Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA zittingsplaats Bonaire
zaaknummer: BON201800708
datum uitspraak: 3 april 2024
in de zaak met betrekking tot het verzoek op grond van artikel 3:200a BW e.v. om toekenning in eigendom van de langdurig onverdeeld gebleven onroerende zaak:
TERA KÒRÁ 50(2.733 m2) te Bonaire,
kadastraal bekend afdeling 4, sectie G, nummer 45,
plaatselijk bekend als Tera Kòrá 50,
groot 2.733 m2 (schuur en erf),
welk perceel ten name staat van Martis Ignacia (ook: Ignacio),
geboren te Curaçao op 1 januari 1831,
overleden te Bonaire op 27 september 1868,
van:
[VERZOEKER],
wonend te Bonaire,
verzoeker,
gemachtigde: mr. M.M.A. van Lieshout,
met als in het geding verschenen belanghebbenden:
1.[BELANGHEBBENDE 1],
2. [BELANGHEBBENDE 2],
beiden wonend te Bonaire,
procederend in persoon,
3. HET OPENBAAR LICHAAM BONAIREhierna: ‘het OLB’),
zetelend te Bonaire,
gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters,
4. ANDERE BELANGHEBBENDEN,
niet verschenen, aan wie een openbare oproeping is gedaan.
1.Inleiding
1.1.
Deze zaak is zes jaar geleden begonnen met een vordering tot verdeling van een gemeenschap als bedoeld in artikel 3:178 BW Pro, en is vervolgens omgezet in een verzoek als bedoeld in artikel 3:200a BW tot toekenning in eigendom.
1.2.
Er zijn in deze zaak vier mondelinge behandelingen gehouden en vier tussenbeschikkingen gegeven.
1.3.
Nu volgt een eindbeschikking. De slotsom daarvan is dat het perceel van Martis Ignacia, overleden te Bonaire op 27 september 1868, in eigendom wordt toegekend aan verzoeker en zijn zussen. Zij zijn ‘gebruikers’ als bedoeld in de wettelijke regeling van artikel 3:200a BW, welke regeling is bedoeld om een aanvaardbare oplossing te bereiken voor problematische oude boedels zoals deze.
2.Het procesverloop
Het procesverloop blijkt uit:
- de beschikking van 25 november 2020 (
openbare oproeping belanghebbenden),
openbare oproeping belanghebbenden),
- de beschikking van 26 januari 2022 (
voorstel ontwikkeling; overleg),
voorstel ontwikkeling; overleg),
- de beschikking van 15 februari 2023 (
voorstel ontwikkeling; overleg),
voorstel ontwikkeling; overleg),
- de akte uitlating van verzoeker van 17 oktober 2023,
- de akte uitlating van OLB van 17 oktober 2023,
- de (algemene) beschikking van 14 juli 2023 (
vragen aan OLB over eventuele (af)koop),
vragen aan OLB over eventuele (af)koop),
- de akte uitlating van OLB van 18 december 2023.
3.Overwegingen en beslissingen uit de tussenbeschikkingen
De overwegingen uit de tussenbeschikking van 15 februari 2023, voor zover relevant voor deze eindbeslissing, worden hier herhaald:
“Regeling langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen
[2.1.] Verzoeker en zijn zussen Maricia en Juana verlangen toepassing van de wettelijke regeling inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen (artikel 3:200a t/m 200h van het Burgerlijk Wetboek BES (hierna: BW BES) met betrekking tot de in de kop van deze beschikking genoemde onroerende zaak (hierna ook: het perceel). Deze regeling biedt onder meer de mogelijkheid dat bij zeer oude boedels, waarin door het tijdsverloop zeer vele (vaak deels niet meer te traceren) personen gerechtigd zijn, de rechter de onroerende zaak in eigendom toekent aan de gebruiker(s) van de onroerende zaak.
