Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA zittingsplaats Bonaire
Burgerlijke zaken over 2019
Registratienummer: BON201900633
Datum uitspraak: 11 december 2019
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van
de stichting Fundashon Cas Bonairiano,
gevestigd te Bonaire,
eiser, hierna: FCB,
gemachtigde: mr A.T.C. Nicolaas,
tegen
[gedaagde],
wonende te Bonaire,
gedaagde,
gemachtigde: mr O.A. Martina.
De procedure
1. Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift, ingekomen op 21 oktober 2019,
- een akte eis in reconventie, ingekomen op 20 november 2019,
- een bundel aanvullende producties namens FCB, ingekomen op 20 november 2019,
- 2 aanvullende producties namens [gedaagde], ingekomen op 20 november 2019.
Bij de mondelinge behandeling, op 21 november 2019, zijn de partijen, bijgestaan door hun gemachtigden verschenen. Mr Martina heeft het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen. De partijen hebben per mail van 29 november 2019 om vonnis gevraagd.
2. Vonnis is nader bepaald op heden.
De feiten
3. De FCB is de enige sociale woningbouwstichting op Bonaire.
4. [ [gedaagde] huurt sinds [datum] van de FCB de woning aan de [adres] (hierna: de woning), voor een huur van thans feitelijk US$ 190 per maand. Al die tijd woonde hij in de woning samen met zijn levenspartner [naam].
5. Volgens art. 6 van de huurovereenkomst is FCB verantwoordelijk voor reparaties aan de muren, fundering, timmerwerk en het dak (tenzij gebreken hieraan niet worden veroorzaakt door vernieling of misbruik van de huurder), het verven van de muren en het timmerwerk buiten en vervanging van sanitair, wasbakken, riolering en beerputten.
6. De FCB heeft [gedaagde] bij brief van 10 september 2013 de optie, geldig voor 3 maanden, gegeven om de woning te kopen voor US$ 41.500 en hem bij brief van 6 februari 2014 daartoe nog een keer een periode van 3 maanden gegeven. [gedaagde] heeft van deze opties geen gebruik gemaakt.
7. Bij brief van 20 juni 2019 heeft FCB aan een aantal van haar huurders, waaronder [gedaagde], meegedeeld dat zij vanaf augustus 2019 overgaan tot renovatie van een aantal woningen, waaronder die van [gedaagde], en de geadresseerden uitgenodigd voor een informatiebijeenkomst op 28 juni 2019:
Pa nos duna un splikashon amplio di kiko i kon e renobashon lo bai i tur informashon relevante ku e hürdó di kas lo mester ta na altura di dje, nos ta organisá un
mèrdia di informashon pa TUR e hürdónan ku na kas lo bai wòrdu renobá den proyekto aki.
mèrdia di informashon pa TUR e hürdónan ku na kas lo bai wòrdu renobá den proyekto aki.
[gedaagde] was bij deze informatiemiddag aanwezig.
8. Op 30 juli 2019 heeft [gedaagde] via zijn toenmalige gemachtigde aan de FCB geschreven:
Zij vrezen dat indien de woning thans wordt gerenoveerd en de renovatiekosten worden doorgevoerd in de huur zij niet meer in staat zullen zijn de kosten te dragen en dat zij noodgedwongen zullen moeten verhuizen naar bijvoorbeeld een kunuku. Zoals ook met anderen in een vergelijkbare situatie als cliënten is gebeurd.
Cliënten willen niet op kosten van FCB elders (...) ondergebracht worden terwijl hun woning wordt gerenoveerd. Zij willen in de woning blijven wonen. En zij willen samen met hun kinderen de mogelijkheid beproeven om de woning alsnog te kopen.
Lukt dit niet dan wensen zij in de woning te blijven wonen en net als de afgelopen 35 jaren de woning zelf en op eigen kosten te renoveren indien renovatie noodzakelijk is / wordt en zij wensen de woning te blijven huren voor een huurprijs zoals zij deze gewoon zijn.
9. FCB heeft dezelfde dag teruggemaild:
Renovatie is des FCB en het is niet de bedoeling om dit over te laten aan de huurder zelf. De woning wordt zoals afgesproken met de familie (informatiemiddag en brieven) compleet gerenoveerd en de familie zal hiervoor tijdelijk naar een wisselwoning, dicht in de buurt, moeten gaan opdat de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden.
Bij renovatie wordt de hele woning compleet gerenoveerd; tegels, nieuwe keuken, nieuwe badkamer, nieuwe ramen en deuren, nieuw plafond als dit nodig is en buiten het huis om enz.enz.
(…)
V.w.b. de huurprijs: de huurprijzen wijzigen inderdaad na de renovatie. Huurbedrag is op basis van het gezinsinkomen met een maximaal bedrag vastgesteld door de huurcommissie. Dus hun huurprijs zal afhankelijk van hun inkomen (gezin) vastgesteld worden. Het kan wijzigen. In het geval het noodzakelijk is (…) zal de familie in aanmerking kunnen komen voor huursubsidie.
