Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Uitspraak
in het geding tussen:
[eiseres],
eiseres,
gemachtigde: mr. C.A. Peterson, advocaat,
en
de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning,
verweerder,
gemachtigde: mr. H. van Rossum, werkzaam bij het betrokken ministerie.
Procesverloop
Bij beschikking van 30 oktober 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder geweigerd eiseres een bouwvergunning te verlenen voor de realisatie van zes appartementen op het perceel.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De openbare behandeling van het beroep heeft ter zitting van het Gerecht op 22 november 2018 plaatsgevonden. Eiseres was daar aanwezig, bijgestaan door haar gemachtigde en verweerder werd daar vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verder hebben daar het woord gevoerd mrs. M.H. Römer en X.C.G. Bakhuis, advocaten, voor omwonenden, met name Stanley A. Gibbs. Het Gerecht heeft het onderzoek ter zitting geschorst om verweerder de gelegenheid te bieden ontbrekende stukken in te dienen.
Op 5 december 2018 heeft verweerder nadere stukken ingediend. Bij brief met aanvullende producties van 10 januari 2019 heeft eiseres hierop gereageerd. Na toestemming van partijen om de zaak zonder nadere zitting af te doen, heeft het Gerecht het onderzoek op 30 januari 2019 gesloten.
Overwegingen
1. Op grond van artikel 22, van de Bouw- en Woningverordening 1935 (de BWV) kan een beslissing tot het verlenen of weigeren van een bouwvergunning slechts gegrond zijn op een of meer van de volgende omstandigheden:
(…)
2° dat het gebouw ook in verband met de toegepaste bouwwijze niet zodanige hechtheid kan geacht worden te bezitten, dat het voor het leven van bewoners of gebruikers of de omgeving geen gevaar oplevert.
(…)
7° dat het gebruik van het gebouw dan wel het gebruik van de zich aan, bij of in het gebouw bevindende of te realiseren faciliteiten, gevaar zal opleveren voor de veiligheid van het verkeer, de vrije loop van het verkeer zal hinderen, de bereikbaarheid van de bebouwing in de omgeving zal verminderen of door het verkeersaantrekkende karakter de omgeving overlast zal bezorgen.
8° dat het bouwplan in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan, dan wel de voorschriften behorende bij een goedgekeurd verkavelingsplan waarin de bij de aanvraag betrokken grond is begrepen;
(…).
1.1
Op grond van het door de voormalige eilandsraad van het Eilandgebied Curaçao op 25 augustus 1995 vastgestelde Eilandelijke Ontwikkelingsplan Curaçao (EOP) rust op de percelen de bestemming “stedelijk woongebied”. Deze bestemming is nader uitgewerkt in artikel 3 van Pro het EOP.
Artikel 3, tweede lid, onder h, van het EOP bepaalt dat indien een bouwvergunning of bestemmingswijziging wordt aangevraagd voor de bouw van een flat op een bouwperceel, waarop slechts één woning staat of mag worden gebouwd, indien er geen andere stedenbouwkundige beletselen zijn, als uitgangspunt geldt, dat:
per woning in die flat ten minste een oppervlakte van 200m2 van het bouwperceel beschikbaar moet zijn;
per woning in die flat tenminste één parkeerplaats op het bouwperceel beschikbaar moet zijn.
2. De aanvraag van eiseres ziet op een vergunning om op de (eerste) verdieping van het op het perceel aanwezige gebouw met een oppervlakte van circa 300m2 (het hoofdgebouw) zes appartementen van 49m2 te realiseren. In het hoofdgebouw zijn commerciële units gevestigd. Het perceel meet circa 660m2.
3. Aan de weigering van de bouwvergunning bij het bestreden besluit heeft verweerder de weigeringsgronden vermeld in artikel 22, aanhef en onder 2, 7 en 8 van de BWV ten grondslag gelegd.
4. Ten aanzien van verweerders standpunt dat het beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat de gronden van het beroepschrift, dat is aangeduid als “pro forma”, niet tijdig zouden zijn ingediend, overweegt het Gerecht als volgt.
Eiseres heeft op 11 december 2017 tijdig een beroepschrift ingediend, waarin zij heeft verwezen naar een als productie daarbij gevoegd ‘bezwaarschrift’. Dit (niet als zodanig ingediende) bezwaarschrift bevat gronden tegen het bestreden besluit. Niet valt in te zien waarom eiseres wat betreft de gronden van het beroep niet zou mogen verwijzen naar dat stuk. Dat het beroepschrift werd geafficheerd als “pro forma” doet daaraan niet af. Uit de inhoud van het verweerschrift blijkt bovendien dat verweerder een reactie heeft gegeven op deze gronden.
