Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
zittingsplaats Bonaire
registratienummer: BON2024000165
datum uitspraak: 28 juni 2024
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
BELMAR APARTMENTS N.V.,
BELMAR APARTMENTS N.V.,
gevestigd te Bonaire,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.L. Navia,
tegen
de besloten vennootschap naar Nederlands recht
BRUKO VASTGOED B.V.,
BRUKO VASTGOED B.V.,
gevestigd in Nederland,
gedaagde,
gemachtigden: mr. M. Pol (Nederland), en mr. B. Nagelmakers (corresponderend advocaat te Curaçao).
Partijen zullen hierna Belmar en Bruko genoemd worden.
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties
- de aanvullende producties 9 – 11 van Belmar
- het verweerschrift van Bruko
- de mondelinge behandeling van 24 juni 2024, waar partijen (vertegenwoordigd) zijn verschenen en mr. Navia en mr. Pol voor respectievelijk Belmar en Bruko de vorderingen c.q. de verweren van partijen hebben toegelicht, mede aan de hand van door hen overgelegde spreekaantekeningen.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Belmar exploiteert voor Bruko drie vakantieappartementen in het Belmar resort op Bonaire. Het gaat om de appartementen #7, #13 en #21. In hetzelfde resort exploiteert Belmar een aantal andere appartementen voor andere eigenaren.
2.2.
De hiervoor bedoelde exploitatie houdt in dat Belmar de appartementen op eigen naam verhuurt aan toeristen. Belmar doet daarvoor de marketing en de boekingen. Daarnaast zorgt zij voor de ontvangst van de gasten en voor het schoonmaken van de appartementen en voor het uitvoeren van klein onderhoud. Voor deze werkzaamheden komt haar een vergoeding toe van (ongeveer) 45% van de huuropbrengst.
2.3.
Voor deze exploitatie zijn Belmar ter ener zijde en Bruko en de Vereniging van Eigenaren Belmar Oceanfront Apartments Bonaire (hierna: de VvE) ter andere zijde, een tienjarige exploitatieovereenkomst (hierna: de overeenkomst) aangegaan. De betrokkenheid van de VvE bij deze overeenkomst is daarin gelegen dat de appartementen worden verhuurd in een verhuurpool met andere appartementen van andere eigenaren.
2.4.
In de overeenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende:
1.1.
Het appartement (…) en het daaraan verbonden gebruik van de
openbare ruimten worden door de eigenaar van dit/deze appartement(en) aan de Exploitant (Belmar, toevoeging gerecht) ter beschikking gesteld ten behoeve van de exploitatie daarvan, gedurende de looptijd van deze overeenkomst
(…)
4.6
Indien onderhavige overeenkomst eindigt is de Exploitant verplicht om uiterlijk 4 maanden voor beëindiging, het onder handen werk register (reserveringsoverzicht) en het daarbij behorende adressenbestand aan de VVE ter hand te stellen. De aan het werk onderhanden gekoppelde provisie komt de Exploitant toe.
2.5.
Bruko heeft de overeenkomst op 6 december 2022 tegen de reguliere einddatum van 30 juni 2024 opgezegd. Zij wil de exploitatie vanaf 1 juli 2024 laten lopen via een nieuwe beheerder.
2.6.
Daarna heeft Belmar ingevolge artikel 4.6 van de overeenkomst het onderhanden werkregister op 29 februari 2024 aan Bruko afgegeven.
2.7.
In een e-mail van haar advocaat van 23 maart 2024 heeft Belmar een voorstel gedaan voor een afwikkeling van boekingen voor de periode vanaf 1 juli 2024. Haar voorstel was om voor deze boekingen nog wel de schoonmaak, de check-in en
check-out en de betalingsontvangsten uit te voeren.
2.8.
Daarop heeft Bruko middels een e-mail van haar advocaat van 29 maart 2024 zich op het standpunt gesteld dat Belmar niet gerechtigd was en is om boekingen voor na de einddatum van de overeenkomst te accepteren en Belmar ter zake die boekingen geen aanspraak heeft op provisie.
2.9.
Bruko heeft haar appartementen verkocht. Het appartement #7 is al geleverd, voor de appartementen #13 en #21 moet dat nog gebeuren.
3.De vordering
3.1.
