Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
zittingsplaats Bonaire
registratienummer: BON202400008
datum beslissing: 26 november 2025
in de zaak van
de stichting
STICHTING BEHEER KAYA GRANDI,
gevestigd te Bonaire,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna:
de Stichting,
de Stichting,
gemachtigde: mr. M.D. van den Brink,
tegen:
de stichting
FUNDASHON FORMASHON PA MAYAN “FORMA”,
gevestigd te Bonaire,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen:
Forma,
Forma,
gemachtigde: mr. A.T.C. Nicolaas.
1.De procedure
1.1.
In het procesdossier zitten de volgende stukken:
- het verzoekschrift van 8 januari 2024 met producties 1 tot en met 15;
- de conclusie van antwoord in conventie met eis in reconventie met producties 1 tot en met 11;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- producties 12 tot en met 14 van Forma;
- productie 15 van Forma.
1.2.
Op 2 oktober 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van rechter mr. J.R. Veerman. Namens de Stichting is de heer [voorzitter de Stichting] (voorzitter, hierna: [voorzitter de Stichting]) verschenen, bijgestaan door mr. Van den Brink. Namens Forma is mevrouw [directeur Forma] (directeur, hierna: [directeur Forma]) verschenen, bijgestaan door mr. Nicolaas. De spreekaantekeningen die mr. Van den Brink heeft voorgelezen zijn aan het procesdossier toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling besproken is. Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.
1.3.
In verband met een rechterswissel waardoor het vonnis in deze zaak niet zal worden gewezen door mr. J.R. Veerman, heeft de griffie van het gerecht op 5 mei 2025 aan partijen gevraagd of zij een nieuwe mondelinge behandeling willen. Op 8 mei 2025 is de rechter gebleken dat op 28 april 2025 brand is uitgebroken in het pand van de Stichting dat onderwerp is van dit geschil. Daarom heeft de rechter een nieuwe mondelinge behandeling bepaald.
1.4.
De nieuwe mondelinge behandeling heeft op 27 oktober 2025 plaatsgevonden ten overstaan van rechter mr. R.P.P. Hoekstra. Namens de Stichting is [voorzitter de Stichting] verschenen, bijgestaan door mr. Van den Brink. Namens Forma zijn [directeur Forma] en mevrouw [financieel manager Forma] (financieel manager) verschenen, bijgestaan door mr. Nicolaas. De spreekaantekeningen die mr. Van den Brink heeft voorgelezen zijn aan het procesdossier toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling besproken is.
1.5.
Ten slotte is bepaald dat op 26 november 2025 uitspraak zal worden gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
Forma heeft een bedrijfsruimte gehuurd van de Stichting. De Stichting stelt dat Forma de bedrijfsruimte aan het einde van de huurperiode niet in een behoorlijke staat heeft opgeleverd en eist schadevergoeding. Ten aanzien van een aantal schadeposten krijgt de Stichting gelijk.
2.2.
Forma heeft een tegenvordering ingesteld. Bij aanvang van de huurperiode heeft Forma een waarborgsom aan de Stichting betaald. Die waarborgsom heeft de Stichting aan het einde van de huurperiode niet terugbetaald. Forma eist dat de waarborgsom aan haar wordt terugbetaald. Het gerecht komt tot de conclusie dat de Stichting een deel van de waarborgsom moet terugbetalen na verrekening met een aantal schadeposten die Forma verschuldigd is.
3.De beoordeling
in conventie en in reconventie
De huurovereenkomst
3.1.
Op 15 juni 2020 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten voor alle kantoren op de tweede verdieping van het pand aan de [adres 24] in Kralendijk (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor de periode van 15 juni 2020 tot 14 juni 2022. Daarna is de huurovereenkomst voor een jaar verlengd. Bij aanvang van de huurperiode heeft Forma aan de Stichting een waarborgsom betaald van USD 14.000.
3.2.
Artikel 10 van de huurovereenkomst bepaalt dat partijen aan het einde van de huurperiode het gehuurde samen inspecteren op schade. Als schade aan het gehuurde wordt vastgesteld zal dat worden verrekend met de waarborgsom.
Het einde van de huurovereenkomst
3.3.
De huurovereenkomst is door Forma opgezegd en geëindigd op 31 maart 2023.
3.4.
Op 31 maart 2023 is Forma door de Stichting uitgenodigd om het gehuurde gezamenlijk te inspecteren. Forma is bij die inspectie niet verschenen. Volgens Forma is zij niet verschenen, omdat er geen voorinspectie bij aanvang van de huurperiode heeft plaatsgevonden. Van de eindinspectie is door de Stichting een document met de titel ‘Proces-verbaal van oplevering’ opgesteld.
