Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS
in de zaak van:
PLANTAGE JEREMI N.V.,
gevestigd te Curaçao,
eiseres,
gemachtigden: mrs. M.F. Murray en S.C.J. Anthonio,
tegen
ALGEMEEN PENSIOENFONDS CURAÇAO,
gevestigd te Curaçao,
gedaagde, hierna: “APC”,
gemachtigden: mrs. L.M. Virginia en C. de Bres.
1.Het procesverloop
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- de akte uitlating producties;
- de overgelegde pleitaantekeningen van de gemachtigden van partijen.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1
Bij akte van levering van 14 november 2017 heeft eiser aan APC verkocht en geleverd 25 percelen te Jeremi, Curaçao. De overeengekomen koopsom van NAf 7.600.000 is daarbij door APC aan eiseres voldaan.
2.2
Voorafgaand aan het passeren van de leveringsakte is tussen partijen gecorrespondeerd en overleg gevoerd.
a. a) Bij brief van 18 april 2017 bericht APC eiseres als volgt:
“Terugkomend op ons brief van 5 april 2017 (…) berichten wij u dat ons bod Plantage Jeremi, totaal groot ca. 42 hectare, NAf 7.600.000,- (…) kosten koper bedraagt.
Ons bod is uiteraard onderhevig aan dezelfde ontbindende voorwaarden zoals opgenomen in ons eerdere brieven d.d. 5 december 2016 en 3 maart 2017, welke integraal deel vormen van deze brief. Bij acceptatie van ons bod, zal het Fonds een intentieovereenkomst met u aangaan waarbij wij in de gelegenheid worden gesteld om de nodige onderzoeken conform de randvoorwaarden uit te voeren.
Bovengenoemde offerte is geldig tot 28 april 2017.”
b) Deze brief is namens eiseres voor akkoord ondertekend, met verwijzing naar haar brief van 20 april 2017, die luidt:
“Hierbij de bevestigingspunten van 7 April 2017 welke tijdens de vergadering op kantoor van Apc waren besproken.
1. Koopprijs ta naf. 7.6 mion kosten de koper
(meetings-meetbrief- en overdrachtskosten)
2. De wegen gaan over naar de VVE welke reeds opgericht is.
3. Indien de meetbrieven allemaal op tijd klaar zijn zal de akte binnen 60 dagen na heden gepasseert worden. (uiterlijk 7 juni 2017)
4. Partijen zullen zo spoedig mogelijk een voorlopig koopakte ondertekenen met de voorwaarden zoals besproken.
5. Plantage Jeremi NV zal de oprichtingsakte van de VVE aan Apc afgeven.
6. Plantage Jeremi zal de goedkeuring masterplan ivm stedelijk ontwikkelingsgebied goedgekeurd door ROP / Drov.
7. Plantage Jeremi zal de opdracht geven voor het maken van de metingen en opmaken van de meetbrieven via het Kadaster zodat de akte zsm gepasseert kan worden,
8. Het onroerend goed dient vrij te zijn van lasten en beperkte rechten op het moment van het passeren van de notarieële akte.
Plantage Jeremi NV gaat akkoord met bovengenoemde punten inklusief de prijsofferte k.k.”
c) Op de aanvankelijk voor het transport geplande data 6 juni 2017 en 3 juli 2017 is het niet tot overdracht gekomen, omdat APC nader onderzoek wilde doen. APC zag in het bijzonder een probleem in het ontbreken van uniformiteit in de welstandsbepalingen in leveringsaktes en voorlopige koopovereenkomsten van de reeds eerder door eiseres aan derden verkochte kavels binnen het verkavelingsplan.
d) Bij brief van 20 oktober 2017 aan APC heeft eiseres afwijzend gereageerd op een door APC opgestelde onderhandse koopovereenkomst, in het bijzonder op de daarin opgenomen verplichting van eiseres tot vrijwaring van APC tegen acties van bestaande kaveleigenaren. Eiseres heeft APC er daarbij op gewezen dat eiseres door het steeds uitstellen van het passeren van de transportakte schade ondervindt.
e) Bij brief van 1 november 2017 heeft APC onder meer geantwoord dat partijen nader zouden onderhandelen over de definitieve tekst van een koopovereenkomst en dat APC tot overleg bereid blijft.