[2.2.] In de tussenbeschikking van 26 januari 2022 is overwogen dat aannemelijk is dat er tientallen, dan wel honderden afstammelingen van Martis Ignacia, die vermeld staat op de schriftelijke inzage van het Kadaster met betrekking tot het perceel en die volgens verzoeker - hetgeen het gerecht voorshands heeft aangenomen - bij de afdeling burgerzaken van het OLB (hierna: burgerzaken) abusievelijk staat vermeld als Martis Ignacio, in leven zijn en dat voor een deel van hen zal gelden dat hun aandeel in zijn nalatenschap in een (ontbonden) huwelijksgoederengemeenschap valt. “Gebruiker” in de zin van artikel 3:200b BW BES zijn personen die de zaak tenminste tien jaren in gebruik hebben en volgens het derde lid van deze bepaling kunnen ook personen ten aanzien van wie aanwijzingen bestaan dat zij deelgenoten zijn worden aangemerkt als gebruiker, waarbij de rechter rekening dient te houden met de band die zij hebben met de zaak en de mate van vermoedelijke verwantschap met de oorspronkelijke eigenaar.
[2.3.] In de hiervoor genoemde tussenbeschikking is vastgesteld dat de wettelijke oproeping van belanghebbenden conform artikel 3:200f BW BES heeft plaatsgevonden en dat zich naar aanleiding daarvan geen andere belanghebbenden hebben gemeld. Voorts is geoordeeld dat uitgesloten is dat alle deelgenoten zullen kunnen worden opgespoord, dat de waarde van het erfdeel van ieder der deelgenoten gering zal zijn en dat toepassing van art. 3:200a e.v. BW BES de enige reële mogelijkheid is om de onverdeeldheid op te lossen.
Gebruikers
[2.4.] In de tussenbeschikking van 26 januari 2022 is overwogen dat verzoeker en zijn zussen [belanghebbenden 1 en 2] als gebruikers in de zin van artikel 3:200b lid 3 BW BES kunnen worden aangemerkt. Voldoende aannemelijk is dat zij afstammelingen zijn van Martis Ignacia, die bij burgerzaken geregistreerd staat als Martis Ignacio (zie voor wat betreft de afstamming ook de tussenbeschikking van 25 november 2020) en zij hebben vroeger met het gezin op het perceel gewoond. Zij hebben dus een bijzondere band met de onroerende zaak.
Ontwikkeling van de zaak
[2.5.] Voorts is in de tussenbeschikking van 26 januari 2022 overwogen dat een voorwaarde voor toekenning van de grond aan de gebruikers is dat ze gezamenlijk
of afzonderlijk aanvaardbare voorstellen hebben gedaan tot ontwikkeling van de zaak – voor zover dat nodig is - en zekerheid hebben gesteld voor de kosten (artikel 3:200c BW BES). Om te kunnen bepalen wat een aanvaardbaar voorstel tot ontwikkeling is raadpleegt de rechter het gevoelen van het OLB.
[2.6.] In de hiervoor genoemde tussenbeschikking is voorts overwogen dat verzoeker en zijn zussen tijdens de mondelinge behandeling van 21 mei 2021 naar voren hebben gebracht de onroerende zaak te willen ontwikkelen, maar dat de stukken die verzoeker vervolgens heeft ingediend niet zijn aan te merken als een aanvaardbaar voorstel tot ontwikkeling van de zaak en dat er nog geen zekerheid is gesteld. Voorts is overwogen dat dat niet betekent dat verzoeker en zijn zussen niet alsnog aan de hiervoor onder 2.5. genoemde voorwaarden zouden kunnen voldoen. Daarbij is opgemerkt dat, gelet op de door het OLB tijdens de mondelinge behandeling van 21 mei 2021 uitgesproken intenties met betrekking tot de onderlinge afstemming van de ontwikkeling van de zaak door verzoeker, van het OLB een actievere opstelling mocht worden verwacht. Verzoeker is vervolgens alsnog in de gelegenheid gesteld om een uitgewerkt voorstel tot ontwikkeling van de zaak te doen en daarvoor zekerheid te stellen en dat voorstel af te stemmen met het OLB.
