontwikkelen, is er ten aanzien van de zuidelijke brug het feit dat deze toegang voor pleziervaart naar de open zee belemmert, Onder meer door de te geringe hoogte van de brug, dan wel dat deze niet geopend kan worden, ten tweede door de te geringe diepgang van de wateren ter plaatse en ten derde door de ligging van diverse kabels, pijpen en leidingen onder de brug, eigendom van het Van der Valk Plaza Resort en de eilandelijke nutsbedrijven.
10. In een brief van 12 januari 2005 aan alle potentiele ontwikkelaars van het Playa Marina-gebied heeft het eilandgebied Bonaire onder meer geschreven dat het de verantwoordelijkheid van het eilandgebied is te verzekeren dat de toegang tot de percelen via het water minstens 20 voet breed en 4 voet bij laagtij is.
11. Plaza Resort heeft in 2016 de appartementen op het villa-eiland uit de exploitatie gehaald en om veiligheidsredenen de brug medio 2017 geopend.
12. De verzoekers zijn eigenaar van woningen/appartementen dan wel exploitant van een bedrijf op percelen aan Playa Marina (hierna ook: waterpercelen).
13. Plaza Resort is bezig met de herontwikkeling van het villa-eiland en de rest van het resort. Hiermee is een investering gemoeid van ca. US$ 40 miljoen. De werkzaamheden daarvoor zijn inmiddels in volle gang.
14. Plaza Resort heeft zich jegens haar financiers en jegens de eigenaren van de op het villa-eiland te realiseren appartementen verplicht om eind 2020 minstens 70% van de herontwikkeling te hebben voltooid.
15. Plaza Resort wenst de brug weer te sluiten, eerst ten behoeve van de werkzaamheden op het villa-eiland en later, na afronding van de herontwikkeling, ten behoeve van de exploitatie, en heeft in juli 2019 een bord op de brug gehangen dat de brug per 1 oktober 2019 weer dicht zou gaan.
16. Directeur [directeur] van Plaza Resort heeft daarnaast in een algemene brief aan alle “buren” geschreven:
Sinds enige tijd werd de toegang van het “eiland” (...) voorkomen door het weghalen van de verbindingsbrug. Deze zal worden vervangen door een nieuwe verbindingsbrug en daarom zal het hoge bootverkeer beperkt worden om onder de brug te passeren. Volgens de plannen wordt dit van kracht vanaf 1 oktober 2019.
Met deze brief willen we u laten weten dat u een afspraak moet maken om een schip op een andere locatie aan te leggen, zodat u toegang blijft hebben tot de oceaan.
17. Deze mededeling stuitte op weerstand van de verzoekers, die wensten dat de brug open zou blijven.
18. Plaza Resort heeft de eisers bij brief van 30 september 2019 geschreven:
Qua planning van de nieuwbouw is Plaza Resort (...) momenteel in de gelegenheid het neerlaten van de brug met een maand te verzetten en derhalve bereid dit per 7 november 2019 in te laten gaan. Daarna moeten wij in verband met contractuele verplichtingen naar eigenaars en financiers de bouwwerkzaamheden starten en de brug weer als oeververbinding in gebruik stellen.
Het geschil
19. De eisers vorderen, samengevat, Plaza Resort te bevelen om de voorwaarden, verbonden aan haar recht van opstal op de percelen water om een brug te hebben – te weten: dat de bruggen de toegankelijkheid van hun waterpercelen voor alle vaartuigen niet mogen verhinderen en dat bij gehele of gedeeltelijke vervanging van de bruggen hun waterpercelen te allen tijde toegankelijk blijven voor alle vaartuigen – integraal na te komen.
20. Zij stellen daartoe dat de brug bij sluiting de toegankelijkheid van hun percelen voor vaartuigen verhindert, dat daarmee een aan het opstalrecht verbonden voorwaarde wordt geschonden en dat die voorwaarde een derdenbeding inhoudt waarop zij zich kunnen beroepen. Voor het geval de voorwaarden alleen jegens het Openbaar Lichaam Bonaire als rechtsopvolger van het eilandgebied Bonaire dienen te worden nageleefd, stellen de eisers dat Plaza Resort jegens hen onrechtmatig handelt.
De eisers stellen daarnaast dat er inmiddels door verjaring een erfdienstbaarheid tot stand is gekomen.
21. Plaza Resort voert gemotiveerd verweer.
De beoordeling
22. Uit het verzoekschrift blijkt niet erg duidelijk tegen welke plannen van Plaza Resort de eisers zich verzetten. Onder 7 van het verzoekschrift suggereren zij dat Plaza Resort van plan is op de plaats van de brug een andere vaste oeververbinding te creëren of een nieuwe brug te construeren en dat daardoor het in- en uitvaren van Playa Marina niet meer mogelijk zal zijn. Mogelijk zijn de eisers op een verkeerd spoor gezet door de brief van directeur [directeur] van Plaza Resort, bedoeld onder 16, die immers schrijft over een vervanging door een nieuwe verbindingsbrug, maar de suggestie is niet juist. Ter zitting is duidelijk geworden - en zo kan ook worden afgeleid uit de door de eisers geparafraseerde brief van 30 september 2019 - dat Plaza Resort de brug gewoon weer wil sluiten en situatie wil herstellen zoals die was van 1995 tot medio 2017.