2.3
Nadat op 14 november 2017 de levering had plaatsgevonden en de koopsom van NAf 7.600.000 aan eiseres was voldaan, heeft eiseres bij brief van haar gemachtigde van 22 januari 2018 APC aansprakelijk gesteld voor de door eiseres geleden schade ad NAf 485.575, bestaande uit extra door eiseres aan haar financier betaalde rente, een door haar bij die financier misgelopen kwijtschelding, en kosten van juridische bijstand over de periode van 6 juni 2017 tot en met november 2017. De brief luidt onder meer als volgt:
“In het kader van de bij de levering opgelopen vertraging heeft cliënte u bij schrijven van 20 oktober 2017 ter zake de ongewenstheid van de vertraging bij de levering geïnformeerd omtrent de aan die vertraging verbonden kosten in de vorm van een `boete' van NAf 100.000,- per maand. Zoals u eveneens bekend betrof die `boete' in wezen het terugdraaien van een verleende kwijtschelding.
Cliënte was destijds in april 2017 een bedrag van ruim NAf 6.300.000 schuldig aan de Stichting Particulier Fonds Jiansaci (de 'SPE) uit hoofde van een geldleningovereenkomst, waarvoor een hypotheekrecht door cliënte werd uitgegeven ten behoeve van de SPF. Overeengekomen werd dat indien cliënte met ingang van 10 april 2017 binnen vier maanden, aldus uiterlijk 10 juli 2017, het bedrag groot NAf 6.000.000 aan de SPF zou voldoen, zij een kwijtschelding zou krijgen van het resterende bedrag, derhalve een kwijtschelding ad NAf 300.000,- met over en weer finale kwijting. Het hypotheekrecht zou vervolgens door de SPF doorgehaald worden, waardoor het verkoopobject onbezwaard overgedragen kon worden aan het APC. Door partijen werd echter afgesproken dat de kwijtschelding voor iedere maand na 10 juli 2017 met NAf 100.000,- zou worden verminderd, waardoor feitelijk per 10 oktober 2017 de kwijtschelding teniet zou zijn gedaan.
Op 6 juni 2017 stond het passeren van de leveringsakte ten overstaan van mr. H.Th.M. Burgers van het notariskantoor Burgers & Fung-A-Loi geagendeerd. Enkele minuten voor het geplande leveringstijdstip werd door het APC de levering afgeblazen onder verwijzing naar een vermeende non-uniformiteit van welstandsbepalingen. Door partijen is vervolgens afgesproken dat het verlijden van de leveringsakte op 3 juli 2017 zou plaatsvinden. Ook toen werd door APC de levering afgeblazen. In herinnering wordt gebracht dat per 10 juli 2017 het (in gedeelten) vervallen van de kwijtschelding een aanvang zou nemen terwijl voorts de overeengekomen rente doorliep.
Uiteindelijk heeft, zoals eerder aangehaald, de levering op 14 november 2017 plaatsgevonden met als gevolg dat cliënte de kwijtschelding volledig misliep, langer dan verwacht de overeengekomen rente diende te betalen aan de SPF en voorts extra juridisch advieskosten moest maken. De daardoor geleden schade bedraagt NAf 471.442,-, ter zake misgelopen kwijtschelding en rente en voorts NAf 14.133,- met betrekking tot de kosten die cliënte aan juridische bijstand heeft besteed in de periode van 6 juni 2017 tot en met november 2017.”
3.De vordering en het verweer
3.1
Eiseres vordert dat het gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad APC zal veroordelen tot betaling van NAf 485.575, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 februari 2018.
3.2
APC heeft de vordering gemotiveerd bestreden.
3.3
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, worden ingegaan.
4.De beoordeling
de gevorderde schadevergoeding
4.1
De vordering van eiseres strekt tot vergoeding van de schade die zij stelt te hebben geleden doordat APC niet al op 6 juni 2017 maar pas op 14 november 2017 heeft meegewerkt aan het passeren van de leveringsakte met betrekking tot het terrein. Volgens eiseres is zij daardoor ten onrechte enige maanden verstoken gebleven van de door APC te betalen koopsom van NAf 7.600.000, waardoor eiseres haar financiering bij SPF Jiansaci niet eerder heeft kunnen aflossen en zij een tussen haar en die SPF overeengekomen kwijtschelding/korting van NAf 300.000 is misgelopen.