Belmar vordert, bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
A. het treffen van een ordemaatregel inhoudende dat Bruko gelast wordt de levering op 30 april 2024 van haar appartement #7 uit te stellen tot de uitspraak in dit kort geding;
B. Bruko te gebieden bij een verkoop van appartementsrechten de uit de exploitatieovereenkomst voortvloeiende verplichtingen als kwalitatieve verplichtingen en als kettingbeding in de akte van levering op te nemen, op straffe van een dwangsom van USD 100.000,00 per keer dat Bruko hieraan niet voldoet,
C. primair Bruko te gelasten de (exploitatie)overeenkomst na te komen door de boekingen te respecteren en de provisie aan Belmar te betalen, op straffe van een dwangsom van USD 5.000,00 per keer, met een maximum van USD 100.000,00, althans een door u in goede justitie te bepalen dwangsom, dat Bruko hieraan niet voldoet,
D. subsidiair Bruko te gelasten de (exploitatie)overeenkomst na te komen door de boekingen te respecteren en de provisie aan Belmar te betalen, wanneer Belmar voorziet in de schoonmaakwerkzaamheden, ontvangstwerkzaamheden en administratieve werkzaamheden ten aanzien van de reeds gemaakte boekingen, op straffe van een dwangsom van USD 5.000,00 per keer, met een maximum van
USD 100.000,00, dat Bruko hieraan niet voldoet,
E. meer subsidiair, Bruko te gelasten een voorschot op de schadevergoeding te betalen groot USD 5.329,51,
F. Bruko te verbieden tot het leggen van contact, direct of indirect, met personen die geboekt hebben voor 30 juni 2024 middels het reserveringssysteem van Belmar, teneinde een reservering te laten annuleren, dan wel te herboeken via een ander reserveringssysteem, op straffe van een dwangsom van USD 5.000,00 per keer, met een maximum van USD 100.000,00, althans een door u in goede justitie te bepalen dwangsom, dat Bruko hieraan niet voldoet,
G. Het uitzenden van een rectificatie door Bruko aan boekingen met reisdata na 30 juni 2024 die door gedaagde dan wel haar hulppersonen zijn benaderd, op straffe van een dwangsom van USD 2.500,00 per dag, met een maximum van
USD 50.000,00, dat Bruko hieraan niet voldoet.
3.2.
Aan haar vorderingen legt Belmar ten grondslag dat artikel 4.6 van de overeenkomst erin voorziet dat Belmar aanspraak heeft op provisie ook over de door haar ontvangen boekingen voor de periode na einde overeenkomst. Zij vindt dat uit de overeenkomst volgt dat Bruko is gehouden de daaruit voortvloeiende verplichtingen bij een verkoop van de appartementen, aan kopers door te leggen. Zij heeft moeten bemerken dat Bruko of haar nieuwe beheerder de door Belmar gedane boekingen vanaf 1 juli 2024 probeert te bewegen tot het annuleren van hun respectievelijke boekingen en tot het opnieuw boeken via het reserveringssysteem van haar nieuwe beheerder, in welk kader zij vraagt om een verbod en rectificatie.
3.3.
Bruko betwist dat uit artikel 4.6 volgt dat Belmar aanspraak heeft op provisie over de door haar gedane boekingen voor na het einde van de overeenkomst. Zij wijst erop dat in artikel 4.6 niets is bepaald over boekingen voor na de opzegdatum. Het enige wat in artikel 4.6 staat is dat Belmar vier maanden voor de einddatum een reserveringsoverzicht voor het onderhanden werk moet afgeven. Uit artikel 1.1 van de overeenkomst volgt dat Bruko gedurende de looptijd van de overeenkomst de appartementen aan Belmar ter beschikking dient te stellen. Na afloop van de overeenkomst hoeft zij dat niet meer te doen.
4.De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 226 Rv Pro BES kan in alle zaken waarin gelet op de belangen van partijen een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, de belanghebbende partij zich wenden tot de rechter in eerste aanleg met een daarop gericht verzoek. Het onmiddellijke belang van Belmar bij het verkrijgen van de door haar gevraagde voorzieningen volgt reeds uit de aard van het gevorderde. Anders dan Bruko stelt, heeft Belmar beslist niet te lang gewacht met deze procedure. Eerst met een e-mail van de advocaat van Bruko van 29 maart 2024 werd het voor Belmar duidelijk dat Bruko de door Belmar bemiddelde boekingen vanaf de einddatum van de overeenkomst niet accepteert of wenst te respecteren. Binnen een maand na dit bericht heeft Belmar haar verzoekschrift ingediend wat tegen de achtergrond van de gepresenteerde feiten meer dan tijdig is. Van het spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen wordt dan ook uitgegaan.
