Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
[EISERES] ,
gevestigd en kantoorhoudende in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. H.W. Braam,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. G.J. Scheper.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties bij het Gerecht ingekomen op 23 februari 2015;
- de conclusie van antwoord is bij het Gerecht ingekomen op 10 augustus 2015;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen d.d. 2 november 2015;
- de akte zijdens [eiseres] d.d. 11 januari 2016;
- de antwoordakte zijdens [gedaagde] d.d. 29 februari 2016.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1. [
eiseres] (althans diens rechtsvoorganger [de bank]) en [gedaagde] hebben op 5 december 2011 een hypothecaire geldleningsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) getekend ten bedrage van NAf 900.000,- ter financiering van een perceel grond en daarop gebouwd pand, gelegen in het 2de district van Curaçao op “[2de district van Curaçao op]”, kadastraal bekend als sectie [sectie], ook wel bekend als [de woning] (hierna: de woning).
2.2.
Naast twee bankgaranties van [bankgarantie] respectievelijk [bankgaratie], dient ook de woning als onderpand van de lening.
2.3.
Ingevolge de overeenkomst is [gedaagde] gehouden tot terugbetaling van een bedrag van NAf 17.821,08 (inclusief 7 % rente per jaar) per maand in negenenvijftig (59) achtereenvolgende maanden, beginnend op 30 september 2011 en eindigend op 30 november 2016.
2.4.
Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Artikel 35 van Pro de algemene voorwaarden bepaalt dat bij niet (tijdige) aflossing van het overeengekomen bedrag de vordering van [eiseres] zonder ingebrekestelling in zijn geheel opeisbaar is.
2.5.
Uit een email van [eiseres] aan [gedaagde] van 18 juni 2014 volgt dat [eiseres] op 23 mei 2013 een laatste betaling ter aflossing van de hypotheek van [gedaagde] heeft ontvangen. Sinds september 2013 maakt [eiseres] aanspraak op betaling van de achterstand door [gedaagde].
2.6.
In februari 2014 heeft [eiseres] in verband met de ontstane betalingsachterstand de twee bankgaranties getrokken voor een bedrag van NAf 151.580,33. Voorts heeft [eiseres] op 11 februari 2014 conservatoir beslag gelegd op de woning tot zekerheid van verhaal van de vordering die toen is begroot op een bedrag van NAf 273.000,-.
2.7.
In een email van 17 juni 2014 schrijft [eiseres] aan [gedaagde], voor zover van belang:
“The deadline of our demand letter dated April 16, 2014 has expired.
As such, we will now proceed with auction of the real estate property located at [de woning].
We request your cooperation on or before June 25th, 2014 to allow inspection of your property by our appraiser, in order to prepare an new appraisal report.
In case we do not hear from you and entrance to the property is not possible before the due date, our appraiser will proceed by preparing a “gevel taxatie”, which will eflect the value of your property assessed from the outside only, which might not be in your benefit.
(…)”.
2.8.
In een email van 18 juni 2014 schrijft [gedaagde] aan [eiseres], voor zover van belang:
“As you know very well, at this moment we are dealing with several parties and we assume that one of these parties will propose an acceptable offer soon. After acceptance of the offer we will immediately repay the remaining part of the loan.
(…).”
2.9.
In reactie van 18 juni 2014 schrijft [eiseres] aan [gedaagde], voor zover van belang:
“(…)
We will instruct the notary to start with the auction process and in the meantime, if funds come in to cover the full debt, we will cancel the auction.
Please your approval to inspect your real estate property for appraisal, or we will proceed with the appraisal from the outside.”
2.10.
Caresto heeft in opdracht van [eiseres] op 13 augustus 2014 een markt-indicatie afgegeven voor de woning. De marktwaarde is begroot op NAf 650.000,-. De executiewaarde van de woning is begroot op NAf 487.500,-. Aan de indicatie zijn een tweetal foto’s van de buitenkant van de woning gehecht.
2.11.
Bij brief van 26 augustus 2014 heeft de notaris, mr. I.W.R. Naaldijk, [gedaagde] geïnformeerd dat hij van [eiseres] de opdracht heeft gekregen om tot openbare verkoop van de woning over te gaan. Tevens wordt [gedaagde] wederom aangemaand tot betaling van de achterstallige schuld.
