Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de besloten vennootschap
LA FLEUR & ASSOCIATES B.V.,
gevestigd in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.M. Bloem,
--tegen--
De rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
STICHTING PARTICULIER FONDS JOJO,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.J.J. Huizing.
Partijen zullen hierna La Fleur en SPF genoemd worden.
1.Verloop van de procedure
1.1.
La Fleur heeft op 9 juni 2017 een verzoekschrift met producties ingediend. Bij brief van 16 juni 2017 en bij drie e-mails op respectievelijk 15 en 16 juni 2017 heeft La Fleur haar eis gewijzigd en nadere producties ingebracht, waaronder een drietal geluidsopnames. Bij brief van 15 juni 2017 heeft mr. Huizing namens SPF producties ingediend. Vervolgens heeft op 16 juni 2017 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij La Fleur samen met haar gemachtigde is verschenen en SPF bij gemachtigde is verschenen. Beiden hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities. Op 22 juni 2016 is de mondelinge behandeling voortgezet. Wederom is La Fleur samen met haar gemachtigde verschenen en is SPF bij haar gemachtigde is verschenen. Beiden hebben het woord gevoerd
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
SPF is de eigenaar en verhuurder van het bedrijfspand aan de [adres pand](het bedrijfspand). La Fleur huurt sinds april 2012 van SPF een ruimte op de eerste verdieping in het bedrijfspand. In het gehuurde heeft La Fleur een kantoor gevestigd, van waaruit zij een advocatenpraktijk drijft.
2.2.
In verband met een bestemmingswijziging heeft SPF opdracht gegeven tot het ombouwen van het bedrijfspand in woonunits en appartementen. Sinds 2 mei 2017 vinden er werkzaamheden plaats op de benedenverdieping van het bedrijfspand. Op 5 juni 2017 zijn deze werkzaamheden verplaatst naar de bovenste verdieping van het bedrijfspand.
2.3.
La Fleur is de enige huurder die ten tijde van de werkzaamheden nog in het bedrijfspand is gevestigd.
2.4.
Bij beschikking van 11 mei 2017 heeft de Huurcommissie aan SPF toestemming verleend de huurovereenkomst met La Fleur te beëindigen per 1 november 2017. La Fleur is (nog) niet tegen deze uitspraak in beroep gekomen.
3.Het geschil
3.1.
La Fleur vordert dat het Gerecht, oordelend in kort geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
a. gedaagde zal bevelen c.q. gebieden de bouwwerkzaamheden
en alle daarmee gepaard
en alle daarmee gepaard
gaande overlast bezorgende handelingen-onmiddellijk te staken en gestaakt te houden voor
de duur van de huurovereenkomst, zulks op verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van
NAf 50.000,- voor iedere dag of gedeelte van de dag dat gedaagde, Uw bevel niet nakomt.
b. gedaagde zal bevelen het erheen te leiden dat de airco (unit) in het gehuurde binnen 24 uur
na Uw vonnis deugdelijk functioneert, blijft functioneren en deugdelijk koelt. Zulks op
verbeurte van een dwangsom van Naf 5.000 per dag of dagdeel dat gedaagde Uw bevel niet
nakomt.
c. gedaagde zal bevelen het erheen te leiden dat de watervoorziening en/of de
watertoevoer in het gehuurde binnen 2 uren na Uw vonnis deugdelijk functioneert en blijft
functioneren. Zulks op verbeurte van een dwangsom van Naf 5.000 per dag of dagdeel dat
gedaagde Uw bevel niet nakomt.
d. zal bepalen dat eiseres bevoegd is bij wijze van voorschot sedert 2 mei 2017 tot aan de datum
van Uw vonnis een bedrag van Naf 81,60 per dag, althans Naf 406,01 per week als
huurprijsvermindering toe te passen
envoorts dat eiseres bevoegd is de door Uw Gerecht te
envoorts dat eiseres bevoegd is de door Uw Gerecht te
bepalen huurprijsvermindering te blijven toepassen na de datum van Uw vonnis, indien Uw
Gerecht het gevorderde onder a onverhoopt niet geheel toewijst.
e. gedaagde -bij wijze van voorschot- zal veroordelen tot betaling van het schadebedrag ten
bedrage van Naf 1.200 per week aanvangende op 2 mei 2017 tot aan de dag der algehele
staking van de bouwwerkzaamheden.
f. gedaagde zal veroordelen in de kosten van de procedure en de kosten der executie van Uw vonnis -
inclusief de kosten van salaris gemachtigde, griffierechten, zegels. Zulks vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
inclusief de kosten van salaris gemachtigde, griffierechten, zegels. Zulks vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
3.2.
