Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202000664
Vonnis d.d. 12 september 2022
inzake
[EISERES IN CONVENTIE],
wonende in Curaçao,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. H.M.M. Alejandra,
tegen
de erven van [GEDAAGDEN IN CONVENTIE],
wonende te Curaçao, te [adres nr],
gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna te noemen: gedaagde,
gemachtigde: mr. A.K.E. Henriquez.
1.Het procesverloop in conventie en in reconventie
Dat blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties;
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie;
- de comparitie van partijen, gehouden op 24 november 2020;
- de akte na comparitie van partijen met producties zijdens eiseres en de akte na comparitie tevens wijziging van eis in reconventie met producties zijdens gedaagde, beide genomen op 22 maart 2021;
- de akte uitlating producties zijdens partijen genomen op 31 mei 2021.
1.2.
Wegens Covid-19 perikelen is de zaak naar de rol van 23 augustus 2021 verwezen voor akte uitlating zijdens partijen. Zijdens gedaagde is vervolgens op de rol van 30 augustus 2021 een akte uitlatingen met productie. Daarna heeft het volgende plaatsgevonden:
- de (regie)zitting gehouden op 30 november 2021, waarbij zijdens eiseres pleitaantekeningen zijn overgelegd;
- de akte uitlating minnelijke regeling zijden
s partijen genomen op 25 april 2022, waarbij zijdens eiseres producties zijn overgelegd;
- de akte uitlating producties zijdens gedaagde genomen op 20 juni 2022.
1.3.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
2.1.
Gedaagde is sinds 1974 eigenaar van het perceel, omschreven in meetbrief no. III-A-[nr B] te Plantage Seru Papaya Westpunt. Op voornoemd perceel is op een gegeven moment een weekend huis gebouwd. Voor die bouw is op 29 september 1976 een bouwvergunning afgegeven. Vervolgens is in 1993 het weekend huis verbouwd. Ook daarvoor is een bouwvergunning (van 9 september 1993) afgegeven.
2.2.
Bij koopovereenkomst van 27 juli 2017 heeft eiseres het aangrenzend perceel grond te Plantage Seru Papaya Westpunt, omschreven in meetbrief no. III-A-[nr C], gekocht voor NAf 60.000,= met de bedoeling om daarop een appartementencomplex te bouwen.
2.3.
Op verzoek van eiseres heeft Kadaster de grenzen van het perceel uitgezet.
2.4.
Als onderdeel van productie 4 bij de conclusie na comparitie tevens wijziging van eis is overgelegd een (ongedateerd) stuk van het Kadaster met opschrift Plot grensuitzetting waarop staat vermeld “raster Opp + gebouw en balkon Opp = Totaal Opp over de grens 71 + 15 = 86 m2” (geel gearceerde gedeelte betreffende een stuk perceel, gebouw en balkon):
Voorts is als productie 5 bij het inleidend verzoekschrift overgelegd een mogelijke oppervlakte ruil waarbij uitgegaan is dat het over en weer te ruilen stuk grond nagenoeg even groot is.
2.5.
Partijen hebben getracht tot een regeling te komen ter zake de door Kadaster gestelde overbouw.
2.6.
Brief van 28 oktober 2019 is gedaagde namens eiseres gesommeerd om binnen twee weken het gedeelte van het woonhuis en scheidingsmuur dat op het eigendomsperceel van eiseres is gebouwd af te breken.
2.7.
Gedaagde heeft niet aan de sommatie voldaan.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
Eiseres vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
Te verklaren voor recht dat een gedeelte van de woning gesticht op het perceel gelegen in het derde district van Curaçao te Westpunt kadastraal bekend als Derde District sectie A nummer [nr B] van van [gedaagden in conventie] op het eigendomsperceel van [eiseres in conventie] gelegen in het derde district van Curaçao te Westpunt sectie A no. [nr C] gebouwd is althans oversteekt en dat van [gedaagden in conventie] als zodanig onrechtmatig heeft gehandeld ten aanzien van [eiseres in conventie];
Om van [gedaagden in conventie] te veroordelen om bij wijze van schadevergoeding op haar kosten mee te werken om het gedeelte van haar erf (zoals in rood aangegeven op het aan het inleidend verzoekschrift gevoegde tekening) aan [eiseres in conventie] over te dragen. Dit alles op verbeurte van een dwangsom van NAf 50.000,=;
Om van [gedaagden in conventie] te veroordelen tot vergoeding van een bedrag van NAf 9.038,53 pm wegens vergoeding van geleden schade veroorzaakt door van [gedaagden in conventie];
Om van [gedaagden in conventie] te veroordelen in de kosten van het geding.
