Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA zittingsplaats Saba
Zaaknummer: SAB202400001
Datum uitspraak: 5 juni 2024
Beschikking op het verzoek op grond van artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek BES met betrekking tot de aangrenzende percelen gelegen te
SPRING BAY PROPERTY(circa 970m2)
meetbrief 7 van 2000: omschrijving: This parcel of land is situated on the island of Saba, in the district of English Quarter. It forms a part of the remaining lands of "Spring Bay Property". It is bounded by a concrete public road to Spring Bay, by a parcel of land in possession of Thomas Eric Johnson, being the remaining lands of "Spring Bay Property", by the parcel of land described in certificate of admeasurement number 30 of 1996, and by a parcel of land in possession of James Jocelyn Gordon; being the remaining lands of "Spring Bay Property", as shown on attached drawing.
nature of the land and cultivation: agriculture land,
hierna: het perceel,
van:
[VERZOEKSTER],
wonende in Sint Maarten,
verzoekster, procederend in persoon,
met als in het geding verschenen belanghebbende:
HET OPENBAAR LICHAAM SABA,
zetelend te Saba, hierna: het OLS, gevolmachtigde: mr. P. Groeneveld.
1.Het procesverloop
1.1.
Verzoekster heeft een verzoekschrift met bijlagen ingediend.
1.2.
De openbare oproeping van belanghebbenden als bedoeld in artikel 200f lid 5 BW
BES heeft plaatsgevonden door publicaties in de Staatscourant, de National Gazette (van Sint Maarten, waarvan ambtshalve is bekend dat die veel in Saba wordt geraadpleegd) en de lokale krant The Daily Herald, en door berichten op het aankondigingenbord van het Courthouse Saba, op de website en de LinkedIn-pagina van het Hof en op de Facebookpagina's van Courthouse Sint Maarten, Courthouse Sint Eustatius, Courthouse Saba en Hof van Justitie Curaçao.
1.3.
De zaak is behandeld ter zitting van 29 mei 2024 in het Courthouse Saba. Verzoekster is via videoverbinding verschenen. Haar zoon, […] is eveneens verschenen. Naast het OLS hebben zich geen andere belanghebbenden gemeld. Ter zitting zijn als informanten gehoord de notaris van Saba en een vertegenwoordiger van het Kadaster.
2.De beoordeling
Het verzoek
2.1.
Verzoekster verzoekt dat het gerecht beslist over de eigendom van het perceel.
2.2.
Het verzoek is gebaseerd op de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld
gebleven nalatenschappen (artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek BES). Deze regeling is bedoeld om een oplossing te bieden voor terreinen met een onduidelijke eigendomssituatie en geeft de rechter de mogelijkheid grond aan ‘gebruikers’ toe te wijzen. Ook afstammelingen van de oorspronkelijk eigenaar kunnen als ‘gebruiker’ worden aangemerkt. De rechter kan ook grond toewijzen aan de overheid, die het vervolgens aan ‘gebruikers’ moet uitgeven in koop, erfpacht of huur, alles voor zover dat redelijk is.
Het perceel
2.3.
Het verzoek ziet op het perceel omschreven in de kop van deze beschikking.
De grondslag van het verzoek
2.4.
Verzoekster legt het volgende aan het verzoek ten grondslag:
Verzoekster vraagt toepassing van artikel 3:200a e.v. BW BES.
Verzoekster stelt het perceel “a lot of land within the property of Springbay undivided property” te hebben gekocht van haar vader, […], in november 1986. Vele jaren daarvoor heeft haar vader het perceel, met dezelfde omschrijving, gekocht van ene A. Hassell.
Verzoekster stelt het perceel “a lot of land within the property of Springbay undivided property” te hebben gekocht van haar vader, […], in november 1986. Vele jaren daarvoor heeft haar vader het perceel, met dezelfde omschrijving, gekocht van ene A. Hassell.
In 2000 heeft verzoekster de meetbrief 2000 no. 7 laten opmaken. De meetbrief bevat de opmerking: “(…) The herein described land is claimed to be in possession of […]”, maar in de openbare registers staat het perceel niet op naam.
Verzoekster stelt verder dat zij eerder toestemming aan de overheid van Saba heeft gegeven om een stuk van het perceel te gebruiken ten behoeve van wegaanlegging.
Alhoewel thans, behalve een waterput aangelegd in 2007 en 2008 door haar oom, niets gebouwd is op het perceel, wil verzoekster een woning laten bouwen voor haar en haar kinderen. Het perceel is wel omheind.
Ter zitting heeft de zoon van verzoeker verklaard dat het perceel gebruikt werd door de familie om schapen te laten grazen. En verder dat hij, en daarvoor zijn moeder, aan de overkant van het perceel woont. Volgens verzoekster heeft het perceel “sentimental value to me - father and mother use to play there, my children also”.
