ECLI:NL:OGEAC:2018:318

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Vonnis in de zaak van:

[EISER],

wonende in Curaçao,

eiser,

gemachtigde: mr. S.C. Larmonie,

tegen

1.[GEDAAGDE SUB 1],

zonder bekende woon-of verblijfplaats te Curaçao;

2. [GEDAAGDE SUB 2],

wonende in Curaçao;

3.de besloten vennootschap

FREELANDS PROPERTIES & PRODUCTIONS B.V.,

gevestigd in Curaçao,

gedaagden,

gemachtigde: mr. Q.D.A. Carrega.

Partijen zullen hierna [eiser], [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en Freelands B.V. worden genoemd.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1.

Het procesverloop blijkt uit het tussenvonnis van 4 juni 2018 en de daarin genoemde processtukken. In dat vonnis is wederom een comparitie van partijen gelast. Voorafgaand daaraan heeft mr. Carrega nadere producties toegezonden, bestaande uit onder meer een koopovereenkomst tussen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] en een kwitantie. Ter zitting van 3 juli 2018 is [eiser] in persoon verschenen, tezamen met mr. Larmonie. [gedaagde sub 2] is eveneens in persoon verschenen, tevens als vertegenwoordiger van Freelands B.V., bijgestaan door mr. Carrega die verklaarde tevens [gedaagde sub 1] te vertegenwoordigen. De gemachtigden hebben de standpunten van partijen nader mondeling toegelicht en er zijn vragen beantwoord.

1.2.

Vonnis is nader bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Voor de volledigheid worden de feiten zoals verwoord in het tussenvonnis deels herhaald, deels gecorrigeerd en aangevuld.

2.2. [

gedaagde sub 2] is makelaar van beroep en heeft een makelaarskantoor.

2.3. [

gedaagde sub 2] heeft in 2007 een opstal op een terrein te Cabo Verde gekocht van 4.000 vierkante meter. Daartoe heeft hij in totaal NAf 15.000,- betaald.

2.4.

Op 24 april 2008 heeft [gedaagde sub 2] een aanvraagformulier voor legalisatie van een perceel met nummer 2008-[nummer] bij Bureau Domeinbeheer ingediend.

2.5.

Bij de stukken bevindt zich een koopovereenkomst d.d. 1 juni 2014 waarin het volgende is opgenomen:

De ondergetekenden:

De heer [gedaagde sub 2], economisch eigenaar van het te verkopen perceel met opstal hierna te noemen:
”verkoper”

Sasha [gedaagde sub 1] hierna te noemen:
“koper”

Verkoperverkoopt aan
koperdie van
verkoperkoopt:

betreffende huurgrond, waarop het verkochte is gesticht, behoort toe aan het Land Curaçao (voorheen het Eilandgebied Curaçao) en is dus een overheidsgrond en staat geregistreerd in het register met registratienummer 2008/[nummer]

De op het perceel huurgrond, ter grootte van 1812m2, plaatselijk bekend als Cabo Verde gestichte opstal, zoals op de door partijen gewaarmerkte situatietekening aangegeven, hierna te noemen: “ het verkochte”. Alsmede de huurrechten van het bovengenoemd perceel. (…)

De totale koopsom van het verkochte bedraagt: ANG 20.000.-

(…)

Artikel 2 Feitelijke levering, staat van het verkochte

(…) 5.
Verkoperzal na het sluiten van deze koopovereenkomst verantwoordelijk blijven voor de betaling van de eventuele huurpenningen aan de grondeigenaar, totdat de huurrechten zijn overgedragen en geregistreerd op naam van
koper.

6.
Koperdient, na het sluiten van deze koopovereenkomst, zelf zorg te dragen dat de grondeigenaar (het Land Curaçao) een nieuwe relatie/overeenkomst met
koperaangaat ten aanzien van de grond, op naam van
koperwaarin koper zijn betalingen, op de gebruikelijke wijze, verder laat registeren cq voldoen. ”

2.6.

Bij de stukken bevindt zich een schriftelijke machtiging van 1 september 2014 waarin staat dat [gedaagde sub 2], h.o.d.n Freelands Properties B.V., werd gemachtigd om [gedaagde sub 1] te vertegenwoordigen bij de “
verkoop van de opstal en overdracht van het huurgrond terrein te Cabo Verde domein registratie 2008/[nummer]”.

2.7. [

eiser] was op zoek naar onroerend goed en heeft zich daartoe gewend tot Freelands B.V.

2.8.

