ECLI:NL:OGEAC:2018:360 - Gerecht in eerste aanleg van Curaçao - Vaststelling bijdrageverplichting eigenaren kavels Coral ...

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

VONNIS

in de zaak van:

[EISERS SUB 1 T/M 10],

11. de Stichting Particulier Fonds SPF DiviDivi,

12. de besloten vennootschap BELGARION B.V.,

13. de besloten vennootschap MARLY Pensioenfonds B.V.,

[EISERS SUB 14 T/M 27],

28. de besloten vennootschap RLI-HOLDING B.V.,

[EISERS SUB 29 T/M 33],

eisers in conventie,

gedaagden in reconventie (met uitzondering van Marly Pensioenfonds B.V., [eisers 4, 5 en 9] en Belgarion B.V.),

gemachtigde: mr. B.M. Nagelmakers,

tegen

Vereniging van Eigenaren CORAL ESTATE,

gedaagde in conventie; eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. M.A. van den Berg.

Partijen worden hierna aangeduid als [de kaveleigenaren] en de Vereniging.

In conventie omvat de aanduiding ‘[de kaveleigenaren]’ mede Marly Pensioenfonds B.V., [eisers 4, 5 en 9] en Belgarion B.V., in reconventie niet.

1.Het verdere procesverloop

Het procesverloop na het tussenvonnis van 15 mei 2017 blijkt uit:

- de akte uitlating van de Vereniging van 21 augustus 2017, tevens wijziging van eis;

- de akte van [de kaveleigenaren] van 13 november 2017;

- de akte uitlating producties van de Vereniging van 18 december 2017.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De verdere beoordeling

in conventie en in reconventie

Uitgangspunt bij de verdere beoordeling

2.1

Bij het tussenvonnis is geoordeeld dat [de kaveleigenaren] als eigenaren/oud-leden gehouden zijn bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten van Coral Estate, en dat hun stellingen over de reserve, de hoogte van de gemaakte en te maken kosten en de vordering van de ontwikkelaar geen aanleiding kunnen vormen hun bijdrage te verlagen, evenmin als hun stelling dat de eenheden van CEG in de omslag moet worden betrokken. De verdere beslissing is aangehouden totdat meer duidelijkheid is verkregen over het aantal (bijdrageplichtige) eenheden

2.2

Door de Vereniging is een plattegrond van Coral Estate overgelegd met de indeling in 294 kavels per 15 augustus 2017, alsmede twee kaarten van het voormalige Habitat-gedeelte (de situatie van voor 2000 en de actuele situatie). Bij de verdere beoordeling zal van de overgelegde plattegrond worden uitgegaan. De betwisting-bij-gebrek-aan-wetenschap door [de kaveleigenaren] van de juistheid van de plattegrond zal worden gepasseerd wegens onvoldoende onderbouwing (bijvoorbeeld met kadastrale gegevens).

Kavels APC

2.3

Onder 3.14 van het tussenvonnis is geoordeeld dat de Vereniging zich in redelijkheid op het standpunt kan stellen dat niet alleen de eenheden van de oorspronkelijke ontwikkelaar, maar ook die van ontwikkelaar CEG buiten de omslag te blijven. Blijkens de aktes van partijen heeft CEG hangende deze procedure 40 kavels aan APC overgedragen. Voor APC en deze kavels geldt hetzelfde als is overwogen ten aanzien van CEG.

Vrijgestelde kavels

2.4

Blijkens de plattegrond en de toelichting door de Vereniging is voor drie kavels (de paarse, nummers 1, 2 en 3) vrijstelling verleend.

2.5

Ten aanzien van kavel 2 is niet in geschil dat daaraan een besluit van de algemene vergadering ten grondslag ligt als bedoeld in artikel 8 van Pro de statuten. De Vereniging heeft kavel 2 dus terecht buiten de omslag gehouden.