2.12.
Op 15 september 2014 laat [gedaagde] [eiseres] per email weten dat hij de openstaande schuld binnen een maand zal betalen. [eiseres] laat in reactie daarop op 21 oktober 2014 weten dat de geplande veiling niet meer kan worden afgeblazen totdat de gehele schuld is voldaan. [gedaagde] vraagt vervolgens naar de omvang van de totale openstaande schuld, die [eiseres] diezelfde dag nog per email aan [gedaagde] bevestigd. Op 23 oktober 2014 laat [gedaagde] weten het geld nog niet binnen te hebben, maar het openstaande bedrag zo spoedig mogelijk te voldoen.
2.13.
Op 23 oktober 2014 vindt de eerste veiling van de woning plaats. In een email van 24 oktober 2014 laat [eiseres] aan [gedaagde] weten dat de woning tijdens de veiling niet is verkocht, maar dat zich wel een geïnteresseerde koper heeft gemeld. [gedaagde] laat op 27 oktober 2014 weten dat [eiseres] de betaling van de openstaande schuld binnen enkele dagen zal ontvangen.
2.14.
Op 30 december 2014 is de woning voor de tweede keer geveild. Uit het proces-verbaal van de veiling volgt dat de hypotheekakte en de opstaande schuld op 19 november 2014 aan [gedaagde] is betekend onder aanzegging dat als niet binnen twee weken zou worden betaald, de woning zou worden geveild op 30 december 2014. De veiling voorwaarden zijn eveneens bij exploit van 19 november 2014 aan [gedaagde] betekend. De veiling is voorts op verschillende data en in diverse kranten aangekondigd.
2.15
De woning is op 30 december 2014 in het openbaar verkocht voor een bedrag van NAf 421.000,-. De veiling en notariskosten van beide veilingen bedragen in totaal NAf 22.361,48.
3.Het geschil
3.1. [
eiseres] vordert, na vermindering van eis, dat het Gerecht, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen om aan haar te betalen een bedrag van NAf 207.282,19, vermeerderd met de overeengekomen rente van 7% per jaar over NAf 184.920,71 vanaf 1 januari 2015 tot aan de dag der voldoening, en de wettelijke rente over NAf 22.361,48 vanaf 23 februari 2015 tot aan de dag der voldoening, alsmede de incassokosten ten bedrage van NAf 31.457,17, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder de beslagkosten en de griffierechten.
3.2. [
eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] gedurende langere tijd zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de hypothecaire geldleningsovereenkomst niet is nagekomen. [eiseres] heeft vervolgens haar recht van parate executie ingeroepen en de woning in het openbaar verkocht voor NAf 421.000,-. De veiling en notariskosten bedragen in totaal NAf 22.361,48. Uitgaande van de waarde van de hypotheek ten tijde van de veiling, ad NAf 605.920,71, resteert er een totale schuld van NAf 207.282,19.
3.3. [
gedaagde] betwist niet dat er op enig moment een betalingsachterstand is ontstaan. [gedaagde] stelt daarentegen dat [eiseres] haar zorgplicht heeft geschonden door de woning te snel voor een te laag bedrag te verkopen. Gelet op zijn lange klantrelatie heeft [eiseres] de belangen van [gedaagde] ernstig geschonden door de woning, die ten tijde van het aangaan van de hypotheek een onderhandse verkoopwaarde had van NAf 1.350.000,- en een executiewaarde van NAf 1.000.000,-, voor een bedrag van NAf 421.000,- te verkopen. Voorts is [gedaagde] informatie over de veiling onthouden waardoor hij daar niet tegen heeft kunnen ageren.
4.De beoordeling
4.1.
Uit de vastliggende feiten en omstandigheden volgt dat tussen partijen een hypothecaire geldleningsovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde] is gehouden aan de daaruit voortvloeide verplichtingen te voldoen. Gesteld en gebleken is dat [gedaagde] niet aan zijn afbetalingsverplichtingen uit hoofde van voornoemde geldleningsovereenkomst heeft voldaan, zodat vaststaat dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.
4.2.