3.5.
Op 21 augustus 2023 heeft de gemachtigde van Forma een brief aan de Stichting gestuurd met het verzoek de waarborgsom aan Forma terug te betalen. Dat heeft de Stichting niet gedaan. Op 11 september 2023 heeft de gemachtigde van de Stichting een brief gestuurd en Forma gesommeerd de kosten van gebreken aan het gehuurde te vergoeden. Dat heeft Forma niet gedaan.
3.6.
Hierna zullen de door de Stichting gestelde gebreken afzonderlijk worden besproken.
Brandmeld- en ontruimingsinstallatie
3.7.
De Stichting stelt dat het gehuurde bij aanvang van de huurperiode over een geavanceerde brandmeld- en ontruimingsinstallatie beschikte. Volgens de Stichting heeft Forma sensoren van de installatie verwijderd en bedrading van het systeem vernield. Daardoor is het moederbord van het systeem doorgebrand. De Stichting heeft een tijdelijk brandmeldsysteem laten installeren. De kosten daarvan bedragen USD 5.500,27. De Stichting heeft ook een offerte opgevraagd voor het opnieuw aanleggen van een geavanceerde brandmeld- en ontruimingsinstallatie. Het offertebedrag daarvan bedraagt USD 47.880,55. De Stichting eist dat Forma wordt veroordeeld het totaalbedrag van de tijdelijke en nieuwe installatie van USD 53.380,82 aan haar te vergoeden.
3.8.
Het gerecht overweegt hierover als volgt. Forma betwist dat zij de brandmeld- en ontruimingsinstallatie onklaar heeft gemaakt. Die stelling is door de Stichting op geen enkele manier onderbouwd. Zij heeft bij conclusie van antwoord in reconventie ook niet meer gesteld dan dat dit ‘aannemelijk’ is. Echter, het feit dat de installatie kennelijk bij het einde van de huurovereenkomst niet goed meer functioneerde, is volstrekt onvoldoende om te concluderen dat Forma deze onklaar heeft gemaakt. Aan het bewijsaanbod van de Stichting zal vanwege dit gebrek aan onderbouwing voorbij worden gegaan. Van belang is ook dat de installatie is geplaatst bij aanvang van de huurperiode van het Rijksvastgoedbedrijf dat tot 2020 in het gehuurde pand gezeten. Op de mondelinge behandeling heeft [voorzitter de Stichting] verklaard dat het Rijksvastgoedbedrijf het bedrijfspand zes jaar heeft gehuurd. Dat betekent dat de installatie omstreeks 2014 is geïnstalleerd en op het moment dat Forma het gehuurde heeft verlaten 9 jaar oud was. Dat de installatie bij aanvang van de huur door Forma nog goed functioneerde staat bovendien niet vast. Integendeel: uit een Whatsappbericht van 22 juli 2020 – kort na aanvang van de huur – volgt al dat het systeem ontregeld is en in juli 2021 wordt al gemeld dat het moederbord defect is. De beheerder adviseert dan het systeem maar uit te zetten.
3.9.
Volgens de Stichting is de vraag of Forma de installatie onklaar heeft gemaakt niet relevant, omdat in de huurovereenkomst staat dat
“onderhoud, aanschaf en reparatie van de airco’s en alle andere faciliteiten”voor rekening van de huurder is. Op grond van die bepaling moet Forma volgens de Stichting hoe dan ook voor een nieuwe brandmeld- en ontruimingsinstallatie zorgen. In dat standpunt wordt zij niet gevolgd. Het is niet in geschil dat Forma de installatie heeft laten onderhouden en de kosten daarvan heeft betaald. Daarmee heeft zij aan haar verplichting op grond van de huurovereenkomst voldaan. De verplichting uit de huurovereenkomst gaat redelijkerwijs niet zo ver dat Forma verantwoordelijk gehouden kan worden voor de vervanging – na afloop van de huurperiode – van een brandmeld- en ontruimingsinstallatie die mogelijk vanwege de aard of ouderdom daarvan niet meer functioneert.
