ECLI:NL:OGEAC:2022:286

• Datum uitspraak: 4 oktober 2022
• Publicatiedatum: 20 oktober 2022
• Zaaknummer: CUR202203161
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: O. Nijhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Niet-ontvankelijkheid van eisers in vordering tot afbraak van illegaal bouwwerk

In deze zaak, die op 4 oktober 2022 door het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao is behandeld, hebben eisers, wonende in Curaçao, een kort geding aangespannen tegen verschillende gedaagden, waaronder de naamloze vennootschap Building Supplies Logistics Company B.V. (BLS) en het Land Curaçao. De eisers vorderden de sloop van een bouwwerk dat door BLS was opgetrokken, omdat zij meenden dat dit bouwwerk illegaal was en hen hinder bezorgde. De achtergrond van de zaak ligt in een eerder verleende bouwvergunning die door het Gerecht op 20 november 2020 was vernietigd, en een uitspraak van het Hof op 27 juli 2021 die bevestigde dat er nog steeds mogelijkheden waren voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor de percelen in kwestie.

Tijdens de behandeling van de zaak werd door de eisers gesteld dat het bouwwerk hen hinder bezorgde, onder andere door het wegnemen van licht en lucht, en dat het in strijd was met de Bouw en Woningverordening. De gedaagden, daarentegen, voerden aan dat de eisers niet-ontvankelijk verklaard moesten worden, omdat er een bestuursrechtelijke weg openstond voor hen. Het Gerecht oordeelde dat de eisers niet-ontvankelijk waren in hun vorderingen tegen het Land, omdat zij een verzoek tot bestuursdwang hadden ingediend dat niet was behandeld. Wat betreft de vorderingen tegen BLS, oordeelde het Gerecht dat de eisers onvoldoende onderbouwing hadden gegeven voor hun claims van hinder en dat de belangen van BLS zwaarder wogen dan die van de eisers. Uiteindelijk werden de vorderingen van de eisers afgewezen en werden zij veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Afdeling Civiel

Zaaknummer: CUR202203161

Datum uitspraak 4 oktober 2022

Vonnis in kort geding

in de zaak van

1. [eiser sub 1],

2 [
eiseres sub 2] ,

3.
[eiser sub 3] ,

4.
[eiseres sub 4] ,

5.
[eiser sub 5] ,

6.
[eiseres sub 6] ,

allen wonende in Curaçao,

eisers,

gemachtigde: mr. A.K.E. Henriquez,

tegen

1. de naamloze vennootschap BUILDING SUPPLIES LOGISTICS COMPANY B.V.,

2. de commanditaire vennootschap
LANDHUIS STADSRUST C.V. ,

3. de private foundation
STADSRUST PRIVATE FOUNDATION ,

alle gevestigd in Curaçao,

gedaagden,

gemachtigden: mrs. E.R. de Vries en P. Blom,

4. HET LAND CURAÇAO ,

zetelend in Curaçao,

gedaagde,

gemachtigde: mr. A.C van Hoof.

Partijen zullen hierna als volgt worden aangeduid:

- eisers: met hun respectieve achternamen, en zij gezamenlijk: [eisers] c.s.,

- gedaagde sub 1: BLS, gedaagde sub 2: Landhuis Stadsrust, gedaagde sub 3: Stadsrust PF, en gedaagden 1-3 gezamenlijk: BLS c.s.

- gedaagde sub 4: het Land.

1. Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

- het inleidend verzoekschrift met producties, ingediend op 12 augustus 2022;

- 3 producties van het Land, ingediend op 21 september 2022;

- producties 1-4 van BLS c.s., ingediend op 21 september 2022;

- de behandeling op 22 september 2022, waar aanwezig waren aan de zijde van [eisers] c.s.: [eiser sub 5] en hun gemachtigde, aan de zijde van BLS c.s. de heer [naam 1] en hun gemachtigde mr. Blom en aan de zijde van het Land de heer [naam 2], ambtenaar bij NOP en hun gemachtigde. De gemachtigden hebben, mede aan de hand van hun overgelegde pleitaantekeningen, het woord heeft gevoerd.

- de descente op 28 september 2022, waar aanwezig waren [eiser sub 1], [eiseres sub 2] en [eiser sub 5], bijgestaan door hun gemachtigde, voormelde heer [naam 1], de gemachtigde van BLS c.s., voormelde heer [naam 2] en de gemachtigde van het Land. Zij allen hebben het woord gevoerd.