2.6

In haar laatste akte heeft de Vereniging gesteld dat ook voor kavel 1 (een perceeltje van 137 m2) geldt dat de algemene vergadering op 4 november 2010 tot vrijstelling heeft besloten. Ten aanzien van kavel 3 heeft de Vereniging gesteld dat deze in 2012 is herverkaveld, waarbij de twee helften werden toegevoegd aan de belendende kavels. Kavel 3 is volgens de Vereniging nu (mede) eigendom van een van de eisers. [De kaveleigenaren] hebben niet op deze laatste akte van de Vereniging kunnen reageren, zodat hetgeen de Vereniging daarin ten aanzien van kavels 1 en 3 aanvoert niet als vaststaand kan worden aangenomen. Uitgangspunt bij deze kavels moet zijn dat voor vrijstelling slechts plaats is als daartoe conform artikel 8 van Pro de statuten is besloten. Aannemelijk is dat het hier om afwijkende gevallen gaat, waarvoor een afwijking van hetgeen voor de normale kavels geldt in de rede lijkt te liggen. Beslist zal worden dat de Vereniging kavels 1 en 3 bij de berekening van de bijdrageverplichting van [de kaveleigenaren] slechts buiten beschouwing mag laten voor zover vóór 31 december 2018 door de algemene vergadering is besloten - wat kavel 1 betreft voor zover dat besluit niet al eerder is genomen - tot vrijstelling (met terugwerkende kracht). Als dat niet gebeurt, zal de Vereniging tot herberekening en restitutie moeten overgaan zoals in het dictum van dit vonnis omschreven.

2.7

Dat sprake is van méér door (het bestuur van) de Vereniging vrijgestelde kavels (afgezien van het hierna te bespreken toegangsgebouw en het voormalige Habitat, is niet aannemelijk geworden.

Toegangsgebouw

2.8

Wat betreft het toegangsgebouw (donkerblauw op de kaart, “La Puerta”) zijn partijen het erover eens dat het gaat om twee kavels. De Vereniging heeft met kracht van argument betoogd dat het redelijk is dat deze kavels niet bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten, terwijl [de kaveleigenaren] met kracht van argument het tegendeel hebben betoogd. Van een besluit van de algemene vergadering ex artikel 8 van Pro de statuten is niet gebleken. Voor deze twee kavels geldt hetzelfde als hiervoor onder 2.6 ten aanzien van kavels 1 en 3 is geoordeeld en zal dienovereenkomstig worden beslist.

Voormalig Habitat

2.9

Wat betreft de appartementen in/bij het voormalige Habitat (rood op de kaart) is de Vereniging bij het tussenvonnis verzocht het Gerecht te informeren over de vraag in hoeverre aan het beleid ten aanzien van de bijdrageverplichting voor die appartementen en de overige bebouwing een besluit van de algemene vergadering ten grondslag ligt als bedoeld in artikel 8 van Pro de statuten.

2.1

De Vereniging heeft in haar akte vervolgens wederom verwezen naar het vonnis van 14 augustus 2000 waarin de bijdrage voor de appartementen is gehalveerd, maar heeft ook stukken overgelegd waaruit blijkt dat in de algemene ledenvergadering van 24 november 2000 goedkeuring is gegeven voor de ten aanzien van het voormalige Habitat gemaakte afspraken, waarbij de bijdrage voor het gehele voormalige Habitat werd vastgesteld op het (te indexeren) equivalent van 20 lidmaatschappen. Deze overeenkomst impliceert een gedeeltelijke vrijstelling, en de goedkeuring door de algemene vergadering van de overeenkomst is aan te merken als een besluit tot een die vrijstelling als bedoeld in artikel 8 van Pro de statuten. In 2015 zijn door de Vereniging afspraken gemaakt met de huidige exploitant/eigenaar van het voormalige Habitat, waarbij de voor dat gedeelte (inclusief nog te ontwikkelen secties) te betalen bijdrage in de gemeenschappelijke kosten is gefixeerd op het (te indexeren) bedrag van NAf 90.000 per jaar, hetgeen neerkwam op een wat hoger bedrag dan tot dan toe werd ontvangen. Volgens de Vereniging zijn deze afspraken op de algemene vergadering van 17 maart 2016 aan de leden bekend gemaakt. Kennelijk zijn de afspraken echter niet in stemming gebracht. Nu het hier nog steeds ging om de in artikel 8 van Pro de statuten geregelde materie en er zowel sprake was van wijzigingen in de contractspartij als in de ontwikkeling van het voormalige Habitat, had de Vereniging naar het oordeel van het Gerecht de instemming van de algemene vergadering moeten verkrijgen. De stelling van de Vereniging dat haar bestuur statutair bevoegd is overeenkomsten aan te gaan tot maximaal NAf 100.000 kan daaraan niet afdoen, nog daargelaten dat het bij die bepaling veeleer lijkt te gaan om het aangaan van verplichtingen tot dat bedrag, niet om het bedingen van vergoedingen tot dat bedrag. Gelet evenwel op de bijzondere positie van het voormalige Habitat en de sinds het vonnis en de afspraken uit 2000 bestaande afwijkende bijdrageverplichting, kunnen [de kaveleigenaren] de Vereniging het ontbreken van een nadere goedkeuring van de in 2015 gemaakte afspraken in redelijkheid niet tegenwerpen bij de berekening van hun bijdrageverplichting.

