Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202001841
Vonnis d.d. 14 februari 2022
inzake
1.[eiseres sub 1],2. [eiseres sub 2],3. [eiseres sub 3],4. [eiser sub 4],5. [eiseres sub 5],
allen wonend in Curaçao,
eisers,
gemachtigde: mr. R.B. van Hees,
tegen
de gezamenlijke erfgenamen, althans de gerechtigden tot de nalatenschap van
[naam 2] [GEDAAGDEN],
[naam 2] [GEDAAGDEN],
wonend o.a. in Curaçao,
gedaagden,
gemachtigde: mr. V.P. Maria.
Partijen zullen hierna (gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud) [eisers] en de erven [gedaagden] worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het vonnis van 14 juni 2021;
- de akte uitlating d.d. 23 augustus 2021;
- de antwoord akte d.d. 18 oktober 2021.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Bij vonnis van 14 juni 2021 heeft het gerecht overwogen dat in aanvulling op de verklaring van [naam 1] van 10 februari 2021 behoefte bestaat aan een nadere toelichting over de details van de overdracht van rechten van [naam 1] aan [eiser sub 4], in het bijzonder welke rechten er wanneer zijn overgedragen en hoe die overdracht in zijn werk is gegaan. In dat kader is zijdens [eisers] een nadere verklaring van [naam 1] van 9 augustus 2021 overgelegd. De verklaring luidt als volgt:
2.2. [
[naam 1] verklaart – kort gezegd – dat hij na zijn vertrek uit Curaçao in de jaren ’80 de huurovereenkomst met [naam 2] niet heeft verlengd en dat hij sindsdien geen rechten (meer) ontleent aan de huurovereenkomst met en/of enig onroerend goed van [naam 2], dan wel doet hij afstand van enig recht ter zake en/of voortvloeiende uit de overeenkomst tussen [eiser sub 4] en de Erven [gedaagden] van 21 juli 2017.
2.3. [
[Eisers] stellen dat uit deze verklaring ondubbelzinnig volgt dat [naam 1] geen recht heeft ten aanzien van enig perceel en/of de daarop gebouwde huizen. Voor zover dat al anders zou zijn doet [naam 1] expliciet afstand van enig recht.
2.4.
De erven [gedaagden] hebben de inhoud van de verklaring van [naam 1] niet betwist. Zij stellen daarentegen dat uit de verklaring volgt dat er geen huurovereenkomst (meer) bestond tussen [naam 1] en [naam 2], zodat [eiser sub 4] en dus [eisers] daaraan ook geen rechten (meer) kan ontlenen. Volgens de erven [gedaagden] heeft dat verder tot gevolg dat [eiser sub 4] en dus [eisers] ook geen recht had op vergoeding van de waarde van de opstal op het destijds door [naam 1] gehuurde perceel. Voor zover dat al anders zou zijn, zijn de opstallen verwaarloosd en/of afgebrand, zodat ook om die reden geen recht (meer) bestaat op enige vergoeding van de waarde van de opstallen. Het is in strijd met de redelijkheid en billijkheid om het brandrisico voor rekening van de erven [gedaagden] te laten komen. Tot slot voeren de erven [gedaagden] aan dat een bedrag van NAf 400.000 niet redelijk is nu de opstal al langere tijd onbewoonbaar was.
2.5.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat partijen het er nu wel over eens zijn dat [naam 1] geen rechten meer kan c.q. wil ontlenen aan de huurovereenkomst en het daarop gebouwde, zodat hij ook geen rechthebbende is op enige daaruit voortvloeiende vergoeding. Daar was het bij het nadere verhoor van [naam 1] ter zake (thans schriftelijk afgelegde verklaring) ook om te doen en die duidelijkheid is nu verkregen.
2.6.
