Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS IN KORT GEDING
In de zaak van:
[EISERES],
wonend in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. D. Lunenberg,
--tegen--
1.
[GEDAAGDE],
[GEDAAGDE],
wonend te Curaçao,
gemachtigde: mr. L.L.A. Davelaar,
2.
[GEDAAGDE],
[GEDAAGDE],
wonend te Curaçao,
gemachtigde: mr. S.A.T. Ayubi-Haakmeester,
gedaagden.
Eiseres zal hierna ook [eiseres] genoemd worden. Gedaagden zullen hierna afzonderlijk ook [gedaagde 1] respectievelijk [gedaagde 2] genoemd worden.
1.Verloop van de procedure
1.1. [
eiseres] heeft op 30 maart 2017 een verzoekschrift met producties ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 mei 2017. [eiseres] en [gedaagde 1] hebben op voorhand producties ingediend. [eiseres] is verschenen bij F. [eiseres], bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn de gemachtigden voornoemd verschenen. De gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Het landgoed Choloma te Curaçao staat op naam van wijlen [wijlen]. Na zijn overlijden op 16 december 1972 is [eiseres] (verzoekster) door erfopvolging mede-eigenaar van het landgoed geworden.
2.2. [
wijlen] heeft in het verleden stukken grond dan wel vakantiewoningen op het landgoed aan derden verhuurd. Het was de huurders van de huurgrond toegestaan om daarop een opstal (een vakantiewoning of weekendhuis) te bouwen.
2.3. [
gedaagde 1] heeft op 25 juli 2005 een vakantiewoning op landgoed Choloma gekocht van een derde (hierna: de vakantiewoning). Hij heeft de huur van de onderliggende grond ad NAf 60,00 per maand aan [eiseres] betaald (via Vereniging Vrienden van Choloma).
2.4.
Bij brief van 25 september 2016, welke brief [eiseres] op 4 november 2016 heeft bereikt, heeft [gedaagde 1] aan [eiseres] bericht dat hij de vakantiewoning per 1 oktober 2016 aan [gedaagde 2] heeft verkocht.
2.5. [
gedaagde 2] heeft de huur van de grond sinds 1 oktober 2016 betaald aan [eiseres] (via de Vereniging Vrienden van Choloma).
2.6.
Bij brief van 11 november 2016 heeft [eiseres] aan [gedaagde 1] bericht, zakelijk weergegeven voor zover van belang, dat hij als huurder niet bevoegd is om de vakantiewoning aan een ander over te dragen en in gebruik te geven en hem aansprakelijk gesteld voor haar schade.
2.7.
Bij brief van 11 november 2016 heeft [eiseres] aan [gedaagde 2] bericht, zakelijk weergegeven voor zover van belang, dat [gedaagde 1] als huurder niet bevoegd was de vakantiewoning te verkopen en leveren en dat [gedaagde 2] geen rechthebbende van de vakantiewoning is geworden. In de brief heeft [eiseres] [gedaagde 2] verzocht en zo nodig gesommeerd om zijn eigendommen binnen zeven dagen uit de vakantiewoning te verwijderen en alle sleutels af te geven.
2.8. [
eiseres] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde 1] op 28 februari 2017 buitengerechtelijk ontbonden op grond van wanprestatie zijdens [gedaagde 1].
2.9. [
gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn bij brief van 28 februari 2017 gesommeerd het gehuurde binnen zeven dagen te ontruimen. Daarbij is hen de toegang tot het privéterrein Choloma na die datum ontzegd.
3.Het geschil
3.1. [
eiseres] vordert, zakelijk weergegeven, dat het Gerecht oordelend in kort geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- gedaagden beveelt om binnen 48 uur na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 5.000,00 per dag met een maximum van NAf 500.000,00;
- gedaagden veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten.
3.2. [
eiseres] heeft aan haar vordering het volgende ten grondslag gelegd, zakelijk weergegeven. De vakantiewoning is door natrekking eigendom van [eiseres]. [gedaagde 1] was beschikkingsonbevoegd tot verkoop en levering van de vakantiewoning aan [gedaagde 2]. [gedaagde 1] kon en mocht het gehuurde ook niet zonder toestemming van [eiseres] aan [gedaagde 2] in gebruik geven. [eiseres] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde 1] wegens diens wanprestatie ontbonden. [gedaagde 1] dient het gehuurde derhalve aan [eiseres] ter beschikking te stellen. [eiseres] heeft geen overeenkomst met [gedaagde 2] gesloten. [gedaagde 2] heeft het gehuurde zonder titel en daarmee onrechtmatig in gebruik.
