ECLI:NL:OGEAC:2014:15

• Datum uitspraak: 26 mei 2014
• Publicatiedatum: 3 mei 2016
• Zaaknummer: 66028/2013
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.A. Saleh
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en bemiddeling courtage in relatie tot artikel 7:417 lid 4 BW

In deze zaak heeft het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao op 26 mei 2014 uitspraak gedaan in een geschil tussen de naamloze vennootschap Caresto International N.V. en een gedaagde die in persoon procedeerde. Caresto, een makelaarskantoor, had de gedaagde bemiddeld bij het huren van een appartement van Hanenberg Properties. De gedaagde betwistte de verschuldigdheid van makelaarscourtage, stellende dat er geen bemiddelingsovereenkomst tot stand was gekomen en dat de courtage voor rekening van de verhuurder diende te komen. Caresto had de gedaagde vooraf geïnformeerd over de makelaarscourtage, maar de gedaagde stelde dat Caresto ook als lasthebber voor de verhuurder had opgetreden, waardoor de courtage niet bij hem in rekening kon worden gebracht.

Het Gerecht heeft de feiten en het procesverloop in detail besproken, waarbij het onder andere de e-mailcorrespondentie tussen partijen en de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft onderzocht. Het Gerecht concludeerde dat Caresto zowel voor de verhuurder als voor de gedaagde als tussenpersoon had opgetreden. Dit leidde tot de toepassing van artikel 7:417 lid 4 BW, dat bepaalt dat een makelaar geen recht heeft op courtage van de huurder als deze als lasthebber voor zowel de huurder als de verhuurder optreedt, en de huurder een natuurlijk persoon is die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt.

Uiteindelijk oordeelde het Gerecht dat Caresto geen recht had op de gevorderde makelaarscourtage van de gedaagde, en wees de vordering van Caresto af. Tevens werd Caresto veroordeeld in de proceskosten van de gedaagde, die tot op heden op nihil waren begroot.

Uitspraak

HET GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Vonnis in de zaak van:

de naamloze vennootschap Caresto International N.V.,

gevestigd en kantoorhoudende in Curaçao,

eiseres,

gemachtigde: mr. R.A. Diaz,

tegen

[gedaagde],

wonende in Curaçao,

gedaagde,

procederende in persoon.

Partijen worden in het hiernavolgende (ook) aangeduid met Caresto respectievelijk [gedaagde].

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

- het verzoekschrift, met producties, bij het Gerecht ingekomen op 3 december 2013;

- de conclusie van antwoord, d.d. 27 januari 2014;

- de ter gelegenheid van het pleidooi op 7 maart 2014 overgelegde pleitnotities zijdens partijen.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

De volgende feiten zullen in dit geding als tussen partijen vaststaand worden aangemerkt. Deze feiten blijken uit overgelegde stukken en/of volgen uit stellingen van partijen voor zover deze door de ene partij zijn aangevoerd en door de andere partij zijn erkend of niet dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn betwist.

2.2.

Caresto is een makelaarskantoor te Curaçao dat (onder andere) woningen en appartementen te huur aanbied op haar website. [gedaagde] heeft Caresto middels e-mail van 15 juli 2013 benaderd omtrent twee appartementen die op de website van Caresto te huur werden aangeboden. In haar reactie heeft Caresto aangegeven dat voornoemde appartementen niet meer beschikbaar waren. Caresto had nog wel een appartement beschikbaar te Brakkeput, plaatselijk bekend als Hanenberg 23 K (hierna: het appartement). Het appartement werd ook te huur aangeboden op de website van Caresto. De eigenaar van het appartement is de besloten vennootschap Hanenberg Properties B.V. (hierna: Hanenberg Properties).

2.3.

Na enkele e-mails over en weer heeft [gedaagde] Caresto op 17 juli 2013 bericht dat hij het appartement vanaf 1 september 2013 wenst te huren. In voornoemd schrijven heeft [gedaagde] Caresto voorts gevraagd hoeveel de makelaarscourtage bedraagt (zie email d.d. 17 juli 2013, 9:43 AM). Caresto heeft aangegeven dat de makelaarscourtage één maand huur plus 6% omzet belasting bedraagt.

