Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
N.V. DE RUYTER CENTRUM,
woonplaats gekozen hebbende in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. Q.D.A. Carrega,
tegen
de naamloze vennootschap
EXPEDITIEBEDRIJF MEIJER N.V.,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. L.F. Herben.
Partijen zullen hierna ook de verhuurder en de huurder genoemd worden.
1.1. Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 4 april 2016 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord met producties van 20 juni 2016;
- de aanvullende producties van verzoeker, op 22 november 2016 ingediend;
- de aantekeningen van de griffier van de op 23 november 2016 gehouden comparitie na antwoord en de pleitaantekeningen van de gemachtigden;
- de akte uitlaten schikking d.d. 23 januari 2017.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
De volgende feiten zullen in dit geding als tussen partijen vaststaand worden aangemerkt. Deze feiten blijken uit overgelegde stukken en/of volgen uit stellingen van partijen voor zover deze door de ene partij zijn aangevoerd en door de andere partij zijn erkend of niet dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn betwist.
2.2.
De verhuurder heeft sinds 1996 de loods aan de Kaya Jacob Posner 14 aan de huurder verhuurd. In de loop der jaren is er steeds voorafgaand aan het verstrijken van de overeengekomen huurperiode een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen gesloten. De huurprijs is periodiek aangepast.
2.3.
De laatste huurovereenkomst d.d. 14 maart 2014 (hierna: de huurovereenkomst) heeft betrekking op de periode van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2015. De huurprijs bedraagt NAf 12.000,- per maand exclusief OB.
2.4.
In artikel N van de huurovereenkomst is bepaald, zakelijk weergegeven, dat beide partijen het recht hebben de overeenkomst tussentijds te beëindigen, mits de opzegging schriftelijk geschiedt en een termijn van zes maanden in acht wordt genomen, en dat de huurovereenkomst stilzwijgend zal worden voortgezet voor een periode van één jaar onder dezelfde bepalingen en bedingen, tenzij één of beide partijen zes maanden voor het einde van de overeenkomst van hun recht tot opzegging gebruik maakt/maken.
2.5.
Bij e-mail van 31 augustus 2015 heeft de verhuurder aan de huurder bericht:
“Hierbij doen wij U onze nieuwe huurovereenkomst voor de komende vijf jaren.
De bestaande huurovereenkomst verloopt eind Dec. 2015.”
In de bij de e-mail gevoegde huurovereenkomst voor de komende periode van vijf jaren is als huurprijs voor het jaar 2016 NAf 13.000,00 vermeld, voor het jaar 2017 NAf 14.000,00 en voor de jaren 2018 tot en met 2010 NAf 15.000,00 (steeds exclusief OB).
2.6.
Bij brief van 30 september 2015 heeft de huurder aan de verhuurder bericht dat zij het “voorstel voor huurverhoging per 1 januari 2016” heeft ontvangen, er sprake is van een forse huurverhoging, zij de huur per 31 december 2015 opzegt en dus niet op het “voorstel (nieuwe huurovereenkomst)” ingaat.
2.7.
De huurder heeft het gehuurde per 1 januari 2016 verlaten en sindsdien geen huur meer betaald.
2.8.
Op 8 maart 2016 heeft de verhuurder ten laste van de huurder conservatoir derdenbeslag onder Maduro & Curiel’s Bank N.V. en RBC Bank N.V. doen leggen.
2.9.
De verhuurder heeft de loods per 1 oktober 2016 aan een derde verhuurd voor NAf 10.000,- per maand.
3.Het geschil
3.1.
De verhuurder vordert, na vermindering van haar eis ter comparitie, dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de huurder veroordeelt tot:
A. betaling aan de verhuurder van NAf 114.000,00, te vermeerderen met de
wettelijke rente vanaf 1 januari 2016 alsmede met NAf 10.000,00 aan buitengerechtelijke incassokosten; en
betaling aan de verhuurder van de proceskosten, inclusief de beslagkosten en
griffierechten, onder bepaling dat de huurder daarover, 14 dagen nadat het vonnis is gewezen, de wettelijke rente verschuldigd is.
3.2.
De verhuurder legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De huurovereenkomst is met ingang van 1 januari 2016 met een jaar verlengd. De huurder heeft het gehuurde per 31 december 2015 verlaten en elders goedkoper een loods gehuurd. Aldus heeft zij wanprestatie gepleegd jegens de verhuurder althans onrechtmatig jegens de verhuurder gehandeld, waardoor de verhuurder schade heeft geleden. De schade bestaat uit de tot 1 oktober 2016 gederfde huuropbrengsten.
3.3.
De huurder voert het volgende verweer. De huurder heeft de e-mail van de verhuurder van 31 augustus 2015 mogen aanmerken als een eenzijdige beëindiging van de huur per 31 december 2015. Subsidiair stelt de huurder dat de verhuurder geen schade heeft geleden, althans niet of veel minder schade had hoeven lijden, indien zij schadebeperkende maatregelen had genomen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst tegen het einde van de huurperiode moet worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. De huurder voert het verweer dat de huurovereenkomst bij e-mail van de verhuurder d.d. 31 augustus 2015 door de verhuurder is beëindigd. Dit verweer wordt verworpen op grond van het volgende.
4.2.