Op 12 september 2014 is een koopovereenkomst ondertekend door [gedaagde sub 2] als gemachtigde van [gedaagde sub 1] als verkoper en [eiser] als koper, waarin het volgende is opgenomen:

“De ondergetekenden:

Mevrouw [gedaagde sub 1] (…) economisch eigenaar van het te verkopen perceel met opstalhierna te noemen:
”verkoper”

De heer Etienne [eiser] (…) hierna te noemen:
“koper”

Verkoperverkoopt aan
koperdie van
verkoperkoopt:

De totale koopsom van het verkochte bedraagt: ANG 23.000.-

(…)

Artikel 2 Feitelijke levering, staat van het verkochte

6.
Koperdient, na het sluiten van deze koopovereenkomst, zelf zorg te dragen dat de grondeigenaar (het Land Curaçao) een nieuwe relatie/overeenkomst met
koperaangaat ten aanzien van de grond, op naam van
koperwaarin koper zijnbetalingen, op de gebruikelijke wijze, verder laat registeren cq voldoen.

7. (…)

8.
Verkopercq oud-huurderzal al het nodige doen bewerkstelligen zodat
koperde huurrechten jegens de grondeigenaar (het Land Curaçao), ten aanzien van het perceel huurgrond waarop het verkochte gebouwd staat, op zijn naam gesteld zal krijgen.”

2.9. [

eiser] heeft de koopsom in twee deelbetalingen cash aan [gedaagde sub 2] betaald.

2.1

Bij de stukken bevindt zich een kwitantie van 13 september 2014 waarop staat dat [gedaagde sub 1] een bedrag van NAf 20.000,- heeft ontvangen van [gedaagde sub 2] “
Als betaling voor het verkopen van een opstal te Cabo Verde, op een kavel van 1812 m2, met de domein registratie nummer 2008/[nummer]”.

2.11.

Op 15 september 2014 is er een aanvraagformulier voor omzetting huur in erfpacht op naam van [eiser] ingediend bij het Ministerie van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning, UO Domeinbeheer, waarin het verzoek is opgenomen tot legalisatie, overdracht en omzetting huur in erfpacht van een perceel gelegen in Cabo Verde.

2.12.

In juli 2015 heeft [eiser] aan Freelands B.V. medegedeeld dat hij niet meer wilde wachten op de overdracht van het terrein en dat hij de originele papieren zou terugbrengen, zodat [gedaagde sub 2]s de koopprijs kon terug betalen.

2.13.

Bij brief van 21 oktober 2015 aan [gedaagde sub 2], h.o.d.n. Freelands B.V. heeft [eiser] een beroep gedaan op vernietiging van de koopovereenkomst wegens gebrekkige totstandkoming, primair op grond van bedrog en subsidiair op grond van dwaling, en gesommeerd de koopprijs terug te betalen.

3.De (verdere) beoordeling

3.1.

De voorafgaand aan de nadere comparitie overgelegde koopovereenkomst tussen [gedaagde sub 2] (in persoon) en [gedaagde sub 1] van 1 juni 2014 is grotendeels gelijkluidend aan de koopovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [eiser] van 12 september 2014. In de door [gedaagde sub 2] als makelaar opgestelde koopovereenkomst van 12 september 2014 ontbreken – onder meer in artikel 2 lid 6 – een aantal spaties. Opvallend is dat deze fouten in de koopovereenkomst van 1 juni 2014 niet voorkomen terwijl deze juist eerder zou zijn opgemaakt. Ook ontbreekt in de eerdere koopovereenkomst van 1 juni 2014 de bepaling die in de koopovereenkomst van 12 september 2014 onder artikel 2 lid 8 is vermeld. [eiser] heeft bovendien de echtheid van de overgelegde kwitantie van de betaling aan [gedaagde sub 1] van NAf 20.000,- door [gedaagde sub 2] betwist. Wat daar ook van zij, bij de beoordeling van de vorderingen zal op grond van de overgelegde documenten en hetgeen partijen ter zitting naar voren hebben gebracht het volgende als uitgangspunt worden genomen.