2.4.

Bij e-mail van 18 juli 2013 heeft Caresto bevestigd aan [gedaagde] dat hij het appartement vanaf 1 september 2013 kan huren. Voorts heeft Caresto [gedaagde] bericht dat hij de borg vooraf dient te voldoen en bij aankomst één maand huur (NAf 1.450,--) en de makelaarscourtage (NAf 1.537,--).

2.5.

Caresto heeft vervolgens het concept huurcontract tussen [gedaagde] en Hanenberg Properties verstuurd naar [gedaagde], die het huurcontract op 20 juli 2013 ondertekend heeft geretourneerd aan Caresto.

2.6.

Op 6 augustus 2013 heeft Caresto [gedaagde] bij e-mail gefactureerd voor de makelaarscourtage.

2.7. [

gedaagde] heeft bij e-mail van 13 augustus 2013 Caresto verzocht om een korting op de makelaarscourtage van NAf 400,--. Caresto heeft in haar reactie aangegeven dat dit niet mogelijk is.

2.8.

Bij brief van 25 augustus 2013 heeft [gedaagde] Caresto onder andere bericht dat hij niet gehouden is tot betaling van de makelaarscourtage aangezien deze kosten voor rekening komen van de lastgever, te weten de verhuurder.

2.9.

Caresto heeft [gedaagde] op 1 oktober 2013 schriftelijk aangemaand tot betaling van de courtage ten bedrage van NAf 1.537,--. Betaling zijdens [gedaagde] is uitgebleven.

3. De vordering en het verweer

3.1.

Caresto verzoekt het Gerecht [gedaagde], voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling aan Caresto van het bedrag van NAf 1.537,--, vermeerderd met de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten. Caresto vordert eveneens veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Aan haar vordering heeft Caresto het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] heeft Caresto benaderd omtrent het vinden van geschikte woonruimte. Na bemiddeling van Caresto heeft [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met Hanenberg Properties met betrekking tot het appartement. Caresto heeft [gedaagde] vooraf geïnformeerd over de makelaarscourtage. [gedaagde] heeft hiermee ingestemd. Gelet op het voorgaande is [gedaagde] makelaarscourtage verschuldigd, hetgeen hij ondanks meerdere aanmaningen tot op heden nagelaten heeft te voldoen, aldus nog steeds Caresto.

3.3. [

gedaagde] heeft de vordering betwist, daartoe stellende dat er tussen partijen geen bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan hij courtage verschuldigd is aan Caresto. Voorts heeft [gedaagde] gesteld dat Caresto doet voorkomen alsof zij slechts voor [gedaagde] rechtshandelingen heeft verricht, dit terwijl Caresto (ook) als lasthebber is opgetreden namens Hanenberg Properties (de lastgever). Door het afwentelen van de makelaarscourtage op de huurder, zijnde een derde partij die in een primair levensgoed moet voorzien, misbruikt Caresto haar machtspositie, aldus nog steeds [gedaagde].

3.4.

Voor zover voor de te nemen beslissing van belang, zullen de stellingen van partijen hieronder worden besproken.

4. De beoordeling

4.1.

Aan de orde is de vraag of [gedaagde] gehouden is makelaarscourtage te voldoen aan Caresto voor haar werkzaamheden in verband met het tot stand komen van de huurovereenkomst tussen [gedaagde] als huurder en Hanenberg Properties als verhuurder.

4.2.

Aan de stelling van [gedaagde] dat hij niet gehouden is makelaarscourtage te betalen, ligt artikel 7:417 lid 4 BW ten grondslag. Artikel 7:417 lid 4 luidt als volgt: “Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408, derde lid, en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning.” Voornoemd artikellid duidt op de situatie dat een makelaar of andere tussenpersoon als lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt en één van deze lastgevers een natuurlijk persoon is die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt. Doet een dergelijk geval zich voor, dan mag de makelaar, wanneer het gaat om een zelfstandige woning, geen courtage bij de huurder in rekening brengen. De strekking van artikel 7:714 lid 4 BW is het beschermen van de partij die niet in een gelijkwaardige positie ten opzichte van de andere partij verkeert om daarmee misstanden bij het aangaan van een huurovereenkomst te voorkomen ( HR 6 april 2012, WR 2012, 69, LJN BV1767).