Overige stellingen

2.11

Over hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd in de na het tussenvonnis genomen aktes - voor zover het geen nieuwe stellingen betreft die uit het oogpunt van een goede procesorde buiten beschouwing moeten blijven - is reeds geoordeeld in het tussenvonnis.

Slotsom

2.12

Uit het voorgaande en uit de overwegingen in het tussenvonnis volgt dat de vordering van [de kaveleigenaren] in conventie moet worden afgewezen en dat de vordering van de Vereniging in reconventie wat betreft de ledenbijdrage, zoals gewijzigd, toewijsbaar is. Dat laatste geldt ook voor de door de Vereniging gevorderde wettelijke rente, met dien verstande dat over de ingangsdatum daarvan zal worden beslist als in het dictum omschreven.

2.13

De tevens door de Vereniging gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen, bij gebreke van een onderbouwing, worden afgewezen.

2.14 [

De kaveleigenaren] zullen als de in het ongelijk gestelde partij zowel in conventie als in reconventie worden veroordeeld in de kosten van het geding, waarbij het gemachtigdensalaris zal worden geliquideerd op basis van tarief 7, met halvering van de puntenwaardering in reconventie.

3.De beslissing

Het Gerecht:

in conventie

3.1

verstaat dat niet meer hoeft te worden beslist op het aanvankelijk gevorderde door [eisers sub 4 en 9];

3.2

veroordeelt [eisers sub 4 en 9] in de kosten van het geding aan de zijde van de Vereniging gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op nihil;

3.3

wijst af het door de overige eisers gevorderde;

3.4

veroordeelt [de kaveleigenaren], met uitzondering van [eisers sub 4 en 9], in de kosten van het geding aan de zijde van de Vereniging gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op NAf 8.000 voor salaris gemachtigde;

3.5

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

3.6

veroordeelt [de kaveleigenaren], waaronder niet begrepen Marly Pensioenfonds B.V., [eisers 4, 5 en 9] en Belgarion B.V., om ieder afzonderlijk en voor zover zij nog percelen binnen het Coral Estate Resort in eigendom hebben aan de Vereniging de bijdrage in de gemeenschappelijke kosten van Coral Estate te betalen over de jaren 2015 (NAf 4.929 per perceel), 2016 en 2017 (steeds NAf 4.479 per perceel), 2018 (NAf 4.000 per perceel) en verder zoals deze bijdrage steeds zal worden vastgesteld door de Vereniging, alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente te berekenen vanaf 1 mei van het betreffende jaar tot de dag der algehele voldoening;

3.7

bepaalt dat de Vereniging kavels 1 en 3 en de twee kavels van het toegangsgebouw (La Puerta) bij de berekening van de bijdrageverplichting van [de kaveleigenaren] als onder 3.6 bedoeld slechts buiten beschouwing mag laten voor zover vóór 31 december 2018 door de algemene vergadering is besloten - wat kavel 1 betreft voor zover dat besluit niet al eerder is genomen - tot vrijstelling (met terugwerkende kracht) van die kavels, dat bij gebreke daarvan een herberekening dient plaats te vinden en dat de Vereniging het verschil met ontvangen betalingen als bedoeld onder 3.6 uiterlijk op 1 april 2019 aan de betreffende kaveleigenaren dient te restitueren;

3.8

veroordeelt [de kaveleigenaren], waaronder niet begrepen Marly Pensioenfonds B.V., [eisers 4, 5 en 9] en Belgarion B.V., in de kosten van het geding aan de zijde van de Vereniging gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op NAf 4.000 voor salaris gemachtigde;

3.9