Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA zittingsplaats Saba
Zaaknummer: SAB202300027
Datum uitspraak: 5 juni 2024
Beschikking op het verzoek op grond van artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek met betrekking tot het perceel gelegen te
COVE BAY(circa 1135 m2)
Meetbrief 16/2023, Description: This parcel of land is situated on the island of Saba, in the district of Cove Bay. The parcel is the remainder part of C/A-01/2019 in Cove Bay. It is bounded by the parcel of land described in Certificates of Admeasurement number 17/2023, 18/2023, 19/2023, 05/1990, 12/1967 and 20/2023 as shown in the drawing.
Nature of the parcel: Dwelling with garden,
hierna te noemen: het perceel
hierna: het perceel,
van:
[VERZOEKSTER],
wonende te Saba,
verzoekster,
gemachtigde: mr. G.B. Simmons-de Jong,
met als in het geding verschenen belanghebbenden:
HET OPENBAAR LICHAAM SABA,
zetelend te Saba, hierna: het OLS,
gevolmachtigde: mr. P. Groeneveld,
en
[BELANGHEBBENDE],
wonende in Saba.
1.Het procesverloop
1.1.
Verzoekster heeft een verzoekschrift met bijlagen ingediend.
1.2.
De openbare oproeping van belanghebbenden als bedoeld in artikel 200f lid 5 BW BES heeft plaatsgevonden door publicaties in de Staatscourant, de National Gazette en The Daily Herald, en door berichten op het aankondigingenbord van het Courthouse Saba, op de website en de LinkedIn-pagina van het Hof en op de facebookpagina’s van Courthouse Sint Maarten, Courthouse Sint Eustatius, Courthouse Saba en Hof van Justitie Curaçao.
1.3.
De zaak is behandeld op de oude-boedel-zitting van 29 mei 2024 in het Courthouse Saba. Verschenen zijn verzoekster, het Openbaar Lichaam en [belanghebbende]. Voorts waren aanwezig een vertegenwoordiger van het Kadaster Saba an de notaris van Saba. Daarbij zijn onder meer de hieronder genoemde reacties op het verzoek besproken.
2.De beoordeling
Het verzoek
2.1.
Verzoekster verzoekt dat het gerecht beslist over de eigendom van het perceel.
2.2.
Het verzoek is gebaseerd op de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld gebleven nalatenschappen (artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek). Deze regeling is bedoeld om een oplossing te bieden voor terreinen met een onduidelijke eigendomssituatie en geeft de rechter de mogelijkheid grond aan ‘gebruikers’ toe te wijzen. Ook afstammelingen van de oorspronkelijk eigenaar kunnen als ‘gebruiker’ worden aangemerkt. De rechter kan ook grond toewijzen aan de overheid, die het vervolgens aan ‘gebruikers’ moet uitgeven in koop, erfpacht of huur, alles voor zover dat redelijk is.
Het perceel
2.3.
Het verzoek ziet op het perceel omschreven in de kop van deze beschikking.
De grondslag van het verzoek
2.4.
Verzoekster legt het volgende aan het verzoek ten grondslag: gebruik sinds 1989 samen met echtgenoot (gehuwd in gemeenschap van goederen in 1988).
[Omschrijving van gebruik door de jaren heen, onder meer door bebouwing, als restaurant en voor bewoning]
Echtgenoot is in 2017 overleden. Verzoekster is gerechtigd tot zijn nalatenschap (testament: sole heir). Zijn kinderen (uit een eerder huwelijk) hebben kindsdeel niet opgeëist.
[Excerpt testament echtgenoot]
Het standpunt van het OLS
2.5.
Artikel 3:200f BW bepaalt dat het OLS in dit soort zaken belanghebbende is en moet worden opgeroepen. Artikel 3:200c lid 4 bepaalt dat de rechter het gevoelen inwint van het OLS over de eventueel noodzakelijke ontwikkeling van de onroerende zaak waarop het verzoek betrekking heeft.
2.6.
Ter zitting is namens het OLS, met verwijzing naar het op voorhand ingediende verweerschrift, het standpunt ingenomen dat verzoekster geen gebruiker is. De gevolmachtigde heeft erop gewezen dat aanvankelijk gebouwd is op een naburig perceel dat in erfpacht was uitgegeven door het Openbaar Lichaam. Het Openbaar Lichaam biedt aan ook dit perceel na verkrijging in erfpacht uit te geven aan verzoekster. Voorts is beroep gedaan op artikel 5:24 BW BES.
2.7.
Verzoekster heeft het aanbod om erfpachter te worden afgewezen. Op het beroep door het OLS op artikel 5:24 BW BES wordt hierna ingegaan.