4.2
APC heeft zich in reactie op deze schadepost onder meer beroepen op artikel 6:119 BW Pro. Dit op goede grond. Artikel 6:119 BW Pro fixeert de schadevergoeding wegens te late betaling van een geldsom op de wettelijke rente. In de kern is dat het verwijt dat eiseres APC maakt: APC heeft niet voldaan aan haar verplichting de koopsom al op 6 juni 2017 te betalen. De schade die uit de vertraging van de nakoming van die verplichting voor eiseres is voortgevloeid komt ingevolge artikel 6:119 BW Pro niet voor vergoeding in aanmerking voor zover die uitgaat boven de wettelijke rente over het desbetreffende bedrag over de periode van de vertraging (HR 14 januari 2005, LJN AR0220, NJ 2007/481). Dat zou hier neerkomen op de (toenmalige) wettelijke rente over NAf 7,6 miljoen gerekend over ruim vijf maanden. Dit zou resulteren in een beduidend lager bedrag dan door eiseres gevorderd. Van een contractueel (boete)beding tussen partijen waarop een nadere vergoeding gebaseerd zou kunnen worden, is niet gebleken.
geen tekortkoming, geen verzuim
4.3
Voor het aannemen van schadeplichtigheid van APC - en de verplichting eiseres de wettelijke rente te vergoeden - bestaat echter geen grond. Het verweer van APC dat harerzijds geen sprake was van een tekortkoming in de nakoming en van verzuim, slaagt.
4.4
Eiseres beroept zich op de datum van 7 juni 2017 die zij heeft genoemd in haar brief aan APC van 20 april 2017, naar welke brief zij bij de acceptatie van het voorstel van APC van 17 april 2020 verwijst. Deze datum moet echter worden aangemerkt als een streefdatum, niet als een fatale datum. Dit volgt in het bijzonder uit de volgende omstandigheden:
i) uit de context van de door eiseres in haar brief van 20 april 2017 genoemde datum blijkt niet dat het om een fatale datum gaat, die mede geldt voor alle andere nog onzekere en uit te zoeken kwesties en voor de door APC gemaakte voorbehouden,
ii) de afspraken tussen partijen zijn niet uitgewerkt in een intentieovereenkomst en/of voorlopige koopakte als waarvan in de brieven van partijen van 18 en 20 april 2017 sprake is, en
iii) ook eiseres heeft in de (e-mail) correspondentie voorafgaand aan de overdracht op 14 november 2017 niet het standpunt ingenomen dat 7 juni 2017 een fatale datum was en dat APC in verzuim was.
4.5
Evenmin heeft eiseres APC voorafgaand aan de overdracht in gebreke gesteld of een (nieuwe) datum genoemd waarop APC volgens eiseres uiterlijk zou moeten afnemen.
4.6
Gelet op het voorgaande wordt niet toegekomen aan een beoordeling van het gewicht van de redenen die door APC zijn aangevoerd voor de vertraging in de afronding van de koop (o.a. de complexiteit van de materie, een problematisch gebrek aan uniformiteit in welstandsbepalingen, onduidelijkheid over erfdienstbaarheden, afwikkeling bestaande voorlopige koopaktes). Ook het debat over de vraag of in april 2017 al dan niet overeenstemming is bereikt over de essentialia van de koop en het debat over de reikwijdte en toepassing van de door APC gemaakte voorbehouden en de door haar in haar aanbod geformuleerde ontbindende voorwaarden, kan niet wegnemen dat de vordering van eiseres reeds dient te stranden op afwezigheid van verzuim zijdens APC.
4.7
Eiseres heeft in haar verzoekschrift en conclusie van repliek nog opgemerkt dat een rol kan hebben gespeeld dat het advocatenkantoor dat APC in deze kwestie bijstond ook de adviseur was van de financier van eiseres, welke financier belang had bij vertraging van de transactie tussen eiseres en APC omdat daardoor de tussen die financier en eiseres afgesproken kwijtschelding zou komen te vervallen. Deze opmerkingen zijn echter speculatief van aard, terwijl bovendien gesteld noch gebleken is dat APC hiervan op de hoogte was en dat (ook) APC op dit punt enig verwijt treft.
Slotsom en kosten
4.8
Slotsom is dat de vordering van eiseres zal worden afgewezen. Eiseres zal op de voet van artikel 60 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering worden veroordeeld in de proceskosten.
5.Beslissing
Het Gerecht,
- wijst af het gevorderde;
- veroordeelt eiseres in de kosten van het geding, aan de zijde van APC begroot op NAf 9.000 voor gemachtigdensalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2020.