ECLI:NL:OGEABES:2024:135 - Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Geschil over dwaling en non-conformiteit aanlegsteiger en...

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA

zittingsplaats Bonaire

registratienummer: BON202400114

datum uitspraak: 18 december 2024

VONNIS

in de zaak van:

1.[eiser 1],

2.
[eiser 2],

beiden wonend te Haarlem (Nederland),

eisers,

gemachtigde: mr. M.G. van Dijk,

tegen

de naamloze vennootschap
WATERVILLAS BONAIRE N.V.,

gevestigd te Bonaire,

gedaagde,

gemachtigde: mrs. S.L. Navia en T.L.H. Peeters.

1.Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoekschrift
de conclusie van antwoord
de aanvullende producties 31 – 38 van de zijde van eisers
een aanvullende productie van de zijde van gedaagde
de mondelinge behandeling en de bij die gelegenheid door de gemachtigden van partijen overgelegde spreekaantekeningen.

1.2.

Vonnis is uiteindelijk bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben op 8 maart 2021 een koop/aannemingsovereenkomst gesloten waarmee gedaagde zich heeft verbonden tot de levering van een erfpachtperceel met een daarop door gedaagde te bouwen villa voor

USD 534.000,00.

2.2.

Het erfpachtperceel met de inmiddels gerealiseerde villa is gelegen in het Watervillas Bonaire-project aan de Kaya International nabij de luchthaven. Alle villa’s in het project zijn gelegen aan het water. Dit water betreft een zeeinham, die speciaal voor de projectontwikkeling in het gebied is uitgegraven. Dat uitgraven was niet eenvoudig. Door de rotsachtige ondergrond moest daarvoor zelfs dynamiet worden gebruikt. Mogelijk daardoor is het water in de zeeinham wat ondiep gebleven. De inham kan daardoor alleen met boten met een geringe diepgang worden bevaren.

2.3.

Aan het begin van de inham ligt een lage brug. Omdat de brug niet ophaalbaar is kan deze niet met een zeilboot worden gepasseerd, althans niet met staande mast.

2.4.

De woningen in het project werden destijds door gedaagde aangeboden met, onder meer, de volgende aanprijzing:

 Waterfront villas with direct access to the Caribbean Sea

 Private Jetty for your boat

2.5.

Elke villa heeft dus een aanlegsteiger (“private jetty”). Deze waren destijds ook te zien op de sfeerimpressies die gedaagde gebruikte bij de verkoop. Op die sfeerimpressies is te zien dat aan de aanlegsteigers alleen kleine motorboten zijn aangemeerd. Ook is daarop te zien dat tussen een paar steigers een schutting staat.

2.6.

Daags voor de feitelijke oplevering van de villa op 5 december 2022 ontdekten eisers dat de aanlegsteiger niet kan worden gebruikt om een boot aan te meren, althans niet een boot die zij daarvoor voor ogen hebben, namelijk een zeilboot van het type Valk, met een kiel die 85 centimeter diep steekt. Volgens hen is het water bij de steiger niet diep genoeg.

2.7.

In het kader van de oplevering moesten eisers ook bemerken dat de eigenaren van het naast hun gelegen hotel Ocean Breeze, aan de kopse kant van hun steiger als erfafscheiding een betonmat met scherpe punten hadden geplaatst. Hierover hebben eisers in een e-mail aan gedaagde van 18 juni 2023 het volgende geschreven:

Erfscheiding richting Ocean Breeze– fijn dat het gat gedicht is. We vinden het laatste stuk van het rasterwerk nog steeds erg gevaarlijk, zeker voor kinderen. Zouden jullie hier iets voor kunnen zetten zodat niemand zich kan verwonden? Ik begrijp dat de buren de eigenaar zijn van het rasterwerk en dat jullie van mening zijn dat jullie dit niet zouden mogen weghalen. Echter jullie zijn wel op zijn minst verplicht de buren hier op aan te spreken. Zou je mij de communicatie met de buren hierover willen mailen? Wij zijn van mening dat de situatie aan onze zijde gevaarlijk is en niet naar de eisen van goed en deugdelijk werk is opgeleverd. Wij verzoeken jullie alsnog voor een aanvaardbare en veilige oplossing zorg te dragen.