1.2.

Vonnis is bepaald op 12 oktober 2022, maar zal heden bij vervroeging worden uitgesproken.

2. De feiten

2.1

Het bouwwerk waarover partijen in deze procedure strijden, bestaat uit een open “geraamte” van horizontale en verticale stalen balken die met elkaar zijn verbonden, met de kleur rood-bruin. Op de begane grond zijn ruimtes gecreëerd door verticale muren van betonblokken op te trekken. Dit bouwwerk zal hierna worden genoemd: het bouwwerk.

2.2 [

Eisers] c.s. wonen op percelen die deel uitmaken van het verkavelingsplan “Stadsrust”. Ook het landhuis en de daarbij behorende gronden zijn onderdeel van dat verkavelingsplan. Landhuis Stadsrust en Stadsrust PF zijn de eigenaren van het landhuis en van de daarbij behorende gronden. De percelen van [eisers] c.s. zijn daaraan grenzend.

2.3

Ten aanzien van het verkavelingsplan heeft de Minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Ordening op 10 juli 2018 een bouwvergunning verleend voor de bouw van zeven flatgebouwen met in totaal zestig wooneenheden (appartementen) onder de in die vergunning opgenomen voorwaarden.

2.4

BSL als ontwikkelaar is enkele jaren geleden aangevangen met de bouw van negentig appartementen. Dit heeft tot heden geresulteerd in het bouwwerk, dat meer dan drie jaren geleden is opgetrokken.

2.5 [

Eisers] c.s. hebben beroep ingesteld tegen die bouwvergunning van 10 juli 2018. De uitspraak d.d. 20 november 2020 van het Gerecht op dat beroep luidt als volgt:

“Het Gerecht

-
verklaart het beroep
gegrond ;

-
vernietigt het besluit van 10 juli 2018;

-
wijst de aanvraag om bouwvergunning
af en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 10 juli 2018;

[…]”

2.6

Bij uitspraak in hoger beroep van 27 juli 2021 heeft het Hof die uitspraak van het gerecht bevestigd. De rechtsoverwegingen 5.4 – 7 van die uitspraak luiden als volgt:

“5.4. Het Hof overweegt dat artikel 3, tweede lid, onder a, van het EOP toestaat dat op een perceel dat is bestemd als :Stedelijk woongebied” een flat wordt gebouwd. Voor het geval dat op een bouwperceel reeds een woning staat, of nog niet staat maar daarvoor al wel bouwvergunning is verleend, gelden op grond van artikel 3, tweede lid onder h, van het EOP enkele uitgangspunten over perceelgrootte en parkeergelegenheid. Omdat de percelen in het EOP zijn bestemd als “Stedelijk Woongebied” en daarop bebouwing ten behoeve van wooneenheden is toegestaan, heeft het Gerecht ten onrechte overwogen dat het EOP de bouw van appartementen op de percelen niet toestaat. Dat ter plekke reeds een landhuis staat, maakt dat niet anders. Dat gegeven heeft alleen tot gevolg dat aan de uitgangspunten betreffende perceelgrootte en parkeergelegenheid moet worden voldaan.

Dat in het verkavelingsplan is opgenomen dat per kavel niet meer dan één woonhuis mag worden gebouwd, leidt niet tot een ander oordeel. Hierbij is van belang dat onderscheid wordt gemaakt tussen de begrippen “perceel”, “bouwperceel” en “kavel”. In dit geval is het verkavelingsplan niet volledig gerealiseerd. Van de 32 kavels zijn er veertien niet uitgemeten. Deze niet uitgemeten kavels vormen tezamen een aanzienlijke oppervlakte. Voordat gebouwd kan worden, dienen de niet uitgemeten kavels te worden verkaveld en uitgemeten. Alsdan ontstaan bouwpercelen als bedoeld in het EOP. Daarbij is ook van belang dat met het EOP mede is beoogd de inbreiding van bebouwing en verdichting van het stedelijk gebied, juist om te voorkomen dat natuurgrond moet worden gebruikt voor stedelijke bebouwing. Het is daarom onwenselijk de regels van het verkavelingsplan zo uit te leggen dat bebouwing ten behoeve van woondoeleinden op grotere percelen onmogelijk zou zijn. Dit betoog van Stadsrust en de minister slaagt.

5.5.