[2.7.] Op 27 juni 2022 heeft een voortgezette mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens die mondelinge behandeling heeft het OLB gesteld dat de op 14 juni 2022 door het OLB ontvangen plannen van verzoeker voor de bouw van appartementen voor verblijfsrecreatiefgebruik in strijd zijn met het op 2 december 2021 afgekondigde voorbereidingsbesluit verblijfsrecreatie en woningbouw (2021, nummer 3, P&A2021005980) en de bestemming in het ROB (Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Bonaire) en dat die plannen bovendien financieel niet haalbaar zijn. Verder is tijdens die mondelinge behandeling de vraag aan de orde gekomen in hoeverre ontwikkeling van het perceel nodig is. Vervolgens is verzoeker in de gelegenheid gesteld om nog bij akte op hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken te reageren. Na de mondelinge behandeling is het OLB in de gelegenheid is gesteld om zich uit te laten over de vraag of de ruimte en bereidheid bestaat voor het betalen van een financiële vergoeding aan de gebruikers (al dan niet in verband met een tegeldemaking van het terrein bijvoorbeeld door koop) en zo ja, wat dan volgens het OLB een passende vergoeding zou zijn.
[2.8.] Verzoeker heeft vervolgens bij akte verzocht om naar aanleiding van de bezwaren/aanmerkingen van het OLB op het voorstel in de gelegenheid gesteld te worden om de ontwikkelplannen aan de regelgeving aan te passen en het financieringsvoorstel nader uit te werken. Verzoeker zou dit het liefst in samenspraak met het OLB doen.
[2.9.] Het OLB heeft bij akte herhaald dat de plannen van 14 juni 2022 niet
uitvoerbaar zijn, maar te kennen gegeven dat het OLB bereid is aangepaste plannen te ontvangen en te beoordelen. Daarnaast heeft het OLB aangegeven bereid te zijn om in overleg te treden over het betalen van een vergoeding aan de gebruikers. Die vergoeding zou dan naar de mening van het OLB gebaseerd moeten zijn op het Besluit Grondwaarden (Besluit van algemene strekking van 7 december 2010, no. 3 tot het vaststellen van de grondwaarden voor de verschillende districten en wijken van het openbaar lichaam Bonaire).
[2.10.] Het gerecht zal verzoeker (en zijn zussen) in de gelegenheid stellen (alsnog) een voorstel tot ontwikkeling van de zaak te doen dat voldoet aan de regelgeving en zekerheid te stellen zoals bedoeld in artikel 3:200c BW BES. Verzoeker dient dat voorstel eerst af te stemmen met (de experts van de specifieke afdelingen van) het OLB en het OLB dient daaraan mee te werken. Partijen zullen ook in de gelegenheid worden gesteld om met elkaar in gesprek te gaan over een (andere) afdoening van deze zaak waarbij het OLB verzoeker en zijn zussen (al dan niet in verband met een tegeldemaking van het terrein bijvoorbeeld door koop) een vergoeding betaalt. Op de rolzitting van 28 juni 2023 dienen partijen zich zo concreet mogelijk uit te laten over hun vorderingen en het gewenste verdere verloop van de procedure.”
4.De verdere beoordeling
4.1.
In hun aktes van 17 oktober 2023 hebben zowel verzoeker als het OLB te kennen gegeven dat een alternatieve afdoening waarbij het OLB tot (af)koop overgaat in deze zaak niet aan de orde is.
4.2.
Partijen hebben blijkens die aktes overleg gevoerd over het ontwikkelingsplan van verzoeker, waarbij is geconstateerd dat het bouwplan van verzoeker nog enige aanpassing behoeft, waarna het kan worden goedgekeurd door het OLB. De wijzigingen zien op het zekerstellen van verhuur voor de lange termijn (aangezien recreatieve verhuur niet is toegestaan volgens de bestemming in het ROB) en op het hanteren van huurprijzen conform het vigerende voorbereidingsbesluit waarbij 25% van de appartementen een kale huurprijs dient te hebben van maximaal USD 750 en 25% van maximaal USD 900.
