Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
zittingsplaats Bonaire
registratienummer: BON202200265
datum uitspraak: 20 maart 2024
VONNIS
in de zaak van:
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN CARIBBEAN COURT GEBOUW D,
VERENIGING VAN EIGENAREN CARIBBEAN COURT GEBOUW D,
gevestigd te Bonaire,
eiseres,
gemachtigden: mrs. A.C. van Hoof en M.G. van Dijk,
tegen
de naamloze vennootschap
HEZEMANS DEVELOPEMENT N.V.,
HEZEMANS DEVELOPEMENT N.V.,
gevestigd te Bonaire,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.C.A. Gonzales.
Partijen zullen hierna de VvE en Hezemans genoemd worden.
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- de conclusie van antwoord tevens van eis in reconventie
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de aanvullende productie H van Hezemans
- de comparitie van partijen en de bij die gelegenheid door Hezemans genomen akte na conclusie van antwoord in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
De VvE is de vereniging van eigenaars van appartementengebouw D van Carribbean Court. Carribbean Court bestaat uit vijf appartementengebouwen – de gebouwen A tot en met E – die ieder een eigen vereniging van eigenaars hebben.
2.2.
De appartementengebouwen A, B, C en D liggen aan het water. De waterkant voor deze gebouwen wordt gevormd door een kade waaraan 38 ligplaatsen voor boten zijn gesitueerd. Voor de kade van gebouw D gaat het om negen ligplaatsen. De ligplaatsen aan de kade voor gebouw D maken deel uit van een kavel met kadastrale aanduiding 4-F-1506 [1] . Dit kavel behoorde voorheen tot een kavel met de kadastrale aanduiding 4-F-1434 waarvan destijds alle ligplaatsen deel uitmaakten maar thans, naar wordt aangenomen, alleen nog de ligplaatsen voor de gebouwen A, B en C [2] . Partijen zijn het erover eens dat tot op enig moment kavel 4-F-1434 een andere kadastrale aanduiding had, namelijk 4-F-1146.
2.3.
De eigenaars van de appartementengebouwen op Caribbean Court delen een aantal gezamenlijke voorzieningen waaronder een gemeenschappelijk zwembad. Deze voorzieningen liggen op twee gemeenschappelijke percelen die in erfpacht toebehoren aan Hezemans.
2.4.
Op 12 december 2007 hebben de verenigingen van eigenaars van de gebouwen A, B, C en D met Hezemans een schriftelijke overeenkomst gesloten waarin is bepaald dat deze verenigingen of een door hen op te richten vereniging de gemeenschappelijke voorzieningen en/of de erfpachtrechten met betrekking tot de gemeenschappelijke gronden van Hezemans overnemen.
2.5.
In dezelfde overeenkomst hebben de contractspartijen iets willen regelen over de genoemde ligplaatsen voor de gebouwen. In de overeenkomst staat daarover:
Hezemans geeft aan dat zij beschikt over opstalrechten ten aanzien van het kadastrale nummer: sectie F # 1146, dan met name betrekking hebbende op de aanlegplaatsen voor de gebouwen A; B en C van Caribbean Court. Dit alles heeft geen betrekking op gebouw D. Er is Hezemans verzocht voornoemde rechten middels een eilandsraadbesluit te doen aantonen, zo’n besluit zal aan deze overeenkomst, in kopie, worden toegevoegd.
Derhalve kan het navolgende worden gesteld: Indien zal blijken dat Hezemans over enigerlei opstalrechten beschikt, op of voor de dag waarop deze overeenkomst zal worden ondertekent – zulks zo dient door Hezemans te worden aangetoond – zullen deze rechten Hezemans blijven toekomen.
Derhalve kan het navolgende worden gesteld: Indien zal blijken dat Hezemans over enigerlei opstalrechten beschikt, op of voor de dag waarop deze overeenkomst zal worden ondertekent – zulks zo dient door Hezemans te worden aangetoond – zullen deze rechten Hezemans blijven toekomen.
2.5.
Bij notariële akte van 9 januari 2012 heeft Hezemans van het Openbaar Lichaam Bonaire (hierna: OLB) een opstalrecht verkregen ter zake de door Hezemans aangebrachte of aan te brengen meerpalen in de bodem van perceel
4-F-1146 (thans 4-F-1434, waarvan de ligplaatsen voor gebouw D nu kennelijk zijn afgesplitst).
2.6.
In een vaststellingsovereenkomst tussen de verenigingen van eigenaars van de gebouwen A – E enerzijds en Hezemans anderzijds van 12 december 2019 hebben partijen nadere afspraken gemaakt over de overdracht van de erfpachtrechten van Hezemans op de gemeenschappelijke gronden, waaronder een daarvoor door de verenigingen aan Hezemans te betalen koopprijs.
