ECLI:NL:OGEABES:2024:77

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA

zittingsplaats Bonaire

Registratienummer : BON202300430

Datum beslissing : 12 juni 2024

VONNIS

in de zaak van

1. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAREN OCEAN BREEZE RESORT GEBOUW 1,

2. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAREN OCEAN BREEZE RESORT GEBOUW 2,

3. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAREN OCEAN BREEZE RESORT GEBOUW 3,

4. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAREN OCEAN BREEZE RESORT GEBOUW 5,

5. de vereniging van eigenaars
VERENIGING VAN EIGENAREN OCEAN BREEZE RESORT GEBOUW 6,

alle gevestigd te Bonaire,

eisers in conventie,

gedaagden in reconventie,

gemachtigde: mr. M.D. van den Brink,

tegen

de naamloze vennootschap
CARIBBEAN LAGOON N.V.,

gevestigd te Bonaire,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. A.C.A. Gonzalez.

Partijen zullen hierna de Verenigingen van Eigenaren en Caribbean Lagoon genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure in conventie en in reconventie blijkt uit:

- het verzoekschrift

- de conclusie van antwoord tevens van eis in reconventie

- de conclusie van antwoord in reconventie met aanvullende producties 21-25 in conventie en in reconventie

- de akte vermeerdering van eis in conventie met de aanvullende producties 26-28

- de akte aanvulling van eis in reconventie

- de comparitie van partijen van 20 maart 2024, welke aansluitend is voortgezet ter plaatse, en de bij die gelegenheid van de zijde van de Verenigingen van Eigenaren overgelegde spreekaantekeningen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Op een van de schiereilanden tegenover Flamingo Airport is het Ocean Breeze Resort gelegen. Het resort bestaat uit vijf appartementengebouwen waarin elk zes appartementen, en vijf villa’s. Naast het resort ligt het Ocean Breeze Boutique Hotel & Marina (hierna: het hotel).

2.2.

Het resort en het hotel zijn ongeveer tien tot vijftien jaar geleden ontwikkeld door Caribbean Lagoon. Vervolgens heeft Caribbean Lagoon de appartementen en de villa’s verkocht en geleverd aan verschillende derden. Zij is nog eigenaar van het hotel.

2.3.

Daarnaast is Caribbean Lagoon eigenaar van vier (erfpacht)percelen op het resort. Het gaat om de percelen 1514 met een centrale weg naar de appartementen en de villa’s, 1512 met een ‘tuin’ en wat parkeerruimte, 1507 met een gemeenschappelijk zwembad en 1508 ook met een ‘tuin’. De eerste twee percelen vormden voorheen perceel 1313. De laatste twee percelen vormden voorheen perceel 1300. De nieuwe percelen of perceelnummers komen niet volledig met de oude overeen, maar voor de beoordeling zijn de afwijkingen in dit verband niet van belang.

2.4.

In de splitsingsakte van de appartementen van 30 november 2009 is een bepaling opgenomen over een mandeligheid ten aanzien van de wegen, parkeerplaatsen, tuinen, looppaden, zwembad, “poolarea” en overige voorzieningen aan te leggen of aangelegd op de toenmalige percelen 1300 en 1313. De bepaling luidt als volgt^[1]:

MANDELIGHEID

Ten aanzien van de wegen, parkeerplaatsen, tuinen, looppaden, zwembad,

“poolarea” en overige voorzieningen, aan te leggen of aangelegd op de erfpachtpercelen, kadastraal bekend als Afdeling 4 sectie F nummers 1300 en 1313, welke bij deze door Caribbean Lagoon N.V. voorzoveel nodig wordt bestemd ten nutte van de appartementen en villa’s in het “Ocean Breeze Resort” (…), hierna zowel tezamen als elk afzonderlijk ook te noemen de “mandelige zaak”, welke mandelige zaak tezijnertijd voor rekening en risico van Caribbean Lagoon N.V. pro rata zal worden geleverd aan de respectievelijke eigenaren van de appartementen en villa’s, zal in de akten van levering aan derden, niet zijnde Caribbean Lagoon N.V. nader overeengekomen worden als volgt:

1. Het aan de koper toebehorende onverdeelde aandeel in de mandelige zaak is een van zijn appartement/villa afhankelijk recht. Levering en bezwaring van zijn appartement/villa treft op gelijke wijze het onverdeeld aandeel in de mandelige zaak.

