ECLI:NL:OGEABES:2024:49

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA zittingsplaats Saba

Zaaknummer: SAB202400004

Datum uitspraak: 5 juni 2024

Beschikking op het verzoek op grond van artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek BES met betrekking tot de aangrenzende percelen gelegen te

UPPER HELL’S GATE(circa 321m2 en 256m2)

Omschreven in de volgende meetbrieven, te weten:

meetbrief 11 van 2001 (groot circa 321 m2)
Description:
This parcel of land is situated on the island of Saba, in the district of Upper Hell’s Gate. It forms the piece of land that formerly was in possession of […]. It is bounded by the lands in possession of […], by the lands in possession of the heirs of […], by the parcel of land described in certificate of admeasurement number 12 of 2001 and by the road towards Sandy cruz (…) Nature of land and cultivation: concrete floor within grasland

meetbrief 12 van 2001 (groot circa 256 m2)
Description:
This parcel of land is situated on the island of Saba, in the district of Upper Hell’s Gate. It forms a piece of land that formerly was in possession of […]. It is bounded by the parcels of land described in certificates of admeasurement numbers 73 of 1996, 74 of 1996 and 11 of 2001, by the lands in possession of the heirs of […], by the lands in possession of […] and by the road towards Sandy cruz (…)
Nature of land and cultivation: grassland

hierna: de percelen,

van:

[VERZOEKSTER],

wonende in de Verenigde Staten van Amerika,

verzoekster,

procederend in persoon,

met als in het geding verschenen belanghebbende:

HET OPENBAAR LICHAAM SABA,

zetelend te Saba, hierna: het OLS,

gevolmachtigde: mr. P. Groeneveld.

1.Het procesverloop

1.1.

Verzoekster heeft een verzoekschrift met bijlagen ingediend.

1.2.

De openbare oproeping van belanghebbenden als bedoeld in artikel 200f lid 5 BW

heeft plaatsgevonden door publicaties in de Staatscourant, de National Gazette (van Sint Maarten, waarvan ambtshalve is bekend dat die veel in Saba wordt geraadpleegd) en de lokale krant The Daily Herald, en door berichten op het aankondigingenbord van het Courthouse Saba, op de website en de LinkedIn-pagina van het Hof en op de facebookpagina’s van Courthouse Sint Maarten, Courthouse Sint Eustatius, Courthouse Saba en Hof van Justitie Curaçao.

1.3.

De zaak is behandeld ter zitting van 29 mei 2024 in het Courthouse Saba.

Verzoekster is verschenen. Naast het OLS hebben zich geen belanghebbenden gemeld. Ter zitting zijn als informanten gehoord de notaris van Saba en een vertegenwoordiger van het Kadaster.

2.De beoordeling

Het verzoek

2.1.

Verzoekster verzoekt dat het gerecht beslist over de eigendom van het perceel.

2.2.

Het verzoek is gebaseerd op de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld

gebleven nalatenschappen (artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek). Deze regeling is bedoeld om een oplossing te bieden voor terreinen met een onduidelijke eigendomssituatie en geeft de rechter de mogelijkheid grond aan ‘gebruikers’ toe te wijzen. Ook afstammelingen van de oorspronkelijk eigenaar kunnen als ‘gebruiker’ worden aangemerkt. De rechter kan ook grond toewijzen aan de overheid, die het vervolgens aan ‘gebruikers’ moet uitgeven in koop, erfpacht of huur, alles voor zover dat redelijk is.

De percelen

2.3.

Het verzoek ziet op een tweetal aangrenzende percelen omschreven in de kop

van deze beschikking.

De grondslag van het verzoek

2.4.