In dezelfde e-mail schreven eisers over de aanlegsteiger:

Aanlegsteiger- bij een aanlegsteiger mogen wij als koper verwachten dat wij er ook iets kan aanleggen zoals een boot met een zekere diepgang (een kleine motorboot of zeilboot heeft een diepgang van 80-100 cm). Nu kunnen wij geen boot aan ons deel van de steiger aanleggen doordat het te ondiep is en er flinke rotsen liggen die bij laag tij zelfs boven het waterpeil uitkomen terwijl alle andere watervilla’s wel bootjes aan hun steiger hebben kunnen aanleggen. Het hebben van een functionele aanlegsteiger bepaalt ook een deel van de waarde van de locatie/het huis. Wij accepteren dit niet en horen graag hoe jullie dit willen oplossen.

2.8.

Na verdere correspondentie tussen partijen hebben eisers op 10 juli 2023 onder meer het volgende aan gedaagde geschreven:

RTB (de aannemer van het project, toevoeging gerecht) heeft aan ons verkocht een watervilla met een aanlegsteiger en uitdrukkelijk een steiger met aanlegmogelijkheid voor een boot. Wij mochten bij de koop derhalve verwachten dat ook onze villa zou beschikken over een aanlegsteiger die geschikt is voor een boot. RTB heeft geen enkel voorbehoud gemaakt terzake en ons hiervoor ook niet gewaarschuwd. Bij onze villa blijkt de aanlegsteiger echter niet geschikt te zijn voor de aanleg van een zeil- of motorboot. We hebben aangegeven een kleine open zeilboot (model valk lengte 6,65m/22 feet) er te willen neerleggen. Door de stenen/rotsen voor onze watervilla is het te ondiep en op dit moment niet mogelijk. Dit is echter wel bij de verkoop als zodanig door RTB aangeboden en aldus ook overeengekomen. Bij alle andere watervillas is dit ook het geval. Het niet kunnen gebruiken van de aanlegsteiger voor het aanleggen van een boot, terwijl dit bij verkoop is aangeboden en bij de andere watervilla’s ook kan, is voor ons NIET acceptabel. RTB heeft op geen een moment voorafgaand of tijdens de koop of bouw er melding van gemaakt dat dit bij onze watervilla niet het geval zou zijn. De aanlegsteiger bezit derhalve niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik ervan nodig zijn. Derhalve voldoet de aanlegsteiger niet aan hetgeen wij zijn overeengekomen. Wij stellen RTB reeds nu hiervoor in gebreke. RTB dient alsnog zodanige maatregelen te treffen dat wel een boot aan de aanlegsteiger kan worden gelegd. Als dat daadwerkelijk niet mogelijk blijkt te zijn, dan dient RTB ons hiervoor te compenseren c.q. onze schade te vergoeden. Het gebrek aan een aanlegsteiger die geschikt is voor de aanleg van een zeil- of motor boot terwijl dit bij alle andere villa’s wel het geval is, maakt dat ons huis minder aantrekkelijk en hierdoor minder goed te verhuren (immers voor een lager tarief) en op termijn minder waard bij verkoop, dan bij de andere watervilla’s waar wel een boot aan de steiger kan worden gelegd. Als wij een motor- of zeilboot op Bonaire willen houden, zullen wij nu genoodzaakt zijn elders in de lagune of op Bonaire een ligplaats te moeten huren wat flinke extra kosten betekent. Wij verzoeken jullie dan ook om zoals overeengekomen een aanlegsteiger te realiseren die wel geschikt is voor de aanleg van een zeil- of motorboot of ons fors te compenseren voor de eerste 20 jaar aan liggeld voor een andere plaats. Zie voor een kostenindicatie: https//www.harbourbonaire.com/prices/; dit komt al snel neer op $ 3.000,- per jaar. Bij 20 jaar komt dit meer op $ 60.000,-.

2.9.

In antwoord daarop heeft gedaagde, althans de aannemer Roosboom Tijhuis Bonaire (hierna: RTB) op 11 juli 2023 onder meer het volgende geschreven over de waterdiepte:

Helaas kunnen hier geen tegemoetkoming voor geven. In de advertenties (…) geven we aan dat er een aanlegsteiger is in verbinding tot de zee via de haveningang bij Plaza. Gezien de geringe vaardiepte in de ‘lagune’ (vanaf Plaza tot de Watervillas) ligger er her en der veel stenen. (…). In ons laatste Teams gesprek heb ik aangegeven dat ik destijds ook een Beneteau zeilbootje had, type Forban MK2 (zelfde diepgang á 85cm). (…). Deze boot had een langkiel, we raakten geregeld de bodem. Doordat er een langkiel was duwde de steen de achterkant omhoog. Als jullie valk beschikt over een vaste/verticale kiel zou ik adviseren om altijd goed uit te kijken, kans op schade door stenen in de lagune zal altijd een punt van aandacht blijven
(overal in de lagune). (…)

2.10.