2.7.
In deze overeenkomst is ook nog iets over de ligplaatsen opgenomen, en wel het volgende:
De VVE (de VvE’s van de gebouwen A – E, toevoeging Gerecht) is bekend met het feit dat Hezemans waterrechten heeft verworven ten aanzien van de gebouwen A-B-C en dat deze waterrechten voor Hezemans zullen blijven behouden.
Eveneens is er overeengekomen dat er recht van overpad aan Hezemans zal worden verleend ten einde bij haar waterrechten te kunnen geraken, met in acht name dat Hezemans, en/of haar opvolgers, nimmer het woongenot van de Caribbean Court occupanten teniet zal doen door het veroorzaken van overlast.
Gezien voormelde zal de Vereniging van eigenaren gemeenschappelijke gronden Caribbean Court voor de pier van gebouwen A-B en C een havenreglement opstellen, alwaar alle eigenaren en gebruikers zich automatisch (verplicht) aan dienen te committeren.
Expliciet uitgesloten van voornoemde waterrechten; recht van overpad zijdens Hezemans en het havenreglement is de pier/steiger gesitueerd voor een toebehorend aan gebouw D.
3.De vordering
in conventie
3.1.
De VvE vordert, hierna woordelijk overgenomen, voor recht te verklaren dat uit de overeenkomst van 12 december 2007 volgt dat de waterrechten voor gebouw D aan gebouw D althans de VvE toebehoren en dat de waterrechten niet rechtsgeldig door Hezemans aan een derde kunnen worden verkocht, geleverd en overgedragen en dat een eventuele overdracht na 12 december 2007 en voor het wijzen van het vonnis geen werking heeft en niet aan de VvE kan worden tegengeworpen.
3.2.
De vordering is nogal onduidelijk. Niet duidelijk is wat de VvE in juridische zin onder waterrechten verstaat en wat zij bedoelt met het “geen werking hebben” of het “niet kunnen tegenwerpen” van een verkoop of overdracht. Gelet op wat de VvE daarover naar voren heeft gebracht in de processtukken en wat daarover tijdens de comparitie van partijen is besproken wil de VvE kennelijk met haar vordering bereiken dat zij de negen ligplaatsen voor haar gebouw D kan blijven gebruiken. Zij wil kennelijk verhinderen dat Hezemans haar opstalrecht met betrekking tot die ligplaatsen aan een derde zou overdragen omdat het gevolg daarvan kan zijn dat zij de bedoelde ligplaatsen niet meer kan gebruiken.
3.3.
Het verweer van Hezemans is dat de VvE geen gebruiksrecht heeft. Uit de overeenkomst van 12 december 2007 volgt niet dat aan haar een gebruiksrecht is verleend. De negen ligplaatsen zijn gelegen op een perceel van het OLB, waarop ten behoeve van Hezemans een opstalrecht is gevestigd voor het aanbrengen van meerpalen. Hezemans mag dit opstalrecht overdragen aan een derde, althans kan de VvE een dergelijke overdracht niet beletten.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna nader worden ingegaan.
in reconventie
3.5.
Hezemans vordert dat de VvE aan haar, haar aandeel in de door haar betaalde erfpachtcanon van de gemeenschappelijke gronden zal vergoeden vanaf het jaar 2020. Tot en met 2022 gaat het om bedrag van USD 4.492,55. Daarnaast vordert Hezemans betaling door de VvE aan haar van haar aandeel in de wettelijke rente van 3% over de nog niet betaalde koopsom voor de gemeenschappelijke gronden van USD 78.288,11.
3.6.
Aan haar vordering legt Hezemans ten grondslag dat de gemeenschappelijke gronden al jaren geleden door de verenigingen van eigenaars van Caribbean Court moesten worden afgenomen. De belanghebbenden bij deze verenigingen profiteren al jaren van die gemeenschappelijke gronden en zij zouden de voor deze gronden door Hezemans betaalde erfpachtcanon moeten vergoeden, alsmede haar renteschade als gevolg van de daardoor uitgestelde betaling van de koopsom. De andere verenigingen van eigenaars betalen ieder hun 1/5 aandeel in deze kosten, maar de VvE doet dat niet of niet volledig terwijl de overdracht van de gemeenschappelijke gronden nu wederom door de VvE wordt vertraagd door deze, naar Hezemans stelt, onnodige en onrechtmatige, want niet op enig opeisbaar recht gestoelde, rechtszaak.
3.7.
