Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Uitspraak
in het geding tussen:
Roquecor Private Foundation,
eiseres,
gevestigd in Curaçao,
gemachtigde: mr. E.J.J. Huizing, advocaat,
en
de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning,
verweerder,
gemachtigde: mr. H.M. van Rossum, werkzaam bij het betrokken ministerie.
met als derde-belanghebbende:
[derde-belanghebbende],
wonend in Curaçao,
gemachtigde: mr. J.E. Lovert, advocaat
Procesverloop
Op 27 juli 2012 heeft eiseres een aanvraag gedaan voor wijziging van een op
10 juli 2008 verleende vergunning tot het bouwen van een woonhuis op het perceel Dr. M.L. Kingboulevard 12 (het bouwperceel).
Bij beschikking van 12 augustus 2016 heeft verweerder geweigerd eiseres een bouwvergunning te verlenen. Tevens heeft verweerder eiseres gesommeerd om binnen één maand na dagtekening van de beschikking het illegaal gebouwde op het perceel te slopen en het vrijkomende bouwpuin op te ruimen.
Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij beschikking van 6 juni 2019 (bestreden beschikking) besloten de beschikking van 12 augustus 2016, onder aanvulling van de gronden, in die zin te wijzigen en aan te vullen dat de sloop binnen zes weken na dagtekening van de beschikking dient plaats te vinden en dat, indien eiseres hieraan niet voldoet, zal worden overgegaan tot de toepassing van bestuursdwang op kosten van eiseres.
Eiseres heeft tegen de bestreden beschikking beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Derde-belanghebbende heeft een reactie ingediend.
De openbare behandeling van het beroep heeft ter zitting van het Gerecht op
2 september 2020 plaatsgevonden. Eiseres was vertegenwoordigd door
[M.A.M.], bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder was vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en F. Winkel. Ook derde-belanghebbende was aanwezig, vergezeld door zijn echtgenote, bijgestaan door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1.1.
Op grond van artikel 7, aanhef en onder b en c, van de Bouw- en Woningverordening 1935 (BWV) is het verboden als eigenaar een gebouw op te richten zonder bouwvergunning of in afwijking van het bepaalde in de bouwvergunning, behoudens nadere goedkeuring.
Op grond van artikel 12 is de eigenaar verplicht te zorgen dat achter elk op te richten of voor een gedeelte te vernieuwen woning of naast een der zijwanden van zodanige woning over de gehele breedte van de achtergevel of van die zijwand op de te bebouwen grond een oppervlak wordt opengelaten, diep ten minste de halve hoogte van de aangrenzende achtergevel of zijwand, met een minimum van twee en een halve meter, gemeten rechthoekig op de richting van de aangrenzende achtergevel of van de aangrenzende zijwand.
Op grond van artikel 22 kan een beslissing tot het verlenen of weigeren van een bouwvergunning slechts gegrond zijn op een of meer van de volgende omstandigheden:
1° dat de aanvraag, de tekening, de omschrijving of het gebouw of gebouwsgedeelte niet voldoet aan de voorschriften bij of krachtens deze verordening gegeven;
1° dat de aanvraag, de tekening, de omschrijving of het gebouw of gebouwsgedeelte niet voldoet aan de voorschriften bij of krachtens deze verordening gegeven;
(…)
5° dat het gebouw of gebouwsgedeelte wegens de ligging of wegens de bouwwijze de omgeving ontsiert of hinderlijk dan wel brandgevaarlijk voor de omgeving zal zijn;
(…)
8° dat het bouwplan in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan (…);
(…).
Op grond van artikel 64, eerste lid, is het bestuurscollege bevoegd op kosten van de overtreders te doen wegnemen of te beletten hetgeen in strijd met deze verordening of de vergunning wordt aangebracht of ondernomen (…).
1.2.1.
Op grond van het door de (voormalige) eilandsraad van het Eilandgebied Curaçao op 25 augustus 1995 vastgestelde Eilandelijke Ontwikkelingsplan Curaçao (EOP) rust op het perceel de bestemming “stedelijk woongebied”. Deze bestemming is nader uitgewerkt in artikel 3 van het EOP.