2. Het aandeel kan niet afzonderlijk van het appartemend/de villa worden overgedragen.

(…)

2.5.

Daarnaast is in de splitsingsakte een bepaling opgenomen waarin ten laste van de toenmalige percelen 1300 en 1313 een aantal erfdienstbaarheden is gevestigd ten behoeve van de percelen waarop de appartementen, de villa’s en het hotel zijn gebouwd^[2]. Deze erfdienstbaarheden betreffen een recht om de mede gebruik maken van het zwembad, “pool area”, groenfaciliteiten en wandelpaden op perceel 1300 en een recht van overpad en het recht tot gebruik van parkeerplaatsen op perceel 1313.

2.6.

Voor de onder 2.5 bedoelde erfdienstbaarheden is ingevolge de splitsingsakte een aparte vereniging opgericht, waarvan alle eigenaren van de appartementen en de villa’s verplicht lid zijn. Deze vereniging is een maandelijkse onderhoudsbijdrage verschuldigd aan een door Caribbean Lagoon aan te wijzen (rechtspersoon) waarvan de hoogte wordt vastgesteld aan de hand van een daartoe door Caribbean Lagoon op te maken begroting^[3].

2.7.

In de leveringsakten van de appartements- en villa-eigenaren zijn

gelijkluidende bepalingen opgenomen.

2.8.

De Verenigingen van Eigenaren hebben Caribbean Lagoon verzocht

en gesommeerd om ingevolge de onder 2.4 bedoelde bepaling in de

splitsingsakte en de leveringsakten aan de eigenaren van de appartementen

en de villa’s hun onverdeelde aandeel in de daarin beschreven mandelige

zaak aan hen te leveren. Daaronder verstaan de Verenigingen van Eigenaren

de volledige percelen 1507, 1508, 1512 en 1514.

2.9.

Daarop heeft Caribbean Lagoon geantwoord alleen bereid te zijn tot

levering van de onverdeelde aandelen in de afgesplitste percelen 1507 met

daarop het gemeenschappelijke zwembad en 1514 met daarop de centrale

weg naar de appartementen en de villa’s.

2.10.

In april 2023 is een lekkage aan het gemeenschappelijke zwembad

ontstaan, waarna de onder 2.6 bedoelde vereniging van eigenaars opdracht

heeft gegeven aan een zwembadbouwer om dit te herstellen.

2.11.

Caribbean Lagoon is niet tevreden over de wijze waarop het herstel van het zwembad heeft plaatsgevonden, hetgeen zij aan de genoemde vereniging van eigenaars heeft laten weten. Zij heeft erop gewezen dat het lek nog niet zou zijn gedicht waardoor haar waterrekening alsmaar oploopt. Daarnaast zou het water groen en troebel zijn, hetgeen niet goed zou zijn voor haar hotelgasten, die ingevolge de onder 2.5 bedoelde erfdienstbaarheid het zwembad mogen gebruiken.

2.12.

Caribbean Lagoon heeft facturen aan de Verenigingen van Eigenaren

gestuurd voor de onderhoudskosten van de onder 2.5 beschreven

erfdienstbaarheden voor de jaren 2022 en 2023 van respectievelijk

USD 16.528,26 en USD 15.888,75. Deze facturen zijn niet betaald.

3.De vordering

In conventie:

3.1.