4.2.
Het gerecht volgt Belmar in haar uitleg van artikel 4.6. dat zij aanspraak heeft op provisie over de door haar tijdens de looptijd bemiddelde boekingen vanaf het einde van de overeenkomst. Dat staat er niet met zoveel woorden, maar de strekking van het daarin bepaalde is duidelijk. Het artikel geeft een regeling van wat er in het kader van een afwikkeling van de overeenkomst moet gebeuren, namelijk dat Belmar vier maanden voorafgaand aan de einddatum het reserveringsoverzicht voor het onderhanden werk en het daarbij behorende adressenbestand moet afgeven. Deze verplichting ziet onmiskenbaar op de bemiddelde boekingen vanaf het einde van de overeenkomst, immers worden de boekingen van voor die datum nog door Belmar afgehandeld en Bruko heeft de adressen van die boekingen niet nodig. In de slotzin van artikel 4.6 staat dat dat de provisie voor deze boekingen aan Belmar toekomt. Ook dit kan alleen betrekking hebben op door Belmar gerealiseerde boekingen vanaf de einddatum van de overeenkomst, immers volgt de provisieverplichting voor boekingen van voor die datum al uit hetgeen over de provisie al eerder in de overeenkomst is vermeld.
4.3.
Met het einde van de overeenkomst per 1 juli 2024 komt er vanaf die datum een einde aan de op Belmar rustende verbintenis tot het uitvoeren van de exploitatie, waaronder de ontvangst van gasten, schoonmaak en de ontvangst van de huurbetalingen. Dat ligt ook voor de hand gelet op artikel 1.1 van de overeenkomst, waarin staat dat Bruko de appartementen alleen gedurende de looptijd van de overeenkomst aan Belmar ter beschikking stelt. Reeds daarom kunnen deze werkzaamheden na het einde van de overeenkomst niet meer door Belmar worden uitgevoerd. Bruko vindt dat onredelijk; zij vindt het onredelijk dat Belmar wél de provisie krijgt over deze boekingen, maar daarvoor niets meer hoeft te doen. Echter, als zij dit onredelijk vindt dan had zij dit niet zo moeten overeenkomen. Omgekeerd, zo houdt het gerecht haar voor, zou het onredelijk zijn dat Belmar geen provisie zou krijgen voor deze boekingen, terwijl zij daarvoor wel inspanningen heeft verricht en kosten heeft gemaakt. Uit notulen van de vergaderingen van de VvE ten tijde van het aangaan van de overeenkomst blijkt dat artikel 4.6 als (standaard)bepaling in de overeenkomst is opgenomen om de boekingen ook voor de periode na het einde van de overeenkomst te laten doorlopen. Hieruit volgt dat het om een welbewust gemaakte afspraak gaat, althans in ieder geval voor wat betreft de VvE.
4.4.
Met het voorgaande, worden de vorderingen van Belmar nu als volgt beoordeeld.
4.6.
Aan een beoordeling van de vordering onder A tot het treffen van een ordemaatregel wordt met dit (eind)vonnis in dit kort geding niet toegekomen, hetgeen tot afwijzing van die vordering moet leiden.
4.7.