Verzoekster legt het volgende aan het verzoek ten grondslag:

Verzoekster vraagt toepassing van artikel 3:200a e.v. BW BES.
Verzoekster en haar echtgenoot ([…]) woonden op de Maagdeneilanden en hebben in augustus 1990 een stuk land gekocht op Saba bestaand uit twee aangrenzende percelen met de bedoeling om daarop een huisje voor hun gezin te bouwen. Dat is nooit gebeurd aangezien zij Saba door familie/persoonlijke omstandigheden (de dochter - die 6 was ten tijde van de aankoop- ontwikkelde een ‘debilitating seizure disorder’ toen zij 7 was waarna zij niet meer kon lopen) moesten verlaten. 32 jaar later, dus in 2022, is verzoekster erachter gekomen dat zij destijds naar de notaris hadden gemoeten voor levering. De percelen staan dus niet op naam van verzoekster en haar echtgenoot. De percelen staan in de registers niet op naam.

Het ene perceel is gekocht van […] en het andere perceel is aangekocht van […]. In die tweede overeenkomst worden Thomas Hassel, Mary Claudine Hassel, Herman Johnson, Andrew Hassel, Richard D. Johnson en Rita C, Johnson als voormalige eigenaren genoemd. In totaal is voor deze aankoop USD 9.426,00 betaald.

Verzoekster stelt, middels overlegging van een drietal schriftelijke verklaringen van […], dat zij eigenaar is van genoemde percelen. De getuigen verklaren immers dat zij betrokken waren bij de onderhandelingen en koop en dat zij sindsdien verzoekster (en haar echtgenoot) ook beschouwen als de “legitimate owners” van de percelen.
In de meetbrieven, beide opgemaakt in mei 2001, staat opgemerkt dat “the aforementioned parcel of land has been surveyed upon indication of: […]”. Verder bevatten ze de opmerkingen: “(…) The herein described parcel of land is by bill of sale in possession of […] (…)”.

Ter zitting is verder door verzoekster gesteld dat zij zichzelf als eigenaar beschouwt, zij heeft toestemming geven aan derden om zaken op haar grond te stallen en verder gaf zij toestemming aan derden het gras op de percelen te maaien ten behoeve van vee.

Desgevraagd door de rechter, heeft de vertegenwoordiger van het Kadaster verklaard dat de belendende percelen (73/1996 en 74/1996 ) wel op naam zijn geregistreerd en de notaris lichtte toe dat die percelen middels verjaring zijn verkregen en op naam zijn gesteld, aanvankelijk op naam van […].

Het standpunt van het OLS

2.5.

Artikel 3:200f BW bepaalt dat het OLS in dit soort zaken belanghebbende is en

moet worden opgeroepen. Artikel 3:200c lid 4 bepaalt dat de rechter het gevoelen inwint van het OLS over de eventueel noodzakelijke ontwikkeling van de onroerende zaak waarop het verzoek betrekking heeft.

2.6.

Ter zitting is namens het OLS, met verwijzing naar het op voorhand ingediende

verweerschrift, gesteld dat in het verweerschrift het formele standpunt is geformuleerd, maar dat het OLS voorstander is van een redelijke oplossing voor deze casus.

Kan de regeling inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen worden toegepast?

2.7.

Na de inbezitneming door de Republiek der Zeven Verenigde Nederlanden was

alle grond van de overheid (Gemeenschappelijk Hof 16 november 2018, ECLI:NL:OGHACMB:2018:214, Henson v. Sint Maarten). Men spreekt wel van het domeinbeginsel.

2.8.

In het onderhavige geval heeft het Openbaar Lichaam het domeinbeginsel niet ingeroepen. In tegendeel, het is het Gerecht bekend, zoals ter zitting besproken, dat het streven van ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en het Openbaar Lichaam is om de problematiek van de onverdeelde gronden op Saba en Sint Eustatius op te lossen. Kenmerkend voor deze eilanden is dat er relatief veel gronden zijn, zelfs gronden met daarop een woning gebouwd, zonder enige inschrijving in de openbare registers.

2.9.