De reacties van de belanghebbenden
2.8. [
[Belanghebbende] is kennelijk van opvatting dat, omdat het perceel thans een hoge waarde heeft, de andere nakomelingen van James Johnson daar ook van behoren te profiteren.
Kan de regeling inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen worden toegepast?
2.9.
Na de inbezitneming door de Republiek der Zeven Verenigde Nederlanden was alle grond van de overheid (Gemeenschappelijk Hof 16 november 2018, ECLI:NL:OGHACMB:2018:214,
Henson v. Sint Maarten). Men spreekt wel van het domeinbeginsel.
Henson v. Sint Maarten). Men spreekt wel van het domeinbeginsel.
2.10.
In het onderhavige geval heeft het Openbaar Lichaam het domeinbeginsel niet ingeroepen. In tegendeel, het is het Gerecht bekend, zoals ter zitting besproken, dat het streven van ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en het Openbaar Lichaam is om de problematiek van de onverdeelde gronden op Saba en Sint Eustatius op te lossen. Kenmerkend voor deze eilanden is dat er relatief veel gronden zijn, zelfs gronden met daarop een woning gebouwd, zonder enige inschrijving in de openbare registers.
2.11.
In de onderhavige zaak is geen eigenaar van het perceel ingeschreven in de openbare registers. Onjuist is dat door de werking van artikel 5:24 BW BES de onroerende zaak toebehoort aan het Openbaar Lichaam. Op 4 mei 2018 heeft de Hoge Raad in een Sint Maartense zaak overwogen (ECLI:NL:HR:2018:696, rov. 3.3.3):
Voor het intreden van het door art. 5:24 BWSM in het leven geroepen rechtsgevolg dat de onroerende zaak toebehoort aan het Land, is niet voldoende dat onbekend is wie de eigenaar ervan is, maar is vereist dat de onroerende zaak geen (andere) eigenaar heeft. Hetzelfde moet worden aangenomen voor de voorafgaand aan art. 5:24 BWSM geldende bepalingen art. 5:24 BWNA en art. 572 (oud) BWNA. Indien het Land zich erop beroept eigenaar van een stuk grond te zijn omdat die grond geen andere eigenaar had, rusten stelplicht en bewijslast daarvan op het Land.
2.12.
Naar vaste rechtspraak van het Gemeenschappelijk Hof wordt een persoon die overheidsgrond in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen, vermoed houder voor de overheid te zijn. Zie de gegevens in de conclusie van de Advocaat-Generaal, ECLI:NL:PHR:2021:980, bij de artikel 81-uitspraak van de Hoge Raad van 25 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:308. Op dit beginsel zijn echter uitzonderingen mogelijk.
2.13.
Een houder kan nooit door verjaring verkrijgen. Daarvoor is bezit nodig. Voor een interversie van houderschap in bezit gelden strenge eisen (artikel 3:111 BW BES).
2.14.
Een inschrijving in de openbare registers wordt door het Gemeenschappelijk Hof van Justititie wel, naar verkeersopvattingen, als bezitsdaad gezien, zodat verjaring mogelijk is. Denkbaar ook is dat uit het bestaan van oude notariële akten, naar verkeersopvattingen, bezit wordt afgeleid.
2.15.
Overigens is een beroep op verjaring door een bezitter niet zonder complicaties. Het leidt tot een inschrijving in het register van voorlopige aantekeningen, bedoeld in artikel 3:20 BW BES. Men zie de (zware) vereisten van artikel 43 lid 1 onder a of b Kadasterwet BES waaraan door de notaris moet worden getoetst. Pas na twintig jaren is, door de werking van de verjaring, er volledig zekerheid omtrent de eigendom.
2.16.
Het is niet uitgesloten dat in het verleden, door een concessie door de overheid of toch door verjaring na bezitsdaden (men denke aan het bestaan van oude notariële aktes), er een particuliere eigenaar is geweest. Aannemelijk is dat van deze persoon er vervolgens talloze nakomelingen zijn. Daarvan uitgaande en in aanmerking genomen dat het Openbaar Lichaam geen beroep op het domeinbeginsel heeft gedaan, kan, ook bij het ontbreken van een inschrijving van een eigenaar in de openbare registers, een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap worden aangenomen.
2.17.
Het Gerecht zal de artikelen 3:200a e.v. BW BES in dit geval toepassen. Wat betreft artikel 3:200b lid 3 is van belang dat in de Curaçaose zaak Rancho het Gemeenschappelijk Hof over de band met de grond heeft geoordeeld (ECLI:NL:OGHACMB:2018:46):
3.3.
