Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202004277
Vonnis in kort geding van 1 december 2020
inzake
de besloten vennootschap CURAÇAO VASTGOED B.V.,
gevestigd in Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M.W.J.H. Welten,
tegen
1.[GEDAAGDE SUB 1 IN CONVENTIE];
wonende in Curaçao,
2. de besloten vennootschap THE RITZ RESIDENCE EXPLOITATIE B.V.;
2. de besloten vennootschap THE RITZ RESIDENCE EXPLOITATIE B.V.;
gevestigd in Curaçao,
3. de stichting particulier fonds CONSULAAT APPARTEMENTEN SPF,
3. de stichting particulier fonds CONSULAAT APPARTEMENTEN SPF,
gevestigd in Curaçao,
4. de naamloze vennootschap E-TRADING SUITES N.V.,
4. de naamloze vennootschap E-TRADING SUITES N.V.,
gevestigd in Curaçao,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. Q.D.A. Carrega.
Partijen zullen hierna CV en [gedaagde sub 1 in conventie], TRRE, de SPF en ETS (gezamenlijk in enkelvoud [gedaagde sub 1 in conventie] c.s.) worden genoemd.
1.Verloop van de procedure
1.1.
CV heeft op 30 oktober 2020 een verzoekschrift ingediend. Vervolgens heeft op 17 november 2020 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
CV is eigenaar van een aantal onroerende zaken, waaronder twee kantoorpanden aan de Scharlooweg [perceel A] en Scharlooweg [perceel B], en de percelen achter Scharlooweg [perceel A] en achter Scharlooweg [perceel C]. De percelen van CV grenzen aan de (percelen aan de) Scharlooweg [perceel D], in eigendom toebehorend aan de SPF en ETS.
2.2.
Op 20 mei 2020 en 25 mei 2020 is door de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning (hierna: VVRP) ten aanzien van de Scharlooweg [perceel D] een bouwvergunning afgegeven voor respectievelijk de bouw van een zwembad en de bouw van 40 studio’s met berging en stallingruimte. Daarnaast zijn nog bouwvergunningen afgegeven voor de bouw van een liftschacht en de bouw van een poolhuis annex toiletgroep, jacuzzi en pomphuis (hierna gezamenlijk ook: het project). De bouwvergunningen voor de studio’s en het zwembad zijn op naam gesteld van [gedaagde sub 1 in conventie], de overige vergunningen staan op naam van ETS. TRRE is de ontwikkelaar van het project.
2.3.
In de bouwvergunning voor de bouw van de studio’s staat onder meer:
(…)
Overwegende:
- dat het onderhavige bouwplan is gelegen te Scharlooweg [perceel D];
(…)
- dat de ontwikkeling plaatsvindt op de percelen I-A-6152; I-A-6155, I-A-6156; I-A-6157 en I-A-6158 (…);
(…)
- dat het bouwperceel aan een openbare weg ligt;
- dat het gebruik van het gebouw dan wel het gebruik van de zich aan, bij of in het gebouw bevindende of in het gebouw te realiseren faciliteiten, geengevaar zal opleveren voor de veiligheid van het verkeer, noch de vrije loop van het verkeer zal hinderen, noch de bereikbaarheid van de bebouwing in de omgeving van verminderen of door haar verkeer aantrekkend karakter de omgeving overlast zal bezorgen.
(…)
Artikel 2
De vergunning wordt verleend volgens de goedgekeurde tekening(en) onder de navolgende voorwaarden:
(…)
6. brandweervoorwaarden met referentie B77-19, zoals bijgevoegd bij en deel uitmakende van deze bouwvergunning;
(…)
2.4.
In de bij de bouwvergunning behorende brandweervoorwaarden B77-19 is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
Uit brandveiligheidsoverwegingen bestaat er geen bezwaar tegen het gevraagde, echter onder de volgende voorwaarden.
(…)
2. De appartementen moeten met groot blusmateriaal en een autoladder gemakkelijk en afdoende bereikbaar zijn.
(…)
4. Gelet op het risico van tijdelijke blokkering van de aanrijroute moet het plan en de terreinindeling zodanig zijn, dat alle gebouwen in het project in principe te benaderen zijn vanuit twee richtingen door brandweervoertuigen, tenzij de beschikbare rijbreedte tenminste 5,5 meter bedraagt of er op andere wijze gezorgd wordt dat een tegemoetkomend of geparkeerd voertuig gemakkelijk gepasseerd kan worden.
