Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR201903857
Vonnis d.d.17 augustus 2020
inzake
[EISERS 1 t/m 11],
woonplaats kiezende te Curacao,
eisers,
gemachtigde: mr. A.J. de Winter,
tegen
FUNDASHON KAS POPULAR,
gevestigd in Curacao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. H.W. Braam
Partijen zullen hierna FKP en eisers worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 16 oktober 2019 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord;
- de mondelinge behandeling;
- de pleitaantekeningen van eisers;
- de pleitaantekeningen van FKP.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 29 juni 2020 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigde. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, mede aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen.
1.3.
Vonnis is (nader) bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Eisers zijn de erfgenamen van wijlen […] (hierna: erflaatster), die op [datum] 2017 is overleden. [Eiseres sub 10] is een kleindochter van erflaatster, tevens erfgenaam.
2.2.
Erflaatster huurde bij leven decennialang een woning van FKP aan de Kaya [adres] (hierna: de woning). [Eiseres sub 10] is in verband met het overlijden van haar moeder in 1984, op vijfjarige leeftijd, bij erflaatster ingetrokken. [Eiseres sub 10] heeft de woning in 2016 verlaten.
2.3.
Na het overlijden van erflaatster, op 26 maart 2018, heeft [eiseres sub 10] FKP benaderd met het verzoek de huur van de woning op haar naam te laten overschrijven. Bij brief van 30 mei 2018 heeft FKP [eiseres sub 10] bericht dat zij niet aanmerking komt voor overschrijving van de huurrechten van de woning op haar naam.
2.4.
De laatste maanden voor het overlijden van erflaatster is haar dochter, […] (hierna: [de dochter van erflaatster]), in de woning getrokken ter verzorging van erflaatster. [De dochter van erflaatster] heeft de huurovereenkomst op 8 oktober 2018 beëindigd en de woning ontruimd.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen dat het gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, FKP zal bevelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan [eiseres sub 10] ter vrije beschikking te stellen en tegen dezelfde huurprijs die voor wijlen [de erflaatster] gold, de woning aan de Kaya [adres], althans een vergelijkbare woning in dezelfde buurt, met veroordeling van FKP in de proceskosten.
3.2.
Eisers leggen aan de vordering ten grondslag dat FKP als verhuurder, gelet op het bepaalde in artikel 7:229 lid 3 BW, verplicht is haar medewerking te verlenen aan de toedeling van de rechten en verplichtingen van erflaatster uit de huurovereenkomst door de gezamenlijke erfgenamen aan [eiseres sub 10].
3.3.
FKP heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
FKP heeft primair de niet-ontvankelijkheid van alle eisers, behalve [eiseres sub 10], bepleit. Daartoe stelt FKP dat [eiseres sub 10] de erfgenaam is die de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van de woning toebedeeld wilt krijgen, zodat de overige erfgenamen geen belang hebben bij de vordering. Die stelling slaagt niet. Uit het bepaalde in artikel 7:229 lid 1 en lid 3 BW volgt dat de dood van een huurder de huur niet doet eindigen en dat de rechten en verplichtingen uit die overeenkomst in beginsel overgaan op de gezamenlijke erfgenamen. Lid 3 van voornoemd artikel verplicht de verhuurder medewerking te verlenen aan toedeling van die rechten en verplichtingen door de gezamenlijke erfgenamen aan een of meer van hen. De onderhavige vordering dient in dat licht te worden bezien, zodat de eisers als gezamenlijke erfgenamen ontvankelijk zijn in hun vordering op FKP om de huurovereenkomst van de woning op [eiseres sub 10] over te doen gaan.
4.2.
De volgende vraag die voorligt is of FKP verplicht is haar medewerking te verlenen aan toedeling van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van de woning aan [eiseres sub 10]. FKP heeft dat betwist stellende dat [eiseres sub 10] niet voldoet aan het binnen FKP geldende beleid in geval van overlijden van een huurder.
4.3.