Voorts is niet in geschil dat [eiseres] als hypotheekhouder, op grond van de tussen partijen geldende overeenkomst en de toepasselijke voorwaarden, het recht heeft om tot openbare verkoop van de woning van [gedaagde] over te gaan bij een betalingsachterstand.
4.3.
In dit geding dient te worden beoordeeld of, zoals [gedaagde] stelt, sprake is van omstandigheden op grond waarvan [eiseres] in dit specifieke geval toch niet van haar bevoegdheid tot parate executie gebruik mocht maken.
4.4.
Het Gerecht stelt voorop dat het [eiseres] bij gebruikmaking van haar als hypotheekhouder toekomend recht van parate executie, vrij staat om te bepalen op welk moment en op welke wijze zij tot executoriale verkoop overgaat. Dit laat onverlet dat [eiseres] bij de uitoefening van die bevoegdheid in verband met haar maatschappelijke functie de nodige zorgvuldigheid in acht moet nemen. De reikwijdte van haar zorgplicht hangt af van de omstandigheden van het geval.
4.5. [
eiseres] heeft onbetwist gesteld dat [gedaagde] vanaf mei 2013 geen betalingen meer heeft gedaan ter aflossing van de hypotheek en dat zij sinds september 2013 aanspraak maakt op betaling van de oplopende achterstand. Onduidelijk is gebleven waardoor de betalingsachterstand van [gedaagde] bleef oplopen. De tussen partijen gevoerde (email)-correspondentie doet vermoeden dat tegenvallend betalingsgedrag van zakelijke klanten van [gedaagde] daaraan ten grondslag ligt. [eiseres] heeft, toen betaling zijdens [gedaagde] ook na aanmaning uitbleef, eerst de bankgaranties getrokken om de achterstand van [gedaagde] aan te zuiveren. De achterstand bleef ook daarna nog oplopen. [gedaagde] heeft herhaaldelijk aangekondigd op korte termijn fondsen te ontvangen waarmee hij zijn schuld kon voldoen, tot concrete betalingen heeft dat echter niet geleid. Van andere voorstellen zijdens [gedaagde] tot aflossing van de schuld is niet gebleken. Onder deze omstandigheden is [eiseres] naar het oordeel van het Gerecht zorgvuldig met de belangen van [gedaagde] omgegaan voor zij in juni 2014 aankondigde dat de woning zou worden geveild, hetgeen uiteindelijk voor het eerst in oktober 2014 en laatstelijk op 30 december 2014 heeft plaatsgevonden. [eiseres] is daarbij niet over één nacht ijs gegaan. eiseres] heeft [gedaagde] ruim de gelegenheid gegeven zijn tekorten aan te vullen en aan zijn verplichtingen te voldoen. Nu er na ruim een jaar nog geen concreet uitzicht was op betaling mocht [eiseres], mede rekening houdende met de lange klantrelatie met [gedaagde], overgaan tot uitoefening van haar recht van parate executie. Overigens had van [gedaagde] mogen worden verwacht dat hij concretiseert dat het handelen van [eiseres] onder omstandigheden zoals voornoemd desondanks onfatsoenlijk en onredelijk is, hetgeen hij heeft nagelaten. Daarmee heeft [gedaagde] zijn stelling onvoldoende gemotiveerd.
4.6.
Voor zover [gedaagde] betoogt dat [eiseres] haar zorgplicht heeft geschonden door de woning voor een te laag bedrag te verkopen, oordeelt het Gerecht als volgt. [gedaagde] is bij de aankondiging van de eerste veiling reeds verzocht mee te werken met het opstellen van een nieuw taxatierapport. Daarbij is expliciet aangegeven dat als taxatie van de binnenkant van de woning niet mogelijk is, zal worden volstaan met een taxatie van de buitenkant van de woning, hetgeen nadelig voor [gedaagde] kan uitpakken. [gedaagde] heeft daar niet op gereageerd, noch op enigerlei wijze zijn medewerking verleend aan een taxatie van de binnenkant van de woning. Uiteindelijk is er een gevel-taxatie tot stand gekomen, op basis waarvan de woning is verkocht. Voor zover de woning daardoor voor een te laag bedrag zou zijn verkocht, komt dat voor rekening van [gedaagde] zelf.