Vervolgens ligt de vraag voor wat dat verder voor gevolgen heeft voor de vordering van [eisers]. Beide partijen gingen er tot de nadere verklaring van [naam 1] vanuit dat [naam 1] en [eiser sub 4] nog huurders waren van de grond. Vaststaat dat [eiser sub 4] huur betaalde voor de beide percelen waarop het boothuis en de recreatiewoning (de opstallen) waren gebouwd. De erven [gedaagden] hebben dat niet betwist. Zij stellen echter dat die betaling als een gebruiksvergoeding moet worden aangemerkt bij gebreke van een onderliggende huurovereenkomst met betrekking tot het destijds door [naam 1] gehuurde perceel. Die stelling houdt geen stand. Ook de erven [gedaagden] zijn er blijkens de processtukken altijd van uit gegaan dat de huurovereenkomsten die [eiser sub 4] en [naam 1] in de jaren ’80 zijn aangegaan steeds stilzwijgend zijn verlengd ex artikel 7:230 BW Pro. De onderhandelingen tussen partijen in aanloop op de “verklaring beëindiging huurrechten en overdracht van de opstallen op Kura Buriku” d.d. 21 juli 2017 van [eiser sub 4] mede namens [naam 1], hebben ook in dat licht plaatsgevonden. Dat thans blijkt dat [naam 1] al jaren geen gebruik meer maakt van de huurovereenkomst, maar [eiser sub 4] wél en tegen betaling, maakt dat niet anders. [eiser sub 4] kon dus tegenover de erven [gedaagden] rechten ontlenen aan beide percelen en de daarop gebouwde opstallen.
2.7.
In de “verklaring beëindiging huurrechten en overdracht van de opstallen op Kura Buriku” d.d. 21 juli 2017 van [eiser sub 4] -mede namens [naam 1]- (hierna: de verklaring) is onder meer opgenomen dat:
4. De familie [gedaagden] en de ondergetekende tot overeenstemming zijn gekomen, omtrent de afkoopsom van alle rechten – gene uitgezonderd -, die ondergetekende (boothuis) en zijn broer de heer [naam 1] (recreatiewoning) op dit gedeelte van het perceel hebben of zouden kunnen hebben, waaronder begrepen de huurrechten en de rechten op de opstallen.
5. De ondergetekende en mede namens zijn broer de heer [naam 1] zullen afstand doen van al hun voormelde rechten op gemeld perceel en de opstallen (recreatiewoning en boothuis) op gemeld – gene uitgezonderd – tegen betaling van een afkoopbedrag van NAf 400.000 aan ondergetekende.
6. (…)
7. De betaling van het bedrag ad NAf 400.000 zal plaatsvinden middels de notaris die de levering verricht nadat de verkoop en overdracht van het perceel grond Kura Buriku geheel heeft plaatsgevonden aan derden en de notaris bevoegd is het voormeld bedrag na de levering te voldoen.
2.8.
Voor zover tijdens de zitting aan de orde is gekomen dat voornoemde verklaring niet als een tussen partijen overeengekomen afkoopovereenkomst kan worden aangemerkt, geldt het volgende. [naam 3] (vertegenwoordiger van de erven [gedaagden]; hierna: [naam 3]) bijgestaan door mr. [naam 4] heeft voorafgaande aan de verklaring namens de erven [gedaagden] bemiddeld bij het tot stand komen van de verklaring. Op 15 februari 2014 heeft er in dat kader een bespreking plaatsgevonden waarbij onder meer aanwezig waren [naam 3], enkele erfgenamen [gedaagden], mr. [naam 4] en [eiser sub 4]. Uit het besprekingsverslag volgt dat namens de erven [gedaagden] de wens werd uitgesproken om het gehele terrein groot 13.200 m2 (Kura Buriku) te verkopen. Aan [eiser sub 4] werd het aanbod gedaan om het gehele terrein te kopen. Voorts volgt uit het besprekingsverslag dat indien geen gebruik zou worden gemaakt van de koopoptie, zij in ieder geval kunnen rekenen op een reële vergoeding voor hun opstallen indien ontruiming door de nieuwe eigenaar kon worden afgedwongen. In een brief van mr. [naam 4] van 22 januari 2015 wordt dit aanbod herhaald. Voorts wordt een opstalvergoeding van NAf 220.000 aangeboden in het geval de huur zou worden opgezegd. Vervolgens vindt er op 17 december 2015 in opdracht van de cliënten van mr. [naam 4] (de erven [gedaagden]) en [eiser sub 4] een taxatie plaats door LM Real Estate Services en Salas Real Estate. Uit het taxatierapport volgt:
U en uw cliënten alsmede de heer [naam 1] heeft LM Real Estate Services en Salas Real Estate verzocht de waarde te bepalen, onder meer uitgaande van het volgende:
(…)
De woning van [naam 1] tussen omstreeks eind jaren 70 en begin jaren 80 (van de vorige eeuw) werd gesticht;
Wij dienen een vergoeding vast te stellen wat (bij benadering) een zgn. ‘redelijke vergoeding’ zal zijn voor de heer [naam 1] voor het feit dat er een zgn. ‘beëindiging van het woongenot’ zal gaan plaatsvinden i.v.m. de beëindiging van de overeenkomst voor het gebruik van de (onder-)grond.
