Uitspraak
AR 30639
23 januari 2012
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Vonnis van 23 januari 2012
in de zaak van
CARESTO REAL ESTATE N.V. thans DICKE DEVELOPMENT N.V.
gevestigd te Curaçao,
eiseres,
gemachtigde mr. R.A. Diaz,
tegen
[gedaagde],
wonende te Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde mr. N.W.S. Joubert.
Partijen zullen hierna Caresto en [gedaagde] genoemd worden
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 15 augustus 2011
- de akte zijdens Caresto van 17 oktober 2011
- de antwoordakte zijdens [gedaagde] van 28 november 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2. De verdere beoordeling
2.1. In het vonnis van 15 augustus 2011 is het volgende overwogen:
<i>2.5. Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat de overeenkomst door bemiddeling van Caresto tot stand is gekomen, echter heeft Caresto bij het tot stand komen van de overeenkomst een rol gespeeld. Caresto heeft geadverteerd in De Makelaar en heeft een eerste gesprek met kopers gevoerd. Kopers hebben verklaard dat de afspraak met Caresto is gemaakt naar aanleiding van haar advertentie in De Makelaar.
2.6. Dat Caresto na het eerste gesprek geen rol meer heeft gespeeld bij de verdere onderhandelingen is haar niet te verwijten. Kopers hebben zelf besloten rechtstreeks met verkoper ([gedaagde]) in onderhandeling te treden terwijl [gedaagde] haar (hen/kopers, gerecht) niet heeft verwezen naar Caresto als de makelaar die namens hem de onderhandelingen zou voeren.
2.7. Dat laatste had wel op zijn weg gelegen. Indien [gedaagde], zoals uit zijn verklaring volgt, niet bekend was met het feit dat kopers een eerste gesprek met Caresto hadden gevoerd, had hij, gelet op de met Caresto gesloten bemiddelingsovereenkomst moeten onderzoeken hoe kopers wisten dat hij het shoppingcenter wilde verkopen en hoe zij hem op het spoor waren gekomen. Bij gebreke van enige andere informatie daarover had [gedaagde] ervan uit kunnen gaan dat kopers op de door Caresto geplaatste advertenties waren afgegaan en aldus als een door Caresto aan te brengen koper waren aan te merken. Hoewel in de bemiddelingsovereenkomst geen exclusieve rechten voor Caresto zijn bedongen, brengt, voorshands oordelend, een redelijke uitleg van die overeenkomst – een uitleg ex artikel 6:248 lid 1 BW Pro – met zich dat de daarin opgenomen courtage is verschuldigd voor elke door Caresto aangebrachte koper, ook in het geval de onderhandelingen door Caresto niet toe te rekenen omstandigheden buiten haar om zijn gevoerd. Immers vloeit uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voort dat de inspanningen en (advertentie)kosten van Caresto niet vrijblijvend zijn, dus ook verschuldigd zijn indien Caresto door koper en verkoper buiten de onderhandelingen wordt gehouden. Het ziet er naar uit dat [gedaagde] de overeenkomst tussen partijen niet anders dan voornoemd heeft kunnen en/of moeten begrijpen.
2.8. Omdat Caresto zich niet op een contractsuitleg als voornoemd heeft beroepen en de procedure vooralsnog vooral gericht was op het bewijs als onder 2.1. vermeld, wordt partijen gelegenheid gegeven zich over de voorlopige zienswijze van het gerecht daarover uit te laten.</i>
(...)
2.2. In zijn daarna genomen akte heeft Caresto de voorlopige zienswijze van het gerecht onderschreven, dat wil zeggen dat zij zich alsnog heeft beroepen op een uitleg van de overeenkomst als voormeld.
2.3. [gedaagde] onderschrijft in haar laatste akte de voorlopige zienswijze niet. Hij stelt dat hij er steeds vanuit is gegaan dat de bemiddelingsovereenkomst voor Caresto geen exclusiviteit zou geven. Hij stelt dat hij al jaren niets meer van [gedaagde] had vernomen. Hij betwist de stelling van Caresto dat het in Curaçao gebruikelijk is dat makelaars exclusiviteit bedingen. Hij stelt dat Caresto ook juist om die reden in haar algemene voorwaarden een expliciete bepaling van exclusiviteit heeft opgenomen. Hij wijst erop dat deze voorwaarden, zoals eerder door het gerecht is beslist, op de bemiddelingsovereenkomst tussen partijen niet van toepassing zijn.