“onderhoud, aanschaf en reparatie van de airco’s en alle andere faciliteiten”voor rekening van de huurder is. Op grond van die bepaling moet Forma volgens de Stichting hoe dan ook voor een nieuwe brandmeld- en ontruimingsinstallatie zorgen. In dat standpunt wordt zij niet gevolgd. Het is niet in geschil dat Forma de installatie heeft laten onderhouden en de kosten daarvan heeft betaald. Daarmee heeft zij aan haar verplichting op grond van de huurovereenkomst voldaan. De verplichting uit de huurovereenkomst gaat redelijkerwijs niet zo ver dat Forma verantwoordelijk gehouden kan worden voor de vervanging – na afloop van de huurperiode – van een brandmeld- en ontruimingsinstallatie die mogelijk vanwege de aard of ouderdom daarvan niet meer functioneert.
3.10.
De Stichting heeft tot slot een beroep gedaan op artikel 7A:1581 BW BES. Het tweede lid van dat artikel bevat een bewijsvermoeden dat schade die tijdens de huurperiode is ontstaan vermoed wordt door toerekenbaar tekortschieten door de huurder te zijn ontstaan. Zoals eerder is geoordeeld staat het niet vast dat de schade aan de installatie tijdens de huurperiode is ontstaan. Bovendien is het vermoeden gelet op wat hiervoor onder 3.8 is overwogen voldoende weerlegd.
Airco’s
3.11.
De Stichting stelt dat bij oplevering van het gehuurde door Forma tien airco’s ontbraken en er één onherstelbaar beschadigd was. De Stichting heeft elf nieuwe airco’s laten installeren voor een bedrag van USD 11.011,00. De Stichting eist dat Forma wordt veroordeeld die kosten aan haar te betalen.
3.12.
Forma heeft erkend dat zij één airco te veel heeft weggehaald. Zij moet daarom in ieder geval de kosten van één airco aan de Stichting betalen. Naar het oordeel van het gerecht heeft de Stichting onvoldoende onderbouwd dat de andere airco’s ontbraken en er één airco bij oplevering onherstelbaar beschadigd was. Het enkele vermelden daarvan op het document ‘Proces-verbaal van oplevering’ is onvoldoende. Weliswaar heeft Forma er zelf voor gekozen om niet aanwezig te zijn bij het oplevermoment, maar van een verhuurder had tijdens het oplevermoment verwacht mogen worden dat foto’s gemaakt zouden worden die één op één vergeleken zouden kunnen worden met foto’s van voor aanvang van de huurperiode van Forma. Op de foto’s die door de Stichting in het geding zijn gebracht valt niet in te zien in welke kamer en op welke plek de airconditioningsunits concreet zouden ontbreken die bij aanvang van de huurperiode aanwezig waren. Gelet op de gemotiveerde betwisting van Forma is niet vast komen te staan dat bij het einde van de huurperiode tien airco’s ontbraken en één airco onherstelbaar beschadigd was.
3.13.
Forma zal worden veroordeeld om de kosten van één airco aan de Stichting te vergoeden. Partijen zijn het erover eens dat de kosten voor het vervangen van één airco USD 1.125,00 bedragen. Dat bedrag zal daarom worden toegewezen.
Plafond
3.14.
De Stichting stelt dat een door Forma geïnstalleerde airco is gaan lekken en daardoor waterschade is ontstaan aan het plafond en de muur van de onderliggende bedrijfsruimte. De Stichting heeft die schade laten herstellen voor een bedrag van USD 3.170,00.
3.15.
Forma heeft deze schadepost niet gemotiveerd betwist. Zij voert enkel aan dat de factuur dateert van voor de opleveringsdatum, namelijk 20 maart 2023. Niet valt in te zien waarom de Stichting de schade aan het plafond en de muur van de onderliggende bedrijfsruimte niet vóór het einde van de huurperiode met Forma mocht herstellen. De schade is namelijk aan het plafond en de muren van een ruimte onder de gehuurde bedrijfsruimte van Forma. De herstelkosten van de schade aan het plafond en de muur van USD 3.170,00 zullen daarom worden toegewezen.
Muren en schilderwerk
3.16.
De Stichting stelt dat bij de oplevering van het gehuurde de muren van de entree vol met gaten zaten en dat die muren niet geschilderd waren. Bovendien zijn volgens de Stichting andere muren niet in de goede kleur geschilderd. De Stichting heeft deze gebreken laten herstellen voor een totaalbedrag van USD 3.664,21.
3.17.