Op de stellingen van partijen zal hierna nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De centrale vraag bij de beoordeling van de vordering in conventie is of de VvE op de negen ligplaatsen een gebruiksrecht heeft dat Hezemans zou moeten respecteren. Hezemans heeft met betrekking tot die ligplaatsen een opstalrecht. Dat opstalrecht heeft zij verkregen van het OLB door een notariële akte van 9 januari 2012. De akte stemt niet overeen met hetgeen waarvan partijen in hun overeenkomst van 12 december 2007 zijn uitgegaan, namelijk dat Hezemans deze opstalrechten al zou hebben verkregen. In artikel 9 van de overeenkomst verklaart Hezemans immers dat zij op dat moment al een opstalrecht met betrekking tot de ligplaatsen voor de gebouwen A, B en C zou hebben. Als Hezemans dat recht zou kunnen aantonen, zo is verder in dat artikel bepaald, zou zij dat recht kunnen behouden. In hetzelfde artikel is bepaald dat “
dit alles geen betrekking heeft op gebouw D” dus dat de hiervoor bedoelde verklaring van Hezemans niet geldt voor de ligplaatsen voor gebouw D. Hieruit kan worden afgeleid dat Hezemans ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen rechten pretendeerde met betrekking tot de ligplaatsen voor gebouw D en dus bewilligde in het gebruik van die ligplaatsen door de VvE. Ondersteuning daarvoor is te vinden in wat partijen daarover later zijn overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst van 12 december 2019. In artikel 12 van die overeenkomst staat dat de VvE ermee bekend is dat Hezemans “
waterrechten” heeft met betrekking tot de ligplaatsen voor de gebouwen A, B en C. In het artikel is verder bepaald dat Hezemans deze rechten zal behouden en dat aan Hezemans een recht van overpad wordt verleend om bij die ligplaatsen te komen, kennelijk ten laste van de gemeenschappelijke gronden, over de overdracht waarvan in dezelfde overeenkomst een aantal afspraken is opgenomen. Het artikel 12 sluit af met de woorden dat de “
pier/steiger gesitueerd voor en toebehorend aan gebouw D” hiervan is uitgesloten in de zin dat Hezemans daarop geen “
waterrechten” heeft en dat het recht van overpad om naar de ligplaatsen te gaan daarvoor niet geldt.
dit alles geen betrekking heeft op gebouw D” dus dat de hiervoor bedoelde verklaring van Hezemans niet geldt voor de ligplaatsen voor gebouw D. Hieruit kan worden afgeleid dat Hezemans ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen rechten pretendeerde met betrekking tot de ligplaatsen voor gebouw D en dus bewilligde in het gebruik van die ligplaatsen door de VvE. Ondersteuning daarvoor is te vinden in wat partijen daarover later zijn overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst van 12 december 2019. In artikel 12 van die overeenkomst staat dat de VvE ermee bekend is dat Hezemans “
waterrechten” heeft met betrekking tot de ligplaatsen voor de gebouwen A, B en C. In het artikel is verder bepaald dat Hezemans deze rechten zal behouden en dat aan Hezemans een recht van overpad wordt verleend om bij die ligplaatsen te komen, kennelijk ten laste van de gemeenschappelijke gronden, over de overdracht waarvan in dezelfde overeenkomst een aantal afspraken is opgenomen. Het artikel 12 sluit af met de woorden dat de “
pier/steiger gesitueerd voor en toebehorend aan gebouw D” hiervan is uitgesloten in de zin dat Hezemans daarop geen “
waterrechten” heeft en dat het recht van overpad om naar de ligplaatsen te gaan daarvoor niet geldt.
4.2.
Ondanks de onnauwkeurige, onduidelijke, en deels onjuiste formulering in de beide hiervoor genoemde overeenkomsten is de strekking ervan duidelijk, namelijk dat Hezemans jegens de VvE geen enkele aanspraak pretendeerde met betrekking tot de ligplaatsen voor gebouw D en dat, niettegenstaande haar opstalrecht met betrekking tot (ook) die ligplaatsen, het gebruik van die ligplaatsen door de VvE haar instemming had.
4.3.
