Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
VONNIS IN KORT GEDING
In de zaak van:
Fundashon Kas Popular
,
,
gevestigd in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. H.W. Braam,
--tegen--
[gedaagde],
wonende in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. Kleinmoedig.
waarin heeft gevorderd als voegende partij aan de zijde van gedaagde te worden toegelaten:
[voegende partij],
wonende in Curaçao,
voegende partij,
gemachtigde: mr. Kleinmoedig.
1.Verloop van de procedure
Eiseres heeft op 3 november 2021 een verzoekschrift met producties ingediend. Vervolgens heeft op 18 november 2021 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities. Van te voren heeft gedaagde producties ingediend, is het schriftelijke verzoek van [voegende partij] tot voeging aan de zijde van gedaagde ingediend en is een eis in reconventie ingesteld.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
Gedaagde is de dochter van de voegende partij. Voegende partij en wijlen [naam 1], hierna: [naam 1], zijn de erfgenamen van wijlen [naam 2], hierna: erflaatster.
2.2.
Met ingang van 16 november 1963 is de rechtsvoorganger van het Land, later: eiseres, met erflaatster een huurovereenkomst aangegaan betreffende de woning aan de [adres].
2.3.
Vervolgens werd er in maart 1988 tussen eiseres en erflaatster een onderhandse verkoopovereenkomst getekend waarin voor zover (vertaald van het Papiaments naar het Nederlands) van belang staat:
- eiseres zal het bestuurscollege adviseren een beslissing te nemen dat de koop van de woning mogelijk maakt. Nadat het bestuurscollege een beslissing heeft genomen, zal eiseres er voor zorgen dat de akte zal worden verleden.
- zolang de akte niet is verleden blijft onder meer de (huurdoorbetalingsverplichting voortvloeiende uit) huurovereenkomst van kracht.
- als het bestuurscollege geen beslissing neemt om de koop van de woning mogelijk te maken, of indien zich een andere reden voordoet waardoor de verkoop van de woning geen doorgang kan vinden en de huurder treft geen blaam, dan behoudt de huurder het recht om het betaalde bedrag, zonder inhouding van kosten, terug te ontvangen, zonder dat eiseres rente behoeft te betalen over het betaalde bedrag.
2.4.
De levering van de woning aan erflaatster heeft niet plaatsgevonden.
2.5.
Na het overlijden van erflaatster zijn de huurrechten ingaande 6 april 2011 overgeschreven op naam van haar dochter [naam 1]. Zij heeft de huur betaald tot/met 25 augustus 2015. [naam 1] is op 24 november 2019 overleden.
2.6.
In januari 2020 bleek bij controle door (medewerkers van) eiseres dat er buitenlanders verbleven in de woning (zonder de huur te betalen).
2.7.
Naar aanleiding van een door eiseres achtergelaten bericht bij de woning heeft gedaagde contact opgenomen met eiseres en heeft zij aanspraak gemaakt op de woning.
2.8.
Bij brief van 6 juli 2021 verzoekt eiseres de sleutels van de woning aan haar te retourneren en is gedaagde een maand de tijd gegeven om de woning te ontruimen.
2.9.
Vervolgens is er over en weer tussen partijen gecommuniceerd waarbij gedaagde als erfgenaam aanspraak maakte op levering van de woning.
2.10.
Bij brief van 11 oktober 2021 sommeert de gemachtigde van de gezamenlijke erfgenamen eiseres om de minister te benaderen met het advies tot vestiging van het recht van erfpacht (ten behoeve van gedaagde) en bij het uitblijven daarvan de koopsom te restitueren binnen twee weken.
2.11.
Gedaagde heeft de woning niet ontruimd, noch de sleutels daarvan geretourneerd. Eiseres heeft niet aan de sommaties van de gemachtigde van gedaagde en voegende partij voldaan.
3.Het geschil in de hoofdzaak en in het incident
Eiseres vordert dat het gerecht, oordelend in kort geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad om gedaagde te bevelen de woning aan de [adres] te Curaçao binnen 5 dagen na het in deze te wijzen vonnis dan wel na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen met afgifte van de sleutels aan eiseres, met machtiging van eiseres om de ontruiming zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm, indien gedaagde in gebreke mocht blijven aan het bevel/de veroordeling te voldoen, met veroordeling van gedaagde in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan de vordering legt eiseres ten grondslag dat gedaagde zonder recht of titel in de woning verblijft.