In de onderhavige zaak is geen eigenaar van het perceel ingeschreven in de openbare registers. Onjuist is dat door de werking van artikel 5:24 BW BES de onroerende zaak toebehoort aan het Openbaar Lichaam. Op 4 mei 2018 heeft de Hoge Raad in een Sint Maartense zaak overwogen (ECLI:NL:HR:2018:696, rov. 3.3.3):

Voor het intreden van het door art. 5:24 BWSM in het leven geroepen rechtsgevolg dat de onroerende zaak toebehoort aan het Land, is niet voldoende dat onbekend is wie de eigenaar ervan is, maar is vereist dat de onroerende zaak geen (andere) eigenaar heeft. Hetzelfde moet worden aangenomen voor de voorafgaand aan art. 5:24 BWSM geldende bepalingen art. 5:24 BWNA en art. 572 (oud) BWNA. Indien het Land zich erop beroept eigenaar van een stuk grond te zijn omdat die grond geen andere eigenaar had, rusten stelplicht en bewijslast daarvan op het Land.

2.10.

Naar vaste rechtspraak van het Gemeenschappelijk Hof wordt een persoon die overheidsgrond in gebruik neemt, in beginsel naar verkeersopvattingen, vermoed houder voor de overheid te zijn. Zie de gegevens in de conclusie van de Advocaat-Generaal, ECLI:NL:PHR:2021:980, bij de artikel 81-uitspraak van de Hoge Raad van 25 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:308. Op dit beginsel zijn echter uitzonderingen mogelijk.

2.11.

Een houder kan nooit door verjaring verkrijgen. Daarvoor is bezit nodig. Voor een interversie van houderschap in bezit gelden strenge eisen (artikel 3:111 BW BES).

2.12.

Een inschrijving in de openbare registers wordt door het Gemeenschappelijk Hof van Justitie wel, naar verkeersopvattingen, als bezitsdaad gezien, zodat verjaring mogelijk is. Denkbaar ook is dat uit het bestaan van oude notariële akten, naar verkeersopvattingen, bezit wordt afgeleid.

2.13.

Overigens is een beroep op verjaring door een bezitter niet zonder complicaties. Het leidt tot een inschrijving in het register van voorlopige aantekeningen, bedoeld in artikel 3:20 BW BES. Men zie de (zware) vereisten van artikel 43 lid 1 onder a of b Kadasterwet BES waaraan door de notaris moet worden getoetst. Pas na twintig jaren is, door de werking van de verjaring, er volledig zekerheid omtrent de eigendom.

2.14.

Het is niet uitgesloten dat in het verleden, door een concessie door de overheid of toch door verjaring na bezitsdaden (men denke aan het bestaan van oude notariële aktes), er een particuliere eigenaar is geweest. Aannemelijk is dat van deze persoon er vervolgens talloze nakomelingen zijn. Daarvan uitgaande en in aanmerking genomen dat het Openbaar Lichaam geen beroep op het domeinbeginsel heeft gedaan, kan, ook bij het ontbreken van een inschrijving van een eigenaar in de openbare registers, een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap worden aangenomen.

2.15.

In het onderhavige geval is het aannemelijk dat de door verzoekster aangekochte percelen deel uitmaken van een onverdeeld gebleven gemeenschap binnen de Hassell familie. Deze percelen maken onderdeel van het gebied plaatselijk bekend als Minna’s Ground. Omringende percelen zijn via verjaring alsnog geregistreerd op naam van een telg van de Hassel familie en verder zijn de verkopers in deze ook van de Hassell familie, terwijl -zo lichtte de notaris toe-, percelen van Minna’s Ground die onderling tussen de familieleden werden verdeeld maar waarvoor geen registratie via verjaring werd geregeld, ongeregistreerd bleven. Het Gerecht zal daarom artikel 3:200a BW BES in dit geval toepassen.

2.16.

Teneinde de aangekochte percelen aan verzoekster (alsnog) in eigendom toe te kennen dient zij als gebruiker te worden aangemerkt. Zij is weliswaar geen afstammeling van de Hassel-familie. Dat neemt niet weg dat zij toch als gebruiker kan worden aangemerkt.

2.17.

Wat betreft de invulling van het begrip “gebruiker” genoemd in artikel 3:200b lid

3 is van belang dat in de Curaçaose zaak Rancho het Gemeenschappelijk Hof over de band met de grond heeft geoordeeld (ECLI:NL:OGHACMB:2018:46):

3.3.