5. Gelet op de draaicirkel van de brandweervoertuigen moeten in principe alle bochten zodanig zijn uitgevoerd dat de voertuigen hier gebruik kunnen maken om alle objecten in het project makkelijk rondom te kunnen bereiken. (…)
8. De vrije doorrijhoogte voor brandweervoertuigen en voornamelijk voor de toegangspoorten en onder loopbruggen moet tenminste 4.20 meter bedragen.
(…)
2.5.
CV heeft bezwaar gemaakt tegen de bouwvergunning met betrekking tot de bouw van de studio’s. Daarin heeft CV aangevoerd dat de bouwvergunning in strijd met de geldende regels is verleend. In het bezwaar staat onder meer dat het project niet grenst aan de openbare weg en dat niet kan en zal worden voldaan aan de bij de bouwvergunning behorende brandweervoorschriften. Op het bezwaar is nog niet beslist.
2.6.
In augustus 2020 heeft CV een hek laten plaatsen op de erfgrens. Op 13 augustus 2020 heeft [gedaagde sub 1 in conventie] aan CV via e-mail het volgende bericht:
(…)
Wij hebben gezien dat u daadwerkelijk een hek gaat zetten. Dat is teleurstellend want wij zijn er bijna aan toe om daar zelf een muur te gaan zetten. Morgen storten wij de een na laatste vloer en maandag het zwembad.
Kort daarop kunnen we de muur metselen.
(…)
In reactie daarop heeft de heer R. Overdevest van CV het volgende geantwoord:
(…)
Het geplande hekwerk om de Linden Groep terreinen staan op de grens die nauwkeurig is uitgezet door een landmeter op basis van de gegevens van het Kadaster.
U kunt de geplande muur inclusief de fundatie op uw eigen terrein uitvoeren. Voor deze werkzaamheden staat onze terreinafscheiding niet in de weg.
(…)
2.7.
Op 3 november 2020 heeft de commandant van de brandweer Curaçao het volgende aan TRRE bericht:
Naar aanleiding van het verzoek ten name van [naam] om brandveiligheidsadvies voor wijziging van de brandweer advies met POVO 2020/2721 m.b.t. bereikbaarheid van The Ritz Residence appartementen te Scharlooweg [perceel D]-27, bericht ik u als volgt:
Uit brandveiligheidsoverwegingen bestaat er geen bezwaar tegen het gevraagde. De wijziging richt zich met opname onder de volgende voorwaarden:
1. de bluswatervoorziening op eigen terrein dient te worden uitgevoerd conform de door de brandweer op schaal goedgekeurde plattegrondtekening.
2. Bluswatervoorziening moet binnen drie minuten na aankomst gereed zijn.
3. De bluswatervoorziening dient na aansluiting direct en onafgebroken minimaal 2000 l/m water te kunnen worden geleverd. (…)
Uit de onder 1 genoemde plattegrondtekeningen kan worden opgemaakt dat onder meer tussen de gebouwen hydranten worden geplaatst.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
CV vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om:
[gedaagde sub 1 in conventie] c.s. hoofdelijk te gebieden de uitvoering van project The Ritz Residence te (doen) staken en gestaakt te houden, althans het ertoe te leiden dat de bouwvergunningen en bijbehorende voorwaarden, waaronder de brandweervoorwaarden, steeds worden nageleefd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 25.000 voor iedere dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat daarmee in gebreke wordt gebleven;
[gedaagde sub 1 in conventie] c.s. hoofdelijk te verbieden om de onroerende zaken van CV te (doen) betreden en op enigerlei wijze te (doen) gebruiken, en te verbieden het door CV geplaatste hekwerk te (doen) verplaatsen of beschadigen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 25.000 per overtreding per dag;
[gedaagde sub 1 in conventie] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van dit geding, die van rechtskundig bijstand inbegrepen, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf de eerste dag na afloop van termijn voor voldoening.