Het voorgaande betekent echter nog niet dat de vordering kan worden toegewezen, althans niet zoals deze nu is geformuleerd. Over die formulering is niet goed nagedacht. Als vermeld, is het de VvE er kennelijk om te doen dat zij de ligplaatsen voor gebouw D kan (blijven) gebruiken. Daarvan uitgaande, zou zij, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, hebben moeten aanvoeren dat Hezemans haar een gebruiksrecht heeft verleend op de betreffende ligplaatsen, waarvan zij een verklaring voor recht zou kunnen vorderen, en zou zij tevens kunnen vorderen dat Hezemans zich onthoudt van enig handelen dat aan de uitvoering van dat gebruiksrecht door de VvE in de weg staat, welk laatste mede omvat een overdracht door Hezemans van het opstalrecht aan een derde zonder daarbij een derdenbeding met kettingbeding overeen te komen voor het gebruik van de ligplaatsen door de VvE. De VvE zal in de gelegenheid worden gesteld om zich over het voorgaande uit te laten, waarbij zij desgewenst haar eis kan wijzigen, althans opnieuw kan formuleren. De zaak zal daarvoor naar de rol worden verwezen. Hezemans zal daarop een antwoordakte kunnen nemen. De hiermee door het Gerecht betoonde lenigheid is ingegeven door de omstandigheid dat een afwijzing van de vordering reeds door een ondeugdelijke formulering geen oplossing geeft voor dit geschil en mogelijk tot nieuwe problemen en vertragingen zal leiden. Partijen liggen al jaren met elkaar in de clinch. Het wordt tijd dat zij van elkaar verlost worden.
in reconventie
4.4.
Hezemans grondt haar vordering op een onrechtmatig handelen dat daarin is gelegen dat de VvE wel de gemeenschappelijke gronden gebruikt, maar Hezemans als erfpachter daarvan nog altijd de erfpachtcanon betaalt en de VvE weigert om haar aandeel daarin aan Hezemans te vergoeden. Door de vertraagde overdracht, waarvoor zij de VvE mede door het instellen van deze door haar als onnodig en onrechtmatig gekwalificeerde procedure verantwoordelijk houdt, zijn de gemeenschappelijke gronden nog niet overgedragen. Daardoor is de koopsom nog niet betaald en lijdt zij in dat verband renteschade, die zij begroot op de wettelijke rente van 3%.
4.5.
Het verweer van de VvE is – kort gezegd – dat in de vaststellingsovereenkomst van 12 december 2019 waarin partijen nadere afspraken hebben gemaakt over de overdracht van de gemeenschappelijke gronden, geen afspraken zijn opgenomen over de kosten die Hezemans tot aan die overdracht zou maken of over mogelijke renteschade die Hezemans tot aan de betaling van de koopsom zou lijden. De VvE zou daarnaast een verrekenvordering hebben waardoor Hezemans geen aanspraak zou hebben op betaling van de volledige koopsom. Verder stelt de VvE dat zij paraat staat om voor de overdracht van de gemeenschappelijke gronden te zorgen. Daarvoor heeft zij twee jaar geleden al een volmacht gegeven aan de notaris.
4.6.
De vordering wordt afgewezen. In de vaststellingsovereenkomst van 12 december 2019 is niets bepaald over een vergoeding voor de door Hezemans tot aan de overdracht van de gemeenschappelijke gronden te betalen erfpachtcanon, noch over een rentevergoeding over de tot die tijd nog niet betaalde, en tot aan dat moment ook niet opeisbare, koopsom. De door Hezemans gestelde grondslag voor de vordering is een onrechtmatig handelen door de VvE dat daarin is gelegen dat zij niet haar aandeel in de voor de gemeenschappelijke gronden verschuldigde erfpachtcanon aan Hezemans betaalt. Niet valt in te zien in welke zin dit onrechtmatig is. De partijen hebben dit ook niet afgesproken zodat ook van een toerekenbare tekortkoming in dit verband geen sprake is.
4.7.
Verder stelt Hezemans dat de VvE de overdracht zou vertragen onder meer door het voeren van deze procedure, hetgeen onrechtmatig is jegens haar en waardoor zij renteschade lijdt. Ook daarin kan Hezemans niet worden gevolgd. De procedure staat een overdracht niet in de weg en Hezemans heeft ook geen andere omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen volgen dat de vertraging van de overdracht het gevolg is van een handelen of nalaten door de VvE.
4.7.
De conclusie is dan ook dat de reconventionele vordering zal worden afgewezen. Met een daaraan verbonden proceskostenveroordeling zal dat in het dictum van het te zijner tijd te wijzen eindvonnis worden vastgelegd.
5.De beslissing
Het gerecht,
in conventie
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van 24 april 2024 voor een door de VvE te nemen akte voor het onder 4.3 vermelde doel,
5.2.
bepaalt dat Hezemans nadat de VvE de hiervoor bedoelde akte heeft genomen op een alsdan te bepalen roldatum een antwoordakte kan nemen,
(verder) in conventie en in reconventie
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman, rechter, en uitgesproken op
20 maart 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.