De Verenigingen van Eigenaren vorderen in eigen naam, op grond van een daartoe aan hen verstrekte last van de appartementseigenaren en Stichting Partculier Fonds El Niño, welke laatste rechthebbende is op de als zodanig bij partijen bekende villa 5, na vermeerdering van eis, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

Primair:

I. Uiterlijk binnen twee maanden na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis en voor haar rekening ten aanzien van ieder appartementsrecht c.q. ten aanzien van villa 5, aan de rechthebbenden van het betreffende appartementsrecht c.q. van villa 5, een 1/38e onverdeeld aandeel te leveren van het erfpachtrecht (c.q. in de erfpachtrechten) op de percelen kadastraal bekend als 4-F-1514, 4-F-1507, 4-F-1508, 4-F-1512, vrij van beslagen of hypotheekrechten of inschrijvingen daarvan, en in dat kader haar volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering ten overstaan van een door de desbetreffende appartements- of villa-eigenaar aan te wijzen notaris, en voorts voor haar rekening al datgene te doen dat nodig is om de overdracht van de onverdeelde aandelen in de hiervoor genoemde erfpachtrechten te bewerkstelligen, althans zodanige veroordeling uit te spreken in lijn met het voorgaande als het gerecht in goede justitie zou vermenen te behoren;

Subsidiair:

II. Caribbean Lagoon te veroordelen om uiterlijk binnen twee maanden na betekening van het in deze te wijzen vonnis en voor haar rekening ten aanzien van ieder appartementsrecht c.q. ten aanzien van villa 5, aan de rechthebbenden van het betreffende appartementsrecht c.q. van villa 5, een 1/38e onverdeeld aandeel te leveren in het erfpachtrecht (c.q. in de erfpachtrechten) op de percelen die voorheen kadastraal bekend waren als 4-F-1300 en 4-F-1313, zoals weergegeven op de kaart die is overgelegd als productie 4 bij het verzoekschrift, vrij van beslagen of hypotheekrechten of inschrijvingen daarvan, en in dat kader haar volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering ten overstaan van een door de desbetreffende appartements- of villa-eigenaar aan te wijzen notaris, en voorts voor haar rekening al datgene te doen dat nodig is om de overdracht van de onverdeelde aandelen in de hiervoor genoemde erfpachtrechten te bewerkstelligen, althans zodanige veroordeling uit te spreken in lijn met het voorgaande als het gerecht in goede justitie zou vermenen te behoren;

Primair en subsidiair:

III. Caribbean Lagoon te veroordelen tot betaling van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag of dagdeel dat zij nalaat om uitvoering te geven aan de hiervoor bedoelde veroordeling, met een maximum van USD 250.000,00

IV. Caribbean Lagoon te veroordelen in de proceskosten, onder de bepaling dat indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente verschuldigd is;

V. Caribbean Lagoon te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Verenigingen van Eigenaren te betalen een bedrag van USD 2.440,64 ter zake van de beslagkosten, althans haar te veroordelen tot betaling van zodanig bedrag ter zake van de beslagkosten als het gerecht in goede justitie zal vermenen te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift tot en met de datum van betaling.

3.2.

Aan hun vorderingen leggen de Verenigingen van Eigenaren ten grondslag dat Caribbean Lagoon zich met de splitsingakte en de leveringsakten heeft verbonden om voor haar rekening en risico aan de appartements- en villa-eigenaren te leveren hun pro rata onverdeeld aandeel in de erfpachtrechten die voorheen bekend waren als 1300 en 1313 en waarvan de grondstukken nagenoeg overeenkomen met die van de huidige percelen 1507, 1508, 1512 en 1514. Alle appartementen en villa’s in het resort zijn inmiddels overgedragen aan derden, waardoor deze leveringsverplichting ingevolge het daarover bepaalde in de splitsingsakte opeisbaar is geworden. Hoewel de huidige percelen niet het gehele terrein omvatten van de voormalige percelen 1300 en 1313 zijn de Verenigingen van Eigenaren voor de afzonderlijke eigenaren van de appartementen en de villa’s bereid om daarmee, om praktische redenen, genoegen te nemen.

3.3.

Caribbean Lagoon voert verweer.

3.4.

Op de stellingen en het verweer van partijen zal hierna onder de beoordeling in conventie (nader) worden ingegaan.