De e-mail van 31 augustus 2015 heeft betrekking op een nieuwe huurovereenkomst voor de komende vijf jaren. De vermelding in de e-mail dat de bestaande huurovereenkomst eind december 2015 eindigt, betreft een aanzegging dat de bepaalde tijd waarvoor de bestaande huurovereenkomst is aangegaan nadert. Daarmee informeert de verhuurder de huurder (slechts) over het vervolg van de huurrelatie en kondigt zij een huurverhoging aan. Uit de brief van de huurder van 30 september 2015 blijkt dat zij dit ook zo heeft opgevat. In die brief geeft de huurder immers aan dat de verhuurder een voorstel voor een huurverhoging heeft gedaan en dat dit voor de huurder reden is om de huurovereenkomst op te zeggen. Er is dus geen sprake van een eenzijdige beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder. De huurder heeft dit ook niet zo mogen opvatten. In dit verband is mede van belang dat de verhuurder een eerdere huurverhoging, die per 1 november 2011, op een vergelijkbare wijze heeft aangezegd. De verhuurder heeft de huurder destijds schriftelijk bericht dat ‘de huur per 1 november 2011’ NAf 14.000,- ‘zal bedragen’. De op dat moment bestaande huurovereenkomst is vervolgens door partijen voortgezet.
4.3.
De huurder heeft de huurovereenkomst op 30 september 2015 opgezegd en daarbij niet de overeengekomen opzegtermijn van zes maanden in acht genomen. De huurovereenkomst is hierdoor dus niet rechtsgeldig geëindigd. Ingevolge artikel N van de huurovereenkomst is de huurovereenkomst, na ommekomst van de bepaalde tijd, stilzwijgend voortgezet voor een periode van één jaar - dus tot en met 31 december 2016 - onder dezelfde bepalingen en bedingen. De huurder is ter comparitie niet teruggekomen op haar bij antwoord gevoerde verweer dat de verhuurder redelijkerwijze niet het recht toekomt zich te beroepen op de opzegtermijn van zes maanden, omdat zij had kunnen en redelijkerwijze moeten verwachten dat de huurder de aangekondigde huurverhoging niet zou accepteren en het daarom het kwalijk is dat de verhuurder pas eind augustus met het nieuwe huurcontract is komen aanzetten. Voor het geval de huurder dit verweer heeft willen handhaven, wordt het verworpen. De door de huurder gestelde omstandigheden rechtvaardigen, ook indien zij juist zijn, niet de conclusie dat het beroep van de verhuurder op de overeengekomen opzegtermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.4.
De huurder is derhalve gehouden om - tot en met 31 december 2016 - te voldoen aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, te weten het betalen van de huur en het gebruiken van het gehuurde. Nu zij niet aan deze verplichtingen heeft voldaan, is sprake van een tekortkoming op grond waarvan de huurder gehouden is de schade die de verhuurder daardoor lijdt, te vergoeden. Tussen partijen is niet in geschil dat de schade bestaat uit de door de verhuurder gederfde huuropbrengsten over de periode van 1 januari 2016 tot 1 oktober 2016.
4.5.
Het verweer van de huurder dat de verhuurder niet (voldoende) aan haar schadebeperkingsplicht heeft voldaan, wordt verworpen. De verhuurder heeft onweersproken gesteld dat de huurder het gehuurde per 31 december 2015 heeft verlaten. De verhuurder heeft meteen daarna, namelijk op 4 januari 2016 en vervolgens op 1 februari 2016, 21 maart 2016 en 4 april 2016 (zoals ter comparitie is gebleken), een advertentie in dagblad Amigoe geplaatst waarin de loods te huur is aangeboden. Voorts heeft zij, zoals onweersproken is gesteld, de loods via verschillende makelaars te huur aangeboden. Uiteindelijk is de loods per 1 oktober 2016 aan een derde verhuurd. Aldus heeft de verhuurder zich voldoende ingespannen om het voor haar uit de tekortkoming van de huurder volgend nadeel te ondervangen en haar schade te beperken. Overigens hebben partijen in de periode na de opzegging door de huurder nog herhaaldelijk met elkaar gesproken over een eventuele andere huurprijs. De verhuurder heeft de huurder zelfs een lagere huurprijs voorgesteld. In die zin heeft zij dus ook geprobeerd haar schade te beperken. Omdat partijen nog in onderhandeling waren over een mogelijke andere huurprijs, was de verhuurder op dat moment niet gehouden verdergaande schadebeperkende maatregelen te nemen. Zij heeft aan haar schadebeperkingsplicht voldaan.
4.6.
Gezien het voorgaande zal de vordering van de verhuurder in hoofdsom worden toegewezen. De wettelijke rente is toewijsbaar zoals gevorderd.
4.7.
De vordering betreffende de buitengerechtelijke incassokosten zal als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. De verhuurder heeft deze vordering op geen enkele wijze toegelicht of onderbouwd. Niet is gesteld dat dit deel van de vordering ziet op een vergoeding voor andere verrichtingen dan die waarvoor de in artikel 63a Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Ook zijn de gevorderde kosten niet gespecificeerd.
4.8.
De huurder zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van de verhuurder, tot aan deze uitspraak bepaald op NAf 303,50 aan explootkosten, NAf 990,00 aan griffierecht, NAf 4.000,00 aan salaris van de gemachtigde (2 punten x tarief 7 à NAf 2.000,00) en NAf 1.921,50 aan beslagkosten (NAf 450,00 aan griffierecht en NAf 1.471,50 aan explootkosten (NAf 362,50, NAf 322,50, NAf 291,50, NAf 247,50 en NAf 247,50)).
5.De beslissing
Het Gerecht:
- veroordeelt de huurder tot betaling aan de verhuurder van een bedrag van NAf 114.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2016 tot de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt de huurder in de proceskosten, aan de zijde van de verhuurder tot op heden begroot op NAf 7.215,00, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips, rechter in opgemeld Gerecht, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2017.