Uitspraak
AR 48844
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Vonnis van 28 november 2011
in de zaak van
[eiseres],
wonende in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde mr. S.C. Larmonie,
tegen
de openbare rechtspersoon
LAND CURAÇAO,
gedaagde,
gemachtigde mr. Q.C.O. Girigorie.
Partijen zullen hierna [eiseres] en het Land genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- de conclusie van antwoord
- de comparitie van partijen van 31 augustus 2011 en de bij die gelegenheid door partijen overgelegde pleitaantekeningen.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. De Dienst Ruimtelijke Ontwikkeling en Volkshuisvesting (hierna DROV) heeft bij brief van 31 mei 1983 aan destijds het Hoofd van het Domeinbeheer geschreven dat er zijdens DROV geen bezwaar bestaat tegen de uitgifte van een door verkaveling aan verkavelingsplan Mahuma West [ ] toe te voegen kavel [ ] aan [eiseres]. In deze brief is de vermeld dat de uitzetting toen reeds had plaatsgevonden en de oppervlakte van de kavel 1050 m2 bedraagt. Bij de brief is een plankaart gevoegd waarin de kavel [ ] nagenoeg correspondeert met de hiervoor vermelde kavelgrootte en een gedetailleerde situatietekening waarin nogmaals een oppervlakte van de kavel van 1050 m2 is vermeld.
2.2. Op 4 maart 1997 heeft de rechtsvoorganger van het Land, het Eilandgebied Curaçao, een meetbrief afgegeven voor een perceel gelegen in het Tweede District en deel uitmakend van de eilandsgronden van Mahuma West, dit ten behoeve van de uitgifte in erfpacht aan eiseres. In de meetbrief is een perceelgrootte van 735 m2 vermeld.
2.3. Vervolgens gebeurde er enige tijd niets, totdat [eiseres] in een brief aan het Land van 3 juli 2002 heeft laten weten nog steeds belangstelling te hebbeen voor de kavel door haar omschreven als Kavel [ ], grootte 7-5 m2.
2.4. In een kaart van gronduitzetting, gedateerd juli 2003, is een kavelgrootte van 735m2 vermeld. Op de kaart is aangetekend dat de grenzen door de veldmedewerker ter plaatse aan [eiseres] zijn aangewezen.
2.5. Bij besluit van het bestuurscollege van 10 september 2003 is aan [eiseres] een recht van erfpacht vergund op een kavel ter grootte van 735 m2 met een verwijzing naar voormelde meetbrief van 4 maart 1997.
2.6. Het recht van erfpacht is gevestigd door een notariële akte van 17 oktober 2003. In de akte is een verwijzing opgenomen naar de meergenoemde meetbrief van 4 maart 1997 en is ook daarin weer een perceelgrootte aangegeven van 735 m2. Voor de titel wordt verwezen naar voornoemd besluit van het bestuurscollege van 10 september 2003.
3. Het geschil
3.1. De vorderingen van [eiseres] strekken tot de wijziging van de grenzen van de aan haar in erfpacht uitgegeven kavel, zodanig dat deze corresponderen met de grenzen aangegeven in de onder 2.1. vermelde plankaart van DROV van 31 mei 1983 waarin een kavelgrootte van 1050 m2 is aangegeven.
3.2. [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij altijd is uitgegaan van voornoemde plankaart, en dat zij pas na de uitgifte in erfpacht aan haar bij notariële akte van 17 oktober 2003 bekend werd met de situatie dat haar een aanzienlijk kleiner kavel in erfpacht is gegeven, namelijk een kavel van 735 m2 in plaats van de eerst geplande c.q. getekende 1050 m2.
3.3. [eiseres] vraagt zich af op wiens verzoek de wijziging van de grootte van de kavel van 1050 m2 naar 735 m2 heeft plaatsgevonden; wie de huidige grootte en ligging van het perceel heeft bepaald; of aan de wijziging een verzoek van Domeinbeheer ten grondslag ligt en of DROV daarop een beslissing heeft gegeven; waarom [eiseres] er niet uitdrukkelijk door het Land althans haar rechtsvoorganger op is gewezen dat zij een kleiner perceel zou krijgen dan oorspronkelijk gepland en voorts waarom met de onderhavige kavel is afgeweken van de eisen in het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (EOP) wat betreft de onafhankelijke ontsluiting van woningen c.q. percelen naar de openbare weg.
3.4. Het Land heeft de onder 3.3. vermelde vragen niet kunnen of willen beantwoorden.
3.5. Het verweer van het Land is in de eerste plaats dat de vorderingen bestuursrechtelijk van aard zijn en [eiseres] zich daarvoor tot de LAR-rechter had moeten wenden.
