Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
de rechtspersoon naar Nederlands recht
CONGREGATIE VAN DE ZUSTERS FRANCISCANESSEN PENITENTEN, RECOLLECTINEN VAN DE ONBEVLEKTE ONTVANGENIS VAN MARIA,
gevestigd te Roosendaal,
eiseres,
gemachtigde: mr. A.J. de Winter,
tegen
de naamloze vennootschap
EMMAZICHT N.V.,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.A. Knoppel.
Partijen zullen hierna de Congregatie en Emmazicht genoemd worden.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 27 februari 2018, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de mail van het gerecht van 25 juni 2018, inhoudende een zittingsagenda;
- de aanvullende producties van de Congregatie;
- de aanvullende productie van Emmazicht;
- de behandeling ter comparitie van 2 november 2018;
- de namens Emmazicht overgelegde pleitaantekeningen.
1.2.
Vervolgens is de zaak verwezen voor vonnis.
2.De feiten
2.1.
Tussen (de rechtsvoorganger van) de Congregatie als verhuurder en Emmazicht als huurder is op 8 januari 2008 huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een gebouw dat plaatselijk bekend staat als de Annaschool in Otrobanda (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is in gebruik genomen als de lobby ruimte voor het hotel gelegen aan het Brionplein, dat geëxploiteerd werd in gebouwen die eigendom zijn van Emmazicht.
2.2.
De huurovereenkomst bepaalt dat deze wordt aangegaan voor de periode van 19 december 2007 tot en met 31 december 2012 en dat deze na het verstrijken van die periode telkens wordt voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. In dit verband bepaalt de huurovereenkomst verder:
3.3
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.
Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
2.3.
Na de initiële huurperiode, eindigend op 31 december 2012, is de huur voortgezet.
2.4.
Per mail van 3 januari 2017 heeft een vertegenwoordiger van de Congregatie aan de vertegenwoordiger van Emmazicht onder meer het volgende geschreven:
We hebben dit jaar in december 2017 dat de huurovereenkomst voor de lobby afloopt. Wat doen we hiermee, nog eens doorgaan voor een periode van 10 jaar? Geef a.u.b. aan wat je gedachte zijn hierover.
2.5.
De exploitant van het hotel aan het Brionplein is in de financiële problemen gekomen en met ingang van 7 december 2017 failliet verklaard.
2.6.
In de loop van 2017 heeft Emmazicht de betaling van de huurpenningen gestaakt. Met verwijzing naar de problemen van de hotelexploitant heeft de vertegenwoordiger van Emmazicht per mail van 31 augustus 2017 aan de Congregatie laten weten “in ieder geval” de huurovereenkomst te willen beëindigen.
3.Het geschil
3.1.
De Congregatie vordert, na vermindering van eis bij comparitie, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat, veroordeling van Emmazicht tot betaling van NAf 66.408,72 en de vanaf 1 maart 2018 verschuldigde en toekomstige huurtermijnen tot en met 31 december 2018, vermeerderd met de contractuele rente van 1½% en 15% incassokosten, met veroordeling van Emmazichtn in de proceskosten, waaronder de beslagkosten.
3.2.
Emmazicht voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van de Congregatie in de proceskosten.
4.De beoordeling
4.1.
De Congregatie stelt zich op het standpunt dat zij als zelfstandig onderdeel van de rooms-katholieke kerk te Nederland rechtspersoonlijkheid bezit als bedoeld in artikel 2:2 BW Pro Nederland. Emmazicht heeft dat bestreden. Het gerecht overweegt als volgt.
4.2.