4.3.
Mede op grond van hetgeen in de tussenbeschikkingen is overwogen en beslist, zal Tera Kòrá 50 aan verzoeker en aan zijn twee zussen (belanghebbenden 1 en 2) in eigendom worden toegewezen. Verzoekers voorstel tot ontwikkeling - voor zover ontwikkeling van dit braakliggend terrein al nodig zou zijn – is, mede gelet op de positieve respons van het OLB, aanvaardbaar in de zin van artikel 3:200c BW.
4.4.
Conform het verzoek van het OLB in haar akte van 17 oktober 2023 zal daarbij worden bepaald dat zij daarbij het gevoelen van het OLB, zoals hiervoor onder 4.2 samengevat, in acht moeten nemen.
4.5.
In zijn laatste akte van 18 december 2023 reageert het OLB op de algemene beschikking van 14 juli 2023 en verwijst daarbij naar een uitspraak van het hof. Het gerecht gaat ervan uit dat het OLB deze akte abusievelijk ook in de onderhavige zaak heeft genomen, gelet op de conclusie van het OLB in haar akte van 17 oktober 2023 en nu in deze zaak geen sprake is van eigendomsverkrijging door een concessiehouder. Als het geen vergissing betreft, heeft het OLB de koerswijziging in deze zaak onvoldoende verklaard, en wordt daaraan reeds om die reden voorbijgegaan.
4.6.
Gelet op het bepaalde in artikel 3:200g BW zal de beschikking niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
4.7.
In de tussenbeschikking van 25 november 2020 onder 15 is verzoeker er op gewezen dat verzoeker de kosten ex artikel 3:200f lid 4 BW nog zal moeten voldoen. Daaronder vallen ook de kosten van de hierna te noemen belendmaking.
5.Beslissing
Het gerecht:
5.1.
kent de onroerende zaak te Bonaire kadastraal bekend afdeling 4, sectie G, nummer 45, plaatselijk bekend als Tera Kòrá 50, in eigendom toe aan verzoeker en belanghebbenden 1 en 2, ieder voor 1/3 onverdeeld aandeel, en
5.2.
bepaalt dat verzoeker en belanghebbenden 1 en 2 bij het ontwikkelen van de zaak het gevoelen van het OLB in acht zullen moeten nemen;
5.3.
gelast de griffier deze eindbeschikking binnen twee weken na deze uitspraak openbaar bekend te maken in de Staatscourant, de Èxtra, het Antilliaans Dagblad en op de Facebookpagina van het gerecht, door publicatie van het volgende bericht:
BEKENDMAKING | ANUNSIO
Bij beschikking van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 3 april 2024 is het perceel:
TERA KÒRÁ(2.733 m2) te Bonaire,
kadastraal bekend afdeling 4, sectie G, nummer 45,
plaatselijk bekend als Tera Kòrá 50, groot 2.733 m2,
ten name van
Martis Ignacia(ook: Ignacio),
Martis Ignacia(ook: Ignacio),
geboren te Curaçao op 1 januari 1831,
overleden te Bonaire op 27 september 1868,
op grond van de regeling voor langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen van artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek in eigendom toegekend aan [verzoeker], [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2].
Het zaaknummer is BON201800708. De geanonimiseerde beslissing is met dat nummer als zoekterm te vinden op www.rechtspraak.nl.
5.4.
gelast de griffier nadat deze beschikking in kracht van gewijsde is gegaan, een afschrift van deze beschikking te zenden aan de bewaarder der openbare registers ter inschrijving;
5.5.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. P.E. de Kort, rechter, en getekend en in het openbaar uitgesproken door rechter mr. E.G.C. Groenendaal.