1.2.2.
Op grond van artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP wordt de bouwhoogte van een bouwwerk gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het terrein waarop het bouwwerk staat, na het bouwrijp maken daarvan, tot aan het hoogste punt van het bouwwerk.
Artikel 3, tweede lid, onder d, bepaalt dat indien een bouwvergunning wordt aangevraagd voor bebouwing met een grotere bouwhoogte dan 8 meter, een afweging dient plaats te vinden tussen het met die grotere bouwhoogte te dienen belang en de mogelijke hinder of ontsiering voor de omgeving, welke door die grotere bouwhoogte eventueel kan ontstaan.
Artikel 3, tweede lid, onder d, bepaalt dat indien een bouwvergunning wordt aangevraagd voor bebouwing met een grotere bouwhoogte dan 8 meter, een afweging dient plaats te vinden tussen het met die grotere bouwhoogte te dienen belang en de mogelijke hinder of ontsiering voor de omgeving, welke door die grotere bouwhoogte eventueel kan ontstaan.
Op grond van artikel 15 is het (voormalige) bestuurscollege bevoegd met inachtneming van het bepaalde in hoofdstuk 2 van deze bestemmingsbepalingen naar aanleiding van de aanvraag om een bouwvergunning nadere eisen te stellen ten aanzien van:
a. de situering van een bouwwerk (…);
b. de horizontale en verticale afmetingen van een bouwwerk (…);
c. de aansluiting van de bebouwing op andere nabij gelegen bebouwing;
(…).
a. de situering van een bouwwerk (…);
b. de horizontale en verticale afmetingen van een bouwwerk (…);
c. de aansluiting van de bebouwing op andere nabij gelegen bebouwing;
(…).
1.3.
Op 25 mei 2005 heeft het bestuurscollege van het Eilandgebied Curaçao onder stuknummer 2004/41893 besloten een aantal gebruikelijk gehanteerde definities, normen en richtlijnen vast te stellen. Het Gerecht kwalificeert dit besluit als beleid waarmee het bestuurscollege deels invulling heeft gegeven aan haar bevoegdheid op grond van artikel 15 van het EOP. Ten aanzien van de bebouwingspercentages per perceel heeft het bestuurscollege voor woningbouw als norm een percentage van 45% van het perceel vastgesteld.
2. Eiseres heeft ten aanzien van de sommatie tot sloop en de aanzegging van eventuele bestuursdwang aangevoerd dat zij door het tijdsverloop van ruim vier jaar tussen haar aanvraag om een bouwvergunning en de weigering ervan erop mocht vertrouwen dat zij de bouwvergunning zou verkrijgen. Dit geldt te meer nu eiseres de zogenaamde stopbrieven, waarmee zij in 2012, 2014 en 2015 is gemaand haar bouwwerkzaamheden te staken, stelt niet te hebben ontvangen. Daardoor was eiseres zich er niet van bewust dat zij mogelijk in strijd met de regels aan het bouwen was. Haar nu onder dreiging van bestuursdwang sommeren om het gebouwde te slopen is dan ook onevenredig in verhouding tot het algemeen belang dat met de bestreden beschikking wordt nagestreefd.
3. Deze beroepsgrond slaagt niet. Nog daargelaten of eiseres de hiervoor bedoelde stopbrieven heeft ontvangen, kan, zoals het Gerecht vaker heeft overwogen, door tijdsverloop geen bouwvergunning tot stand komen. Eiseres had op grond van artikel 3, tweede en derde lid, van de Lar beroep kunnen instellen tegen het uitblijven van een beschikking op haar aanvraag. Bovendien wordt eiseres geacht de wet te kennen. De onder 1.1 genoemde verboden van artikel 7 van de BWV gelden ook voor haar. De eventuele gevolgen van de voortzetting van haar bouwactiviteiten gedurende langere periode blijven dan ook voor rekening en risico van eiseres.