La Fleur heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de werkzaamheden extreme geluidsoverlast en hinder veroorzaken door onder meer het gebruik van sloopmaterieel en boormachines en de aanwezigheid van werklieden. Ter onderbouwing van haar stelling heeft zij ter zitting een geluidsfragment laten horen, diverse getuigenverklaringen ingebracht en een medewerker van de milieudienst ter zitting als getuige laten horen. Door de continue geluidsoverlast wordt La Fleur in haar huurgenot beperkt en kan zij haar werk als advocaat niet naar behoren uitvoeren. Daardoor lijdt zij schade.
3.3.
SPF heeft weersproken dat er voortdurend sprake is van sloop- en bouwoverlast. Zij stelt dat met de sloop van de betonnen kluis op de begane grond door RBC zwaar materieel is ingezet, maar dat er na klachten van La Fleur maatregelen zijn getroffen door het schema aan te passen en de werkzaamheden op bepaalde tijden te laten plaatsvinden. Op de bovenste verdieping zijn normale bouw- en sloopwerkzaamheden uitgevoerd zonder het gebruik van zwaar materieel. Het einde van de werkzaamheden is in zicht. Van langdurige overmatige geluidsoverlast is geen sprake.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In het onderhavige kort geding dient te worden beoordeeld of de vordering van La Fleur in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook slechts een voorlopig oordeel.
4.2.
Vaststaat dat er vanaf 2 mei 2017 (sloop)werkzaamheden plaatsvinden in het bedrijfspand waarin het advocatenkantoor van La Fleur is gevestigd. Vaststaat voorts dat La Fleur daarvan overlast ondervindt. De vraag die partijen verdeeld houdt is of de overlast leidt tot onrechtmatige hinder waardoor de werkzaamheden moeten worden gestaakt en SPF schadeplichtig is jegens La Fleur.
4.3.
De enkele omstandigheid dat de uitvoering van een verbouwing overlast met zich brengt is onvoldoende om werkzaamheden te doen staken, ook niet indien met de uitvoering langere tijd gemoeid is. Of sprake is van onrechtmatige hinder in de vorm van geluidsoverlast door sloop- en bouwwerkzaamheden hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend en de mogelijkheden – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen.
4.4.
Het was La Fleur voor aanvang van de werkzaamheden bekend dat het bedrijfspand een bestemmingswijziging zou ondergaan. In dat kader had SPF reeds de huurrelatie met de verschillende huurders beëindigd. De huurovereenkomst met La Fleur is eerst na toestemming van de Huurcommissie beëindigd, welke beëindiging effectief ingaat per 1 november 2017. RBC heeft als voormalig huurder van de bedrijfsruimte op de begane grond op 2 mei 2017 een aanvang gemaakt met het in originele staat terug te brengen van de ruimte. Onderdeel van de werkzaamheden door RBC betrof de sloop van een betonnen kluis. Nadat La Fleur had geklaagd over geluidsoverlast, zijn deze sloopwerkzaamheden eerst kort gestaakt en daarna in een aangepast schema hervat, waarbij de zware sloopwerkzaamheden werden beperkt tot de ochtend en de normale werkzaamheden in de middag werden uitgevoerd. Vanaf 5 juni 2017 heeft SPF een aanvang gemaakt met het bouwrijp maken van de bovenverdieping van het bedrijfspand. Daartoe vonden er werkzaamheden plaats in de vorm van het slopen van een gipswand, timmerwerkzaamheden en het verwijderen van en slepen met tapijt. Ten tijde van de zitting op 22 juni 2016 was de verwachting dat de werkzaamheden nog één week in beslag zouden nemen. SPF heeft de verdieping waarop La Fleur is gevestigd, in afwachting op haar vertrek, ongemoeid gelaten.
4.5.
Onvoldoende is gebleken dat de zware sloopwerkzaamheden een structureel en voortdurend karakter hadden. Naast de zware sloopwerkzaamheden hebben er ook normale bouwwerkzaamheden plaatsgevonden. Mede gelet op het aanstaande vertrek van La Fleur uit het bedrijfspand in verband met de beoogde bestemmingswijziging van het bedrijfspand, mag van La Fleur worden verwacht dat zij een bepaalde mate van hinder, zoals in geval van een verbouwing, aanvaardt. Daar komt bij dat de einddatum voor de werkzaamheden steeds in zicht is geweest en naar verwachting nog maximaal één week zal duren. In totaal hebben de werkzaamheden dan om en nabij twee maanden in beslag genomen. La Fleur heeft zelf aangegeven dat de mate van geluidsoverlast in deze laatste fase inmiddels is verminderd.