Het Curaçaose [en het BES-; Gereccht] artikel 3:200b lid 3 BW beperkt zich tot deelgenoten, waaronder kennelijk moet worden verstaan familieleden van de in het (verre) verleden overleden eigenaar. In de Arubaanse [wetgeving] is artikel 3:200b lid 3 BW verruimd. Het luidt: ‘Ook personen die de zaak niet gebruiken, maar ten aanzien van wie aanwijzingen bestaan dat zij deelgenoten zijn of een band hebben met de zaak, kunnen als gebruiker worden aangemerkt. De rechter houdt rekening met de mate van vermoedelijke verwantschap met de oorspronkelijke eigenaar en de sterkte van de band met de zaak.’
3.4.
In Rancho speelt de afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (overleden 1833) geen rol. Niemand heeft gesteld familielid van hem te zijn. Het Hof zal artikel 3:200b BW aldus (analogisch) toepassen dat in een voorkomend geval de band met Rancho beslissend is, ook al is van mogelijk deelgenootschap geen sprake. ‘Te denken valt aan:
-
Geboorte op Rancho;
Geboorte op Rancho;
-
Lang gewoond hebben op Rancho;
Lang gewoond hebben op Rancho;
-
Ouders en voorouders hebben gewoond op Rancho;
Ouders en voorouders hebben gewoond op Rancho;
-
Geld geïnvesteerd hebben in grond op Rancho (grond gekocht);
Geld geïnvesteerd hebben in grond op Rancho (grond gekocht);
-
Afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (niet toepasselijk in geval-Rancho: Rancho is niet een ‘tera di famia’, maar een ‘herensia no repartí’);
Afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (niet toepasselijk in geval-Rancho: Rancho is niet een ‘tera di famia’, maar een ‘herensia no repartí’);
-
Of men geaccepteerd wordt door de bewoners van Rancho als erbij horend;
Of men geaccepteerd wordt door de bewoners van Rancho als erbij horend;
-
Of men daadwerkelijk wil gaan wonen op Rancho;
Of men daadwerkelijk wil gaan wonen op Rancho;
Enz.
De ene band met de grond zal sterker zijn dan de andere.’
2.18.
Het Gerecht acht verzoekster een gebruiker. Haar man was afstammeling van James Johnson die als oorspronkelijke rechthebbende (zij het zonder inschrijving in de openbare registers) wordt beschouwd. Aannemelijk is dat andere afstammelingen van James Johnson op andere plaatsen op Saba stukken grond zijn gaan gebruiken. Dat het perceel thans – in 1989 was dat, zo is ter zitting gebleken, nog geenzins het geval – een hoge waarde heeft, is niet van belang.
2.19.
Weliswaar hadden de eerste gebruiksdaden van verzoeksters echtgenoot en haar vooral betrekking op het naburige perceel, maar aannemelijk is dat zij ook deels betrekking hadden op het onderhavige perceel 16/2023. Daar bevonden ook cisterns. Verzoekster en haar man exploiteerden zelf de restaurants ter plaatse. Nadat de woning in 2017-2019 is gebouwd op het perceel 16/2023, is verzoekster daarin in oktober 2019 gaan wonen.
2.20.
Het Gerecht zal de eigendom toekennen aan verzoekster. De notaris heeft ter zitting te kennen gegeven bereid te zijn de afwikkeling van deze beschikking te begeleiden.
3.De beslissing
Het Gerecht:
3.1.
kent het perceel in eigendom toe aan verzoekster;
3.2.
bepaalt dat deze beschikking door toedoen van de griffier binnen twee weken na deze uitspraak openbaar bekend wordt gemaakt in de Staatscourant, de National Gazette en The Daily Herald en op de website van het Gemeenschappelijk Hof, door plaatsing van dit bericht:
BEKENDMAKING
Bij beschikking van het Gerecht in eerste Aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 5 juni 2024 is op grond van de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen (artikel 3:200a BW BES) een onroerende zaak in eigendom toegekend aan de verzoekster […], wonend te Saba. Het betreft de onroerende zaak:
COVE BAY (circa 1135 m2)
Meetbrief 16/2023te Saba.
De beschikking is met als zoekterm SAB202300027 te vinden onder Uitspraken op www.rechtspraak.nl
3.3.
bepaalt dat de griffier, nadat deze beschikking in kracht van gewijsde is gegaan, een afschrift van deze beschikking zendt aan de bewaarder van de openbare registers in Saba ter inschrijving;
3.4.
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. J. de Boer, rechter, en ter openbare terechtzitting in Saba uitgesproken op 5 juni 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.