4.7.
Gesteld noch gebleken is dat de waardebepaling door Caresto ondeugdelijk zou zijn. De waardebepaling ten tijde van het aangaan van de hypotheek kan ter zake niet per definitie als uitgangspunt dienen gelet op de snel veranderende huizenmarkt. Overigens is de woning tijdens de eerste veiling niet verkocht, hetgeen doet vermoeden dat de woning minder courant is dan [gedaagde] stelt. Voorts heeft [gedaagde] niet inzichtelijk gemaakt dat er concrete mogelijkheden waren de woning voor een hogere prijs te verkopen. Bij [gedaagde] is naar aanleiding van een opmerking van een medewerkster van [eiseres] de indruk ontstaan dat [eiseres] er niet alles aan heeft gedaan de woning tegen een hogere prijs verkocht te krijgen. In het handelen van [eiseres] zoals dat volgt uit de feiten en omstandigheden kan het Gerecht daarvoor echter geen bevestiging vinden. Immers, de prijs waarvoor de woning uiteindelijk tijdens de tweede veiling is verkocht, sluit aan bij de executiewaarde van de woning. Voor zover [gedaagde] meent dat dat anders is, had het op zijn weg gelegen dat nader te concretiseren, hetgeen hij heeft nagelaten.
4.8.
Anders dan [gedaagde] stelt, volgt uit de opgesomde feiten en omstandigheden dat hij steeds is geïnformeerd over de aanstaande veiling. [gedaagde] heeft zich daartegen, ondanks de mogelijkheden daartoe, op dat moment niet verweerd.
4.9.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden die maken dat [eiseres] als hypotheekhouder haar zorgplicht heeft geschonden in de parate executiefase.
4.10.
Voor zover [gedaagde] stelt dat hem na de veiling informatie is onthouden betreffende de verkoop van de woning, is dat in onderhavige procedure gecorrigeerd en kan dat er niet toe leiden dat [gedaagde] de restschuld van de hypotheek niet zou moeten voldoen.
4.11.
Zoals [eiseres] bij akte heeft onderbouwd betreft de omvang van de restschuld inclusief rente en (veiling)kosten op 1 januari 2015 een bedrag van NAf 207.282,19. Nu [gedaagde] de omvang van de vordering na nadere onderbouwing door [eiseres] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, ligt de vordering voor toewijzing gereed. De overeengekomen rente van 7% per jaar over NAf 184.920,71 vanaf 1 januari 2015 en de wettelijke rente over NAf 22.361,48 vanaf 23 februari 2015 is niet door [gedaagde] betwist.
4.12.
Ingevolge artikel 17 van Pro de algemene voorwaarden is [gedaagde] voorts buitengerechtelijke kosten verschuldigd. [eiseres] heeft incassokosten gevorderd ten bedrage van NAf 31.457,17. Gelet op het in de rechtspraktijk gestelde maximum zal het Gerecht een bedrag van NAf 10.000,- aan incassokosten toewijzen.
4.13. [
gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, die tot datum uitspraak worden begroot op NAf 4.250,- (2,5 punt x NAf 1.700,-) aan gemachtigdensalaris, NAf 1.600,- aan griffierechten, NAf 291,95 aan oproepingskosten en NAf 290,78 aan beslagkosten. Ten aanzien van de beslagkosten passeert het Gerecht het verweer van [gedaagde] dat het beslag vexatoir is. Het beslag dat is gelegd ruim voor de veilingen van de woning diende immers ter zekerheid van de afbetaling van de hypothecaire lening.
5.De beslissing
Het Gerecht:
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres]:
van een bedrag van NAf 207.282,19 ter aflossing van de hypotheekschuld, te vermeerderen met de overeengekomen rente van 7% per jaar over NAf 184.920,71 vanaf 1 januari 2015 tot aan de dag der voldoening, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over NAf 22.361,48 vanaf 23 februari 2015 tot aan de dag der voldoening;
alsmede tot betaling van een bedrag van NAf 10.000,- aan incassokosten.
- veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op NAf 2.182,73 aan verschotten en NAf 4.250,- aan gemachtigdensalaris,
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2016