Voegende partij vordert zich aan de zijde van gedaagde in het geding te mogen voegen.
3.4.
Gedaagde en voegende partij vorderen in reconventie:
A Primair
Eiseres te veroordelen om binnen een week de woning aan de [adres] aan de gezamenlijke erfgenamen van [naam 2] ([voegende partij] dan wel [gedaagde]) in eigendom over te dragen;
B Subsidiair
B1 Eiseres te veroordelen binnen een week om aan de minister van VVRP het in positief bewoordingen geformuleerd verzoek te doen om op zo kortst mogelijke termijn aan de gezamenlijke erfgenamen van [naam 2], aan [voegende partij], dan wel [gedaagde], het perceel grond aan de [adres] in eigendom over te dragen dan wel ten behoeve van gedaagden dan wel een van hen het recht van erfpacht te vestigen;
B2 Eiseres te veroordelen om dergelijk verzoek binnen een week een schriftelijke bevestiging te doen toekomen aan gedaagden;
C Primair en subsidiar
C1 Eiseres te veroordelen tot betaling aan de gezamenlijke erfgenamen van [naam 2], aan [voegende partij] danwel aan [gedaagde] van een dwangsom van NAf 1000,= voor elk dagdeel dat eiseres nalaat om aan de veroordelingen onder A danwel B te voldoen;
C2 Eiseres te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.5.
Op de standpunten van partijen (in de hoofdzaak in conventie en in reconventie en in het incident tot voeging) wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In het incident
Op grond van artikel 214 Rv Pro kan ieder die een belang heeft bij een tussen andere partijen aanhangig geding, vorderen zich daarin te mogen voegen of daarin te mogen tussenkomen. Voor het aannemen van een belang bij voeging is voldoende dat een uitkomst van de procedure die ongunstig is voor degene aan wier zijde de derde zich voegt, de rechtspositie van de derde nadelig kan beïnvloeden (zie o.a. HR 14 maart 2008, NJ 2008, 168). Naar het oordeel van de het gerecht heeft voegende partij voldoende belang bij de gevorderde voeging, nu de uitkomst van het geschil in de hoofdzaak tussen eiseres en gedaagde aangaande het antwoord op de vraag of gedaagde zonder recht of titel de woning bewoont dan wel laat bewonen ook de positie van de voegende partij onmiddellijk raakt. Aan de voeging als zodanig staat, anders dan eiseres heeft bepleit, een eventueel beroep op verjaring dan wel het ontbreken van een verklaring van erfrecht niet in de weg. De door voegende partij gevorderde voeging aan de zijde van gedaagde zal dan ook worden toegestaan.
4.2.
De proceskosten in het incident worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Reden hiervoor is dat eiseres een principieel verweer heeft gevoerd tegen de voeging en dat pas tijdens het debat over dit incident duidelijk werd dat voegende partij de zoon was van erflaatster en dat gedaagde niet de dochter was van [naam 1] doch van voegende partij.
In de hoofdzaak
4.3.
Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal het gerecht deze vorderingen hierna gezamenlijk behandelen.
Spoedeisend belang
4.4.
Het spoedeisend belang van eiseres volgt uit de aard van de gevorderde ontruiming en hetgeen zij daaraan ten grondslag heeft gelegd, namelijk dat gedaagde zonder recht of titel de woning bewoont dan wel laat bewonen. Dit, in het licht van de door eiseres gestelde dringende behoefte aan (sociale) woningen gelet op de wachtlijst van woningzoekenden, levert voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde beslissing. Dat eiseres, aldus gedaagde en voegende partij, lang heeft stilgezeten doet daaraan niet af. Als juist is dat gedaagde (en voegende partij) de woning zonder recht of titel bewoont dan wel laat bewonen, zet die onrechtmatigheid zich voort en is ook dan nog steeds het spoedeisend belang gegeven.
4.5.
Gedaagde en voegende partij vorderen nakoming van de in 2.3. bedoelde koopovereenkomst. Eiseres beroept zich op verjaring van die rechtsvordering. Dat beroep slaagt. Daarvoor is het volgende redengevend.
4.6.