Subsidiair heeft eiseres gevorderd om gedaagde te bevelen tot gedeeltelijke afbraak van de woning, onder verbeurte van een dwangsom en meer subsidiair om gedaagde te veroordelen tot betaling van een prijs van NAf 200 per vierkante meter voor de aankoop van het gedeelte van het perceel waarover de overbouw op het perceel van eiseres strekt, met veroordeling van gedaagde om de erfscheiding conform de grenzen van kadaster aan te passen, eveneens op verbeurte van een dwangsom.
3.2.
Gedaagde vordert in reconventie, na wijziging:
Voor recht te verklaren dat ten gunste van het perceel van [gedaagden in conventie] een erfdienstbaarheid is ontstaan ten laste van het perceel van [eiseres in conventie], indien mocht blijken dat er sprake is van een grensoverschrijding, met dien verstande dat het perceel van [eiseres in conventie] ten gunste van het perceel van [gedaagden in conventie] die grensoverschrijding zal dienen te tolereren;
[eiseres in conventie] te bevelen om bij een eventuele grensoverschrijding de overschreden vierkante meters aan van [gedaagden in conventie] over te dragen, nadat het aantal overschreden vierkante meters is vastgesteld en de prijs per vierkante meter is vastgesteld. Te bepalen dat indien [eiseres in conventie] niet meewerkt aan de overdracht en levering van de desbetreffende vierkante meters, het in deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van de door [eiseres in conventie] daarvoor te verrichte rechtshandeling(en);
Voor recht te verklaren dat [eiseres in conventie] onrechtmatig handelt jegens van [gedaagden in conventie] door op het naastgelegen perceel het voorgenomen bouwwerk te bouwen, met de bepaling dat de schade die daaruit voortvloeit nog nader bij staat zal dienen te worden bepaald;
[eiseres in conventie] te veroordelen in de kosten in conventie en in reconventie, met de bepaling dat de wettelijke rente verschuldigd zal zijn over de kostenveroordeling, indien deze niet binnen twee weken na het in deze te wijzen vonnis vrijwillig is voldaan.
3.3.
Op de standpunten van partijen wordt hierna nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Tegen de eisvermeerderingen in reconventie als zodanig is door eiseres geen bezwaar gemaakt, zodat recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis in reconventie.
4.2.
Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie onder a en b worden deze geschillen tezamen beoordeeld. Daarna wordt ingegaan op de overige vorderingen in reconventie.
De vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie onder a en b
4.3.
Partijen zijn eigenaren van naast elkaar liggende percelen en hebben een geschil ter zake een (deel van het) balkon van het weekendhuis van gedaagde dat volgens eiseres is gebouwd op het perceel van eiseres, in welk geval sprake is van overbouw. Zij baseert zich daarbij op het in 2.4. bedoelde stuk van Kadaster. Gedaagde weerspreekt dat sprake is van overbouw. Met eiseres is het gerecht van oordeel dat op basis van het in 2.4. bedoelde stuk van Kadaster voldoende onderbouwd is dat sprake is van overbouw. Dat de oorzaak van de overbouw te wijten is aan de voorheen analoog uitgevoerde meting van het perceel doet daaraan niet af. Gedaagde heeft behoudens dat verweer niets nader concreet onderbouwd als verweer gevoerd, zodat daarmee vast staat dat sprake is van overbouw.
4.4.
Dit rechtvaardigt reeds de conclusie dat gedaagde een inbreuk maakt op het eigendomsrecht van eiseres en dus onrechtmatig jegens eiseres handelt. De in conventie gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar, nu, zo blijkt hierna, het beroep van gedaagde dat op grond van verjaring een erfdienstbaarheid van overbouw is ontstaan, niet slaagt. Daartoe wordt overwogen als volgt.
4.5.
De feitelijke situatie die volgens gedaagde de verjaring tot verkrijging van de erfdienstbaarheid heeft doen aanvangen, dateert van vóór 1 januari 2001. Onder het voor 1 januari 2001 in Curaçao geldend recht was voor de verkrijging van erfdienstbaarheden door verjaring onder meer vereist het voortdurend en onafgebroken niet dubbelzinnig bezit daarvan.