4.6.
Het had SPF gesierd als zij La Fleur vooraf had geïnformeerd over de aanvang en de aard van de werkzaamheden. In dat geval had La Fleur invloed kunnen hebben op het verloop van de verbouwing hetgeen de hinderbeleving positief zou hebben kunnen beïnvloed. Het achterwege blijven daarvan maakt niet dat SPF aansprakelijk is jegens La Fleur. Gebleken is dat SPF zich gedurende het proces wel bereid heeft getoond om in ieder geval kortdurend de werkzaamheden te doen staken, bij een deel van de werkzaamheden aanpassingen in het werkschema door te voeren en met La Fleur in overleg te treden over vermindering van de huur. De vordering van La Fleur om SPF te gebieden de werkzaamheden te staken, zal daarom worden afgewezen.
4.7.
La Fleur heeft gesteld dat de airco al enige tijd niet meer werkt. SPF erkent dat zij verantwoordelijk is voor het functioneren van de airco, maar gaat er van uit dat de airco naar behoren functioneert. Nu onduidelijk is of en zo ja wat er mis is met de airco zal het Gerecht SPF veroordelen om er op toe te zien dat een deskundige de airco komt onderzoeken en zonodig komt repareren dan wel zodanige passende maatregelen treft, dat La Fleur weer over een werkende airco kan beschikken. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Doel van een dwangsom is om de schuldenaar een prikkel te geven om over te gaan tot (tijdige) nakoming van de veroordeling. Onvoldoende is gebleken dat SPF niet tot tijdige nakoming zal overgaan.
4.8.
Voorts is onvoldoende is gebleken dat de watervoorziening en/of het watertoevoer structureel is afgesloten, dan wel zodanig tijdens kantooruren is afgesloten dat La Fleur daarvan onrechtmatige hinder ondervindt. Ter zitting is enkel gebleken dat La Fleur eenmalig in de avonduren heeft gemerkt dat het water was afgesloten. Een bevel aan SPF het ertoe te leiden dat de watervoorziening en/of het watertoevoer deugdelijk functioneert, is daarmee niet aan de orde en zal worden afgewezen.
4.9.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat naar het voorlopig oordeel van het Gerecht aannemelijk is dat de werkzaamheden op momenten belastend voor La Fleur zijn geweest, maar niet zodanig zijn (geweest) dat aannemelijk is dat er sprake is van onrechtmatige hinder, die leidt tot misbruik van het eigendomsrecht zijdens SPF en schadeplichtigheid jegens La Fleur. SPF heeft aangegeven dat er binnenkort een aanvang zal worden gemaakt met bouwwerkzaamheden ten behoeve van de nieuwe indeling van het pand. De werkzaamheden die dan zullen plaatsvinden, zullen volgens SPF met name van opbouwende aard zijn en geen geluidsoverlast vergelijkbaar met de sloopwerkzaamheden veroorzaken. De verwachting is dat die werkzaamheden in totaal vier maanden in beslag zullen nemen. Bij de beoordeling van de onderhavige zaak kan, bij gebrek aan concrete informatie over de voortgang van de bouw, daarop niet vooruit worden gelopen. Daarbij merkt het Gerecht op dat van La Fleur enige mate van verdraagzaamheid wordt verwacht, mede gelet op haar aanstaande vertrek. Daar staat tegenover dat op SPF de plicht rust de veroorzaakte hinder zoveel mogelijk te beperken en binnen aanvaardbare grenzen te houden. Het Gerecht geeft SPF in dat kader in overweging om La Fleur bij de voortgang van het bouwproces te betrekken, althans haar bekend te maken met het bouwplan, zodat inzichtelijk wordt wat zij kan verwachten en er bezien kan worden of er op bepaalde punten werkafspraken kunnen worden gemaakt.
4.10.
Gelet op de aard van de relatie tussen partijen en de aard van het geschil is het Gerecht van oordeel dat de proceskosten dienen te worden gecompenseerd zodat iedere partij haar eigen kosten draagt.
5.De beslissing
Het Gerecht:
Rechtdoende in kort geding:
5.1.
veroordeelt SPF om binnen 48 uur na betekening van het vonnis het ertoe te leiden dat een deskundige de airco (unit) komt onderzoeken en zo nodig komt repareren, dan wel zodanige passende maatregelen treft, dat La Fleur over een werkende airco kan beschikken;
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis in kort geding is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2017.