3.6. Het subsidiaire verweer is dat de meetbrief van 4 maart 1997, de tekening van gronduitzetting, en daarop het besluit en notariële akte van uitgifte voldoende duidelijk zijn wat betreft de grootte en de ligging van het perceel. [eiseres] was voldoende bekend met die grootte en die ligging. Zij was immers aanwezig bij de aan de uitgifte voorafgaande gronduitzetting. Bij die gelegenheid zijn haar de grenzen van de kavel aangewezen. Voorts heeft zij zelf, met een verwijzing naar de voornoemde meetbrief, verzocht om uitgifte van een kavel van “7-5 m2”, daarmee kennelijk verwijzend naar de in eerdere documenten (meetbrief van 1993 en tekening van gronduitzetting) aangegeven 735 m2.
4 De beoordeling
4.1. De vorderingen zijn aanvankelijk ingesteld tegen de openbare rechtspersoon Eilandgebied Curaçao. Het Eilandgebied Curaçao is op 10 oktober 2010 opgeheven waarbij per die datum het Land Curaçao is getreden in de rechten en verplichtingen van het Eilandgebied, reden waarom het Land thans als procespartij zal worden aangemerkt.
4.2. Wat de ontvankelijkheid van [eiseres] betreft, wordt overwogen dat de vordering weliswaar gericht is op een wijziging van een (bestuursrechtelijk) besluit tot uitgifte in erfpacht maar dit besluit vooruitloopt c.q. voorbereidend is op een civielrechtelijke handeling, namelijk een erfpachtuitgifte, en deze daarmee niet tot de competentie van de LAR-rechter wordt gerekend maar tot die van de civiele rechter. [eiseres] heeft zich dan ook tot de juiste rechter gewend c.q. is in haar vordering ontvankelijk.
4.3. Het Land heeft geen bevredigende antwoorden kunnen geven op de onder 3.3. vermelde vragen van [eiseres]. Het blijft dan ook een raadsel op wiens instigatie de grootte en de ligging van de kavel door de meetbrief van 4 maart 1997 is gewijzigd ten opzichte van de onder 2.1. vermelde brief met plankaart van DROV van 31 mei 1983. Het Land dient hierin transparant te zijn, maar schiet daarin tekort.
4.4. Het voorgaande laat echter onverlet dat voorafgaand aan het besluit van 10 september 2003 en de daaropvolgende notariële vastlegging van de uitgifte van 17 oktober 2003, de grenzen van de kavel en de kavelgrootte van 735 m2 zeer duidelijk zijn aangegeven, en wel in meerdere toen aan [eiseres] ter beschikking staande documenten. Voorts heeft in die tijd een gronduitzetting plaatsgevonden waarbij de veldmedewerker ter plaatse aan [eiseres] de grenzen van de kavel heeft aangewezen. Tot slot heeft [eiseres] zelf om uitgifte van een kavel van “7-5m2” verzocht, dit met een verwijzing naar de daarop betrekking hebbende meetbrief van 4 maart 1997 en daarmee dus kennelijk bedoelend een perceel van 735 m2.
4.5. In zoverre [eiseres] zich dan toch nog heeft vergist in de ligging van de kavel en de kavelgrootte, kan het Land daarvan in redelijkheid geen verwijt worden gemaakt. Het Land hoefde er niet op bedacht te zijn dat [eiseres] nog uitging van een kavel met een grootte en ligging als eerst aangegeven in de brief van DROV van 31 mei 1983. Ten tijde van de uitgifte waren er immers meerdere documenten, waarnaar [eiseres] ook bij haar aanvraag heeft verwezen, waarin de ten opzichte van voormelde brief van DROV gewijzigde ligging en grootte van de kavel duidelijk zijn aangegeven. Niet kan daarom worden volgehouden dat [eiseres] nog verder geïnformeerd had moeten worden over de ligging en de grootte van de kavel.
4.6. [eiseres] stelt verder dat een naburig perceel door de thans aan haar uitgegeven kavel geen toegang meer heeft tot de openbare weg. Dat zou volgens haar in strijd zijn met de in het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (hierna EOP) opgenomen eis dat ieder perceel toegang moet hebben tot de openbare weg. Indien deze stelling al voor juist wordt gehouden, zou dit echter nog niet tot toewijzing van de vorderingen leiden. De vorderingen komen neer op een individuele aanspraak tot wijziging van een bepaalde kavel. Een dergelijke individuele aanspraak kan niet rechtstreeks aan het bepaalde in de EOP worden ontleend aangezien daarin slechts algemene regels over bestemming, bebouwing, gebruik en verdere verkaveling van gronden op het eiland zijn opgenomen.
4.7. Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van het Land worden begroot op NAF 1.800,00 (2 punten x tarief).
5. De beslissing
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, aan de zijde van het Land begroot op NAF 1.800,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 november 2011.