4.3.

Om te kunnen oordelen of er in het onderhavige geval sprake is van de in artikel 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie, zal het Gerecht eerst moeten vaststellen of Caresto zowel voor Hanenberg Properties als voor [gedaagde] als tussenpersoon (lasthebber of bemiddelaar) is opgetreden. Aangezien aart. 7:417rtikel 7:417BW van overeenkomstige toepassing is verklaard op de bemiddelingsovereenkomst (zie artikel 7:427 BW), zal het Gerecht in het midden laten of de relatie tussen Caresto en Hanenberg Properties respectievelijk tussen Caresto en [gedaagde] is aan te merken als lastgeving of bemiddeling.

4.4.

Ter zitting is gebleken dat alvorens Caresto een woning op haar website plaatst, er besprekingen plaatsvinden tussen Caresto en de eigenaar van de betreffende woning. Pas nadat er overeenstemming is bereikt tussen Caresto en de eigenaar van de woning omtrent de voorwaarden van de verhuur, wordt de woning op de website van Caresto geplaatst. Indien de woning vervolgens wordt verhuurd/gehuurd, wordt door tussenkomt van Caresto een huurovereenkomst gesloten tussen de verhuurder en de huurder. Gesteld noch gebleken is dat van voornoemde procedure is afgeweken bij de totstandkoming van het huurcontract tussen [gedaagde] en Hanenberg Properties. Het Gerecht is van oordeel dat onder deze omstandigheden moet worden aangenomen dat Caresto als tussenpersoon is opgetreden namens Hanenberg Properties.

4.5.

Met betrekking tot de vraag of Caresto (ook) als tussenpersoon namens [gedaagde] is opgetreden, overweegt het Gerecht als volgt. Uit de in het geding gebrachte stukken en het verhandelde ter zitting is vast komen te staan dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en Hanenberg Properties door tussenkomst van Caresto tot stand is gekomen. Immers, op het moment dat [gedaagde] Caresto benaderde omtrent het huren van het appartement heeft Caresto hem niet door verwezen naar Hanenberg Properties. Caresto heeft [gedaagde] telkens zelf te woord gestaan en hem van advies gediend omtrent het appartement waardoor uiteindelijk een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen [gedaagde] en Hanenberg Properties. Uit het voorgaande kan geen andere conclusie voortvloeien dan dat Caresto ook als tussenpersoon namens [gedaagde] is opgetreden.

4.6.

Gelet op het hiervoor overwogene is het Gerecht van oordeel dat er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW, te weten het (door Caresto) dienen van twee heren met betrekking tot de verhuur en huur van het appartement. Voorts staat vast dat [gedaagde] een persoon is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW: “(…) Een natuurlijk persoon die een opdracht heeft verstrekt anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf (…)”. Immers, [gedaagde] heeft contact gelegd met Caresto om ten behoeve van zichzelf een huurovereenkomst voor woonruimte aan te gaan. Hij heeft aldus niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf gehandeld. Daarnaast staat niet ter discussie dat de onderhavige woning een zelfstandige woning betreft, zodat niet van het in artikel 7:417 lid 4 BW bepaalde kan worden afgeweken. Op grond van het voorgaande is artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing en heeft Caresto aldus geen recht op loon (makelaarscourtage) jegens [gedaagde]. De vordering van Caresto zal derhalve worden afgewezen.

4.7.

Caresto zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten zijdens [gedaagde] worden veroordeeld, welke tot op heden zijn begroot op nihil.

5. De beslissing

Het Gerecht:

-
wijst de vordering af;

-
veroordeelt Caresto in de proceskosten, tot op heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Saleh, rechter in voormeld Gerecht, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2014.