3.2. [

gedaagde sub 2] heeft in 2007 NAf 15.000,- betaald, kennelijk voor een bouwwerk en twee losse funderingen op een perceel van 4.000 m2 te Cabo Verde. Op 24 april 2008 heeft hij een aanvraagformulier voor legalisatie van een dat perceel bij Bureau Domeinbeheer ingediend. Vervolgens heeft hij het perceel in vier delen opgedeeld en te koop aangeboden. Eén van die percelen stelt [gedaagde sub 2] op 1 juni 2014 verkocht te hebben aan [gedaagde sub 1] voor van NAf 20.000,-. Enkele maanden later heeft [eiser] zich – naar aanleiding van een advertentie in een krant waarin onroerende zaken te koop werden aangeboden – tot Freelands B.V. gewend omdat hij op zoek was naar een bouwkavel. Aanvankelijk heeft hij met [gedaagde sub 2] bij één andere van de vier percelen te Cabo Verde gekeken en naar een perceel huurgrond in Boca Sami. Na enige weken heeft [eiser] contact opgenomen met [gedaagde sub 2] omdat hij (de opstal op) het door hem bekeken perceel te Cabo Verde wilde kopen. Dat was inmiddels verkocht. Op 12 september 2014 heeft [eiser] vervolgens voor een bedrag van NAf 23.000,- de opstal op het naastgelegen perceel gekocht, dat eerst door [gedaagde sub 1] zou zijn gekocht. [gedaagde sub 1] zou Curaçao inmiddels hebben verlaten en had [gedaagde sub 2] gemachtigd om namens haar te handelen bij de “
verkoop van de opstal en overdracht van het huurgrond terrein te Cabo Verde”. Op 13 september 2014 zou [gedaagde sub 2] een bedrag van NAf 20.000,- hebben doorbetaald aan [gedaagde sub 1]. Op het perceel stond een muurtje, dan wel een (stukje) fundering, dat was begroeid en dat in ieder geval zonder veel inspanning kon worden verwijderd. [eiser] heeft immers onweersproken gesteld dat deze meteen omviel toen hij de (derde) dag na de verkoop het perceel met een caterpillar ging schoonmaken. Op grond van artikel 2 lid 8 van de overeenkomst heeft [gedaagde sub 2] een aanvraagformulier voor omzetting huur in erfpacht op naam van [eiser] ingevuld dat is ingediend bij het Ministerie van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning, UO Domeinbeheer. Blijkens het proces-verbaal van 16 februari 2017 heeft mevrouw [naam 1] (jurist bij Domeinbeheer) toegelicht dat het omzetten van een huurperceel naar een erfpachtperceel een relatief kort traject is, dat een legalisatie-traject jaren kan duren en dat een legalisatieverzoek wordt afgewezen indien er op een perceel alleen een muur zonder duurzame fundering staat. Verder heerft zij uitgelegd dat het ijkpunt 1 oktober 2015 is, en dat indien blijkt dat op die datum het perceel leeg was, de kans op legalisatie praktisch nihil is. [eiser] heeft een nis gebouwd op het perceel, maar Aqualectra weigerde het perceel van water en elektra te voorzien zonder een bewijs van huur. Op het door [gedaagde sub 2] verkochte naastgelegen perceel is inmiddels een woning gebouwd. Deze woning is tot op heden niet op het water- en elektra netwerk van Aqualectra aangesloten. Volgens [gedaagde sub 2] komt dit omdat Aqualectra NAf 20.000,- vraagt voor het trekken van kabels vanuit een transformatorhuis in Muizenberg.

3.3. [

eiser] vordert primair vernietiging van de koopovereenkomst van 12 september 2014 op grond van bedrog. Van bedrog is sprake wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep (artikel 3:44 lid 3 BW). Er moet dus sprake zijn van opzettelijk misleidend gedrag.

3.4.

In de overeenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [eiser] staan vele feitelijk onjuistheden. Boven de koopovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [eiser] staat dat [gedaagde sub 1] “
economisch eigenaar” was “
van het te verkopen perceel met opstal”. Vervolgens staat dat er dat de koop betrekking heeft op “
huurgrond, waarop het verkochte is gesticht, behoort toe aan het Land Curaçao”, terwijl het totale perceel en dus ook het deelperceel nooit in huur is uitgegeven. In artikel 2 lid 5 is bepaald dat [gedaagde sub 1] verantwoordelijk bleef “
voor de betaling van eventuele huurpenningen aan de grondeigenaar, totdat de huurrechten zijn overgedragen en geregistreerd op naam van” [eiser]. Dit terwijl [gedaagde sub 1] geen huurrechten had om over te dragen. Vervolgens staat er in artikel 2 lid 6 dat [eiser] zelf zorg diende “
te dragen dat de grondeigenaar (het Land Curaçao) een nieuwe relatie/overeenkomst met koper aangaat ten aanzien van de grond”, terwijl er geen bestaande relatie met het Land was ten aanzien van de grond. In artikel 2 lid 8 staat vervolgens dat [gedaagde sub 1] al het nodige zou doen om te “
bewerkstelligen dat koper de huurrechten jegens de grondeigenaar (het Land Curaçao), ten aanzien van het perceel huurgrond waarop het verkochte gebouwd staat, op zijn naam gesteld zal krijgen”, wederom terwijl er bij het ontbreken daarvan geen huurrechten konden worden overgedragen. Ook de machtiging van [gedaagde sub 1] aan [gedaagde sub 2] spreekt over “
overdracht van het huurgrond terrein”.