Het beroep is derhalve ontvankelijk.
5. Eiseres betoogt primair dat de vergunning geacht moet worden te zijn verleend omdat zij ‘harde’ mondelinge toezeggingen heeft gehad dat de vergunning zou worden verleend en de beslistermijn ten tijde van het bestreden besluit reeds ruimschoots was verstreken.
5.1
Dit beroep op het vertrouwensbeginsel faalt reeds bij gebrek aan feitelijke grondslag. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat de beweerdelijke toezeggingen daadwerkelijk zijn gedaan, nog daargelaten of die dan door een daartoe bevoegde persoon zou zijn gedaan. Door tijdsverloop kan verder geen bouwvergunning tot stand komen. Eiseres had op grond van artikel 3, tweede en derde lid, van de Lar, beroep kunnen instellen tegen het uitblijven van de beschikking.
6. Eiseres’ subsidiaire betoog dat het bouwplan niet in strijd is met artikel 3, tweede lid, onder h, ten eerste, van het EOP, omdat die bepaling ziet op bouwpercelen waarop een woning staat of mag worden gebouwd, terwijl het hoofdgebouw geen woonhuis is, maar een gebouw met een commerciële functie, faalt evenzeer.
Nader onderzoek door verweerder heeft uitgewezen dat het hoofdgebouw indertijd is vergund als woning. In de loop der tijd is het hoofdgebouw verworden tot een commercieel pand, maar daarvoor is nimmer bouwvergunning verleend. Nu eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat die vergunning wel op enig moment is afgegeven, moet er hier van worden uitgegaan dat het hoofdgebouw zijn oorspronkelijke bestemming van woning heeft behouden, zodat reeds daarom vermelde bepaling hier wél van toepassing is.
Nu de aanvraag ziet op de bouw van zes appartementen en het perceel slechts 660m2 groot is (waarop reeds een woning van circa 300m2 staat), wordt evident niet voldaan aan de eis dat per appartement 200m2 van het perceel beschikbaar moet zijn.
7. Het meer subsidiaire betoog van eiseres dat er in de directe omgeving van het betrokken perceel velerlei appartementencomplexen zijn waarvoor verweerder in strijd met de vermelde norm bouwvergunningen heeft verleend, zodat het gelijkheidsbeginsel eraan in de weg staat haar die norm tegen te werpen, slaagt evenmin.
Uit het onderzoek naar de planologische situatie ter plaatse, als door verweerder beargumenteerd met de op 5 december 2018 overgelegde stukken, blijkt dat verweerder geenszins stelselmatig vergunningen heeft afgegeven voor de bouw van appartementen waarvoor minder dan 200m2 van het bouwperceel per appartement beschikbaar was, maar veeleer juist strikt de hand heeft gehouden aan die norm. Alleen uit de zogenoemde ‘principiële goedkeuring bouw appartementen en autogarage aan de George Maduroweg’ en de bijbehorende concept-overeenkomst (als productie 20 overgelegd door verweerder) kan niet worden opgemaakt of het desbetreffende perceel groot genoeg was om aan de 200m2 norm te kunnen voldoen. Dat geval op zich vormt echter geen grond voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel, al daargelaten of dat zou kunnen leiden tot de verplichting voor verweerder om in strijd met de wet de gevraagde bouwvergunning te verlenen.
8. Uit het voorgaande volgt dat het bouwplan in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van het EOP, en dus met een in artikel 22 van Pro de BWV vermelde weigeringsgrond. Gelet daarop moest verweerder de gevraagde bouwvergunning weigeren, zoals hij heeft gedaan bij het bestreden besluit. De in dat artikel vermelde weigeringsgronden zijn immers imperatief van aard. Dit betekent dat de bouwvergunning moet worden geweigerd als de bouwactiviteit in strijd is met één van de vermelde toetsingsgronden. De overige beroepsgronden kunnen verder onbesproken blijven.
9. De slotsom is dat het beroep ongegrond moet worden verklaard en het bestreden besluit in stand kan worden gelaten.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
Het Gerecht
verklaarthet beroep
ongegrond.
verklaarthet beroep
ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. D. Haan en uitgesproken in het openbaar op 14 maart 2019 te Curaçao, in aanwezigheid van de griffier.
Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open binnen
zes wekenna kennisgeving van deze uitspraak. Zie hoofdstuk 5 van de Lar.
zes wekenna kennisgeving van deze uitspraak. Zie hoofdstuk 5 van de Lar.