In reconventie:

3.5.

Caribbean Lagoon vordert dat de Verenigingen van Eigenaren hoofdelijk worden veroordeeld:

I. tot betaling aan haar van de kosten gemoeid met de bouwkundige opname, de kostenraming en de materiaal- en mankrachtkosten die noodzakelijk zijn voor het volledige herstel van het zwembad en het terras, het dripsysteem en het pomphuis in de staat waarin het verkeerde voordat de Verenigingen van Eigenaren zich onkundig vergrepen aan het zwembad en haar installaties, als op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

II. tot het afgeven aan Caribbean Lagoon van het werkplan en de materiaallijsten van de aannemer die het werk heeft uitgevoerd,

III. tot het afgeven aan Caribbean Lagoon van de foto’s en/of de tekeningen van de locaties van het lek c.q. de lekken van het zwembad zelve en/of van het pijpleidingen netwerk en de materialen di de aannemer heeft gebruikt om het lek c.q. de lekken te dichten c.q. de kapotte leidingdelen die de aannemer heeft vernieuwd.

IV. tot betaling aan Caribbean Lagoon van USD 32.417,01 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het in deze zaak te wijzen vonnis tot aan de dag van volledige voldoening,

alsmede eisers hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

3.6.

Aan haar vorderingen I – III legt Caribbean Lagoon feitelijk ten grondslag dat het zwembad niet goed is gerepareerd. Een juridische grondslag geeft zij hiervoor niet. Aan haar vordering onder IV legt zij ten grondslag dat ingevolge het daartoe bepaalde in de splitsingsakte de eigenaren van de appartementen en de villa’s een maandelijkse vergoeding aan haar moeten betalen als onderhoudskosten voor de door haar aan hen vergunde erfdienstbaarheid. De in dit verband aan de Verenigingen van Eigenaren gezonden facturen voor 2022 en 2023, tezamen voor een totaal van USD 32.417,01, hebben zij niet voldaan.

3.7.

De Verenigingen van Eigenaren voeren verweer.

3.8.

Op de stellingen en het verweer van partijen zal hierna onder de beoordeling in reconventie (nader) worden ingegaan.

4.De beoordeling

In conventie

4.1.

De Verenigingen van Eigenaren vorderen – kort gezegd – de levering aan ieder van de rechthebbenden van de appartementen en van villa 5, zijnde Stichting Particulier Fonds El Niño, van een 1/38 onverdeeld aandeel in de erfpachtrechten op de percelen 1514, 1507, 1508 en 1512.

4.2.

Het eerste verweer van Caribbean Lagoon daartegen is dat de Stichting Particulier Fonds El Niño geen eiser is in deze procedure, waardoor de vordering tot levering aan deze stichting reeds daarom niet toewijsbaar is. Dit verweer slaagt niet. Caribbean Lagoon gaat eraan voorbij dat de Verenigingen van Eigenaren procederen krachtens een daartoe van de eigenaren van alle appartementen en van de stichting verkregen last. Aan hen komt in dezen bevoegdheid toe om in eigen naam en voor rekening van deze lastgevers te procederen.

4.3.

Caribbean Lagoon heeft de vordering tot levering van het erfpachtrecht op de percelen 1507 en 1514 niet bestreden. Het gaat hier om het zwembad en de centrale weg naar de appartementen en de villa’s. Zij wijst erop dat zij voorafgaand aan de procedure meermaals heeft aangegeven deze percelen te willen leveren. Zij heeft daartoe ook al het nodige gedaan, onder meer door daarvoor een notaris te instrueren, maar deze is heel erg druk. De Verenigingen van Eigenaren hebben dit niet bestreden waardoor van deze onderbouwde welwillendheid zal worden uitgegaan. Dat leidt ertoe dat de Verenigingen van Eigenaren geen belang hebben bij hun vordering in zoverre het om deze percelen gaat waardoor hun vordering in zoverre niet toewijsbaar is. Geheel terzijde voegt het gerecht hier nog aan toe dat een mandeligheid niet wordt geleverd maar gevestigd door een daartoe bestemde akte, zoals in dit geval de leveringsakten van de percelen waarvan de mandeligheid als afhankelijk recht deel uitmaakt. De inschrijving daarvan in het kadaster zou voldoende moeten zijn.

