ECLI:NL:OGEAC:2016:169

• Datum uitspraak: 14 maart 2016
• Publicatiedatum: 5 juli 2017
• Zaaknummer: AR 75182/2015
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.E. de Kort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst huis wegens onvoorziene omstandigheden en schadevergoeding

Eiseres kocht een huis te Gato van gedaagde, die niet bevoegd was het huis te verkopen omdat het eigendom betwist werd tussen twee erven. Na aankoop ondervond eiseres bedreigingen, vernielingen en aanspraken van derden, waardoor zij het huis niet ongestoord kon gebruiken.

Het gerecht oordeelde dat gedaagde het huis niet kon verkopen en onvoldoende had gewezen op de risico's van het geschil over eigendom. Op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) werd de koopovereenkomst ontbonden. Gedaagde moet de koopsom van NAf. 25.000 terugbetalen en de schade van NAf. 35.935,47 vergoeden die eiseres aan verbouwing had besteed.

De zaak werd aangehouden voor nadere uitlatingen over een vermeende korting en betaling aan een advocaat. Het vonnis werd gewezen door rechter P.E. de Kort.

Uitkomst: De koopovereenkomst wordt ontbonden en gedaagde moet de koopsom en schadevergoeding betalen.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Vonnis

in de zaak van:

Maudeline Gue EXEUS ,

wonend in Curaçao,

eiseres,

gemachtigde: mr. I.F. Moeniralam,

tegen

Sigfrid A. CORNELIA,

wonend in Curaçao,

gedaagde,

procederend in persoon.

1. Het verloop van de procedure

Het procesverloop blijkt uit:

• het inleidend verzoekschrift van 21 augustus 2015;
• de conclusie van antwoord;
• de bij brief van 8 december 2015 door gedaagde overgelegde producties;
• de door partijen overgelegde aantekeningen ter comparitie van 20 januari 2016.

Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

In dit geding wordt, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, het volgende als vaststaand aangenomen:

Gedaagde is werkzaam geweest als opzichter voor de erven Ferero. In die hoedanigheid hield hij toezicht op terreinen te Gato waarvan de erven Ferero stelden eigenaar te zijn.

Gato betreft een langdurig onverdeeld gebleven boedel die ten name staat van de erven van de in 1811 overleden weduwe Rasveldt-Van Uytrecht. Tussen de erven Ferero en de erven Pietersz bestaat al tientallen jaren een geschil over wie gerechtigd is tot de terreinen te Gato.

Bij handgeschreven koopovereenkomst van 9 april 2013 heeft gedaagde als verkoper aan eiseres als koper het huis te Gato 8D verkocht voor de koopsom van Naf 20.000. Eiseres heeft die koopsom aan gedaagde voldaan.

Daarnaast heeft eiseres aan gedaagde betaald het bedrag van NAf. 5.000 “pa regla papelnan di tereno Gato”.

Door bemiddeling en op aanwijzing van gedaagde heeft eiseres eveneens op 9 april 2013 als huurster een huurovereenkomst gesloten met (een stichting van) de erven Ferero met betrekking tot het betreffende perceel.

Eiseres is vervolgens overgegaan tot de verbouwing van het huis. Zij heeft daarin, naast niet in geld berekende eigen arbeid en arbeid van haar echtgenoot, NAf. 35.935,47 gestoken aan materialen en werkloon.

Bij ongedateerde ‘deklarashon di preservashon’ heeft gedaagde verklaard dat hij eiseres zal vrijwaren voor ‘demanda/kaso’ door derden met betrekking tot Gato 8D en dat hij die voor zijn ‘kuenta/responsabilidat’ zal nemen.

Namens de erven Pietersz is aan eiseres te verstaan gegeven dat de erven Pietersz eigenaar zijn van Gato 8D. Onbekend gebleven derden, naar partijen vermoeden uit de kring van de erven Pietersz, hebben eiseres te Gato bedreigd, lastig gevallen en bestolen en hebben vernielingen aangebracht aan het door haar gekochte huis, volgens eiseres omdat haar recht met betrekking tot het gekochte door hen werd betwist. Eiseres heeft zich tevergeefs tot de politie gewend.