In dezelfde e-mail van 11 juli 2023 heeft gedaagde, althans de aannemer RTB het volgende geschreven met betrekking tot de schutting:

Wij (RTB) hebben de werkzaamheden uitgevoerd zoals op de tekening staat. Waarbij de insteek is geweest om een open uitzicht te behouden, dat is ook de reden dat er tussen de erfafscheiding van de overige watervillas ook een ‘open’ aanlegsteiger is, zonder schuttingen. De enige oplossing die we op dit moment zien is het maken van dopjes op het huidige hekwerk. Daarmee behouden we een open uitstraling en is het veilig voor kinderen. Is dit voor jullie akkoord? (…)

2.11.

Na wat verdere correspondentie tussen onder meer de gemachtigden van partijen die inmiddels in de kwestie in beeld waren gekomen, hebben eisers, ter voorkoming van juridische complicaties die volgens hen tot een grotere schade voor beide partijen kon leiden, de laatste resterende betaling aan gedaagde voldaan, waarna de villa op 22 december 2023 aan eisers ook in juridische zin is opgeleverd.

3.De vordering

3.1.

Eisers vorderen dat het gerecht bij vonnis, voor zoveel mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad

Primair en subsidiair

A. te verklaren voor recht dat gedaagde toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst,

B. gedaagde te bevelen om binnen vier weken na betekening van het daartoe te wijzen vonnis om in overeenstemming met de eisen van goed en deugdelijk werk, te hebben geleverd en geplaatst een twee meter hoge en steigerbrede hardhouten schutting als aangeduid op productie 24, blad 5, die aansluit op de bestaande schutting als aangeduid op productie 29, blad 2, op straffe van verbeurte van een dwangsom aan eisers van USD 100,00 per dag of dagdeel dat gedaagde na het verstrijken van deze termijn daarmee in gebreke blijft, met een maximum van USD 10.000,00,

Primair

C. de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden, waarbij uitsluitend de koopprijs verminderd wordt met een bedrag van USD 64.800,00, althans met een in goede justitie te bepalen bedrag, waarbij de overeenkomst voor het overige in stand wordt gelaten, vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag van de koopprijsvermindering vanaf 5 december 2022 tot aan de dag van algehele voldoening,

Subsidiair

D. de gevolgen van de overeenkomst wegens dwaling te wijzigen in de zin dat de koopprijs verminderd wordt met een bedrag van USD 64.800,00 althans met een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag van de koopprijsvermindering vanaf 5 december 2022 tot aan de dag van algehele voldoening;

Primair en subsidiair

E. gedaagde te veroordelen tot betaling aan eisers van het bedrag waarmee de koopprijs zal worden verminderd, vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag van de koopprijsvermindering vanaf 5 december 2022 tot aan de dag van algehele voldoening,

F. gedaagde te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na het daartoe te wijzen vonnis.

3.2.

Aan hun vorderingen leggen eisers ten grondslag dat gedaagde is tekortgeschoten in de op haar rustende verbintenis tot het bouwen van een villa volgens de eis van goed en deugdelijk werk door de schutting met het buurperceel niet door te trekken tot over de kopse kant van de steiger. Met betrekking tot de aanlegsteiger stellen eisers dat sprake is van een non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW Pro BES omdat deze door de geringe diepte van het direct daaraan gelegen water niet bruikbaar is voor het aanleggen van een boot. Subsidiair stellen zij dat zij in dit verband hebben gedwaald en deze dwaling voor rekening van gedaagde komt. In dat verband verzoeken zij een gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst hetgeen op grond van artikel 6:272 BW Pro BES moet leiden tot een vermindering van de koopprijs, subsidiair in plaats van de vernietiging op grond van dwaling ex artikel 6:230 lid 2 BW Pro, de gevolgen van de onder dwaling tot stand gekomen overeenkomst te wijzigen om het nadeel op te heffen. De vermindering van de koopprijs dan wel het opheffen van het nadeel, calculeren zij op de huur die zij voor een elders gelegen ligplaats moeten betalen gedurende de komende 20 jaar. Daarvoor hadden zij eerst, in hun e-mail van 10 juli 2023 aan gedaagde, al een bedrag van USD 60.000 gesteld. Vermeerderd met de ABB komt dat uit op USD 64.800,00.