4.4.

Wat betreft de percelen 1508 en 1512 geldt het volgende. Het gaat hier om een perceel met ‘tuin’ en om een perceel met ‘tuin’ en voorzien van een beperkte parkeergelegenheid. De vordering tot levering van deze percelen grondt zij op wat ten aanzien daarvan in de splitsingsakte over mandeligheid is bepaald. De Verenigingen van Eigenaren gaan ervan uit dat op grond daarvan sprake is van percelen die volledig mandelig zijn.

4.5.

Caribbean Lagoon voert daartegen het verweer dat in de splitsingsakte alleen is voorzien in een mandeligheid voor de op de percelen aangelegde wegen, parkeerplaatsen, looppaden, zwembad met “poolarea” en groenvoorzieningen. Van deze mandeligheid kan alleen op de minst bezwarende wijze gebruik worden gemaakt. Dat volgt volgens haar ook uit de bewoordingen in de splitsingakte dat Caribbean Lagoon deze percelen alleen “voor zoveel nodig” ten nutte van de appartementen en villa’s zal bestemmen. Dit betekent volgens haar dat geen aanspraak kan worden gemaakt op een levering van een perceel dat planologisch is bestemd als bouwterrein, zoals het geval is bij perceel 1508. Op dat perceel wil Caribbean Lagoon een gebouw met twee appartementen bouwen. Voor perceel 1512 geldt dat daarop al een deel van haar hotel staat, waaronder een toegangstrap. Aan een aan dat perceel grenzend perceel wil zij een kleine horecagelegenheid ontwikkelen.

4.6.

Het voorgaande verweer van Caribbean Lagoon komt er kort gezegd op neer dat de mandelige zaak als bedoeld in de splitsingsakte alleen betrekking heeft op de in die akte bedoelde wegen, parkeerplaatsen, zwembad en tuin, een en ander voor zover deze noodzakelijk – “voor zoveel nodig” - ten nutte van de appartementen strekken.

4.7.

Het weerwoord van de Verenigingen van Eigenaren is dat de omstandigheid dat een perceel de bestemming heeft van bouwperceel niet afdoet aan de overeengekomen mandeligheid die volgens haar het volledige grondstuk van de percelen omvat. Dat een perceel een bouwbestemming heeft speelt bij de vaststelling van de verplichtingen van Caribbean Lagoon geen rol. Het gehele grondstuk van de percelen 1508 en 1512 bestaat uit een gemeenschappelijke tuin en uit parkeerplaatsen. Het gehele grondstuk van de percelen komt dan ook als een in de splitsingsakte beschreven mandelige zaak aan de eigenaren van de appartementen en de villa’s toe. Caribbean Lagoon kan daarop niet bouwen. Als zij daarop wilde bouwen dan had zij het te bebouwen deel van deze percelen niet als mandelig moeten bestemmen.

4.8.

In dat laatste kunnen de Verenigingen van Eigenaren worden gevolgd, althans in zoverre dat het enkele feit dat een perceel een bouwbestemming heeft, niet afdoet aan een met de eigenaren van de appartementen en de villa’s (overeengekomen) mandeligheid.

4.9.

De Verenigingen van Eigenaren kunnen echter niet gevolgd worden in hun stelling dat het gehele grondstuk van de percelen mandelig is. In de splitsingsakte is de mandeligheid beperkt tot de wegen, parkeerplaatsen, tuinen, looppaden, zwembad en “poolarea”. Het zijn alleen deze voorzieningen die in de splitsingsakte tot gemeenschappelijk nut zijn aangewezen. De overige delen van de percelen vallen daar dus buiten. Het gaat niet om een volledige mandeligheid van de percelen. Dat staat niet in de akte.