Op advies van gedaagde/Ferero heeft eiseres gepoogd in kort geding een verbod te verkrijgen tegen Willem J.M. Pietersz, handelende onder de naam Terenonan Fiel Pietersz di Gato. Bij vonnis van 14 april 2014 van dit Gerecht is die vordering afgewezen omdat, kort gezegd, niet aannemelijk was geworden dat Pietersz verantwoordelijk was voor de onrechtmatige gedragingen.

Eiseres werd in dat kort geding bijgestaan door een haar door gedaagde/Ferero aangewezen advocaat. Diezelfde advocaat helpt blijkens de verklaring van gedaagde ter zitting (en blijkens de hiervoor onder het procesverloop genoemde brief van 8 december 2015) gedaagde in de onderhavige zaak met diens verweer tegen de vordering van eiseres.

Eiseres heeft Gato 8D in april 2015 verlaten. De erven Ferero hebben haar het aan huur betaalde bedrag van Naf 550 gerestitueerd.

Eiseres heeft gedaagde gesommeerd de koopsom aan haar terug te betalen en de door haar geleden schade te vergoeden. Gedaagde heeft aan die sommatie geen gevolg gegeven.

3. De vordering en het verweer

3.1

Eiseres vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de koopovereenkomst tussen partijen zal ontbinden, met veroordeling van gedaagde tot betaling van NAf. 20.000 (koop opstal), NAf. 5.000 (gastu pa regla tereno) en NAf. 35.935,47 (kosten verbouwing), vermeerderd met proceskosten.

3.2

Eiseres legt aan haar vordering onder meer ten grondslag dat zij en haar echtgenoot als eenvoudige, hardwerkende immigranten de dupe zijn geworden van een hun tevoren onbekend conflict tussen de erven Ferero en de erven Pietersz over Gato en dat gedaagde misbruik van hun onwetendheid heeft gemaakt. Eiseres stelt dat gedaagde haar willens en wetens een huis heeft verkocht dat hem niet toebehoorde.

3.3

Gedaagde voert verweer. Hij stelt onder meer dat alles transparant is verlopen en dat eiseres zich tot de erven Pietersz, althans tot degenen die haar het wonen te Gato onmogelijk hebben gemaakt, zal moeten wenden.

4. De beoordeling

4.1

Gedaagde heeft aan eiseres een huis verkocht. Gedaagde was niet de eigenaar van dit huis, was geen erfpachter en had geen recht van opstal. Gedaagde had het huis niet gebouwd, had het zelf niet gekocht en heeft het, naar het Gerecht begrijpt, nimmer bewoond of in gebruik gehad. Waaraan gedaagde de bevoegdheid zou kunnen ontlenen om over het huis te beschikken - door verkoop - valt gelet daarop niet in te zien. De stelling van gedaagde dat hij het betreffende terrein (mondeling ?) had gehuurd van de erven Ferero, of dat hem althans de huur was toegezegd en hem toestemming was gegeven over het huis te beschikken, maakt dit niet anders. Dit te meer nu gedaagde enkele jaren als opzichter voor de erven Ferero heeft gefungeerd en het hem, zoals ook volgt uit zijn stellingen in dit geding, bekend was dat de (exclusieve) rechten van de erven Ferero ten aanzien van plantage Gato niet vastgesteld zijn en al decennia onderwerp zijn van geschillen met de erven Pietersz.

4.2

Gedaagde heeft eiseres derhalve iets verkocht wat hij niet kón verkopen. Ook indien hij eiseres voorafgaand aan de koop zou hebben geinformeerd over het dispuut tussen de erven Ferero en de erven Pietersz, hetgeen eiseres betwist, is in elk geval niet aannemelijk geworden dat gedaagde eiseres voldoende indringend heeft gewezen op de onzekerheid en risico’s die de onduidelijke eigendomssituatie en de felle strijd daarover voor eiseres zouden meebrengen.

4.3

Voorts blijkt uit de ‘deklarashon di preservashon’ dat gedaagde het op zich heeft genomen eiseres te vrijwaren voor aanspraken van derden op het huis. Niet in geschil is dat gedaagde daarin niet is geslaagd.

4.4

Eiseres heeft in totaal NAf. 25.000 aan gedaagde betaald voor een huis waar zij buiten haar toedoen niet het ongestoord genot van kan hebben. Bovendien heeft zij aan de verbouwing van dat huis, naar niet is bestreden en dus als vaststaand is aangenomen, NAf. 35.935,47 besteed, welke investering voor eiseres in redelijkheid als verloren moet worden beschouwd.

