Uitspraak
AR 47469
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Vonnis van 28 november 2011
in de zaak van
de stichting STICHTING CURAÇAO OCEAN RESORT
gevestigd te Curaçao,
eiseres,
gemachtigde mr. M. Peelen,
tegen
[gedaagde],
wonende in Curaçao,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen zullen hierna de Stichting en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 24 maart 2011
- de conclusie van antwoord van 9 mei 2011
- de comparitie van partijen van 7 juni 2011
- de voortzetting van de comparitie van 14 juni 2011
- de akte zijdens de Stichting van 8 augustus 2011
- de antwoordakte zijdens [gedaagde] van 5 september 2011
- de akte uitlating producties zijdens de Stichting van 3 oktober 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] is vanaf 29 oktober 2009 eigenaar van een appartement in het appartementsgebouw D van het Curaçao Ocean Resort (hierna: het resort). Het resort bestaat uit verschillende appartementsgebouwen met ieder een eigen vereniging van eigenaars.
2.2. De gebouwen hebben onder meer een gezamenlijke tuin en een zwembad. Het onderhoud daarvan wordt vanaf enig moment in 2006 verzorgd door de Stichting. Aanvankelijk droegen de verenigingen van eigenaars van de afzonderlijke gebouwen daarvoor een bijdrage (hierna te noemen: de servicekosten) af aan de Stichting. De Stichting heeft echter besloten dat de servicekosten vanaf 1 januari 2006 rechtstreeks door de bewoners/eigenaren aan de Stichting moeten worden betaald. De voorzitter van de vereniging van eigenaars van appartementsgebouw D heeft bij brief van 13 september 2010 aan de bewoners, waaronder [gedaagde], laten weten dat de vereniging van eigenaars van gebouw D de incasso van de servicekosten met ingang van 1 januari 2006 aan de Stichting heeft overgedragen en de Stichting deswege het recht heeft de servicekosten rechtstreeks bij de bewoners in rekening te brengen en bij wanbetaling in rechte op te treden.
2.3. De servicekosten voor [gedaagde] bedragen afgerond NAF 129,00 per maand. Deze servicekosten worden per kwartaal in rekening gebracht.
3. Het geschil
3.1. De Stichting vordert betaling door [gedaagde] van NAF 2.470,92, zijnde de tot en met december 2010 opeisbare servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 december 2010, alsmede betaling van NAF 385,98 voor ieder kwartaal of een gedeelte van een kwartaal gedurende welke [gedaagde] na 1 april 2011 in het appartement mocht verblijven, althans voornoemd appartement op naam van gedaagde staat, met veroordeling van gedaagde in de kosten van de procedure.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Zij stelt dat zij alle servicekosten heeft voldaan, echter heeft zij een gedeelte van de betalingen aan de vereniging van eigenaars gedaan en dus niet aan de Stichting. Zij stelt verder dat de Stichting zou geen recht heeft op betaling van de servicekosten.
3.3. Op de stellingen van partijen zal, voor zover nodig, hierna (verder) worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [gedaagde] stelt dat zij de servicekosten heeft voldaan. Daarvan is niet gebleken. [gedaagde] verwijst voor haar stelling naar een betaling van NAF 2.825,00 die is gedaan in augustus 2010, echter betreft dit, blijkens een daartoe overgelegde specificatie, de afrekening van de servicekosten met de vorige eigenaar, die tevens de echtgenoot is van [gedaagde]. Deze heeft tot de overdracht van het appartement op 29 oktober 2009, een achterstand laten ontstaan die, na de betaling van voormelde NAF 2.825,00, nog NAF 2.060,64 bedroeg. Daarvoor wordt verwezen naar een door de Stichting overgelegde, aan de vorige eigenaar gerichte, breakdown van 16 december 2010. Nadat de vorige eigenaar voor de betaling van deze achterstand in rechte werd betrokken, heeft deze het restant alsnog betaald aan het kantoor van de in deze optredende advocaat. Verhoogd met rente en kosten ging het, blijkens een door de Stichting overgelegde renteberekening en een door de vorige eigenaar uitgeschreven cheque, om een totaal van NAF 3.105,19. De betaling waarop [gedaagde] zich beroept betreft dus geen betaling van haar, noch een betaling van een derde (de vorige eigenaar c.q. haar echtgenoot) voor een ten laste van haar komende achterstand vanaf 29 oktober 2009.
4.2. [gedaagde] stelt voorts dat zij in plaats van aan de Stichting, de servicekosten aan de vereniging van eigenaars heeft betaald, echter is enig bewijs daarvan niet overgelegd en ook niet aangeboden. Bovendien kon, indien dit al zou komen vast te staan, niet aan de vereniging van eigenaars bevrijdend worden betaald. Deze stelling van [gedaagde] doet dan ook niet ter zake.
