Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Uitspraak
in het geding tussen:
de Stichting Particulier Fonds Farfalla,
gevestigd in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. A.K.E. Henriquez, advocaat,
en
de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning,
verweerder,
gemachtigde: mr. A. Herrera, werkzaam voor de Dienst Ruimtelijke Ordening en Planning (DROP).
Procesverloop
Bij brief van 10 augustus 2017 heeft eiseres beroep ingesteld tegen de mogelijk verleende bouwvergunning voor een bouwplan op de aan haar perceel Klein Zuurzak, [kavelnummer], grenzende percelen Klein Zuurzak, met de meetbriefnummers [kadastrale aanduidingen].
Bij brief van 24 oktober 2017 heeft eiseres haar beroepschrift aangevuld.
Verweerder heeft op 12 januari 2018 een verweerschrift ingediend met de op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder de op 16 juni 2017 aan [derde-belanghebbende], wonend aan [adres], verleende vergunning, no. [vergunningsnummer] (het bestreden besluit) voor het bouwen van een woonhuis annex werkruimte, een maintenance gebouw en zeven appartement-complexen met een totaal van 60 wooneenheden te Klein Zuurzak [kadastrale aanduidingen].
[derde-belanghebbende] heeft niet gereageerd op de uitnodiging van het Gerecht als derde-partij deel te nemen aan dit geding.
Het Gerecht heeft de zaak op 13 februari 2019 ter openbare zitting behandeld. Voor eiseres en verweerder waren daar hun gemachtigden aanwezig. Ofschoon opgeroepen, is [derde-belanghebbende] daar niet verschenen.
Overwegingen
1. Op grond van artikel 3, eerste lid, van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (EOP) zijn de gronden welke op de bestemmingskaart no. 1 als zodanig zijn aangegeven, bestemd voor handhaving en versterking van het stedelijk woongebied. (…). In dit gebied dient de ontwikkeling van een optimaal en goed op elkaar afgestemd woon- en werkklimaat te worden nagestreefd.
Op grond van het tweede lid, onder a, zijn onder meer toegestaan: woon-, bedrijfs-, recreatieve- en verkeersdoeleinden.
Op grond van artikel 15, eerste lid, aanhef en onder d, onderscheidenlijk h, van het EOP is verweerder bevoegd met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 2 van deze bestemmingsbepalingen naar aanleiding van de aanvraag om een bouwvergunning nadere eisen te stellen ten aanzien van:
d) de aansluiting van een bouwwerk aan een weg, die voldoet aan de eisen ter zake door verweerder gesteld, en eventuele maatregelen ter verbetering van deze weg, voor zover noodzakelijk ten gevolge van het bouwwerk, alsmede de financiering van deze aansluiting en deze maatregelen door de aanvrager van de bouwvergunning;
h) het geven van inzicht in de stedenbouwkundige inpasbaarheid van de bouwwerken en voorzieningen. Hiertoe kan geëist worden dat een uitwerkingsschets wordt overgelegd, welke de stedenbouwkundige inrichting van de met het bouwplan samenhangende omgeving weergeeft en welke tevens inzicht geeft in de situering en de aard van de benodigde infrastructuur van wegen en andere voorzieningen van openbaar nut.
Op grond van het tweede lid dienen, indien een bestemming niet is uitgewerkt, bij het stellen van nadere eisen de belangen van de aanvrager van de bouwvergunning niet onevenredig te worden geschaad in verhouding tot de belangen, die gediend worden met het stellen van de nadere eisen.
Op grond van artikel 17, eerste lid, mag, voor zover de globale bestemmingen niet zijn of worden uitgewerkt of gewijzigd, uitsluitend worden gebouwd overeenkomstig het bepaalde in hoofdstuk 2 van deze bestemmingsbepalingen, het bepaalde in dit artikel en de op grond van artikel 15 gestelde Pro nadere eisen, behoudens het bepaalde in het overgangsrecht.
Op grond van het vierde lid, aanhef en onder b, kan zowel bij globale als uitgewerkte bestemmingen bouwvergunning worden geweigerd indien het bouwwerk niet gelegen is aan een weg of de weg, waaraan het bouwwerk zal komen te liggen, niet voldoet aan de eisen welke door verweerder gesteld worden aan het tracé, de breedte en de constructie daarvan, rekening houdende met de aard van het bouwwerk en de eis van begaanbaarheid van de weg voor de weggebruikers, terwijl redelijkerwijze niet op korte termijn of slechts met onevenredig hoge kosten voor de overheid tot aanleg of verbetering van de weg overeenkomstig deze eisen kan worden overgegaan, voor zover het een weg betreft, die in eigendom toebehoort aan het Land.