Het standpunt van het OLS
2.5.
Artikel 3:200f BW BES bepaalt dat het OLS in dit soort zaken belanghebbende is
en moet worden opgeroepen. Artikel 3:200c lid 4 bepaalt dat de rechter het gevoelen inwint van het OLS over de eventueel noodzakelijke ontwikkeling van de onroerende zaak waarop het verzoek betrekking heeft.
2.6.
Ter zitting is namens het OLS, met verwijzing naar het op voorhand ingediende
verweerschrift, gesteld dat -kort samengevat- verzoekster niet als gebruiker kan worden aangemerkt.
Kan de regeling inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen worden toegepast?
2.7.
Na de inbezitneming door de Republiek der Zeven Verenigde Nederlanden was
alle grond van de overheid (Gemeenschappelijk Hof 16 november 2018, ECLI:NL:OGHACMB:2018:214, Henson v. Sint Maarten). Men spreekt wel van het domeinbeginsel.
2.8.
In het onderhavige geval heeft het Openbaar Lichaam het domeinbeginsel niet
ingeroepen. In tegendeel, het is het Gerecht bekend, zoals ter zitting besproken, dat het streven van ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en het Openbaar Lichaam is om de problematiek van de onverdeelde gronden op Saba en Sint Eustatius op te lossen. Kenmerkend voor deze eilanden is dat er relatief veel gronden zijn, zelfs gronden met daarop een woning gebouwd, zonder enige inschrijving in de openbare registers.
2.9.
In de onderhavige zaak is geen eigenaar van het perceel ingeschreven in de
openbare registers. Onjuist is dat door de werking van artikel 5:24 BW Pro BES de onroerende zaak toebehoort aan het Openbaar Lichaam. Op 4 mei 2018 heeft de Hoge Raad in een Sint Maartense zaak overwogen (ECLI:NL:HR:2018:696, rov. 3.3.3):
Voor het intreden van het door art. 5:24 BWSM Pro in het leven geroepen rechtsgevolg dat de onroerende zaak toebehoort aan het Land, is niet voldoende dat onbekend is wie de eigenaar ervan is, maar is vereist dat de onroerende zaak geen (andere) eigenaar heeft. Hetzelfde moet worden aangenomen voor de voorafgaand aan art. 5:24 BWSM Pro geldende bepalingen art. 5:24 BWNA Pro en art. 572 (oud) BWNA. Indien het Land zich erop beroept eigenaar van een stuk grond te zijn omdat die grond geen andere eigenaar had, rusten stelplicht en bewijslast daarvan op het Land.
2.10.
Naar vaste rechtspraak van het Gemeenschappelijk Hof wordt een persoon die
overheidsgrond in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen, vermoed houder voor de overheid te zijn. Zie de gegevens in de conclusie van de Advocaat-Generaal, ECLI:NL:PHR:2021:980, bij de artikel 81-uitspraak van de Hoge Raad van 25 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:308. Op dit beginsel zijn echter uitzonderingen mogelijk.
2.11.
Een houder kan nooit door verjaring verkrijgen. Daarvoor is bezit nodig. Voor
een interversie van houderschap in bezit gelden strenge eisen (artikel 3:111 BW Pro BES).
2.12.
Een inschrijving in de openbare registers wordt door het Gemeenschappelijk Hof
van Justitie wel, naar verkeersopvattingen, als bezitsdaad gezien, zodat verjaring mogelijk is. Denkbaar ook is dat uit het bestaan van oude notariële akten, naar verkeersopvattingen, bezit wordt afgeleid.
2.13.
Overigens is een beroep op verjaring door een bezitter niet zonder complicaties.
Het leidt tot een inschrijving in het register van voorlopige aantekeningen, bedoeld in artikel 3:20 BW Pro BES. Men zie de (zware) vereisten van artikel 43 lid 1 onder Pro a of b Kadasterwet BES waaraan door de notaris moet worden getoetst. Pas na twintig jaren is, door de werking van de verjaring, er volledig zekerheid omtrent de eigendom.
2.14.
Het is niet uitgesloten dat in het verleden, door een concessie door de overheid of
toch door verjaring na bezitsdaden (men denke aan het bestaan van oude notariële aktes), er een particuliere eigenaar is geweest. Aannemelijk is dat van deze persoon er vervolgens talloze nakomelingen zijn. Daarvan uitgaande en in aanmerking genomen dat het Openbaar Lichaam geen beroep op het domeinbeginsel heeft gedaan, kan, ook bij het ontbreken van een inschrijving van een eigenaar in de openbare registers, een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap worden aangenomen.
2.15.
In het onderhavige geval is het verder aannemelijk dat de door verzoekster
aangekochte perceel deel uitmaakt van een onverdeeld gebleven gemeenschap. Dat volgt uit de omschrijving van het perceel in de hiervoor genoemde koopovereenkomsten -“ a lot of land within the property of Springbay undivided property”. Het Gerecht zal daarom artikel 3:200a BW BES in dit geval toepassen.