3.3. [
gedaagde 1] heeft het volgende verweer gevoerd, zakelijk weergegeven. [eiseres] heeft geen spoedeisend belang bij haar vordering. Met de koop van de vakantiewoning heeft [gedaagde 1] door verjaring een zakelijk recht van opstal verkregen. [eiseres] is op de hoogte gesteld van het voornemen om tot verkoop van de vakantiewoning over te gaan. [gedaagde 1] heeft het zelfstandig opstalrecht derhalve rechtsgeldig aan [gedaagde 2] overgedragen. De grondeigenaren kunnen nooit ontruiming vorderen zonder de schade aan de eigenaar van de vakantiewoning te vergoeden. Het is de vraag of [eiseres] bevoegd is om zich de woning toe te eigenen en de erfgenamen te belasten met een hoge schuld of vordering.
3.4. [
gedaagde 2] heeft het volgende verweer gevoerd, zakelijk weergegeven. [eiseres] heeft geen spoedeisend belang bij haar vordering. Het is de vraag of [eiseres] als deelgerechtigde in een onverdeelde boedel de bevoegdheid heeft om beschikkingshandelingen te verrichten als de onderhavige. [gedaagde 2] heeft door de aankoop van de vakantiewoning een opstalrecht verworven. Dit opstalrecht is door zijn rechtsvoorganger door verjaring verkregen. Het opstalrecht doorbreekt de natrekkingsregel van artikel 5:20 BW Pro en is voor vervreemding vatbaar. Er is geen sprake van een huurovereenkomst met betrekking tot de vakantiewoning. [gedaagde 2] heeft de huurpenningen voor het gebruik van de grond voldaan. De buitengerechtelijke ontbinding is nietig, omdat deze elke rechtsgrond ontbeert.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze om de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten worden veroordeeld tot ontruiming van de huurgrond en de vakantiewoning. In kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen en indien van een eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Daarbij dient een afweging plaats te vinden van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. De enkele omstandigheid dat inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres] wordt gemaakt, zoals [eiseres] heeft gesteld en gedaagden hebben betwist, brengt dus niet - zonder meer - met zich dat [eiseres] een spoedeisend belang bij haar vordering heeft.
4.2. [
eiseres] heeft ten aanzien van het spoedeisend belang gesteld dat zij vreest dat het gehuurde en de zich daarop bevindende zaken aan de gemeenschap voortvloeiende uit de nalatenschap van wijlen [wijlen] worden onttrokken en dat er met de gronden gespeculeerd zal worden. [eiseres] acht de handelwijze van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontoelaatbaar omdat op deze wijze wildgroei ter zake van het gebruik van de gronden zal ontstaan. Wat hiervan ook zij, dit belang van [eiseres] is algemeen van aard, weinig concreet en betreft een vrees voor de toekomst. Nu gesteld noch gebleken is dat er concrete aanwijzingen zijn dat [gedaagde 2] met de grond zal speculeren, weegt een dergelijk belang van [eiseres] niet op tegen het gerechtvaardigd belang van [gedaagde 2] bij het - in afwachting van een rechterlijk oordeel in een eventuele bodemprocedure - kunnen blijven gebruiken van de huurgrond en vakantiewoning, zoals hij ook al sinds 1 oktober 2016 doet.
4.3. [
eiseres] heeft voorts gesteld dat zij haar eigen veiligheid en de veiligheid van haar familie en de overige huurders niet kan waarborgen als, zonder haar toestemming, wildvreemden (zoals [gedaagde 2]) zich op het privéterrein begeven. Het Gerecht stelt voorop dat [gedaagde 2] geen wildvreemde voor [eiseres] is; hij betaalt sinds 1 oktober 2016 de huur van de huurgrond aan haar (via de Vereniging Vrienden van Choloma). Nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 2] de veiligheid op het terrein daadwerkelijk in gevaar heeft gebracht, is ook in zoverre niet gebleken dat van [eiseres] niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.4.
Het Gerecht concludeert, na afweging van alle belangen, dat er op dit moment geen sprake is van een situatie die zodanig acuut of ernstig is dat [eiseres] het oordeel van een bodemrechter niet zou kunnen afwachten. De vordering van [eiseres] zal derhalve worden afgewezen. De overige stellingen en verweren behoeven geen bespreking.
4.5. [
eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht:
Rechtdoende in kort geding:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op NAf 1.000,00;
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 2] tot op heden begroot op NAf 1.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.
Dit vonnis in kort geding is gewezen door mr. I.H. Lips, rechter in voormeld Gerecht, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2017.