3.3.

Het verweer van gedaagde is, voor zover hier van belang, dat zij niet is overeengekomen om een schutting op de steiger van eisers te plaatsen. De architect van het project heeft gekozen voor een open structuur met een vrij uitzicht over de lagune vanaf alle steigers. Uiteraard is het begrijpelijk dat eisers een eigen erfafscheiding willen om de erfafscheiding met een betonmat van de buren aan het zicht te onttrekken, maar gedaagde hoeft deze niet te plaatsen. De aanlegplek aan de steiger is diep genoeg voor het aanleggen van een boot, alleen niet voor een zeilboot met een kiel van bijna een meter diep zoals eisers willen. Eisers hadden voorafgaand aan het sluiten van de koop/aannemingsovereenkomst kunnen zien hoe (on)diep het water is. Eisers doen ten onrechte voorkomen dat het vanzelfsprekend is om overal met een zeilboot met een kiel te kunnen varen en te kunnen aanmeren, dus ook in de lagune. Eisers hebben voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst met gedaagde geen vragen gesteld over de houten schuttingen, de vaardiepte en de mogelijkheid om een zeilboot aan de aanlegsteiger aan te meren, hetgeen van haar verwacht mocht worden als zij inderdaad daaraan een zeilboot willen leggen. De sfeerimpressies die voor de verkoop van de villa’s zijn gebruikt, laten alleen maar kleine motorboten aan de steigers zien. Volgens gedaagde is er daarom ook in dit verband geen sprake van een non-conformiteit of van een dwaling die voor rekening van gedaagde zou moeten komen. Daarnaast is de door eisers gevraagde koopprijsvermindering van USD 64.800,00 niet proportioneel indien in aanmerking wordt genomen dat een zeilboot in de klasse Valk een waarde heeft van rond de USD 20.000,00 en makkelijk vervangen kan worden door een zeilboot met een (ophaalbaar) zwaard met een soortgelijke waarde.

4.De beoordeling

4.1.

In deze zaak gaat het om de vraag of gedaagde zich met de koop/aannemingsovereenkomst jegens eisers heeft verbonden tot het leveren van een aanlegsteiger waaraan een boot met een door eisers gewenste diepgang van 85 centimeter kan worden aangemeerd, althans eisers daarvan door bepaalde mededelingen of aanprijzingen van gedaagde daarvan mochten uitgaan. Daarnaast gaat het om de vraag of gedaagde zich op dezelfde wijze heeft verbonden tot het plaatsen van een schutting.

Schutting

4.2.

Gedaagde heeft zich met de met eisers gesloten overeenkomst niet verbonden tot het plaatsen van een schutting. Er is geen schutting opgenomen in het bestek van het project en, in zoverre aan de sfeerimpressies al rechten kunnen worden ontleend, is daarop alleen bij een paar steigers een schutting afgebeeld. In redelijkheid hebben eisers er dan ook niet van uit kunnen gaan dat aan de kop van hun aanlegsteiger een schutting zou worden geplaatst. Anders dan eisers stellen, is dit voor de veiligheid ook niet nodig. Weliswaar zou met een schutting worden voorkomen de mogelijkheid dat je vanaf dat punt in het water kan vallen, maar in het water vallen kan over de gehele lengte van de steiger nog altijd. Ook dat de buren een betonmat als erfafscheiding hebben opgetrokken, schept in dit verband geen verplichting voor gedaagde. Eisers zullen het zelf eens moeten worden met hun buren over de door hen gewenste erfafscheiding. Als zij de betonmat van de buren aan het zicht willen onttrekken kunnen zij daar zelf een schutting voor plaatsen. Gedaagde heeft aangegeven daarmee, als projectontwikkelaar, geen probleem mee te hebben. De nakomingsvordering tot het plaatsen van een schutting wordt daarom afgewezen, hetgeen in een te zijner tijd te wijzen eindvonnis zal worden bevestigd.

Waterdiepte

4.3.

Eisers willen aan hun aanlegsteiger een (zeil)boot met een diepgang van 85 centimeter aanmeren. Zij stellen dat als je een villa koopt met aanlegsteiger, je mag verwachten dat je daaraan een boot met een dergelijke diepgang kan aanmeren.

4.4.