2.16.
Teneinde het aangekochte perceel aan verzoekster (alsnog) in eigendom toe te
kennen dient zij als gebruiker te worden aangemerkt. Uit stukken volgt niet dat zij afstammeling is van een eerdere of oorspronkelijke eigenaar van de percelen behorende tot Springbay. Dat neemt niet weg dat zij toch als gebruiker kan worden aangemerkt.
2.17.
Wat betreft de invulling van het begrip “gebruiker” genoemd in artikel 3:200b lid
3 is van belang dat in de Curaçaose zaak Rancho het Gemeenschappelijk Hof over de band met de grond heeft geoordeeld (ECLI:NL:OGHACMB:2018:46):
3.3.
Het Curaçaose [en het BES-; Gerecht] artikel 3:200b lid 3 BW beperkt zich tot deelgenoten, waaronder kennelijk moet worden verstaan familieleden van de in het (verre) verleden overleden eigenaar. In de Arubaanse [wetgeving] is artikel 3:200b lid 3 BW verruimd. Het luidt: ‘Ook personen die de zaak niet gebruiken, maar ten aanzien van wie aanwijzingen bestaan dat zij deelgenoten zijn of een band hebben met de zaak, kunnen als gebruiker worden aangemerkt. De rechter houdt rekening met de mate van vermoedelijke verwantschap met de oorspronkelijke eigenaar en de sterkte van de band met de zaak.’
3.4.
In Rancho speelt de afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (overleden 1833) geen rol. Niemand heeft gesteld familielid van hem te zijn. Het Hof zal artikel 3:200b BW aldus (analogisch) toepassen dat in een voorkomend geval de band met Rancho beslissend is, ook al is van mogelijk deelgenootschap geen sprake. ‘Te denken valt aan:
- Geboorte op Rancho;
- Lang gewoond hebben op Rancho;
- Ouders en voorouders hebben gewoond op Rancho;
- Geld geïnvesteerd hebben in grond op Rancho (grond gekocht);
- Afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (niet toepasselijk in geval-Rancho: Rancho is niet een ‘tera di famia’, maar een ‘herensia no repartí’);
- Of men geaccepteerd wordt door de bewoners van Rancho als erbij horend;
- Of men daadwerkelijk wil gaan wonen op Rancho;
enz.
De ene band met de grond zal sterker zijn dan de andere.’
2.18.
Hieraan houdt het Gerecht thans mutatis mutandis vast in de onderhavige zaak
en zal verzoekster als gebruiker aanmerken op basis van de volgende omstandigheden:
- zij heeft het genoemde perceel aangekocht van haar vader en daarvoor heeft haar vader het perceel aangekocht;
- zij wordt door derden gezien als de feitelijke eigenaar van die percelen,
- zij gedraagt zich alsof zij eigenaar is van die percelen door desverzocht toestemming te geven voor wegaanlegging op stuk van het perceel,
- zij heeft plannen om alsnog een woning op die percelen te gaan bouwen,
- ondanks daartoe te zijn opgeroepen, hebben zich, behalve haar zoon, geen belanghebbenden gemeld en zijn er geen bezwaren geuit tegen de mogelijkheid van aanwijzing van eigendom.
2.19.
Het Gerecht zal gelet op het voorgaande de eigendom toekennen aan
verzoekster. De notaris heeft ter zitting te kennen gegeven bereid te zijn de afwikkeling van deze beschikking te begeleiden.
3.De beslissing
Het Gerecht:
3.1.
kent het perceel in eigendom toe aan verzoekster;
3.2. bepaalt dat deze beschikking door toedoen van de griffier binnen twee weken na
3.2. bepaalt dat deze beschikking door toedoen van de griffier binnen twee weken na
deze uitspraak openbaar bekend wordt gemaakt in de Staatscourant, de National
Gazette en The Daily Herald en op de website van het Gemeenschappelijk Hof, door plaatsing van dit bericht:
BEKENDMAKING
Bij beschikking van het Gerecht in eerste Aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 5 juni 2024 is op grond van de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen (artikel 3:200a BW BES) een onroerende zaak in eigendom toegekend aan de verzoeker […], wonend te Sint Maarten. Het betreft de onroerende zaak:
SPRING BAY PROPERTY(circa 970m2)
meetbrief 7 van 2000
De beschikking is met als zoekterm SAB202400001 te vinden onder Uitspraken op www.rechtspraak.nl
3.3.
bepaalt dat de griffier, nadat deze beschikking in kracht van gewijsde is gegaan, een
afschrift van deze beschikking zendt aan de bewaarder van de openbare registers in
Saba ter inschrijving;
3.4.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.J. de Kort, rechter, en in het openbaar uitgesproken.