Globale indicatie van de waarde (op basis van het bovenstaande) van het woonhuis van [naam 1].
Circa NAf. 400.000,= (zegge: vierhonderdduizend gulden, courant van de Nederlandse Antillen)
2.9.
Op 21 juli 2017 stelt [eiseres sub 4] mede namens [naam 1] de verklaring op. Die verklaring wordt door [naam 3] getekend op 28 juli 2017. Voor zover [naam 3] betoogt dat zij de brief enkel voor ontvangst heeft getekend en zij nimmer heeft ingestemd met de in de verklaring opgenomen afkoopovereenkomst, vindt dat geen steun in de feiten. In een e-mail van 1 augustus 2019 aan [eisers] schrijft [naam 3]:
“(…)
In samenspraak met uw vader is op zijn verzoek de heer Salas aangesteld als taxateur met de opdracht om een zodanige taxatie te doen die voor alle partijen redelijk zou zijn. De taxatie omvatte de waarde van de opstallen, alsmede een redelijke vergoeding voor de beëindiging van de huurovereenkomst.
Na de taxatie is er een bespreking op mijn kantoor geweest met huurders, die zich allen in de getaxeerde waarde konden vinden. Voor de familie [gedaagden] betekende dat echter een groot offer, omdat van de koopsom van het terrein een bedrag van naf 700.000 naar de huurders ging.
Daarna is door mevrouw mr. [naam 4] een concept overeenkomst opgesteld, die door partijen is besproken en waarmede partijen in beginsel akkoord gingen en bij de notaris zou worden getekend als het terrein van de familie zou worden verkocht en geleverd. Op dat moment was er een serieuze koper die achteraf niet zo serieus bleek te zijn.
Daarna hebben zich diverse kopers gemeld, maar vaak strandde de deal omdat de koper de financiering niet rond kon krijgen.
We zijn nu jaren verder. Het huis van uw vader is in slechte staat vergeleken met het moment dat de taxatie plaatsvond. In 2014 was wel afgesproken dat uw vader het huis in goede conditie/bewoonbaar zou houden.
Kennelijk had uw vader geen opstalverzekering om op kosten van de verzekeringsmaatschappij de schade van de inbraak te herstellen, hetgeen natuurlijk niet ten laste van de familie [gedaagden] kan komen.
Het is ons inziens niet redelijk om de waarde van Naf 400.000 voor het huis van uw vader te handhaven.
(…)”
2.10.
Uit het voorgaande in samenhang bezien met de inhoud van de verklaring staat voldoende vast dat de erven [gedaagden] destijds met [eiser sub 4] zijn overeengekomen dat hem ter afkoop van zijn huurrechten en de opstallen een bedrag van NAf 400.000 zou worden betaald bij overdracht en levering van het terrein aan een derde. Uit voornoemde e-mail van [naam 3] volgt dat zij in 2019 op die afspraak terug wil komen. Zij beroept zich daarbij op de ‘onbewoonbaarheid’ van de opstallen. Daartoe biedt de verklaring echter geen grondslag. Anders dan de erven [gedaagden] stellen kan noch uit de verklaring, noch uit de onderhandelingen die daaraan vooraf zijn gegaan worden afgeleid dat aan de afkoop van de huurrechten en opstallen de voorwaarde was verbonden dat de opstallen nog bewoonbaar zouden zijn ten tijde van de overdracht.
2.11.