De Congregatie is opgericht en gevestigd in Nederland. Daarom moet de vraag naar haar rechtspersoonlijkheid worden beoordeeld naar Nederlands recht. Volgens genoemd artikel hebben zelfstandige onderdelen van kerkgenootschappen rechtspersoonlijkheid. Het oordeel of sprake is van een zelfstandig onderdeel is aan de rechter, maar daarbij komt groot gewicht toe aan de vrijheid van het kerkgenootschap om volgens zijn eigen regels te bepalen welke van zijn onderdelen als zelfstandig onderdeel hebben te gelden. In het onderhavige geval heeft de Congregatie onder andere een notariële akte overgelegd, waarin het vermogensrechtelijke reglement van de Congregatie is vastgelegd en waarin onder andere tot uitdrukking komt dat de Congregatie volgens het kerkelijk recht van de rooms-katholieke kerk geldt als zelfstandig onderdeel. Gelet hierop en op het feit dat dit betoog niet inhoudelijk door Emmazicht is weersproken, is het gerecht van oordeel dat de Congregatie geldt als zelfstandig onderdeel van de rooms-katholieke kerk in Nederland en daarmee beschikt over rechtspersoonlijkheid. Zij kan dus in deze procedure als eiseres optreden.
4.3.
De vordering strekt tot betaling van de verschuldigde huurpenningen. Niet ter discussie staat dat Emmazicht de betaling van de huurpenningen in de loop van 2017 heeft gestaakt. Pas ter zitting heeft Emmazicht de huursom betwist. Zij heeft gesteld dat in de jaren 2012 tot en met 2017 de jaarlijkse indexering onjuist is toegepast, omdat in die jaren sprake was van negatieve inflatie. Om die reden is de huurprijs niet correct, aldus Emmazicht. Hierop heeft de Congregatie gereageerd met verwijzing naar artikel 9.2 van de algemene voorwaarden, waarin staat dat de huurprijs niet wordt gewijzigd indien indexering leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende. Op dit betoog heeft Emmazicht niet meer gereageerd en ook heeft zij niet geconcretiseerd wat in haar visie dan de tussen partijen geldende huurprijs zou moeten zijn. Gelet hierop is het gerecht van oordeel dat Emmazicht haar verweer op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd.
4.4.
De vordering heeft deels betrekking op de huurpenningen die verschuldigd zijn geworden en zullen worden in 2018. Emmazicht verweert zich met het betoog dat de huurovereenkomst per 1 december 2017 is geëindigd. Zij verwijst daartoe naar de onder de vaststaande feiten weergegeven e-mails en naar een aangetekende brief van Emmazicht aan de Congregatie, gedateerd 10 december 2017, waarin “nogmaals” de huurovereenkomst per 18 december 2017 wordt beëindigd. Emmazicht stelt zich dus op het standpunt dat na december 2017 geen huurpenningen meer verschuldigd zijn geworden. In de visie van de Congregatie is de huurovereenkomst niet rechtsgeldig per 31 december 2017 opgezegd, zodat deze nog altijd voortduurt. Naar het oordeel van het gerecht heeft de Congregatie met dit betoog het gelijk aan haar zijde. Ter toelichting overweegt het gerecht als volgt.
4.5.
In de huurovereenkomst is uitdrukkelijk geregeld dat de overeenkomst, behoudens tijdige opzegging, steeds voor een periode van vijf jaar wordt voortgezet. Opzegging moet plaatsvinden met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. Vaststaat dat Emmazicht de huurovereenkomst niet uiterlijk 31 december 2016 heeft opgezegd. Dat betekent dus dat de huurovereenkomst niet per 31 december 2017 door middel van opzegging is geëindigd. Emmazicht heeft geen feiten gesteld die kunnen leiden tot een andere uitleg van de in de huurovereenkomst opgenomen regeling. Het enkele feit dat van de zijde van de Congregatie in de mail van 3 januari 2017 is gerefereerd aan het mogelijke einde van de overeenkomst bij het einde van dat jaar, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat partijen, in weerwil van de in de overeenkomst opgenomen regeling, niet langer gebonden waren aan de contractuele bepaling omtrent opzegging. Ook de op 10 december 2017 gedateerde aangetekende brief behelst dus niet een tijdige opzegging, nog daargelaten of die brief de Congregatie daadwerkelijk heeft bereikt.
4.6.