4.5

Gelet op de feiten in deze zaak en de toelichting van eiseres op haar vordering, lijken verscheidene rechtsgronden – non-conformiteit, toerekenbare tekortkoming, dwaling, bedrog, misbuik van omstandigheden, onrechtmatige daad, vrijwaring – zich aan te dienen. Eiseres noemt geen van die rechtsgronden uitdrukkelijk, maar wel de rechtsgrond onvoorziene omstandigheden als bedoeld in art. 6 :258 van het Burgerlijk Wetboek.

4.6

Art. 6 :258 lid 1 BW bepaalt dat de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Een dergelijk geval doet zich hier voor. Eiseres is na de koop geconfronteerd met eigendomsaanspraken van derden en met een bedreigende situatie die haar het ongestoord genot van het gekochte onmogelijk hebben gemaakt. Gesteld nog gebleken is dat deze (toekomstige) omstandigheden - de aanspraken van derden en de vernielingen/intimidatie - in de koopovereenkomst verdisconteerd waren. Het betreft derhalve onvoorziene omstandigheden als bedoeld in art. 6 :258 BW. In het bijzonder gelet op hetgeen hiervoor onder 4.1 tot en met 4.3 is overwogen, kan gedaagde eiseres in redelijkheid niet aan de koopovereenkomst houden en dient deze ontbonden te worden. De door eiseres gevorderde ontbinding is dan ook toewijsbaar.

4.7

De ontbinding heeft tot gevolg dat de door eiseres verrichte prestatie ongedaan moet worden gemaakt. Gedaagde dient derhalve het door eiseres aan hem betaalde bedrag van in totaal NAf. 25.000 aan eiseres terug te betalen. Dat deel van de vordering van eiseres is tevens toewijsbaar.

4.8

Door te handelen als hiervoor onder 4.1 en 4.2 omschreven, heeft gedaagde jegens eiseres in strijd gehandeld met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, en daarmee onrechtmatig. Deze onrechtmatige daad kan aan gedaagde worden toegerekend, nu deze aan zijn schuld is te wijten. Het bedrag van NAf. 35.935,47 dat eiseres aan de voor haar nutteloze verbouwing heeft besteed, is aan te merken als schade die is veroorzaakt door het onrechtmatig handelen van gedaagde. Gedaagde is gehouden die schade te vergoeden.

4.9

Aan het voorgaande voegt het Gerecht nog toe dat, net als ten aanzien van de huurders werd overwogen in het door gedaagde overgelegde vonnis van dit Gerecht van 7 januari 2013 (
Ferero vs Isei c.s., 52732/2011), eiseres niet de dupe mag worden van het zich voortslepende geschil tussen de erven Ferero en de erven Pietersz. In de verhouding van eiseres en gedaagde is het, gelet op de omstandigheden van dit geval, redelijk dat gedaagde de nadelige gevolgen daarvan draagt.

4.1

Bij conclusie van antwoord is een overeenkomst overgelegd van 4 september 2013, waarin partijen een korting van NAf. 3.000 op de door eiseres betaalde koopsom zijn overeengekomen. Ter comparitie heeft eiseres gesteld geen betaling van gedaagde te hebben ontvangen. Volgens gedaagde daarentegen is dit bedrag door hem/Ferero (terug)betaald, en wel aan de hiervoor onder 2 j) bedoelde advocaat. Partijen zullen zich bij akte - dadelijk peremptoir (P1) zodat uitstel in beginsel niet mogelijk is - nader over deze kwestie kunnen uitlaten en hun stellingen daarbij kunnen preciseren en onderbouwen. Daarbij is mede relevant de vraag in hoeverre eventuele betaling aan de betreffende advocaat als een betaling aan eiseres heeft te gelden en in hoeverre afdracht aan eiseres heeft plaatsgevonden of zal plaatsvinden.

4.11

In afwachting van de door partijen te nemen akten zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

5. De beslissing

Het Gerecht:

verwijst de zaak naar de rolzitting van 11 april 2016 voor akte aan de zijde van beide partijen houdende uitlating als bedoeld onder 4.10, P1 ;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.