Gedaagde is onduidelijk welk recht hij door verjaring zou hebben verworven en dus ook niet duidelijk welk bezit hij pretendeert te hebben uitgeoefend. Immers hij vordert onder a van de eis in reconventie een verklaring voor recht dat door verjaring een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan. Dat impliceert dat gedaagde stelt dat hij gedurende de verjaringstermijn bezitter is geweest van een erfdienstbaarheid (dan wel dat hij zich gedroeg zoals iemand doet die een recht van erfdienstbaarheid heeft). Met andere woorden het diende voor eiseres (en haar rechtsvoorganger) gedurende de verjaringstermijn duidelijk te zijn geweest dat gedaagde zich bevoegd beschouwde (en zich redelijkerwijs bevoegd mocht beschouwen) om zijn balkon op het terrein van eiseres (en haar rechtsvoorganger) te hebben gebouwd uit hoofde van een erfdienstbaarheid. Dit strookt niet met de onder punt b geformuleerde eis in reconventie om het aantal vierkante meters waarmee het perceel van eiseres is overschreden overgedragen te krijgen. Dat laatste impliceert juist dat gedaagde niet door verjaring enig recht heeft verkregen. De door gedaagde naast elkaar (en dus niet primair en subsidiair) ingestelde vorderingen in reconventie zijn in zoverre tegenstrijdig. Ook anderszins heeft gedaagde geen feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit de vereiste wilsuiting tot het uitoefenen van een erfdienstbaarheid blijkt. Dat de feitelijke situatie al gedurende een lange periode voortduurt is niet voldoende. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het door gedaagde uitgeoefende bezit niet ondubbelzinnig is geweest.
4.7.
Gelet op het voorgaande volgt dat de reconventionele vordering onder a wordt afgewezen.
4.8.
Het in conventie als primair onder 2 en meer subsidiair onder 2 gevorderde bijten elkaar in die zin dat partijen of kiezen voor de door eiseres gewenste grondruil of kiezen voor overdracht van het daartoe benodigd gedeelte van het perceel aan gedaagde onder betaling door gedaagde van vergoeding ad NAf 8.000, zijnde de waarde van het stuk perceel waarover de overbouw zich strekt, volgens eiseres berekend op 40 vierkante meters ad NAf 200 per vierkante meter (punt 23 van het inleidend verzoekschrift). De prijs per vierkante meter is dan terecht in geschil. Uit de stellingen van eiseres blijkt niet op grond waarvan zij tot deze prijs komt, terwijl die prijs ten tijde van de koop, zo is ter comparitie door de gemachtigde van gedaagde uitgerekend en niet inhoudelijk weersproken door eiseres NAf 128,= per vierkante meter bedroeg. Gelet daarop heeft de gemachtigde van gedaagde de vergoeding ter comparitie berekend op NAf 9.000 (71 vierkante meter ad NAf 128).
4.9.
Deze wijze van voldoening verhoudt zich overigens ook met de reconventionele vordering onder b, welke net als het meer subsidiair onder 2 gevorderde als uitgangspunt heeft artikel 5:54 BW, dat bepaalt: “Is een gebouw of werk ten dele op, boven of onder het erf van een ander gebouwd en zou de eigenaar van het gebouw of werk door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld worden dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan, dan kan de eigenaar van het gebouw of werk te allen tijde vorderen dat tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand is verleend of, ter keuze van de eigenaar van het erf, een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen”. De overdracht van het benodigd gedeelte van het perceel lijkt het meest passend om recht te doen aan de tussen partijen ontstane situatie. Daarbij betrekt het gerecht de omstandigheid dat eiseres (meerdere malen) expliciet ter comparitie heeft verklaard dat het haar niet te doen is om de afbraak van de overbouw. Gelet op het voorgaande wordt het in conventie primair onder 2 en subsidiair onder 2 gevorderde afgewezen en het in conventie meer subsidiair onder 1 en 2 gevorderde toegewezen, zij het dat de vergoeding voor hetgeen in het licht van het voorgaande dient te worden overgedragen wordt bepaald op de door Kadaster geconstateerde overbouw, berekend op in totaal 15 vierkante meters. Het in reconventie onder b gevorderde wordt, voor zover het betreft de overdracht, toegewezen. Daarbij wordt ook toegewezen dat dit vonnis in de plaats treedt voor de door [eiseres in conventie] ter zake de overdracht te verrichten rechtshandeling.
4.10.