3.5. [

gedaagde sub 2] erkent dat geen sprake is van huurgrond en dat al deze passages dus onjuist zijn. Aan het verweer van [gedaagde sub 2] dat [eiser] wist dat er geen huurovereenkomst was tussen [gedaagde sub 1] en het Land omdat hem dat duidelijk was gemaakt wordt voorbij gegaan. Partijen zijn het er weliswaar over eens dat met de verkoop slechts werd beoogd een recht van erfpacht op het perceel te verkrijgen, dat daartoe een aanvraag moest worden ingediend en dat de opstal op zichzelf geen waarde had. [eiser] heeft echter gemotiveerd betwist dat hij wist dat het geen huurgrond betrof en dat [gedaagde sub 1] niet over huurrechten beschikte. Tegenover deze betwisting heeft [gedaagde sub 2] zijn stelling niet (voldoende gemotiveerd) nader toegelicht. Het op 15 september 2014 bij Domeinbeheer ingediende aanvraagformulier duidt niet op enige wetenschap van [eiser] dat geen sprake was van huurgrond. Nog afgezien van de omstandigheid dat niet in geschil is dat dit formulier door [gedaagde sub 2] en niet door [eiser] zelf is ingediend/ingevuld, betrof het een aanvraag tot “omzetting huur in erfpacht”. Dat wijst er eerder op dat [eiser] juist niet ervan op de hoogte was dat het in werkelijkheid geen huurgrond was. Bovendien valt niet in te zien waarom, indien beide partijen ervan op de hoogte waren dat het perceel geen huurgrond betrof, in de overeenkomst dan desondanks steevast over huurgrond en huurrechten zou worden gesproken.

3.6. [

gedaagde sub 2] wist dat [eiser] op zoek was naar een perceel om te kunnen bebouwen en dat hij niet genoeg geld had om eigendomsgrond te kopen. Naar eigen zeggen heeft [gedaagde sub 2] [eiser] voorgehouden dat hij door de aankoop het perceel in erfpacht zou verkrijgen en op die manier dus goedkoop aan een bouwperceel kon komen. Het omzetten van huurrecht in een recht van erfpacht is, in tegenstelling tot verkrijging van een recht van erfpacht na illegale bebouwing, een relatief korte procedure. Door in de koopovereenkomst steeds te benadrukken dat het ging om huurgrond en huurrechten, kan het niet anders dan dat dit is gedaan om [eiser] tot de aankoop te verleiden. Een andere aannemelijke verklaring voor de steevaste vermelding van die termen heeft [gedaagde sub 2] niet aangevoerd. Aldus heeft [gedaagde sub 2] [eiser] in strijd met de waarheid voorgehouden dat [gedaagde sub 1] over huurrechten beschikte die konden worden omgezet in een recht van erfpacht. [eiser] is aldus bewogen tot het aangaan van de koopovereenkomst op grond van opzettelijk gedane onjuiste mededelingen, dan wel heeft [gedaagde sub 2] willens en wetens de kans aanvaard dat [eiser] door die mededelingen was misleid voor wat betreft zijn kansen op het verkrijgen van het recht van erfpacht op het perceel. Aangezien de opstal zelf geen waarde had en het voor [eiser] dus essentieel was dat hij de rechten over het perceel kon verkrijgen, moet duidelijk zijn geweest dat [eiser] de overeenkomst niet zou hebben gesloten indien hij daarmee geen aanspraak op een recht van erfpacht op het perceel verkreeg. Waar bedrog is gepleegd, past geen beroep op de onderzoeksplicht. Dat [eiser], indien hij voorzichtiger was geweest en zich vooraf tot Domeinbeheer had gewend, had kunnen weten dat sprake was van onjuiste mededelingen levert immers voor de pleger van het bedrog geen bevrijdende omstandigheid op. De primair gevorderde vernietiging van de koopovereenkomst van 12 september 2014 op grond van bedrog is dan ook toewijsbaar.

3.7.