Veronderstellende wijze er van uitgaande dat erflaatster voldeed aan de gestelde voorwaarden en dat voegende partij erfgenaam is van erflaatster (een verklaring van erfrecht ontbreekt) dan is het verzoek tot koop gedaan in maart 1988 (omdat de datum niet bekend is gemakshalve bepaald op 31 maart 1988). Aangenomen dat de algemene verjaringstermijn van artikel 3:306 BW Pro (20 jaar) van toepassing is en niet de kortere verjaringstermijn van artikel 3:307 BW Pro (5 jaar) is de termijn uiterlijk op 31 maart 2008 verstreken. Gesteld noch gebleken is dat de verjaringstermijn voor die datum is gestuit. De eis in reconventie dateert immers van (ver) na 31 maart 2008 alsook de in 2.10. bedoelde sommatiebrief.
4.7.
Het beroep op toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid nu, aldus gedaagde en gevoegde partij, eiseres zelf heeft belet dat aan de voorwaarde, namelijk het benaderen\adviseren van het bestuurscollege zodat laatstgenoemde een beslissing ter zake de verkoop kon nemen, is voldaan slaagt evenmin. Ter zitting is niet bestreden dat erflaatster niet voldeed aan een van de voorwaarden van het (bestendige) beleid ter zake de verkoop van (sociale) woningen. Zij beschikte ten tijde van de koopovereenkomst immer reeds over een recht van erfpacht op een ander perceel. Gelet daarop kon van eiseres niet worden verwacht dat zij de door gedaagde en voegende partij gewenste in positieve bewoordingen geformuleerde advies zou afgeven.
Het primair en subsidiair in reconventie gevorderde wordt derhalve afgewezen.
4.9.
Niet in geschil is dat gedaagde noch voegende partij feitelijk in de woning verblijven, noch dat zij op enig moment, al dan niet samen met erflaatster dan wel met [naam 1] daar hebben verbleven. Gedaagde woont sinds 2003 in Nederland en gevoegde partij verblijft ergens anders. Zij zijn dus niet aan te merken als “medehuurder” ex artikel 7:234 en Pro 236 BW. Gelet daarop is aannemelijk dat gedaagde noch voegende partij aanspraak kunnen maken op de overgang/overschrijving van de huurrechten (nog daargelaten of zij dat hebben verzocht). Gelet op al het voorgaande is het gerecht voorshands van oordeel dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat gedaagde (en voegende partij) zonder recht of titel de woning bewoont of door derden laat bewonen. De gevorderde ontruiming wordt derhalve toegewezen.
4.10.
Ten overvloede merkt het gerecht op dat uit het eerste lid van artikel 556 Rv Pro volgt dat eiseres de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen, en dat gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. Eiseres heeft voldoende aan dit vonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen als gedaagde niet vrijwillig tot nakoming van de uit dit vonnis voortvloeiende verplichting tot ontruiming overgaat. De deurwaarder behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen indien gedaagde medewerking aan de ontruiming weigert. Die bevoegdheid ontleent de deurwaarder immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv Pro, waarin artikel 444 Rv Pro van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Het gerecht zal de ontruimingstermijn, nu gedaagde noch gevoegde partij in de woning verblijven, bepalen op de gevorderde termijn, uiteraard na betekening van dit vonnis.
4.11.
Gedaagde wordt als de in het ongelijk te stellen partij in de hoofdzaak in de proceskosten veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van eiseres tot op heden in conventie en in reconventie begroot op NAf 450,= aan griffierechten, NAf 300,67 aan oproepingskosten en NAf 1.500,= aan gemachtigdensalaris (berekend op in conventie NAf 1.000,= en in reconventie NAf 500,=, nu de reconventionele vordering in overwegende mate op dezelfde stellingen is gebaseerd als het verweer in conventie).
3.De beslissing
Het Gerecht:
Rechtdoende in kort geding:
In het incident tot voeging
5.1.
staat de voeging toe;
5.2.
compenseert de proceskosten in het incident tot voeging;
In de hoofdzaak in conventie
beveelt gedaagde de woning aan de [adres] te Curaçao binnen 5 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen met afgifte van de sleutels aan eiseres;
in de hoofdzaak in reconventie
5.4.
wijst het gevorderde af;
In de hoofdzaak in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van de eiseres tot op heden begroot op NAf 2.250,67;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst hetgeen meer of anders is gevorderd af.
Dit vonnis in kort geding is gewezen door mr. U.I.D. Luydens, rechter, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 december 2021.