Van de erfafscheiding (en het overige gedeelte van het perceel gelegen tussen het balkon en de grensafscheiding) kan niet worden gezegd dat gedaagde door het weghalen daarvan onevenredig veel zwaarder benadeeld zou worden dan eiseres door handhaving daarvan. Hetgeen meer subsidiair onder 3 is gevorderd wordt toegewezen, behoudens de gevorderde dwangsom. Gesteld noch gebleken is dat gedaagde zich niet zal houden aan deze veroordeling, terwijl eiseres, als eigenaar van het perceel, de erfafscheiding immers ook zelf op de door het Kadaster aangegeven grens kan doen plaatsen (en dan de kosten kan doen verhalen op gedaagde).
4.11.
Uiteraard laat deze veroordeling onverlet dat partijen er voor kunnen kiezen om over te gaan tot de door het Kadaster geprojecteerde grondruil (zie 2.4.).
4.12.
Hetgeen eiseres overigens meer subsidiair onder 4 heeft gevorderd als schadevergoeding, zo heeft gedaagde terecht aangevoerd, is onvoldoende onderbouwd, dan wel is onduidelijk op basis waarvan eiseres recht zou hebben op vergoeding van de in punt 23 van het inleidend verzoekschrift opgesomde kosten. Een grondslag voor vergoeding is niet gegeven. De kosten van juridische bijstand worden zoals gebruikelijk begroot conform het liquidatietarief, noch daargelaten of deze kosten toewijsbaar zijn, terwijl mediation kosten daarvan geen onderdeel vormen. Deze kosten worden derhalve afgewezen.
En voorts nog in reconventie
4.13.
De gevorderde verklaring voor recht dat eiseres onrechtmatig handelt jegens gedaagde door op het naastgelegen perceel het voorgenomen bouwwerk te bouwen, met de bepaling dat de schade die daaruit voortvloeit nog nader bij staat zal dienen te worden bepaald, wordt afgewezen. Daartoe wordt overwogen dat gedaagde meent dat eiseres onrechtmatig handelt, omdat het gebouw in aanbouw leidt tot overtreding van (diverse) voorschriften uit het verkavelingsplan met betrekking tot de maximale bouw van een woning, de opsplitsing van het perceel en de doelstelling van het gebouw in aanbouw (opvang voor lichamelijke beperkten of bewoning door eiseres). Bij gebreke van de planvoorwaarden kan niet worden vastgesteld dat eiseres handelt in strijd met de voorschriften uit het verkavelingsplan. Daarvoor heeft gedaagde meer moeten stellen, hetgeen hij heeft nagelaten, terwijl eiseres de vordering betwist.
De proceskosten in conventie en in reconventie
4.14.
Aangezien partijen, zowel in conventie als in reconventie, op enig punt in het ongelijk gesteld zijn te beschouwen, worden de proceskosten gecompenseerd.
5.De beslissing
Het Gerecht:
In conventie
5.1.
verklaart voor recht dat een gedeelte van de woning gesticht op het perceel gelegen
in het derde district van Curaçao te Westpunt kadastraal bekend als Derde District sectie A nummer [nr B] van [gedaagden in conventie] op het eigendomsperceel van [eiseres in conventie] gelegen in het derde district van Curaçao te Westpunt sectie A no. [nr C] gebouwd is althans oversteekt en dat [gedaagden in conventie] als zodanig onrechtmatig heeft gehandeld ten aanzien van [eiseres in conventie];
5.2.
veroordeelt [gedaagden in conventie] tot betaling van NAf 128 per vierkante meter voor de koop van het gedeelte van het perceel waarover de overbouw op het eigendomsperceel van [eiseres in conventie] strekt (berekend op 15 vierkante meters);
5.3.
veroordeelt [gedaagden in conventie] om de erfafscheiding voor het resterend gedeelte van het perceel conform de grenzen bepaald door het Kadaster aan te passen;
in reconventie
5.4.
beveelt [eiseres in conventie] om de in 5.2. bedoelde 15 vierkante meters aan van [gedaagden in conventie] over te dragen, onder bepaling dat indien [eiseres in conventie] niet meewerkt aan de overdracht en levering, dit vonnis in de plaats treedt van de door [eiseres in conventie] daarvoor te verrichten rechtshandeling(en);
in conventie en in reconventie
5.5.
compenseert de proceskosten;
5.6.
wijst hetgeen meer of anders is gevorderd af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U.I.D. Luydens, rechter, en op 12 september 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.