1.1
Op grond van artikel 22 van Pro de Bouw- en Woningverordening (BWV) is een beslissing tot het verlenen van voorwaardelijke bouwvergunning of tot gehele of gedeeltelijke weigering steeds met redenen omkleed en kan slechts gegrond zijn op een of meer van de volgende omstandigheden:
10. dat de aanvraag, de tekening, de omschrijving of het gebouw of gebouwsgedeelte niet voldoet aan de voorschriften bij of krachtens deze verordening gegeven;
(…)
60. dat de weg, waaraan de woning zal komen te liggen, niet voldoet aan de eisen, welke betreffende het tracé, de breedte en de constructie daarvan, rekening houdende met de aard van de woning en de eis van begaanbaarheid van de weg voor de gouvernementsdiensten, gesteld worden;
70. dat het gebruik van het gebouw dan wel het gebruik van de zich aan, bij of in het gebouw bevindende of in het gebouw te realiseren faciliteiten, gevaar zal opleveren voor de veiligheid van het verkeer, de vrije loop van het verkeer zal hinderen, de bereikbaarheid van de bebouwing in de omgeving zal verminderen of door haar verkeersaantrekkend karakter de omgeving overlast zal bezorgen;
80. dat het bouwplan in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan waarin de bij de aanvraag betrokken grond is begrepen.
2. Op 20 augustus 2013 is bij verweerder binnengekomen een aanvraag van [derde-belanghebbende] om vergunning voor het bouwen van een studiocomplex te Zuurzak, op de percelen kadastraal bekend [kadastrale aanduidingen], (de bouwaanvraag 528/2013).
Bij brief, verzonden aan verweerder op 16 november 2016, heeft de interim directeur van de DROP, geadviseerd de bouwaanvraag 528/2013 te weigeren, om redenen als vermeld in de bijlage “Bouwplan beoordeling”.
Bij ministeriële beschikking van 7 januari 2017 (de weigering) is dit advies overgenomen, waarbij de volgende weigeringsgronden zijn vermeld:
- artikel 22, eerste lid, van de BWV (situatietekening is niet op schaal);
- artikel 22, zesde lid, van de BWV in samenhang met artikel 17, vierde lid, aanhef en onder b, van het EOP (de bouwwerken zijn niet gelegen aan een weg welke voldoet aan de eisen zoals gesteld bij een besluit, in dit geval het besluit tot goedkeuring van een verkavelingsplan/infrastructuurplan);
- artikel 22, achtste lid, van de BWV in samenhang met artikel 3, tweede lid, onder b, van het EOP (een te hoge woningdichtheid).
Daarbij is verder vermeld dat indien de aanvrager de plannen wenst voor te zetten hij de volgende handelingen moet verrichten:
a. het indienen van de benodigde bescheiden voor de totstandkoming van een infrastructuurplan;
b. eigendomsbewijzen van de betrokken terreinen;
c. verduidelijking van de aard en bestemming van alle bouwwerken.
2.1
Bij brief van 2 juni 2017 (de brief) heeft [managing director], managing director van M.I.C. NV, namens [derde-belanghebbende] het Infrastructuurplan Klein Zuurzak (het Infrastructuurplan) aan verweerder gezonden, onder meer bestaande uit een toetsing aan de bestemmingsvoorschriften van het EOP, eigendomspapieren en machtigingen betreffende de te ontwikkelen percelen, situatietekening Plangebied, afwateringsberekening Plan Zuurzak met tekening, infrastructuurplantekeningen en bouwkundige tekeningen.
Bij ongedateerde brief heeft de interim directeur van de DROP het Infrastructuurplan beoordeeld (de beoordeling) met als conclusie dat het voldoet aan de uitgangspunten en bebouwingsvoorwaarden van het EOP en kan dienen als afronding van de bouwaanvraag 528/2013.
Vervolgens heeft verweerder het bestreden besluit genomen.
3. Ten aanzien van de ontvankelijkheid van het beroep overweegt het Gerecht allereerst dat het beroep geacht moet worden te zijn gericht tegen het bestreden besluit. Weliswaar kende eiseres het bestreden besluit niet, maar dit was al wel tot stand gekomen toen zij haar beroep instelde. Dat het beroep niet binnen de beroepstermijn van zes weken na de verzending van het bestreden besluit is ingekomen, leidt niet tot niet-ontvankelijkverklaring daarvan, omdat de termijnoverschrijding verschoonbaar is. Eiseres was immers niet bekend met het bestreden besluit voordat zij haar beroep instelde, noch kan haar die onbekendheid worden verweten.