Het Hof ziet vervolgens, eveneens anders dan het gerecht, geen grond voor het oordeel dat op een van de percelen geen bebouwing voor woondoeleinden is toegestaan omdat daarop volgens het gedeeltelijk herziene verkavelingsplan een bestemming voor detailhandel- en dienstverleningsdoeleinden zou rusten. Daargelaten of die bestemming rechtsgeldig is toegekend, geldt dat de bebouwingsregels in een verkavelingsplan die niet overeenstemmen met de bestemmingsvoorschriften van het EOP, op grond van artikel 20, vijfde lid, onder b, van het EOP buiten toepassing blijven. Omdat artikel 3, tweede lid, onder a, van het EOP bebouwing en andere voorzieningen toestaat ten behoeve van onder meer woondoeleinden, stemmen het verkavelingsplan en het EOP op dit punt niet met elkaar overeen en dient het verkavelingsplan in zoverre buiten toepassing te worden gelaten. Dit betoog van Stadsrust en de minister slaagt.

5.6.

Uit 5.4 en 5.5 volgt dat het EOP en het verkavelingsplan er op zichzelf niet aan in de weg staan dat aan Stadsrust vergunning wordt verleend voor bebouwing ten behoeve van woondoeleinden op de percelen.

Belangenafweging

6. […]

Ter voorlichting van partijen

7. […] Anders dan het oordeel gegeven onder 5.6 heeft het oordeel onder 6 daarom in beginsel geen betekenis voor de besluitvorming over een nieuwe aanvraag.”

2.7

Bij brief van 8 december 2020 aan de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Ordening heeft de gemachtigde van [eisers] c.s. namens hen

“de Minister […] gesommeerd om per ommegaande een bevel uit te vaardigen aan BSL, waarin BSL middels bestuursdwang wordt bevolen om het bouwwerk te slopen en de terreinverhoging ongedaan te maken of te herstellen, bij het uitblijven waarvan de Minister de werkzaamheden zelf op kosten van BLS zal uitvoeren. […]”

2.8 [

Eisers] c.s. hebben eerder, op 12 februari 2021, een vordering in kort geding ingesteld strekkende tot afbraak van het bouwwerk. Dat kort geding hebben zij ingetrokken.

3. Het geschil

3.1. [

Eisers] c.s. vorderen:

“bij vonnis, gewezen in kort geding, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, op de minuut en op alle dagen en uren:

- BLS te bevelen om binnen een door uw gerecht te stellen termijn, tot verwijdering over te gaan van al hetgeen zij heeft gebouwd op de percelen behorende bij het Landhuis Stadsrust, kadastraal bekend als 5-IS-[A], 5-IS-[B] en 15-IS-[C], waaronder tevens begrepen het aanvullen van de gronden van die percelen, zodat alles teruggebracht wordt tot de oorspronkelijke staat, met de bepaling dat dit vonnis in de plaats zal treden van de aanzegging als bedoeld in artikel 64 lid 2 Bouw en Woningverordening en voorts met de bepaling dat de werkzaamheden binnen 60 dagen moeten zijn afgerond.

- Het Land te bevelen om, indien BSL niet voldoet aan het in deze te geven bevel, binnen een door uw Gerecht te stellen termijn zelfstandig en op kosten van BSL de sloop en herstelwerkzaamheden uit te voeren, conform het bevel gegeven aan BSL.

- Gedaagden te veroordelen tot verbeurte van een dwangsom ten gunste van verzoekers, van Naf 50.000,00 per dag of dagdeel dat gedaagden niet voldoen aan de in deze te geven bevelen, met een maximum van Naf. 3.000.000,00

- Voor het geval gedaagden de in deze te geven bevelen zouden negeren, ondanks het maximaal verbeuren van de dwangsommen, wordt verzocht om aan eisers vervangende toestemming te verlenen om zelfstandig het illegale bouwwerk te doen slopen en het puin af te voeren en voorts gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de sloopwerkzaamheden nog nader op te maken bij staat.

- Gedaagden te veroordelen in de kosten van dit geding.”.

3.2.