De vorderingen onder B en C komen er samengevat op neer dat Bruko jegens de kopers van haar appartementen zal bedingen dat zij de uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen gestand zal doen door de betreffende boekingen te respecteren en de daarop betrekking hebbende provisie aan Belmar te betalen. In verband met die vorderingen wordt door het gerecht overwogen dat gelet op het belang van het respecteren van die boekingen in verband met de daarover aan Belmar toekomende provisie, alsmede het belang dat Belmar heeft bij een goede uitvoering van die boekingen voor het behoud van haar goede naam in de markt, zoals door haar tijdens de mondelinge behandeling toegelicht, op Bruko de verbintenis rust tot het gestand doen van die boekingen en het doorleggen van die verplichting aan kopers. Die verbintenis vloeit voort uit de eisen van redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 1 BW Pro BES. Echter, de appartementen van Bruko zijn reeds verkocht, en deels geleverd, waardoor deze verplichting nu niet meer kan worden opgelegd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Bruko echter aangegeven dat zij, voor de zekerheid, wel met haar kopers van de appartementen heeft afgesproken dat zij de betreffende boekingen zullen respecteren. Gelet hierop wordt de vordering van Belmar aldus gelezen en begrepen dat Bruko deze kopers aan deze afspraak zal moeten houden, en deze vordering is gelet op de voorgaande overwegingen toewijsbaar. Bruko zal naar de geest daarvan moeten handelen maar tot welke handelingen dit zal moeten leiden is thans in deze procedure niet precies te duiden. Aan de veroordeling zal daarom geen dwangsom worden verbonden, nog daargelaten dat het opleggen van een dwangsom naar verwachting ook niet nodig is gelet op het feit dat Bruko met de genoemde afspraak met kopers, al rekening heeft gehouden met een op haar rustende doorlegverplichting als hiervoor beschreven. Bruko zelf is op grond van artikel 4.6 van de overeenkomst jegens Belmar verantwoordelijk voor de afdracht van de over deze boekingen verschuldigde provisie, en ook daartoe zal zij, als gevorderd, worden veroordeeld. Aan deze veroordeling zal geen dwangsom worden verbonden, reeds omdat het in feite gaat om een betaling van een geldsom, waarvoor ingevolge artikel 611a Rv BES geen dwangsom kan worden opgelegd.
4.8.
Met de toewijzing van de vordering onder C, zoals hiervoor uiteengezet, wordt niet meer toegekomen aan het subsidiair en meer subsidiair gevorderde onder D en E, hetgeen tot afwijzing van die vorderingen leidt.
4.9.
Het onder F gevorderde is gericht op een aan Bruko op te leggen verbod tot het bewegen van bestaande boekingen tot een omboeking via een ander reserveringssysteem. Belmar heeft twee e-mails overgelegd waaruit blijkt dat haar nieuwe beheerder bestaande boekingen met dergelijke verzoeken heeft benaderd. Het verweer van Bruko is dat Belmar voor deze vordering bij haar nieuwe beheerder moet zijn en niet bij haar. Bruko kan daarin worden gevolgd gelet op het bepaalde in artikel 6:171 BW Pro BES betreffende de aansprakelijkheid voor hulppersonen. Deze aansprakelijkheid voor hulppersonen bestaat niet wanneer de benadeelde de dader en het bedrijf van diens opdrachtgever niet als een zekere eenheid van onderneming kan beschouwen. Toegepast op deze zaak is Bruko daarom niet aansprakelijk voor het op deze wijze benaderen van de bestaande boekingen. De nieuwe beheerder staat duidelijk los van Bruko. Echter, Bruko blijft op grond van artikel 4.6 wel verantwoordelijk voor de afdracht van provisie berekend over de bestaande boeking, en daartoe zal zij, op de gronden zoals hiervoor onder 4.7 uiteengezet, ook worden veroordeeld. De conclusie is dat de vordering onder F niet toewijsbaar is.
4.10.
Het gevorderde onder G strekt tot het doen van een rectificatie richting de bestaande boekingen. Deze vordering wordt afgewezen bij gebreke van enig belang van Belmar daarbij. Belmar kan, ondersteund door dit vonnis, zelf aan deze boekingen uitleggen wat er aan de hand is en wat nu als rechtens tussen partijen geldt, namelijk dat Bruko ervoor moet zorgen dat deze boekingen worden uitgevoerd en Belmar de daarover in de overeenkomst afgesproken provisie toekomt. Een rectificatie zoals gevorderd is daarvoor niet nodig.
4.11.
Met het voorgaande zal Bruko als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Belmar worden begroot op USD 251,00 voor het griffierecht en USD 838,00 aan salaris gemachtigde. Bruko heeft vooraf aangegeven vrijwillig in de procedure te verschijnen waardoor zij niet bij exploot is opgeroepen. Daardoor zijn er geen kosten in dat verband.
5.De beslissing
Het gerecht, rechtdoende in kort geding,
5.1.
gebiedt Bruko haar kopers van de appartementen te houden aan de met ieder van hen gemaakte afspraak dat zij aan de door Belmar bemiddelde boekingen voor de periode vanaf 1 juli 2024 uitvoering zullen geven,
5.2.
veroordeelt Bruko tot betaling aan Belmar van de over deze boekingen verschuldigde provisie,
5.3.
veroordeelt Bruko in de kosten van de procedure, aan de zijde van Belmar begroot op USD 1.089,00,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman, rechter, en uitgesproken op 28 juni 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.