(…)
De gerenoveerde woningen zullen niet te koop zijn.
Wij hopen op de medewerking van het gezin om volgens planning de renovatiewerkzaamheden te kunnen uitoefenen. Vertraging in deze kan extra kosten met zich brengen voor FCB.
10. Op 2 oktober 2019 zijn de FCB en Doemar Construction betreffende vier sociale huurwoningen, waaronder die van [gedaagde], een aannemingsovereenkomst ten behoeve van de renovatie aangegaan, waarin is afgesproken dat de werkzaamheden op 7 oktober 2019 zullen aanvangen en uiterlijk op 13 december 2019 gereed zullen zijn.
11. [ [gedaagde] is bij brief van 5 oktober 2019 aangemaand om de woning tijdelijk te ontruimen en te verhuizen naar een wisselwoning te [adres].
12. [ [gedaagde] heeft de woning niet ontruimd.
De vordering
13. De FCB vordert in kort geding – samengevat – om [gedaagde] te bevelen om de woning te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en de sleutels ter beschikking van de FCB te stellen, zulks op straffe van een dwangsom. Zij stelt daartoe dat de woning al meer dan 30 jaar niet is onderhouden nu dient te worden gerenoveerd.
14. [ [gedaagde] voert gemotiveerd verweer.
15. De vordering in reconventie is ter terechtzitting ingetrokken.
De beoordeling
16. Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vordering.
17. Beoordeeld dient te worden of voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] in een bodemprocedure tot (tijdelijke) ontruiming gedwongen zou kunnen worden.
18. De enige juridische grondslag die de FCB aanvoert, is art. 6 van de huurovereenkomst. Dat artikel ziet, zo stelt de FCB ook zelf, op groot onderhoud. Het geeft niet alleen [gedaagde] het recht om van de FCB te verlangen dat zij groot onderhoud verricht, maar geeft ook de FCB het recht om groot onderhoud te verrichten. Uit dat laatste vloeit voort dat [gedaagde] het verrichten van groot onderhoud door de FCB zal moeten dulden en daaraan ook de nodige medewerking moet geven. Dat kan onder omstandigheden zelfs meebrengen dat hij en zijn partner tijdelijk de woning dienen te verlaten.
In deze zaak gaat het echter niet om groot onderhoud, maar om een complete renovatie van de woning. Dit blijkt niet alleen uit de mail van de FCB van 30 juli 2019, maar is ook ter zitting door de FCB erkend. Op basis van de aangevoerde grondslag is het verzoek dus niet toewijsbaar.
19. Het verschil tussen groot onderhoud en renovatie is ook overigens voor de partijen relevant. Zo behoort het verrichten van groot onderhoud in beginsel niet te leiden tot een wijziging van de huurprijs, omdat groot onderhoud niets wezenlijks aan het gehuurde wijzigt; er wordt alleen “oud” vervangen door “nieuw”, wat bij een normaal gebruik van het gehuurde eens in de zoveel jaren nodig is.
Bij renovatie is dat anders. De noodzaak daartoe vloeit niet voort uit normaal gebruik. Het gehuurde wordt, ter verhoging van het woongenot, vernieuwd door veranderingen en/of toevoegingen en in zekere zin wordt het gehuurde gewijzigd. Nog los van de vraag of de FCB, gelet op art. 7A:1571 BW BES, gerechtigd is een ingrijpende renovatie tegen de wil van de huurder door te voeren, geldt bij een renovatie niet het uitgangspunt dat dit niet behoort te leiden tot een verhoging van de huurprijs, want een renovatie leidt normaliter tot een verhoging van het door het gehuurde verschafte woongenot. Uit de opstelling van de FCB blijkt ook dat het haar bedoeling was om een naar aanleiding van de renovatie redelijke – dus: hogere – huurprijs te gaan ontvangen.
De gevolgen van een renovatie zijn dus voor de huurder ingrijpender, enerzijds tijdelijk door de overlast, veroorzaakt door de renovatiewerkzaamheden, anderzijds permanent door een hogere huurprijs. Dit verlangt soms een intensievere procedure om de huurder te overtuigen van het belang van de renovatie.
20. Al met al acht het gerecht niet voldoende aannemelijk dat [gedaagde] in een bodemprocedure tot (tijdelijke) ontruiming gedwongen zou worden. De vordering zal dus worden afgewezen.
21. Als in het ongelijk gestelde partij zal de FCB worden veroordeeld in de kosten van de procedure, die aan de zijde van [gedaagde] conform het liquidatietarief in het Procesreglement worden begroot op US$ 559.
22. Gelet op het KRB-formulier zal [gedaagde] verlof worden verleend om te kosteloos te procederen.
De beslissing
Het gerecht, recht doende in kort geding:
1. wijst de vordering af;
2. veroordeelt de FCB in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op US$ 559 aan gemachtigdensalaris,
3. verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
4. verleent [gedaagde] verlof om kosteloos te procederen.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.F. Gerard, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2019 in tegenwoordigheid van L. van Marrewijk als griffier.