Bij de verdere beoordeling moet het uitgangspunt zijn dat de huurovereenkomst per 31 december 2017 is doorgelopen. Nu de Congregatie haar vordering ter comparitie heeft verminderd tot de huurpenningen over 2018, kan in het midden blijven of de huurovereenkomst geacht moet worden door te lopen gedurende de volledige nieuwe termijn van vijf jaar.
4.7.
Emmazicht heeft zich verder op het standpunt gesteld dat de Congregatie heeft gehandeld in strijd met haar verplichting om volledig huurgenot te verschaffen. Daarom bestaat recht op vermindering van de huurprijs over de gehele periode dat de huurovereenkomst heeft bestaan, aldus Emmazicht.
4.8.
Het gerecht stelt voorop dat de vordering in de zin van artikel 7:207 BW Pro (vermindering huurprijs) ook bij wijze van verweer gevoerd kan worden, zoals Emmazicht heeft gedaan. Dat zij geen eis in reconventie heeft ingesteld is dus niet van belang.
4.9.
Een huurder heeft recht op vermindering van de huurprijs ingeval van een gebrek dat heeft geleid tot vermindering van het huurgenot. Een gebrek is een staat of eigenschap van de gehuurde zaak, waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). De stelplicht en bewijslast rusten op de huurder.
4.10.
Bij conclusie van antwoord heeft Emmazicht haar beroep op huurprijsvermindering niet anders onderbouwd dan door te stellen dat sprake was van achterstallig onderhoud en door het overleggen van twee mails uit 2014 waarbij enkele foto’s zijn overgelegd van een kozijn en een kapot scharnier. Deze onderbouwing schiet naar het oordeel van het gerecht tekort. Gelet op de lange duur dat de huurovereenkomst heeft bestaan, had Emmazicht in redelijkheid niet kunnen volstaan met deze summiere onderbouwing. Het enkele feit dat halverwege die periode van tien jaar sprake is geweest van een kozijn in slechte staat en van een kapot scharnier, betekent niet dat de Congregatie niet het huurgenot heeft verschaft, laat staan dat dit een huurprijsvermindering van 25% over de gehele periode van tien jaar zou rechtvaardigen. Niet valt in te zien dat Emmazicht niet in staat was om haar stellingen tijdig, dat wil zeggen uiterlijk bij gelegenheid van de comparitie, te concretiseren. Dat heeft zij niet gedaan, hoewel het gerecht Emmazicht voorafgaande aan de comparitie had gewezen op het belang van een concrete onderbouwing op dit punt. Het beroep op huurprijsvermindering wordt daarom als onvoldoende onderbouwd verworpen. Aan bewijslevering komt het gerecht niet toe.
4.11.
De vordering is dus toewijsbaar. De Congregatie heeft onbetwist en onderbouwd gesteld dat partijen een rente van 2% per maand zijn overeengekomen. De Congregatie matigt haar vordering in dit verband tot 1,5% per maand. Deze rente is toewijsbaar. De vordering ter zake buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar, nu uit de stellingen van de Congregatie niet kan worden afgeleid dat zij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt waarvoor de proceskostenveroordeling niet reeds een vergoeding pleegt in te houden.
4.12.
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Emmazicht worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden begroot op NAf 900 aan griffierecht, NAf 378,46 aan explootkosten, NAf 2.490,67 aan beslagkosten en NAf 3.000 aan salaris.
5.De beslissing
Het gerecht
5.1.
veroordeelt Emmazicht tot betaling aan de Congregatie van NAf 66.408,72 alsmede tot betaling van de huurtermijnen van NAf 8.301,09 per maand die sinds 1 maart 2018 verschuldigd zijn geworden of tot 31 december 2018 verschuldigd zullen worden, vermeerderd met een rente van 1,5% per maand met ingang van de eerste van de maand van de desbetreffende huurtermijn tot aan de dag van voldoening;
5.2.
veroordeelt Emmazicht in de proceskosten van de Congregatie, begroot op
NAf 6.769,13;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 november 2018.