4. Eiseres heeft ten aanzien van de weigering van de bouwvergunning, samengevat, aangevoerd dat het gebouw de omgeving niet ontsiert of hinderlijk voor de omgeving is. Nieuwbouw, modern en strak, maakt het gebouw niet automatisch ontsierend of niet passend in de omgeving. De vermeende hoge bouwmassa en –volume zijn niet onaanvaardbaar. Ieder bouwwerk op een voorheen onbebouwde plaats leidt tot verandering van uitzicht, mate van lichtinval en luchtstroom.
5. Verweerder heeft zich in de bestreden beschikking verenigd met het advies van 1 maart 2019 van zijn adviescommissie bezwaarschriften (commissie). In dit advies heeft de commissie op grond van de bij de bouwaanvraag behorende bouwtekeningen vastgesteld dat de zijmuren minimaal 6,34 meter hoog zijn. Op de desbetreffende tekening is een afstand aan de linkerkant van het gebouw tot de perceelgrens vermeld van 2,21 meter en aan de rechterkant van het gebouw van 2,26 meter. Eiseres heeft deze afstanden niet betwist. Het gebouwde voldoet op dit punt daarmee niet aan de ingevolge artikel 12 van de BWV gestelde norm van een open te laten oppervlakte van ten minste de halve hoogte van de zijwand. Bovendien blijven de vermelde afstanden onder het vereiste minimum van twee en een halve meter.
6. De commissie heeft verder in haar advies vastgesteld dat de oppervlakte van het aangevraagde gebouw op de bouwtekeningen 451 m2 bedraagt en de oppervlakte van het bouwperceel, bestaande uit twee kadastrale percelen, 701 m2. Eiseres heeft deze oppervlaktematen niet bestreden. Het bebouwingspercentage komt daarmee op 64%. Op dit punt komt het gebouwde in strijd met de onder 1.3 bedoelde norm van 45%.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de hoogte aan de achterkant van het gebouw 9,97 meter bedraagt. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat voor de bouwhoogte moet worden gerekend vanaf het maaiveld, dus aan de straatkant. Daar bedraagt de hoogte minder dan 8 meter. Dit betoog slaagt niet. Ingevolge artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP wordt de bouwhoogte gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het terrein waarop het bouwwerk staat tot aan het hoogste punt van het bouwwerk. De commissie heeft in haar advies vastgesteld dat op grond van de bouwtekeningen, uitgaande van wijze van meten zoals in genoemde bepaling van het EOP is voorgeschreven, de bouwhoogte hoger is dan 8 meter. Ook op dit punt komt het gebouwde dan ook in strijd met een bestemmingsvoorschrift. Verweerder heeft in redelijkheid kunnen oordelen dat ontsiering en hinder voor de omgeving in dit geval zwaarder wegen dan het met de grotere bouwhoogte te dienen belang.
8. Uit het voorgaande volgt dat het gebouwde waarop de aanvraag van een bouwvergunning voorziet niet alleen in strijd is met de voorschriften als bedoeld in artikel 22 onder 1° van de BWV, maar ook met de bestemmingsvoorschriften van het EOP waarop artikel 22 onder 8° van de BWV ziet en met de norm van ontsiering of hinder als bedoeld in artikel 22 onder 5° van de BWV. Gelet daarop moest verweerder de gevraagde bouwvergunning weigeren, zoals hij heeft gedaan bij de bestreden beschikking. De in artikel 22 van de BWV vermelde weigeringsgronden zijn immers imperatief van aard. Dit betekent dat de bouwvergunning moet worden geweigerd als het gebouw in strijd is met één van de vermelde toetsingsgronden. De overige beroepsgronden kunnen verder onbesproken blijven.
9. De slotsom is dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
Het Gerecht
verklaarthet beroep
ongegrond.
verklaarthet beroep
ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. W.H. Bel en uitgesproken in het openbaar op 21 september 2020 te Curaçao, in aanwezigheid van de griffier.
Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open binnen
zes wekenna kennisgeving van deze uitspraak. Zie hoofdstuk 5 van de Lar.
zes wekenna kennisgeving van deze uitspraak. Zie hoofdstuk 5 van de Lar.