Anders dan verweerder meent, vormt de omstandigheid dat is gebleken dat eiseres sedert 14 december 2018 geen eigenares meer is van een aan het bouwplan grenzend perceel geen grond om haar wegens verval van procesbelang niet-ontvankelijk te verklaren in haar beroep. Zij heeft aannemelijk gemaakt dat niet uitgesloten kan worden dat zij van het bestreden besluit schade heeft geleden in de vorm van een lagere verkoopprijs voor haar perceel. In verband met een mogelijk verhaal van schade heeft eiseres dus nog steeds belang bij een rechterlijke toetsing van het bestreden besluit.
4. Bij het bestreden besluit heeft verweerder aangeknoopt bij de bouwaanvraag 528/2013, maar die was reeds afgewezen bij de weigering. Het Gerecht vat de brief met het Infrastructuurplan daarom op als de gewijzigde bouwaanvraag van [derde-belanghebbende] (de gewijzigde bouwaanvraag), die dan bij het bestreden besluit is ingewilligd. Niet valt in te zien dat derden daardoor procedureel benadeeld zouden kunnen zijn. De door eiseres in dit verband opgeworpen kwestie over de verschuldigdheid van leges regardeert haar niet en kan hier dan ook buiten beschouwing blijven.
5. Het Gerecht heeft geconstateerd dat bij de brief staat vermeld dat het bouwplan bestaat uit de bouw van 51 studioappartementen, een beheerderswoning met kantoor/berging en een maintenancegebouw, terwijl het bestreden besluit vermeldt dat het zeven appartement-complexen met 60 wooneenheden betreft (plus de twee andere gebouwen). Uit de van het Infrastructuurplan deel uitmakende bouwtekeningen blijkt echter dat het bouwplan voorziet in zeven appartement-gebouwen met 57 studio-appartementen (plus de twee andere gebouwen).
De betrokken bouwtekeningen vormen, blijkens de stempels daarop, onderdeel van de bij het bestreden besluit verleende bouwvergunning en het Gerecht stelt vast dat het bouwplan zoals weergegeven op de bouwtekeningen bij de gewijzigde bouwaanvraag geacht moet worden te zijn vergund. Het bouwplan conform de bouwtekeningen dient te voldoen aan de toepasselijke regelgeving.
6. Anders dan eiseres betoogt, was er geen wettelijke verplichting voor verweerder om voorafgaande aan de bouwvergunningverlening voor het bouwplan een uitwerkingsplanprocedure als neergelegd in de artikelen 16 en 17 van de Eilandsverordening Ruimtelijke Ontwikkelingsplanning Curaçao (EROC) te entameren. Het EOP biedt de mogelijkheid globale bestemmingsvoorschriften nader uit te werken via een uitwerkingsprocedure, maar verplicht daartoe niet. Hier is dat niet geschied. Verweerder heeft dan ook door middel van het stellen van nadere eisen op grond van artikel 15, eerste lid, aanhef en onder h, van het EOP [derde-belanghebbende] kunnen verplichten een infrastructuurplan op te stellen. Door middel van het Infrastructuurplan heeft [derde-belanghebbende] daaraan (alsnog) gevolg gegeven.
7. Naar het oordeel van het Gerecht biedt de gewijzigde bouwaanvraag met het Infrastructuurplan de benodigde informatie voor de aan het EOP te verrichten toetsing aan met name de artikelen 3 “Stedelijk woongebied” en 17 “Bouwen” en geeft de beoordeling gemotiveerd en terecht aan dat met die informatie geconcludeerd kan worden dat het bouwplan voldoet aan de uitgangspunten en bebouwingsvoorwaarden van het EOP.
Gegeven de uit de bouwtekeningen blijkende opzet en indeling van de studio-appartementen kan niet worden geoordeeld dat die niet aangewend kunnen worden voor een binnen de voor “Stedelijk woongebied” toegelaten doeleinden passend gebruik.
Met de infrastructuurplantekeningen is voldaan aan de op grond van artikel 17, vierde lid, onder b, van het EOP te stellen eis dat de van het bouwplan deel uitmakende bouwwerken gelegen moeten zijn aan een geschikte weg. Daarmee komt de weigeringsgrond als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 60, van de BWV, die zich voordeed omdat de bouwaanvraag 528/2013 onvoldoende informatie bevatte over de ontsluiting van de gebouwen naar de openbare weg, te vervallen.
Verder moet worden vastgesteld dat met de 57 studio-appartementen en de twee andere gebouwen de toegelaten bebouwingsdichtheid in relatie tot de totale oppervlakte van de beschikbare bouwpercelen niet wordt overschreden.