3.2.
CV heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. onrechtmatig handelt door de bij de bouwvergunning behorende brandweervoorwaarden te overtreden. Daarmee wordt een veiligheidsnorm geschonden en dat levert een gevaarlijke situatie op. CV heeft als eigenaar van omliggend onroerend goed belang bij naleving van de voorschriften. Bovendien grenst het project, anders dan de bouwvergunning veronderstelt, niet aan de openbare weg. Dit versterkt de brandveiligheidsrisico’s en levert overlast op voor CV. [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. maakt daarnaast geregeld inbreuk op het eigendomsrecht van CV doordat bouwverkeer gebruik maakt van de percelen van CV om bouwmateriaal aan te voeren.
in reconventie
3.3. [
gedaagde sub 1 in conventie] c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
CV te veroordelen om het door CV op de erfgrens van de naburige percelen kadastraal bekend als I-A-6158 en I-A-6154 enerzijds en I-A-5895 en I-A-940 anderzijds (de “erfgrens”) geplaatste hek binnen 7 dagen na het te wijzen vonnis, althans binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door het gerecht te bepalen periode, op haar kosten te verwijderen en verwijderd te houden, het een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 10.000 per dag of gedeelte van een dag dat CV in gebreke blijft om aan het gegeven bevel te voldoen;
CV te veroordelen om:
i. haar medewerking te verlenen aan TRRE, ETS en/of de SPF om binnen 7 dagen na het te wijzen vonnis, althans binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door het gerecht te bepalen periode, op de erfgrens, voor rekening van TRRE, ETS en/of de SPF een scheidsmuur op te richten van tussen 1.20 meter en 1.50 meter hoog, conform te tekening die als productie 7 is overgelegd; en
ii. aan de (werknemers van de) aannemers van TRRE, ETS en/of de SPF van maandag tot en met zaterdag, tussen 08.00 uur en 17.00 uur de vrije toegang te verschaffen tot de eigendommen van CV voor zover de toegang tot de eigendommen van CV noodzakelijk is in het kader van de oprichting van de onderhavige scheidsmuur en zulks slechts gedurende de periode totdat de scheidsmuur is afgebouwd,
het onder B (i) en (ii) gevorderde op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van NAf 10.000 per dag of gedeelte van een dag dat CV in gebreke blijft om aan het door het gerecht gegeven bevel te voldoen.
CV te veroordelen in de kosten van de procedure in reconventie.
3.4. [
gedaagde sub 1 in conventie] c.s. legt aan de vorderingen ten grondslag dat hij op basis van artikel 5:49 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van CV kan vorderen dat CV er aan meewerkt dat op de grens van de erven een scheidsmuur van anderhalve meter wordt opgericht. [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. is bereid de kosten voor de muur te dragen. [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. heeft een spoedeisend belang bij het bouwen van de muur, omdat daarin ook een afwateringssysteem wordt gebouwd. Bovendien dient de muur om de privacy van de (hotel) gasten te waarborgen die gebruik kunnen gaan maken van het zwembad. CV heeft geen enkel valide argument tegen de bouw van de muur naar voren gebracht en de weigering om mee te werken levert misbruik van bevoegdheid op.
in conventie en in reconventie
3.5.
Partijen hebben over en weer verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1. [
gedaagde sub 1 in conventie] c.s. heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat CV niet ontvankelijk is in de vorderingen omdat CV zich had moeten wenden tot de bestuursrechter. CV wil feitelijk een schorsing van de bouwvergunningen bewerkstelligen. [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. stelt dat CV conform artikel 85 LAR een voorlopige voorziening had moeten verzoeken, gericht aan de minister van VVRP. Dit betreft een met voldoende waarborgen omklede bestuursrechtelijke spoedprocedure die gevolgd had kunnen en (dus) moeten worden, aldus [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. CV heeft daartegen aangevoerd dat haar vorderingen zijn gebaseerd op een door [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. gepleegde onrechtmatige daad, doordat [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. in strijd handelt met de bouwvergunning en daarmee een veiligheidsnorm schendt.
4.2.