Vaststaat dat de koper die ten tijde van de verklaring het gehele terrein zou kopen, voortijdig is afgehaakt, dat er geen overdracht en levering heeft plaatsgevonden en dat ook het bedrag van NAf 400.000 niet aan [eiser sub 4] is betaald. Sindsdien zijn de opstallen mikpunt geweest van diefstal en vandalisme en inmiddels ook afgebrand. De erven [gedaagden] stellen dat het onder deze omstandigheden niet meer redelijk is dat zij bij verkoop van het terrein alsnog het bedrag van NAf 400.000 zouden moeten betalen. Het gerecht is van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar om alsnog aanspraak te maken op het overeengekomen bedrag van NAf 400.000. In dit oordeel worden de volgende omstandigheden in samenhang bezien betrokken. Het is nooit de bedoeling geweest enkel de waarde van de opstallen te vergoeden bij afkoop van de rechten. Vaststaat immers dat het getaxeerde bedrag blijkens het taxatierapport niet zo zeer is gebaseerd op de waarde van de opstallen als wel op een vergoeding voor beëindiging van het gebruiks- en woongenot. Voorts waren de opstallen ten tijde van de taxatie al ruim 45 jaar oud. Het is algemeen bekend dat woningen die dicht bij de zee staan sneller slijten en veel onderhoud behoeven. Niet aannemelijk is dat de verouderde opstallen op zichzelf bezien de (hoge) waarde vertegenwoordigden zoals overeengekomen. Voorts geldt dat het gebruiks- en woongenot dat in het overeengekomen bedrag werd betrokken met name ook betrekking kan hebben gehad op de locatie van het gehuurde (perceel aan zee), die in dit geval waarde verhogend is, ongeacht of het opstal zelf nog intact is. Tot slot geldt dat [eiser sub 4] afstand deed van zijn huurrechten en opstallen omdat de erven [gedaagden] het terrein als geheel wilden verkopen. Gesteld noch gebleken is dat een eventuele koper van het gehele terrein daadwerkelijk gebruik zou gaan maken van de reeds vervallen opstallen. Aannemelijker is dat het gehele terrein vrij van huur werd verkocht zodat een koper het terrein naar eigen inzicht zou kunnen ontwikkelingen. Niet kan dus worden aangenomen dat het feit dat de opstallen er niet meer staan en/of verouderd zijn invloed zouden moeten hebben op het overeengekomen bedrag. Aldus is het gerecht van oordeel dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat de erven [gedaagden], in geval van de verkoop en levering van het gehele terrein, gehouden zijn aan [eisers] een afkoopsom van NAf 400.000 te betalen.
2.12.
De verklaring en hetgeen partijen daarin zijn overeengekomen brengt echter niet mee dat, zoals [eisers] vordert, de erven [gedaagden] ook gehouden zijn te betalen zolang er nog geen verkoop van het gehele terrein heeft plaatsgevonden, noch brengt de afkoopovereenkomst een verkoopplicht zijdens de erven [gedaagden] met zich. De verklaring is tot stand gekomen in een periode dat er een potentiële koper was. Die verkoop is niet doorgegaan en sindsdien is er geen serieuze koper geweest. [eisers] kan op grond van hetgeen partijen overeen zijn gekomen en hetgeen uit de onderhandelingen die daaraan vooraf zijn gegaan voortvloeit, noch betaling van het overeengekomen bedrag zonder verkoop van hele terrein afdwingen, noch de verkoop van het terrein van de erven [gedaagden] afdwingen enkel om de overeengekomen voorwaarde in vervulling te laten gaan. Door er mee in te stemmen dat de betaling van het bedrag ad NAf 400.000 zal plaatsvinden middels de notaris die de levering verricht nadat de verkoop en overdracht van het perceel grond Kura Buriku geheel heeft plaatsgevonden aan derden en ook de notaris bevoegd is het voormeld bedrag na de levering te voldoen, heeft [eisers] geaccepteerd dat betaling gedurende langere tijd uit zou kunnen blijven. Het geval dat reeds afstand is gedaan van de huurrechten en de opstallen doet daaraan niet af. Immers is in dat geval [eisers] ook geen huur verschuldigd onder deze omstandigheden.
2.13.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het onder primair en subsidiair gevorderde dient te worden afgewezen. Voor zover de procedure was ingegeven ter opheldering hetgeen partijen in de verklaring overeen waren gekomen, is daar duidelijkheid over gekomen. Het petitum is echter niet geformuleerd als een verklaring voor recht daartoe, zodat het gerecht daartoe ook niet kan beslissen.
Het gerecht zal daarom de proceskosten en de beslagkosten compenseren tussen partijen.
3.De beslissing
Het Gerecht:
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door , mr. S.M. Christiaan rechter, en op 14 februari 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.