Gedaagde heeft door de aannemer van het project dieptemetingen laten uitvoeren. Uit de daarvan opgemaakte rapportage kan worden opgemaakt dat de diepte direct bij de kant op een enkele plaats 40 centimeter is en dat diepte op 1 meter uit de kant ten minste 95 cm is. De primaire betwisting van gedaagde is dan ook dat het mogelijk is om een boot met een diepgang van 85 centimeter aan te meren. Subsidiair is haar verweer dat eisers niet de voor hun boot noodzakelijke waterdiepte mochten verwachten. In de zeeinham kan alleen worden gevaren met kleine motorboten, waarvan bekend is dat deze hooguit 40 centimeter diep steken.

4.5.

Het weerwoord van eisers daarop is dat de dieptemetingen die de (aannemer van) gedaagde heeft laten doen, niet kloppen. Op sommige plaatsen wordt zelfs een diepte van 40 centimeter niet gehaald. Zij stellen dat er bij laag water situaties zijn dat er zelfs rotsen boven het water uitsteken.

4.6.

Het oordeel hierover is als volgt. Gedaagde wordt gevolgd in haar stelling dat eisers in redelijkheid niet mochten verwachten dat zij aan hun steiger een boot met een diepgang van 85 centimeter konden aanleggen. Overal op Bonaire is het water direct aan de kust zeer ondiep, waardoor boten vergelijkbaar met die van eisers moeten aanmeren aan óf een boei iets verder uit de kust óf moeten aanmeren in de enkele recreantenhaven die Bonaire rijk is. Voor het water in de inham is dat niet anders; ook dat water is zeer ondiep waardoor deze niet voor grote boten toegankelijk is. Daar komt nog bij dat dit water überhaupt niet voor grote boten toegankelijk is door de relatief lage brug die daarvoor gepasseerd moet worden. Nu is de boot van eisers niet heel erg groot, maar voor het passeren van de brug moet wel de mast worden gestreken en weer gehesen. Eisers stellen dat dit voor hen geen probleem is, maar van algemene bekendheid is dat dit ook niet heel eenvoudig s. Er is in ieder geval veel (mens)kracht voor nodig. Daardoor ligt het bepaald niet voor de hand dat je in de inham wilt invaren met een boot als die van eisers, dus met een kielboot met een diepgang van 85 cm. Gedaagde had niet hoeven te verwachten dat eisers dat zouden willen. In zoverre het aanleggen van een dergelijke boot al niet mogelijk zou zijn door een geringe diepte, hoefde zij eisers daarop dus niet te wijzen. Van een aan gedaagde toerekenbare dwaling van eisers is dan ook geen sprake. Om dezelfde reden is hiermee ook geen sprake van een non-conformiteit. Dat zou alleen anders zijn indien, zoals eisers stellen, het water bij de steiger zodanig ondiep is dat daaraan ook geen kleine motorboot kan worden aangelegd.

4.7.

Het gerecht gaat ervan uit dat eisers de onderhavige zaak ook voor die laatste stelling van hen willen voortzetten. Dat betekent dat moet worden vastgesteld wat de laagst mogelijke waterstand is in een jaar, en vervolgens moet worden vastgesteld of die waterstand het aanleggen van een kleine motorboot zou toelaten. Gedaagde heeft een dieptemeting laten uitvoeren en uit de daarover opgemaakte rapportage blijkt dat het water daarvoor diep genoeg is. Eisers betwisten echter de juistheid van die rapportage. Gelet daarop wil het gerecht inlichtingen verkrijgen over de waterdiepte ter plaatse en is het voornemens om daarvoor een deskundigenbericht te gelasten. Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich over dit voornemen uit te laten. Daarbij kunnen zij ieder drie personen voorstellen die daarvoor in aanmerking kunnen komen. Bij voorkeur worden zij het daarover vooraf eens, of geven zij vooraf aan of, en zo ja tegen welke persoon of personen die door de ander zullen worden voorgesteld, bezwaren hebben. Het uitgangspunt zal zijn dat eisers het voorschot op de kosten van de deskundige moeten betalen nu het hier gaat om de vaststelling van de juistheid van hun bewering dat het water bij de steiger niet diep genoeg is voor het aanleggen van een kleine motorboot.

5.De beslissing

Het gerecht

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van 29 januari 2025 voor het uitlaten door beide partijen over het onder 4.7 vermelde voornemen om een deskundige te benoemen,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman, rechter, en uitgesproken op 18 december 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.