Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202100484
Vonnis in kort geding d.d. 24 mei 2021
inzake
[EISERES],
wonende in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. O.A. Martina,
tegen
FUNDASHON KAS POPULAR,
gevestigd in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. H.W. Braam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en FKP worden genoemd.
1.Verloop van de procedure
1.1. [
Eiseres] heeft op 18 februari 2021 een verzoekschrift ingediend. Bij e-mail van 8 maart 2021 heeft mr. Braam producties toegezonden. Bij brief van 5 mei 2021 heeft mr. Martina een akte vermeerdering van eis en nadere producties ingediend. Vervolgens heeft op 10 mei 2021 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij [eiseres], vertegenwoordigd door haar dochters [naam 1] en [naam 2], en FKP vertegenwoordigd door Jessika de Wind en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd aan de hand van (nadere) pleitaantekeningen.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Wijlen [naam 3] is per 7 februari 1974 een huurovereenkomst aangegaan met het Eilandgebied Curacao ter zake van de huur van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). Het betreft een van overheidswege gesubsidieerde woning, die thans wordt beheerd door FKP. De huurprijs bedraagt NAf 75 per maand.
2.2. [
[naam 3] is op 4 juli 2018 overleden. [Eiseres] is de echtgenote van wijlen [naam 3]. [Eiseres] is zonder bericht aan FKP over het overlijden van [naam 3] in de woning blijven wonen.
2.3.
Uiterlijk in februari 2019 verlaat [eiseres] de woning om bij haar zus, [naam 4], in te trekken. Zij woont daar met in totaal 6 personen in een twee kamer woning.
2.4.
Op 5 februari 2019 appt de dochter van [eiseres], [naam 1], aan de heer Con, directeur van FKP, onder meer het volgende:
“ (…) Mi mayornan kas na [adres] Brievengat un di e prome kasnan?? Kon a para ku onderhoud di e kas mi a manda un video. E ta onbewoonbaar aworaki i mi mama ke bai bek den su kas.”
2.5.
FKP heeft op 19 februari 2019 het verzoek ontvangen om de hard houten deur van de woning te vervangen, alsmede om de elektra draden te vervangen. Zowel de externe werkopdrachtbon, als de interne opdrachtbon vermeldt dat er niemand thuis was toen aan de opdracht uitvoering werd gegeven.
2.6.
Op 29 april 2019 appt [naam 1] aan de heer Con het volgende:
“Mi mester di ayudo pa ku mi mama su kas na [adres]. Ta un kas die FKP ku mester wordu drecha. Kontraktista a bai wak e duna oferta i mi tin lunas pendiente (…). Please help mi out wak ku [naam 5] ki dia ta kuminsa hasi algu. Mi ta keda pendiente.”
[naam 1] herhaalt haar verzoek aan de heer Con in februari / maart 2020.
2.7.
Naar aanleiding van klachten van omwonenden dat de woning in ernstig verwaarloosde toestand verkeert en dat er overlast is van ongedierte, bezoekt FKP de woning meerdere malen. Steeds wordt er niemand thuis aangetroffen. FKP laat meerdere brieven in de woning achter met het verzoek contact op te nemen met FKP. [eiseres] reageert daar niet op.
2.8.
Op 30 juli 2020 betreedt de deurwaarder op verzoek van FKP de woning. De deurwaarder legt zijn bevindingen vast in een proces-verbaal. Daaruit volgt dat de woning leeg staat en onbewoond is en dat de watermeter op ‘0’ staat.
2.9. [
[eiseres] heeft sedert 4 mei 2018 geen huur meer betaald. De huurachterstand betrof per 31 juli 2020 een bedrag van NAf 900.
2.10.
FKP neemt de woning per 31 juli 2020 terug in bezit en maakt daarvan melding gemaakt middels het ‘formulario entrega di kas’. Gelijktijdig vervangt FKP de sloten van de woning.
2.11.
Op 3 augustus 2020 wordt er een huurbetaling gedaan van NAf 150. Op 4 november 2020 is er een nadere betaling gedaan van NAf 900.
2.12.
Bij brief van 4 augustus 2020 bericht [naam 1] aan FKP dat haar moeder nooit heeft ingestemd met de opzegging van de huur, maar dat zij de woning enkel had verlaten in afwachting van de onderhoudswerkzaamheden aan de woning.
2.13.
De woning is met ingang van 17 december 2020 door FKP verhuurd aan [naam 6].
3.Het geschil
3.1. [
[eiseres] vordert dat het gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, FKP veroordeelt om
de sleutels van de woning te [adres] binnen twee weken aan [eiseres] te overhandigen, opdat zij hara woning kan betrekken;
ij wijze van voorschot aan [eiseres] te betalen een bedrag van NAf 24.300 ter zake van schade;
met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.2. [
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat FKP de huurovereenkomst niet rechtmatig heeft beëindigd, zodat deze nog voortduurt. Indien terugkeer naar de woning niet mogelijk is, dan is FKP gelet op de onregelmatige beëindiging van de huurovereenkomst schadeplichtig jegens [eiseres].
3.3.
FKP heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van [eiseres] volgt uit de aard van die vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen.
4.2.