In artikel 85 LAR is bepaald dat een beschikking waaromtrent een bestuurlijke heroverweging plaatsvindt, op verzoek van de bezwaarde geheel of gedeeltelijk door het gerecht kan worden geschorst op grond dat de uitvoering van de beschikking voor hem een onevenredig nadeel met zich mee zal brengen in verhouding tot het door een onmiddellijke uitvoering van de beschikking te dienen belang. Ook kan op zijn verzoek een voorlopige voorziening worden getroffen ter voorkoming van onevenredig nadeel als in de eerste volzin bedoeld.
4.3.
CV heeft, met name in tweede termijn, uitdrukkelijk aangevoerd dat het CV niet gaat om de (inhoud van de) bouwvergunning zelf, maar om de uitvoering daarvan, die naar de stelling van CV onrechtmatig is zowel wat betreft de brandweervoorschriften als wat betreft de door CV ondervonden hinder van het bouwverkeer. Gelet op deze (civiele) grondslag is CV ontvankelijk in haar vorderingen.
4.4.
Vervolgens is de vraag of de vorderingen zich terecht (ook) tot [gedaagde sub 1 in conventie] in privé richten. [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. heeft in dat verband aangevoerd dat twee bouwvergunningen weliswaar in eerste instantie op zijn naam zijn gesteld, maar dat dit is hersteld. De nieuwe bouwvergunningen zijn verstrekt aan TRRE en ETS, aldus [gedaagde sub 1 in conventie] c.s.
4.5.
De door [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. voorafgaand aan de zitting overgelegde bouwvergunning voor de bouw van de studio’s bevat een afwijkende pagina waarop is vermeld dat de vergunning is verleend aan TTRE. Deze, in de plaats van de pagina waarop de naam van [gedaagde sub 1 in conventie] staat vermeld gevoegde pagina is, anders dan de overige pagina’s van de bouwvergunning, niet geparafeerd. Het is uiteraard mogelijk dat een ambtenaar van het ministerie een wat hem betreft ‘kennelijke fout’ heeft willen herstellen, maar tegelijkertijd kan van deze bouwvergunning niet worden vastgesteld dat de wijziging daadwerkelijk is goedgekeurd door de minister van VVRP. Op wiens naam de bouwvergunning van de studio’s staat blijft in het verband van dit kort geding daardoor in het midden, reden waarom CV ontvankelijk is in haar vordering jegens [gedaagde sub 1 in conventie].
4.6.
Gelet op de gestelde (voortdurende) schending van veiligheidsnormen en de gestelde hinder door het gebruik van percelen van CV, heeft CV in beginsel een spoedeisend belang bij haar vorderingen.
4.7.
Tussen partijen is niet in geschil dat niet kan en zal worden voldaan aan alle in de brandweervoorschriften opgenomen voorwaarden. Het gaat dan met name om de breedte van de weg, mede in combinatie met een overhangend balkon over de weg, waar geen brandweerwagen of ladderwagen onder door kan rijden. Ook zijn de bochten niet zodanig dat een brandweervoertuig kan keren om alle objecten van het project te kunnen bereiken. Door zich niet te houden aan de voorwaarden van de bouwvergunning moet het er voorshands voor worden gehouden dat [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. daarmee onrechtmatig handelt jegens CV. Er wordt immers een (veiligheids) norm geschonden. De brandweervoorwaarden vormen een wezenlijk onderdeel van een bouwvergunning, omdat deze de veiligheid van zowel het project als de omliggende omgeving beogen te waarborgen. De belangen bij handhaving van de veiligheidsnorm zijn dus groot.