In het licht van de feiten leggen [eisers] c.s. aan hun vorderingen ten grondslag dat, nu de bouwvergunning is vernietigd en de bouwaanvraag als afgewezen dient te gelden, het bouwwerk er zonder rechtsgrond staat. Het is in feite een illegaal bouwwerk en als zodanig in strijd is met de Bouw en Woningverordening. Het moet dus worden gesloopt. Het bouwwerk zorgt voor [eisers] c.s. voor hinder en is in strijd met de planvoorwaarden en daarmee per definitie onrechtmatig jegens naburige erven en al helemaal jegens naburige erven die deel vormen van hetzelfde verkavelingsplan. Er is geen manier waarop het in aanbouw zijnde gebouw nog kan worden gelegaliseerd. De enig overgebleven optie is sloop. Het bouwwerk is ook onrechtmatig jegens [eisers] c.s. vanwege de hinder die zij daarvan ondervinden, zoals het wegnemen van licht en lucht, het ontnemen van privacy, stof- en lawaaioverlast alsook waardevermindering van hun percelen. Het bouwwerk vormt ook een groot gevaar omdat het de winden van een storm niet zal kunnen doorstaan.

3.3.

BSL en het Land voeren gemotiveerd verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] c.s. althans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] c.s. – wat het Land betreft: hoofdelijk – in de kosten van dit geding.

3.4.

Op de stellingen van partijen, voor zover van belang, zal hierna worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1

BLS c.s. en het Land bepleiten primair dat [eisers] c.s. niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vorderingen. Zij voeren daartoe aan dat voor [eisers] c.s. een bestuursrechtelijke weg openstaat c.q. heeft opengestaan en dat aan hun zijde spoedeisend belang ontbreekt.

4.2

Wat betreft het Land treft eerstbedoeld ontvankelijkheidsverweer doel, waartoe het volgende wordt overwogen. Bij de brief van 8 december 2020 (r.o. 2.7) is de minister gesommeerd tot – kort gezegd – het toepassen van bestuursdwang leidende tot de sloop van het bouwwerk en ongedaanmaking of herstel van de terreinverhoging. Deze sommatie is niet anders te beschouwen dan als een verzoek tot het toepassen van bestuursdwang. Op dat verzoek is geen beslissing genomen. Nu, naar moet worden aangenomen, de beslistermijn ter zake inmiddels is verstreken, kwalificeert dit als een fictieve weigering. Daartegen kunnen c.q. konden [eisers] c.s. in beroep gaan bij de bestuursrechter. Een dergelijke beroepsprocedure vormt een met voldoende waarborgen omklede bestuursrechtelijke rechtsgang. Volgens vaste rechtspraak dient de eiser door de burgerlijke rechter niet-ontvankelijk te worden verklaard, indien, kort gezegd, de administratieve rechter voldoende rechtsbescherming biedt. Vorenbedoeld beroep bij de bestuursrechter, gericht tegen de fictieve weigering, is een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang. Daarom zullen [eisers] c.s. in hun vorderingen jegens het Land niet-ontvankelijk worden verklaard.

4.3

Dit vorenstaande geldt uiteraard niet met betrekking tot de vorderingen van [eisers] c.s. jegens BLS c.s., nu laatstgenoemden geen bestuursorgaan zijn.

4.4

Naar het oordeel van het gerecht hebben [eisers] c.s. bij hun vorderingen, anders dan zij voorstaan, een spoedeisend belang. In zoverre worden de ontvankelijkheidsverweren van BLS c.s. en het Land gepasseerd. Op zichzelf volgt het spoedeisend belang uit de aard van de vorderingen. Dat het bouwwerk reeds geruime tijd bestaat en dat eerder een kort geding aanhangig is gemaakt en later weer is ingetrokken, maakt dat niet dat het spoedeisend belang aan de vorderingen van [eisers] c.s. is komen te ontvallen.

4.5

Gezien hetgeen in r.o. 4.2 is overwogen, wordt uitsluitend met betrekking tot de vorderingen van [eisers] c.s. jegens BLS c.s. het volgende overwogen.