Vaststaat dat FKP de woning medio december 2020 aan een derde heeft verhuurd. FKP zou dus contractbreuk moeten plegen om aan de onder 3.1. sub a. gevorderde veroordeling te voldoen. De rechter kan geen veroordeling uitspreken als de nakoming daarvan van aanvang niet mogelijk is en wordt. Dit geldt ook als de schuldenaar zichzelf in een toestand heeft gebracht dat nakoming voor hem onmogelijk is geworden. De niet-nakoming van de op de schuldenaar rustende verplichting kan in dat geval hoogstens leiden tot een recht op schadevergoeding.
4.3. [
[eiseres] heeft in het licht van het voorgaande daarom tevens een voorschot op de (im)materiële schade gevorderd ter hoogte van NAf 24.300. Zij stelt daartoe dat de opzegging door FKP niet rechtmatig is. Zij is nooit door FKP in gebreke gesteld voor de huurachterstand en het was voor FKP van aanvang duidelijk dat zij de woning enkel had verlaten zodat de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd konden worden en dat zij nadien zou terugkeren in de woning.
4.4.
FKP voert in het kader van haar verweer aan dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd. FKP mocht de woning weer in bezit nemen aangezien [eiseres] sinds mei 2018 geen huur meer heeft betaald, zij de woning in uiterlijk februari 2019 heeft verlaten zonder bericht aan FKP en zich sindsdien elders heeft gevestigd. De woning staat sinds het vertrek van [eiseres] leeg en is niet meer in gebruik. De watermeter stond op ‘0’.
4.5.
FKP heeft de huurovereenkomst beëindigd door de woning weer in bezit te nemen. Vaststaat dat daar geen ‘geldige’ opzegging van de huur aan vooraf is gegaan. Aldus ligt de vraag voor of FKP uit de handelwijze van [eiseres] mocht afleiden dat zij heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. Het gerecht beantwoordt deze vraag naar haar voorlopig oordeel positief. Vaststaat dat [eiseres] tot het moment dat FKP de woning weer in bezit nam ruim twee jaar geen huur meer had betaald en dat zij de woning al bijna anderhalf jaar had verlaten. Er is nooit een officiële melding gedaan aan FKP dat er sprake was van achterstallig onderhoud, laat staan een melding dat [eiseres] de woning in afwachting van onderhoudswerkzaamheden zou verlaten. De app-berichten van de dochter van [eiseres] aan de heer Con kunnen niet als zodanig worden gekwalificeerd. De heer Con is weliswaar de directeur van FKP, maar [eiseres] mocht er niet zonder meer op vertrouwen dat de melding van het achterstallig onderhoud aan hem voldoende zou zijn. De heer Con heeft wel gevraagd om toezending van de beelden van de woning, maar heeft daar vervolgens niet inhoudelijk op gereageerd of anderszins onderhoud toegezegd. De app berichten aan de heer Con hebben ook nooit tot enige actie zijdens FKP geleid. De dochter van [eiseres] wist dat ook. Uit de overgelegde berichtgeving volgt ook niet dat de dochter van [eiseres] de heer Con heeft bericht dat haar moeder in afwachting van de onderhoudswerkzaamheden de woning zou verlaten. Evenmin is gebleken dat de heer Con met een vermeend verzoek daartoe heeft ingestemd. Daar komt bij dat FKP desgevraagd ter zitting gemotiveerd heeft toegelicht dat zij enkel onderhoud aan woningen uitvoert terwijl de bewoner nog in de woning verblijft. Het risico van leegstand bij de gewilde volkswoningen is zo groot dat FKP nooit instemt met leegstand, laat staan langdurige leegstand zoals in het geval van [eiseres]. Aldus is binnen het kader van dit kort geding niet gebleken dat FKP op de hoogte was van de gebrekkige staat van de woning en dat [eiseres] in afwachting van onderhoudswerkzaamheden de woning had verlaten, laat staan dat daarover overeenstemming was bereikt met FKP. Aldus resteert de situatie dat FKP zich geconfronteerd ziet met een leegstaand en ongebruikt, verwaarloosd huis, waar geen huur meer voor wordt betaald en zonder dat zij enig bericht heeft van [eiseres] over waar zij verblijft. FKP mocht er onder deze omstandigheden van uit gaan dat [eiseres] de woning na het overlijden van haar echtgenoot vrijwillig had verlaten en aldus had ingestemd met opzegging van de huurovereenkomst. Door [eiseres] zijn geen omstandigheden aangedragen die dat anders maken. Eerst nadat de dochter van [eiseres] ermee bekend was geworden dat FKP de woning had teruggenomen wordt de achterstallige huur betaald en wordt de reden voor vertrek aangegeven. Dat FKP vervolgens de woning alsnog aan een derde verhuurt maakt haar onder de omstandigheden voornoemd niet schadeplichtig. FKP mocht er immers van uit gaan dat [eiseres] had ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst.
4.6.
De slotsom is dat de vorderingen van [eiseres] in kort geding voor afwijzing gereed liggen. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij inde proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van van FKP begroot op NAf 1.000 aan gemachtigden salaris.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de FKP tot op heden begroot op NAf 1.000;
1.3.
verklaart de kostenveroordeling vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
1.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter, en op 24 mei 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.