4.10.

Dan hebben de Verenigingen van Eigenaren tot slot het verweer gevoerd dat het gehele terrein van de percelen als tuin en als parkeerplaats is ingericht, waarmee de percelen volgens haar nu feitelijk volledig als mandelig moeten worden aangemerkt.

4.11.

Het gerecht volgt de Verenigingen van Eigenaren daarin niet. Op de percelen staan wat bomen en wat planten, maar daarmee is het nog geen ‘tuin’. In feite gaat het alleen om een open onbebouwde ruimte waarop geen enkele voorziening is aangebracht voor recreatie of verpozing. De percelen of de grondstukken waarom het gaat zijn gelegen aan weerszijden van de centrale weg naar de appartementen en de villa’s. Je hoeft er niet overheen om de appartementen en de villa’s te bereiken zodat deze percelen of grondstukken ook in die zin niet noodzakelijk strekken tot gemeenschappelijk nut voor de eigenaren van de appartementen en de villa’s. Op een van de grondstukken of percelen – perceel 1512 – kunnen maximaal twee auto’s worden geparkeerd, maar van een als zodanig aangelegde parkeerplaats is geen sprake. Er liggen alleen wat kiezels, zoals die overal op het resort liggen. Met dit alles kan niet worden gezegd dat de betreffende percelen bestemd zijn om tot gemeenschappelijk nut voor de eigenaren van de appartementen en de villa’s te dienen. Dat leidt ertoe dat zij niet vallen onder de in de splitsingsakte beschreven mandeligheid. De daarop gegronde vordering tot levering zal daarom worden afgewezen en daarmee delen de overige vorderingen hetzelfde lot.

4.12.

De Verenigingen van Eigenaren zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de kosten van de procedure worden veroordeeld. Deze worden aan de zijde van Caribbean Lagoon begroot op USD 1.396,00

(2 punten x tarief 5). De uitvoerbaarheid bij voorraad van de proceskostenveroordeling is niet gevorderd.

In reconventie

4.13.

In reconventie gaat het om een vordering met betrekking tot de kosten voor een bouwkundige opname van een reparatie van het zwembad, alsmede om afgifte van allerlei documentatie en foto’s die met deze reparatie verband houden. Daarnaast gaat het om een betalingsvordering van

USD 32.417,01 zijnde de onderhoudskosten voor de erfdienstbaarheid over de jaren 2022 en 2023 die de Verenigingen van Eigenaren, volgens Caribbean Lagoon, aan haar moeten betalen.

4.14.

De eerste vordering zal worden afgewezen omdat daarvoor geen juridische grondslag is gegeven. Het beheer van het zwembad is niet (meer) in handen van Caribbean Lagoon. Het beheer ligt Reeds daarom heeft zij bij deze vordering geen belang.

4.15.

De tweede vordering zal worden afgewezen omdat deze gericht is tot de Verenigingen van Eigenaren terwijl de onderhoudskosten voor de erfdienstbaarheid voor rekening zijn van de daarvoor onder 2.6 bedoelde overkoepelende vereniging. Hiervoor wordt verwezen naar hetgeen daarover op bladzijde 31 onder F van de splitsingsakte is vermeld.

4.16.

Met het voorgaande zal Caribbean Lagoon als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in reconventie worden veroordeeld. Deze worden aan de zijde van de Verenigingen van Eigenaren begroot op USD 1.680,00 (2 punten x tarief 6).

5.De beslissing

Het gerecht:

In conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt de Verenigingen van Eigenaren ieder hoofdelijk, des dat de een zal hebben betaald de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van de procedure, aan de zijde van Caribbean Lagoon begroot op USD 1.396,00,

In reconventie:

5.3.

wijst de vorderingen af,

5.4.

veroordeelt Caribbean Lagoon in de kosten van de procedure, aan de zijde van de Verenigingen van Eigenaren gezamenlijk begroot op USD 1.680,00,

5.5.

verklaart het bepaalde onder 5.4. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman, rechter, en op 12 juni 2024 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.