De Stichting heeft met foto’s onderbouwd dat bij de oplevering van het gehuurde gaten in de muren van de entree zitten en dat die muren niet geschilderd zijn. Forma heeft aangevoerd dat er door de Stichting kasten in de entree zijn geplaatst en dat zij de muren daarom niet geschilderd heeft. Maar dat neemt niet weg dat zij de gaten in de muur bij oplevering van het gehuurde moest herstellen. Bovendien had Forma de kasten kunnen verplaatsen om de muren na het herstel van de gaten te schilderen. De stelling van de Stichting dat andere muren niet in de goede kleuren zijn geschilderd is onvoldoende onderbouwd. Voor zo ver er enig kleurverschil te zien is op de door haar overgelegde foto’s is het kleurverschil te gering om een verplichting tot schadevergoeding van Forma te rechtvaardigen. Het gerecht schat de schadepost voor het herstellen van de gaten en schilderen van de muren van de entree in redelijkheid op USD 1.500,00.
Vloertegels
3.18.
De Stichting stelt dat bij oplevering achttien vloertegels in het gehuurde gebroken waren. De Stichting heeft de tegels laten herstellen en vordert de herstelkosten van USD 3.552,27.
3.19.
Volgens Forma zijn alleen geringe en dagelijkse reparaties voor haar rekening en valt de vervanging van de achttien vloertegels onder grootonderhoud. In dat standpunt wordt Forma niet gevolgd. Naar het oordeel van het gerecht vallen gebroken vloertegels onder het onderhoud waarvoor Forma verantwoordelijk is. De herstelkosten komen daarom voor vergoeding in aanmerking.
3.20.
Forma heeft nog aangevoerd dat uit de overgelegde factuur niet duidelijk blijkt dat het om vervanging van de vloertegels gaat en hoe de hersteller tot het bedrag van USD 3.552,27 is gekomen. Uit de door de Stichting overgelegde foto’s blijkt dat de schade aan de vloertegels niet gering is. Het bedrag van USD 3.552,27 voor de herstelkosten daarvan komt het gerecht niet onredelijk voor en daarom zal het worden toegewezen.
Vloerbedekking
3.21.
Tijdens de mondelinge behandeling van 27 oktober 2025 heeft de Stichting haar vordering ten aanzien van de vloerbedekking ingetrokken. Daarover hoeft dus niet te worden beslist.
De waarborgsom
3.22.
Met haar tegenvordering vordert Forma terugbetaling van de door haar betaalde waarborgsom. Uit het voorgaande volgt dat Forma in totaal een bedrag van USD 1.125 + USD 3.170 + USD 1.500 + USD 3.552,27 = USD 9.347,27 aan de Stichting moet betalen. In de brief van 21 augustus 2023 heeft de gemachtigde van Forma een aantal andere kleine schadeposten ter hoogte van een bedrag van USD 1.300 erkend. Dat betekent dat Forma een bedrag van USD 9.347,27 + USD 1.300 = USD 10.647,27 aan de Stichting verschuldigd is.
3.23.
Forma heeft een waarborgsom van USD 14.000 aan de Stichting betaald. Omdat de waarborgsom die Forma heeft betaald hoger is dan de herstelkosten die zij aan de Stichting moet betalen, mag zij de herstelkosten verrekenen met de waarborgsom. Dit betekent dat de Stichting een bedrag van USD 14.000 minus USD 10.647,27 = USD 3.352,73 aan Forma moet betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling.
3.24.
Omdat Forma na verrekening met de waarborgsom geen geldbedrag aan de Stichting hoeft te betalen, wordt de door de Stichting gevorderde wettelijke rente over de schadeposten afgewezen.
De proceskosten worden gecompenseerd
3.25.
Omdat beide partijen in conventie en in reconventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.26.
De beslissingen in deze uitspraak worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Forma dit verzoekt en de Stichting daartegen geen verweer heeft gevoerd. Het is het gerecht niet gebleken van omstandigheden aan de zijde van de Stichting die zich tegen uitvoerbaar bij voorraadverklaring verzetten. Dit betekent dat de beslissingen in deze uitspraak moeten worden gevolgd, ook als hoger beroep wordt ingesteld tegen deze uitspraak. De beslissingen in deze uitspraak gelden dan tot de hogere rechter een andere beslissing heeft genomen.
4.De beslissing
Het gerecht:
in conventie en in reconventie
4.1.
veroordeelt de Stichting om aan Forma te betalen een bedrag van USD 3.352,73, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW BES over het toegewezen bedrag, met ingang van 21 augustus 2023, tot de dag van volledige betaling,
4.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.3.
verklaart de beslissing uit rechtsoverweging 4.1 uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders verzochte af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.