4.8. [
gedaagde sub 1 in conventie] c.s. heeft aangevoerd dat de in de bouwvergunning opgenomen brandweervoorwaarden inmiddels achterhaald zijn door het advies van de brandweer van 3 november 2020. Er is besproken dat zal worden gewerkt met hydranten, zodat er sprake zal zijn van een afdoende water/blusvoorziening. [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. heeft in dat verband inmiddels een wijziging van de bouwvergunning aangevraagd. Het gerecht ziet daarin echter onvoldoende grond om (al) uit te gaan van de door [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. voorgestane wijziging van de bouwvergunning. Dat deze wijziging er inderdaad gaat komen staat immers onvoldoende vast. Dat betekent dat er in het kader van dit kort geding vanuit moet worden gegaan dat [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. handelt in strijd met de (bestaande) bouwvergunning. Op grond hiervan dient [gedaagde sub 1 in conventie] c.s., mede gelet op hetgeen hiervoor onder 4.7. is overwogen, op straffe van een dwangsom de bouw van het project te staken en gestaakt te houden zolang [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. zich niet houdt dan wel kan houden aan de in de bouwvergunning opgenomen brandweervoorwaarden. Dat betekent dat indien een gewijzigde bouwvergunning met daarin opgenomen gewijzigde brandweervoorwaarden wordt afgegeven, [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. de bouw in beginsel kan hervatten op basis van die gewijzigde brandweervoorwaarden. Er bestaan voorshands onvoldoende aanwijzingen dat [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. zich niet aan overige in de bouwvergunning opgenomen voorwaarden houdt. Door CV is nog aangevoerd dat het project, anders dan de vergunning veronderstelt, niet is gelegen aan de openbare weg. [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. heeft er echter terecht op gewezen dat in de bouwvergunning is opgenomen dat het bouwplan is gelegen te Scharlooweg [perceel D] en dat de Scharlooweg [perceel D] aan de openbare weg is gelegen, nog afgezien van het feit dat de in de bouwvergunning opgenomen veronderstelling geen afzonderlijke voorwaarde is. De vordering van CV die er op ziet dat de uitvoering van het project wordt gestaakt, zal daarom, evenals de dwangsom worden toegewezen als in het dictum vermeld.
4.9.
CV heeft daarnaast gevorderd dat [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. wordt verboden gebruik te maken van de percelen van CV. [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. heeft daartegen aangevoerd dat hij geen gebruik (meer) maakt van de percelen en dat hij juist graag een muur om de percelen heen wil plaatsen, waardoor het betreden van de percelen niet eens meer tot de mogelijkheden behoort. In het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. dat hij geen gebruik (meer) maakt van de percelen, heeft CV onvoldoende aangevoerd om de conclusie te rechtvaardigen dat zij een (spoedeisend) belang heeft bij een in kort geding te geven verbod op het betreden van de percelen. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
4.10. [
gedaagde sub 1 in conventie] c.s. zal als de overwegend in het ongelijk te stellen partij in conventie in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van CV tot op heden begroot op:
explootkosten NAf 779,92
griffierecht NAf 450
salaris gemachtigde
NAf 1.500 +
NAf 1.500 +
totaal: NAf 2.729,92
in reconventie
4.11. [
gedaagde sub 1 in conventie] c.s. vordert medewerking van CV aan het oprichten van een muur op de erfgrens. CV betwist het spoedeisende belang daarbij.
4.12.
Mede gelet op de in conventie toegewezen (gedeeltelijke) bouwstop, bestaat er nu geen spoedeisend belang bij de bouw van de scheidsmuur. Dat neemt niet weg dat [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. terecht heeft aangevoerd dat zij op basis van artikel 5:49 BW van CV mag verwachten dat zij meewerkt aan het oprichten van een scheidsmuur. Anders dan door CV is verondersteld in de in het geding gebrachte e-mails, kan naar voorshands oordeel niet van [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. worden verwacht dat hij deze scheidsmuur (geheel) op eigen terrein opricht. Indien de bouw doorgang vindt, ligt het daarom in de rede dat partijen met elkaar in overleg treden over de op te richten muur en dat CV daaraan meewerkt.
4.13.
De proceskosten in reconventie zullen worden gecompenseerd.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding:
in conventie
5.1.
gebiedt [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. hoofdelijk om de uitvoering van het project te (doen) staken en gestaakt te houden zolang [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. zich niet houdt aan de in de bouwvergunning opgenomen brandweervoorwaarden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 5.000 per dag dat [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. na betekening van het vonnis niet aan dit gebod voldoet, met een maximum van NAf 500.000;
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1 in conventie] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van CV tot op heden begroot op NAf 2.729,92 te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf de eerste dag na afloop van de termijn voor voldoening;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen af;
5.6.
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.E.M. Nootenboom-Lock, rechter, en op 1 december 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.