2.4. De thans definitieve beoordeling is als volgt. Caresto heeft een aantal advertenties in De Makelaar gezet, voor het laatst een advertentie in 2008. Naar aanleiding van die laatste advertentie diende zich een koper aan. Na een eerste gesprek met Caresto wendde deze koper zich in hetzelfde jaar voor verdere onderhandelingen rechtstreeks tot [gedaagde], zonder Caresto daarvan te verwittigen. De koper heeft in zijn getuigenverklaring naar voren gebracht dat hij door de betreffende advertentie ermee bekend raakte dat het object – een shoppingcenter – te koop stond. [gedaagde] heeft dit ook niet bestreden. Dientengevolge had [gedaagde] Caresto bij de onderhandelingen moeten betrekken. Daarvan doet niet af dat [gedaagde] al jaren niets meer van Caresto zou hebben gehoord. In zoverre hij hiermee bedoelt te stellen dat hij de bemiddelingsovereenkomst als beëindigd had mogen beschouwen, kan daarvan niet worden uitgegaan, immers had de direct voorafgaand aan de verkoop geplaatste advertentie in De Makelaar hem wat dat aangaat op andere gedachten moeten brengen.
2.5. Ingevolge de bemiddelingsoverenkomst moest Caresto onder andere advertenties plaatsen. Ingevolge de bemiddelingsovereenkomst zijn de kosten daarvoor voor rekening van Caresto. Tegen deze verplichting voor Caresto staat in de bemiddelingsovereenkomst de mogelijkheid van een 4% courtage bij een succesvolle verkoop.
2.6. Het hiervoor beschreven risico- en verdienmodel laat in redelijkheid niet toe dat geen courtage is verschuldigd indien Caresto vervolgens buiten de onderhandelingen wordt gehouden, zoals hier is gebeurd. In zoverre Caresto zich onvoldoende zou hebben ingespannen om de koper met [gedaagde] in te contact te brengen zoals [gedaagde] stelt – [gedaagde] stelt dat Caresto hem niet over deze koper heeft gebeld toen deze zich bij Caresto meldde – had [gedaagde] Caresto hierop kunnen en ook moeten aanspreken. Hij had Caresto ter zake in gebreke kunnen stellen, waarna Caresto alsnog had kunnen kiezen voor haar betrokkenheid bij deze verkoop. Van een ingebrekestelling is echter geen sprake geweest.
2.7. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat uit het feit dat in de algemene voorwaarden van Carestro een exclusiviteitsbepaling is opgenomen, moet worden afgeleid dat zonder deze algemene voorwaarden tussen partijen geen exclusiviteit zou gelden. Deze opvatting is niet juist. Dat een regel of bepaling in de algemene voorwaarden niet van toepassing is, omdat deze voorwaarden niet zijn bedongen of niet ter hand zijn gesteld, betekent niet dat zo’n regel of bepaling niet op grond van een contractsuitleg van toepassing kan zijn.
2.8. [gedaagde] heeft het verweer gevoerd dat niet is gebleken dat Caresto thans Dicke Development zou heten en Caresto Real Estate N.V. niet als zodanig bij de Kamer van Koophandel bekend is, en als zodanig geen procespartij kan zijn. Naar aanleiding van dit verweer van [gedaagde] heeft Caresto in haar laatste akte de nodige documentatie overgelegd. In zijn antwoordakte is [gedaagde] hierop niet ingegaan, reden waarom het er thans voor moet worden gehouden dat [gedaagde] niet in dit verweer volhardt.
2.9. De slotsom is dat de overeengekomen courtage van 4% met Caresto moet worden afgerekend. Op een koopsom van NAF 3.000.000,00 komt dit neer op een bedrag van NAF 120.000,00. Vermeerderd met 5% OB impliceert dit een betaling van NAF 126.000,00. Het bedrag dient te worden vermeerderd met de niet door [gedaagde] bestreden wettelijke rente vanaf 6 november 2008.
2.10. Caresto heeft een bedrag van NAF 1.575,00 gevorderd in verband met door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten. Van andere kosten dan een (herhaalde) aanmaning en sommatie direct voorafgaand aan deze procedure is echter niet gebleken. In zoverre van buitengerechtelijke werkzaamheden is gebleken, worden deze daarom beschouwd als voorbereidend op deze procedure. Een vergoeding daarvoor wordt geacht te zijn ingesloten in de hierna te specificeren veroordeling in de proceskosten.
2.11. [gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Caresto worden begroot op NAF 266,63 voor de deurwaarder, NAF 1.280,00 voor het griffiegeld en NAF 7.650 (4,5 punt x tarief)en NAF 300,00 in verband met de taxe voor getuige J.S. De Nobrega Texeira, derhalve in totaal NAF 9.496,63.
3. De beslissing
Het Gerecht:
3.1. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Caresto van een bedrag van NAF 126.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 november 2008,
3.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van Caresto begroot op NAF 9.496,63,
3.3. verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Veerman en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2012.