Het beleid van FKP bevat een viertal voorwaarden waar aan voldaan moet zijn wil een erfgenaam in aanmerking komen voor overschrijving van de huur op diens naam. De voorwaarden luiden als volgt. Degene die het verzoek doet om de huur te mogen overnemen, moet:
tenminste twee jaar op dat adres woonachtig zijn ten tijde van het overlijden van de huurder;
tenminste twee jaren in het bevolkingsregister staan ingeschreven op dat adres;
eerste graad familie zijn van de overleden huurder;
beschikken over een inkomen om de huur te betalen.
De voorwaarden staan opgenomen in het informatieboekje van FKP dat aan alle huurders ter beschikking is gesteld.
4.4.
Vaststaat dat [eiseres sub 10] niet voldoet aan de voorwaarden zoals vermeld onder a. en c. Volgens het beleid van FKP zou [eiseres sub 10] dus niet in aanmerking komen voor overname van de huurovereenkomst. Eisers stellen daartegenover dat het beleid van FKP niet aan de toepassing van artikel 7:229 lid 3 BW in de weg staat, gelet op het dwingendrechtelijke karakter van de regeling en een afwijking van die regeling niet schriftelijk met erflaatster is overeenkomen.
4.5.
Het gerecht overweegt als volgt. Anders dan eisers stellen volgt uit de wetsgeschiedenis en de wettekst zelf dat artikel 7:229 lid 3 BW van regelend recht is. Dat betekent dat in geval een verhuurder niet geconfronteerd wil worden met de erfgenamen van zijn huurder van de hoofregel ex artikel 7:229 lid 1 BW kan worden afgeweken. Dat betekent dat de verhuurder voorwaarden kan stellen waar aan moet zijn voldaan wil een erfgenaam in aanmerking komen voor overschrijving van de huur op diens naam. Dat geldt volgens Burgerlijk Wetboek van Curacao ook in geval het gaat om verhuur van woonruimte. De voorwaarden kunnen worden vastgelegd in een intern beleid, zonder dat dat expliciet met de huurder is overeengekomen. Immers, de rechtsopvolging onder algemene titel van erfgenamen in de positie van de overleden huurder is geen wettelijke verplichting die de huurder bij leven in de onderlinge relatie van de verhuurder kan afdwingen.
4.6.
Het door FKP gehanteerde beleid is vastgelegd in een informatieboekje dat aan alle huurders ter beschikking is gesteld, dan wel ter inzage bij FKP verkrijgbaar is. Daarmee is het beleid naar buiten toe kenbaar en toetsbaar. Het gehanteerde beleid sluit aan bij de aard en doelstelling van de FKP. FKP is een overheidsstichting voor onder meer sociale huurwoningen. Deze huurwoningen zijn deels door de overheid gesubsidieerd. Deze gesubsidieerde huurwoningen, waar ook de onderhavige woning onder valt, zijn schaars en de wachtlijst is groot. Om toe te zien op een eerlijke en doelmatige toewijzing van deze schaarse woningen dienen strikte randvoorwaarden te worden nageleefd. Om te voorkomen dat deze woningen na het overlijden van een huurder door erfopvolging buiten de geldende randvoorwaarden worden verhuurd en al het toezicht daarop door FKP vervalt, is het van belang ook voor die situaties duidelijke voorwaarden te formuleren, zoals FKP heeft gedaan.
4.7.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het door FKP gehanteerde beleid, waaraan [eiseres sub 10] niet voldoet, aan toedeling van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst van de woning aan [eiseres sub 10] in de weg staat, zodat FKP niet gehouden is daaraan haar medewerking te verlenen. De vordering van eisers ligt daarmee voor afwijzing gereed.
4.8.
Eisers zullen als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten aan de zijde van FKP worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van FKP tot op heden begroot op een bedrag van NAf 2.500 (2 x tarief 5).
5.De beslissing
Het Gerecht:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van FKP tot op heden begroot op NAf 2.500;
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter, en op 17 augustus 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.