Ook overigens is het Gerecht niet gebleken dat verweerder bij het bestreden besluit niet de beoordeling kon overnemen dat de aangepaste bouwaanvraag past binnen het EOP. De beroepsgronden die daartegen zijn gericht, falen.
8. Wél slaagt het betoog van eiseres dat niet gebleken is dat het vergunde bouwplan voldoet aan de brandveiligheidseisen ten aanzien van gebouwen met een logiesfunctie zoals neergelegd in het Besluit ter uitvoering van artikel 19 van Pro de BWV (het Bouwbesluit). Blijkens het bestreden besluit is als voorschrift 6 aan de verleende bouwvergunning verbonden: “brandweervoorwaarden, zoals bijgevoegd bij en deel uitmakende van deze bouwvergunning”. Kennelijk wordt daarmee gedoeld op het rapport van de Commandant van de Brandweer van 27 november 2013, maar dat is uitgebracht naar aanleiding van de bouwaanvraag 528/2013. Bij de gewijzigde bouwaanvraag is de inrichtring van het betrokken terrein gewijzigd en zijn de appartement-gebouwen, in ieder geval naar dakvorm en uitvoering, ook gewijzigd. De gewijzigde bouwaanvraag had verweerder dan ook opnieuw ter beoordeling aan de Commandant van de Brandweer moeten voorleggen, wat hij heeft nagelaten. Daarmee is een motiveringsgebrek gelegen in het bestreden besluit, omdat zonder een deugdelijk rapport van de Commandant van de Brandweer niet vaststaat dat de gewijzigde bouwaanvraag voldoet aan de brandveiligheidseisen van het Bouwbesluit en welke voorwaarden met het oog daarop aan de bouwvergunning verbonden moeten worden. Daardoor kan niet worden beoordeeld of de weigeringsgrond neergelegd in artikel 22, aanhef en onder 10, van de BWV zich voordoet.
9. De slotsom is dat het bestreden besluit wegens het onder 8 vastgestelde motiveringsgebrek moet worden vernietigd. Het beroep is gegrond en het Gerecht zal verweerder opdragen met inachtneming van deze uitspraak opnieuw te beslissen op de gewijzigde bouwaanvraag.
10. Voor zover eiseres het Gerecht heeft verzocht om op grond van artikel 50, vijfde lid, van de Lar verweerder te veroordelen tot betaling van de door haar beweerdelijk als gevolg van de onrechtmatigheid van het bestreden besluit geleden schade, wordt dit verzoek afgewezen. De geconstateerde onrechtmatigheid sluit niet uit dat voor de gewijzigde bouwaanvraag alsnog bouwvergunning kan worden verleend.
11. Het Gerecht ziet geen aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten gevallen aan de kant van eiseres, nu haar gemachtigde niet geacht kan worden als beroepsmatig rechtsbijstandverlener namens haar te hebben opgetreden. Uit de gegevens van het Handelsregister blijkt immers dat de gemachtigde de enige bestuurder is van I Rule B.V., welke rechtspersoon de enige bestuurder is van eiseres.
12. Wél zal het Gerecht het Land Curaçao gelasten aan eiseres het door haar voor de behandeling van dit beroep betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
Het Gerecht:
-
verklaarthet beroep
gegrond;
verklaarthet beroep
gegrond;
-
vernietigthet bestreden besluit;
vernietigthet bestreden besluit;
-
bepaaltdat verweerder met inachtneming van deze uitspraak opnieuw dient te beslissen op de gewijzigde bouwaanvraag;
bepaaltdat verweerder met inachtneming van deze uitspraak opnieuw dient te beslissen op de gewijzigde bouwaanvraag;
-
wijsthet verzoek om schadevergoeding
af;
wijsthet verzoek om schadevergoeding
af;
-
gelasthet land Curaçao aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van NAf 150,- (zegge: honderdvijftig Nederlands-Antilliaanse guldens) te vergoeden.
gelasthet land Curaçao aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van NAf 150,- (zegge: honderdvijftig Nederlands-Antilliaanse guldens) te vergoeden.
Aldus vastgesteld door mr. D. Haan, rechter in het Gerecht, en uitgesproken in het openbaar op 30 augustus 2019 te Curaçao, in aanwezigheid van de griffier.
Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open binnen
zes wekenna kennisgeving van deze uitspraak. Zie hoofdstuk 5 van de Lar.
zes wekenna kennisgeving van deze uitspraak. Zie hoofdstuk 5 van de Lar.