4.3. [gedaagde] stelt verder dat de rechten van incasso nooit zijn overgedragen aan de Stichting. Uit de onder 2.2. vermelde brief aan de bewoners blijkt echter anders. [gedaagde] stelt dat de ondertekenaar van deze brief geen voorzitter van de vereniging van eigenaars was en derhalve niet bevoegd was om de brief namens de vereniging van eigenaars te laten uitgaan. [gedaagde] verzuimt echter te stellen wie dan wel als voorzitter van de vereniging moet worden aangemerkt terwijl dat, gelet op haar betwisting van de vertegenwoordigingsbevoegdheid wel op haar weg zou hebben gelegen. De betwisting van de onbevoegdheid van de voorzitter is daarmee onvoldoende gesubstantieerd en ook dit verweer slaagt derhalve niet.
4.4. [gedaagde] stelt verder dat de stichting geen juridische basis heeft voor de incasso van servicekosten omdat er nog geen overdracht van de gemeenschappelijke faciliteiten als bedoeld in artikel 1 lid 6 van Pro de algemene voorwaarden voor koop-/aannemingsovereenkomsten zou hebben plaatsgevonden. Blijkens een schriftelijke verklaring van de heer G. Geenen – met onderschrift “architect” – aan notariskantoor Van der Plank en Roos van 5 november 1997 heeft de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten in februari 1997 plaatsgevonden. [gedaagde] betwist echter dat Geenen in deze als de architect moet worden aangemerkt, echter, zo wordt thans overwogen, is van algemene bekendheid dat de gemeenschappelijk delen van het betreffende resort reeds jaren in gebruik zijn zodat reeds daaruit een algemene oplevering daarvan kan worden afgeleid. Ingevolge artikel 1 lid 6 zijn Pro vanaf de datum van algehele oplevering alle lasten en baten van de gemeenschappelijke delen ten laste, respectievelijk ten bate van de Stichting. Ingevolge artikel 1 lid 7 van Pro de algemene voorwaarden is met ingang van de datum van algemene oplevering de vereniging van eigenaars aan de Stichting een maandelijkse onderhoudsbijdrage verschuldigd. De incasso van de hoofdelijke omslag van deze bijdrage aan de bewoners, die van rechtswege lid zijn van de vereniging van eigenaars is, zoals hiervoor onder 4.3. is overwogen, overgedragen aan de Stichting. De juridische basis voor de rechtstreekse incasso van de servicekosten door de Stichting is er dus wel degelijk.
4.5. De slotsom van het voorgaande is dat [gedaagde] de door de Stichting gestelde achterstand is verschuldigd. Het gerecht zal de vordering in die zin dan ook toewijzen.
4.6. In de gevorderde achterstand is een bedrag aan buitengerechtelijke kosten van NAF 283,70 begrepen. Van buitengerechtelijke kosten anders dan een (herhaalde) aanmaning en sommatie is echter niet gebleken zodat een vergoeding daarvoor zal worden toegewezen.
4.7. Tegen de vordering tot wettelijke rente over de hoofdsom is op zichzelf geen verweer gevoerd zodat deze, zoals gevorderd, wordt toegewezen.
4.8. Ook de vordering tot betaling van de termijnen vanaf 1 april 2011 zal worden toegewezen, zij het niet, zoals gevorderd, zolang [gedaagde] in het appartement zal verblijven en/of het appartement op haar naam staat, maar tot en met 31 december 2011. De daarna vallende kwartaaltermijnen zijn immers thans nog niet opeisbaar, waarbij in aanmerking wordt genomen dat het hier om een vordering tot betaling gaat en ter zake van de verschuldigdheid van enige toekomstige termijn geen verklaring voor recht is gevraagd. De wettelijke rente over de termijnen is steeds verschuldigd vanaf de eerste van elk kwartaal, zodat de veroordeling tot de wettelijke rente in de hierna te geven beslissing die zin wordt gespecificeerd.
4.9. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden verooordeeld. Deze worden begroot op NAF 224,50 voor de deurwaarder, NAF 370,00 voor het griffierecht en NAF 1.500,00 (3 punten x tarief).
5. De beslissing
Het Gerecht:
5.1. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de Stichting van een bedrag van NAF 2.187,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 december 2010,
5.2. beveelt [gedaagde] om de drie kwartalen vanaf 1 april 2011 tot en tot en met 31 december 2011 te voldoen, elke afzonderlijk kwartaal groot NAF 385,98, te vermeerderen met de wettelijke rente, voor ieder kwartaal te berekenen vanaf de eerste dag daarvan,
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van de Stichting begroot op NAF 2.094,50,
5.4. verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2011.