Het Curaçaose [en het BES-; Gerecht] artikel 3:200b lid 3 BW beperkt zich tot deelgenoten, waaronder kennelijk moet worden verstaan familieleden van de in het (verre) verleden overleden eigenaar. In de Arubaanse [wetgeving] is artikel 3:200b lid 3 BW verruimd. Het luidt: ‘Ook personen die de zaak niet gebruiken, maar ten aanzien van wie aanwijzingen bestaan dat zij deelgenoten zijn of een band hebben met de zaak, kunnen als gebruiker worden aangemerkt. De rechter houdt rekening met de mate van vermoedelijke verwantschap met de oorspronkelijke eigenaar en de sterkte van de band met de zaak.’

3.4.

In Rancho speelt de afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (overleden 1833) geen rol. Niemand heeft gesteld familielid van hem te zijn. Het Hof zal artikel 3:200b BW aldus (analogisch) toepassen dat in een voorkomend geval de band met Rancho beslissend is, ook al is van mogelijk deelgenootschap geen sprake. ‘Te denken valt aan:

1.
Geboorte op Rancho;

2.
Lang gewoond hebben op Rancho;

3.
Ouders en voorouders hebben gewoond op Rancho;

4.
Geld geïnvesteerd hebben in grond op Rancho (grond gekocht);

5.
Afstamming van de oorspronkelijke eigenaar (niet toepasselijk in geval-Rancho: Rancho is niet een ‘tera di famia’, maar een ‘herensia no repartí’);

6.
Of men geaccepteerd wordt door de bewoners van Rancho als erbij horend;

7.
Of men daadwerkelijk wil gaan wonen op Rancho;

enz.

De ene band met de grond zal sterker zijn dan de andere.’

2.18.

Hieraan houdt het Gerecht thans mutatis mutandis vast in de onderhavige zaak en zal verzoekster als gebruiker aanmerken op basis van de volgende omstandigheden:

- zij (en haar echtgenoot) heeft genoemde percelen aangekocht tegen een bedrag waarvan niet aannemelijk is dat dat niet marktconform was destijds,

- zij wordt door derden gezien als de feitelijke eigenaar van die percelen,

- zij gedraagt zich alsof zij eigenaar is van die percelen door desverzocht toestemming te geven voor opslag van zaken en het maaien van gras,

- zij heeft plannen om alsnog een woning op die percelen te gaan bouwen,

- ondanks daartoe te zijn opgeroepen, hebben zich geen belanghebbenden gemeld en zijn er geen bezwaren geuit tegen de mogelijkheid van aanwijzing van eigendom.

2.19.

Het Gerecht zal gelet op het voorgaande de eigendom toekennen aan verzoekster. De notaris heeft ter zitting te kennen gegeven bereid te zijn de afwikkeling van deze beschikking te begeleiden.

3.De beslissing

Het Gerecht:

3.1.

kent de percelen in eigendom toe aan verzoekster;
3.2. bepaalt dat deze beschikking door toedoen van de griffier binnen twee weken na

deze uitspraak openbaar bekend wordt gemaakt in de Staatscourant, de National

Gazette en The Daily Herald en op de website van het Gemeenschappelijk Hof, door plaatsing van het volgende bericht:

BEKENDMAKING

Bij beschikking van het Gerecht in eerste Aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 5 juni 2024 is op grond van de wettelijke regeling voor langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen (artikel 3:200a BW BES) een onroerende zaak in eigendom toegekend aan de verzoeker […], wonend in de Verenigde Staten. Het betreft de onroerende zaak:

UPPER HELL’S GATE (circa 321m2 en 256m2)

Meetbrieven 11 en 12 van 2001

De beschikking is met als zoekterm SAB202400004 te vinden onder Uitspraken op www.rechtspraak.nl

3.3.

bepaalt dat de griffier, nadat deze beschikking in kracht van gewijsde is gegaan,

een afschrift van deze beschikking zendt aan de bewaarder van de openbare

registers in Saba ter inschrijving;
3.4. wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.J. de Kort, rechter, en in het openbaar uitgesproken.