Het onder het tweede gedachtestreepje van het petitum gevorderde komt er in essentie op neer dat wordt gevorderd om [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en Freelands B.V. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van NAf 23.000,-. Door de vernietiging komt de grondslag van de op grond van die overeenkomst verrichte prestaties met terugwerkende kracht te vervallen, zodat deze onverschuldigd zijn verricht. De gevorderde terugbetaling aan [eiser] van NAf 23.000,- is jegens [gedaagde sub 1] dan ook reeds op die grond toewijsbaar. Aan de gevorderde hoofdelijke veroordeling tot betaling aan hem van dat bedrag door [gedaagde sub 2] en Freelands B.V. heeft [eiser] in zijn verzoekschrift als grondslag aangevoerd dat [gedaagde sub 2] en Freelands B.V. onrechtmatig hebben gehandeld jegens hem door hem opzettelijk te benadelen en dat zij in strijd met de voor makelaars geldende zorgvuldigheidsnorm hebben gehandeld. Ter zitting heeft [eiser] nader toegelicht dat hij hen op grond daarvan aansprakelijk acht voor de door hem geleden schade, die gelijk is te stellen aan de door hem betaalde koopprijs.

3.8.

Het bedrog is feitelijk gepleegd door [gedaagde sub 2]. Van een redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat hij juiste informatie aan (mogelijke) kopers verschaft omtrent hetgeen hij via zijn bemiddeling te koop aanbiedt. Als makelaar moet [gedaagde sub 2] ten eerste al geacht worden bekend te zijn met de omstandigheid dat een opstal op huurgrond niet zonder toestemming van het Land kan worden overgedragen. Ten tweede wist [gedaagde sub 2], die het verkochte perceel eerst zelf had aangekocht en sinds 2008 tevergeefs op legalisatie daarvan wachtte, ten tijde van de verkoop aan [eiser] dat van huurgrond geen sprake was en dat [gedaagde sub 1] niet over huurrechten beschikte. [gedaagde sub 2] heeft desondanks namens [gedaagde sub 1] een koopovereenkomst opgesteld en gesloten waarin daaromtrent onjuiste informatie stond. Deze handelingen moeten – mede gelet op de hem als makelaar rustende zorgplicht – als onrechtmatig worden bestempeld. De onrechtmatige gedragingen van [gedaagde sub 2] kunnen in het maatschappelijk verkeer tevens worden aangemerkt als gedragingen van de vennootschap waarvan hij bestuurder is. Nu [gedaagde sub 2] optrad in zijn hoedanigheid van makelaar van Freelands B.V., kan ook Freelands B.V. uit eigen hoofde op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk worden gehouden (vgl. ook HR 6 april 1979, ECLI:NL:HR:1979:AH8595, NJ 1980/34). Op grond van het voorgaande zijn [gedaagde sub 2] en Freelands B.V. hoofdelijk aansprakelijk voor de door [gedaagde sub 2]s geleden schade. De gestelde hoogte daarvan is niet betwist.

3.9.

Nog afgezien van de omstandigheid dat [gedaagde sub 1] ook op grond van artikel 6:172 BW jegens [eiser] aansprakelijk is voor de onrechtmatige gedragingen, is – zoals onder 3.7 reeds is overwogen – de vordering jegens [gedaagde sub 1] reeds op grond van onverschuldigde betaling toewijsbaar. De slotsom is dat ook de vordering tot hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en Freelands B.V. tot betaling van NAf 23.000,- toewijsbaar is, evenals de over dat bedrag gevorderde wettelijke rente vanaf 12 september 2014.

3.10.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Tegenover de betwisting daarvan door [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en Freelands B.V. heeft [eiser] immers niet nader toegelicht dat andere kosten zijn gemaakt dan die waarvoor de (eveneens gevorderde) proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten.

3.11. [

gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en Freelands B.V. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser]. Deze worden tot op heden begroot op NAf 733,50 aan oproepingskosten, NAf 450,- aan griffierechten en NAf 3.000,- aan gemachtigdensalaris (zijnde drie punten tarief 4)

4.De beslissing

Het Gerecht:

- vernietigt de koopovereenkomst van 12 september 2014 op grond van bedrog;

- veroordeelt [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en Freelands B.V. hoofdelijk – in die zin dat voor zover één van hen betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd – tot betaling aan [eiser] van een bedrag van NAf 23.000,-, vermeerderd met wettelijke rente over dat bedrag vanaf 12 september 2014 tot de dag van algehele voldoening;

- veroordeelt [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en Freelands B.V. in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op NAf 1.183,50 aan verschotten en NAf 3.000,- aan gemachtigdensalaris;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.V.L.M. Wannyn en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 december 2018.