4.6 [

eisers] c.s. hebben hun stellingen dat zij hinder van het bouwwerk ondervinden, doordat dat licht en lucht wegneemt, privacy ontneemt, stof- en lawaaioverlast veroorzaakt alsook waardevermindering van hun percelen tot gevolg heeft, niet toegelicht en/of onderbouwd. Hetgeen het gerecht tijdens de descente heeft waargenomen, maakt goed invoelbaar dat [eisers] c.s. niet blij zijn met het bouwwerk, maar de waarnemingen van het gerecht zijn onvoldoende om (het oprichten en opgericht houden van) het bouwwerk als onrechtmatig jegens hen te kunnen kwalificeren. Meer specifiek wordt overwogen dat zonder onderbouwing, die is uitgebleven, niet kan worden vastgesteld dat het bouwwerk in zijn huidige onaffe en onbewoonde staat – een open geraamte van stalen balken – licht en lucht wegneemt, privacy ontneemt en stof- en lawaaioverlast veroorzaakt. Daargelaten dat ook de stelling dat het bouwwerk de waarde van hun percelen vermindert, door [eisers] c.s. niet is onderbouwd – [eiser sub 5] heeft slechts gesteld dat hij al drie jaren tevergeefs probeert zijn woning te verkopen –, is een activiteit die de waarde van een aangrenzend perceel vermindert, niet zonder meer onrechtmatig jegens de eigenaar van dat aangrenzende perceel. Tijdens de comparitie van partijen hebben [eisers] c.s. de door hen gestelde onrechtmatigheid feitelijk nader doen steunen op de stelling dat scheuren zijn ontstaan in de scheidingsmuur tussen hun percelen en het perceel waarop het bouwwerk zich bevindt. Het gerecht heeft geconstateerd dat in de scheidingsmuur scheuren aanwezig zijn, maar enige onderbouwing dat die scheuren zijn veroorzaakt door het bouwwerk is niet gegeven. Indien die scheuren vroeger niet aanwezig waren, is dat op zich zelf onvoldoende om een causaal verband met het bouwwerk te kunnen aannemen. Dat sprake is van onrechtmatigheid jegens hen, hebben [eisers] c.s. dan ook onvoldoende onderbouwd.

4.7

Voor zover de stellingen van [eisers] c.s. zo zouden moeten worden begrepen dat (ook) in de toekomst sprake zal zijn van onrechtmatigheid zodra als het bouwwerk zal zijn afgebouwd en de appartementen bewoond zullen zijn, wordt overwogen dat ook in zoverre die stellingen onvoldoende zijn onderbouwd. Een concreet bouwplan is immers niet in het geding gebracht en ook anderszins ontbreekt elke onderbouwing.

4.8

Het Gerecht heeft tijdens de descente vastgesteld dat de stalen balken roestplekken vertonen, maar heeft niet kunnen vaststellen dat het bouwwerk gevaar veroorzaakt of zal veroorzaken in geval van onstuimig weer.

4.9

Ten slotte moet [eisers] c.s. worden nagegeven dat het bouwwerk thans een vergunning ontbeert en dus illegaal is. Dat kan echter niet zonder meer tot de toewijzing van hun vorderingen jegens BLS c.s. leiden. In het kader van dit kort geding zullen de belangen van [eisers] c.s. tegen die van BLS c.s. moeten worden afgewogen. Volgens de uitspraak van 27 juli 2021 van het Hof (r.o. 2.6) kan nog een bouwvergunning worden verleend voor de bebouwing van de percelen; de stelling van [eisers] c.s. dat geen vergunning meer zal kunnen worden verkregen, is dus onjuist. Namens BLS c.s. is verklaard dat de toekomstige bouwvergunning minder bouwlagen zal betreffen dan aanvankelijk was voorzien en dat dan het bovenste gedeelte van het bouwwerk zal worden verwijderd. BLS c.s. heeft er dus belang bij dat het bouwwerk blijft gehandhaafd. Het alternatief (afbraak en te zijner tijd van de grond af aan opnieuw beginnen) zou kapitaalvernietiging betekenen. Ten opzichte van de belangen van [eisers] c.s. moeten de belangen van BLS c.s. zwaarder wegen, waarbij van belang is dat de door [eisers] c.s. gestelde hinder niet is komen vast te staan.

4.10 [

Eisers] c.s. zullen worden veroordeeld in de kosten van dit kort geding, gevallen aan de zijde van BLS c.s. en het Land en tot heden begroot op NAf 1000,- wegens salaris gemachtigde aan de zijde van elk van hen.

5. De beslissing

Het gerecht:

verklaart [eisers] c.s. niet-ontvankelijk in hun vorderingen jegens het Land;

wijst af de vorderingen van [eisers] c.s. jegens BLS c.s.;

veroordeelt [eisers] c.s. in de kosten van dit geding, gevallen aan de zijde van BLS c.s. en tot aan dit vonnis begroot op NAf 1.000,-;

veroordeelt [eisers] c.s. hoofdelijk in de kosten van dit geding, gevallen aan de zijde van het Land en tot aan dit vonnis begroot op NAf 1.000,-.;

verklaart dit vonnis wat betreft deze beide proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis, rechter, en op 4 oktober 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.