23. Ter zitting is eveneens voldoende aannemelijk gemaakt dat de brug in die periode een vaste brug was en geen brug die erop was ingericht om steeds geopend en gesloten te worden. De brug leek een ophaalbrug, maar was dat dus niet.
24. In deze procedure voeren de partijen een discussie die al 24 jaar gevoerd had kunnen worden, namelijk of Plaza Resort voldoet aan de aan het opstalrecht verbonden voorwaarde dat de brug de toegankelijkheid van de waterpercelen voor vaartuigen niet verhindert. Relevant bij de beoordeling daarvan is onder meer de door de partijen bij de notariële akte van 13 oktober 1995 (dus het eilandgebied Bonaire en Plaza Resort) beoogde reikwijdte van die voorwaarde. Zo verschillen de partijen van mening over voor welke vaartuigen de toegankelijkheid niet verhinderd mag worden en of de voorwaarde een derdenbeding inhoudt, en zo ja: voor wie.
25. Het gerecht acht voor een beslissing in dit kort geding niet nodig vooruit te lopen op oordelen die daarover in een bodemprocedure zouden kunnen worden gegeven, aangezien zelfs als het gerecht voorshands zou oordelen dat, zoals de eisers stellen, die brug niet aan die voorwaarde voldoet, het gelet op alle feiten en omstandigheden en in aanmerking nemende de betrokken belangen tot het oordeel komt dat Plaza Resort in elk geval voorlopig de brug mag handhaven zoals die van 1995 tot in 2017 heeft gefunctioneerd.
26. Het gerecht overweegt daartoe dat bedoelde vaste verbinding nooit problemen heeft opgeleverd. Dit is door Plaza Resort gesteld en door de eisers niet weersproken en vindt bovendien steun in hun stelling dat zij vanuit hun waterpercelen altijd met hun vaartuigen vanuit Playa Marina naar de zee en terug konden varen. (Zij hebben daarbij tevens gesteld dat alleen zeer kleine boten onder de brug door konden en dat de brug voor alle overige boten open moest, maar daaraan kan - nog afgezien van dat het gestelde niet aannemelijk is gebleken - worden voorbij gegaan nu die stelling niet valt te rijmen met de bezwaren die de eisers aanvoeren tegen sluiting van de brug, namelijk dat die de toegankelijkheid tot de waterpercelen zou verhinderen.)
27. Het feit dat de brug gedurende al die tijd geen belemmerend effect heeft gehad op de toegankelijkheid van de waterpercelen met vaartuigen roept de vraag op welk belang de eisers nu hebben bij hun verzet tegen het herstel van die oude situatie.
De eisers die medio 2017 al over een waterperceel beschikten, kunnen slechts een belang bij deze procedure hebben als zij thans over een ander (groter) vaartuig beschikken dat niet onder de brug in gesloten stand door kan. Gesteld noch gebleken is dat dat het geval is. Reeds daarom is niet gebleken dat die eisers een belang bij hun vordering hebben, laat staan een spoedeisend belang.
28. Voor de eisers die pas na de opening van de brug over een waterperceel zijn gaan beschikken, kan de situatie anders liggen. Desgevraagd kon ter zitting echter maar één eiser ([naam 8]) worden genoemd die zo recent een waterperceel heeft gekocht en die bovendien beschikt over een boot die niet onder de brug door kan. Het gerecht acht evenwel het belang van Plaza Resort om via de brug weer toegang te krijgen tot het villa-eiland zodanig zwaarder wegen dan het belang van de heer [naam 8] om zijn vaartuig voor zijn huis aan te meren, dat hij de gevolgen van een mogelijke inbreuk op zijn rechten in elk geval tijdelijk zal moeten accepteren, dit mede omdat hij zijn vaartuig zonder extra kosten vlakbij, in de haven van Plaza Resort, kan aanmeren. Gezien de belangen van het Plaza Resort kan dat in redelijkheid van hem worden verlangd.
29. Hetzelfde geldt voor het vaartuig van de heer [naam 3], die ter zitting heeft verklaard dat hij een nog grotere boot heeft dan de heer [naam 8] en die boot dagelijks gebruikt voor zijn bedrijf. Dat bedrijf is overigens geen partij in de procedure.
30. De conclusie van het gerecht is dan ook dat de meeste eisers geen belang hebben bij de vordering en dat de enkeling die mogelijk wel een belang daarbij heeft, gegeven het door Plaza Resort geboden alternatief, in elk geval tijdelijk zal moeten accepteren dat zijn boot niet onder de brug door kan.
31. Het is aan de meest gerede partij om een (bodem)procedure te starten teneinde in rechte vast te stellen of Plaza Resort voldoet aan de aan het opstalrecht verbonden voorwaarde dat de brug de toegankelijkheid van de waterpercelen voor vaartuigen niet verhindert.
32. Als in het ongelijk gestelde partij zullen de eisers in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
Het gerecht, recht doende in kort geding:
1. wijst het gevorderde af,
2. veroordeelt de eisers hoofdelijk, aldus dat door betaling door de een de anderen zullen zijn gekweten, in de kosten van het geding, aan de zijde van Plaza Resort begroot op US$ 838,
3. verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze uitspraak is gegeven door mr. F.J.F. Gerard, rechter, en uitgesproken op 27 november 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.