ECLI:NL:OGEAC:2022:306

• Datum uitspraak: 24 oktober 2022
• Publicatiedatum: 21 november 2022
• Zaaknummer: CUR202200969
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.C.B. Hubben; M. Molenaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake huurgeschil tussen SHANDAN PROJECTS N.V. en gedaagden over achterstallige huur en herstelkosten

In deze zaak heeft de naamloze vennootschap SHANDAN PROJECTS N.V. een vordering ingesteld tegen twee gedaagden in verband met achterstallige huur en herstelkosten na beëindiging van een huurovereenkomst. De huurovereenkomst betrof een pand in Curaçao, dat van 1 november 2019 tot en met 31 oktober 2021 was verhuurd. Eiseres vorderde een bedrag van NAf 6.630, vermeerderd met omzetbelasting, incassokosten en wettelijke rente, omdat gedaagden naar haar mening niet alle huurpenningen hadden voldaan en het pand niet in de oorspronkelijke staat hadden opgeleverd.

De mondelinge behandeling vond plaats op 22 september 2022, waarbij partijen hun standpunten hebben toegelicht. Eiseres stelde dat gedaagden een borg van NAf 4.000 hadden betaald, maar dat er nog een openstaand bedrag van NAf 5.880 aan huurpenningen resteerde. Gedaagden voerden aan dat zij alle huurpenningen hadden voldaan, met uitzondering van de laatste twee maanden, die zij met de borg hadden verrekend. Het gerecht oordeelde dat gedaagden onvoldoende bewijs hadden geleverd voor hun stelling dat zij aan hun betalingsverplichtingen hadden voldaan.

Het gerecht heeft vastgesteld dat gedaagden het pand niet in de originele staat hebben opgeleverd, wat resulteerde in herstelkosten voor eiseres. De vordering van eiseres werd gedeeltelijk toegewezen, waarbij het gerecht oordeelde dat gedaagden hoofdelijk moesten betalen voor de achterstallige huur en de herstelkosten, verminderd met de borg. De wettelijke rente werd toegewezen vanaf de datum van verzuim, en gedaagden werden ook veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis werd uitgesproken op 24 oktober 2022.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202200969

Vonnis van 24 oktober 2022

inzake

de naamloze vennootschap SHANDAN PROJECTS N.V.,

gevestigd in Curaçao,

eiseres,

vertegenwoordigd door M.I. Bazur,

tegen

1) gedaagde sub 1,

2) gedaagde sub 2,

wonende in Curaçao,

gedaagden.

1. Het procesverloop

1.1.

Eiseres heeft op 2 maart 2022 een inleidend verzoekschrift met producties ingediend. Gedaagden hebben op 9 mei 2022 een conclusie van antwoord met producties genomen. Voorafgaand aan de zitting zijn door eiseres op 14 september 2022 nadere producties ingediend.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 22 september 2022 plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren: [naam 1], directeur (hierna: [naam 1]) namens eiseres, bijgestaan door M.I. Bazur, en gedaagden. Partijen, en Bazur aan de hand van zijn pleitnota, hebben het woord gevoerd.

1.3.

Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

De volgende feiten zullen in dit geding als tussen partijen vaststaand worden aangemerkt.

a. Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten voor het pand aan de [adres nr] (hierna: het pand) voor de periode van 1 november 2019 tot en met 31 oktober 2021. De huurovereenkomst is inmiddels beëindigd en gedaagden hebben op 31 oktober 2021 het pand ontruimd.

In de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

“(…)

4. The monthly rent for the term of the agreement has been fixed at ANG. 2.000.00 a month (two thousand guilders), to be increased with the applicable sales tax (OB) (…)

4.5

Parties have agreed that no rental payments shall be due for the months of November and December 2019 in order to give Lessee the chance to refurbish and install the furnishings as befitting to their business ventures.

5. Lessee declares to have inspected the building and to have found it in good condition, accepting the building “as is”. At the end of the lease the Lessee will return the building in the same good condition, except for normal usual wear and tear. (…)

6.5

At the end of the rental period Lessee must bring the premises back to the original state if Lessor so demands. (…)

14. At the signing of this agreement Lessee shall pay to Lessor a security deposit equal to two months’ rent. (…) Lessee shall not be entitled to demand that any sum be offset against the security deposit.

Door gedaagden is bij aanvang van de huur een borg van NAf 4.000 aan eiseres betaald.

Bij brief van 29 september 2021 heeft eiseres gedaagden er naar aanleiding van hun huuropzegging op gewezen dat de betaalde borg veertien dagen na de inspectie van het pand, indien daaruit geen schade aan het pand blijkt en er geen openstaande rekeningen zijn van Aqualectra, wordt terugbetaald. Ook heeft zij gedaagden erop gewezen dat achterstallige huur niet verrekend kan worden met de borg en dat de huurpenningen voor de maanden augustus, september en oktober daarom nog betaald moeten worden.

Eiseres heeft op 22 februari 2022, na verkregen verlof, ter verzekering van een (pretense) vordering van NAf 8.619 ten laste van gedaagde sub 1 conservatoir derden beslag doen leggen op zijn loon en bankrekening

3. Het geschil

3.1.

Eiseres vordert, bij vonnis uitvoerbaar, gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan eiseres te voldoen het bedrag van NAf 6.630, vermeerderd met de omzetbelasting, de incassokosten van 15% en de wettelijke rente gerekend vanaf de dag der ingebrekestelling, en met veroordeling van gedaagden in de proceskosten waaronder begrepen de kosten van de beslagen.

3.2.

Eiseres legt aan het verzoek ten grondslag dat gedaagden hebben nagelaten de volledig door hen verschuldigde huurpenningen te voldoen, en dat zij het pand bij het einde van de huurovereenkomst niet in de oorspronkelijke staat hebben teruggebracht, waardoor eiseres schade in de vorm van herstelkosten heeft geleden.

3.3.

Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Zij hebben alle verschuldigde huurpenningen voldaan, met uitzondering van de laatste twee maanden die, met toestemming van eiseres, verrekend zijn met de betaalde borg. Zij hebben het pand bij vertrek in betere staat achtergelaten dan waarin het zich bevond ten tijde van het betrekken ervan en hebben dus niet in strijd gehandeld met het bepaalde in artikel 6.5 van de huurovereenkomst.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Huurpenningen

4.1.

Ter onderbouwing van haar stelling dat gedaagden niet de volledig verschuldigde huurpenningen hebben voldaan, heeft eiseres een specificatie van de huurachterstand en van betalingen over de gehele huurperiode opgesteld. Hieruit volgt dat het volledige bedrag aan verschuldigde huurpenningen NAf 32.000 bedraagt, exclusief NAf 1.380 aan omzetbelasting. Gedaagden hebben in totaal een bedrag van NAf 27.500 betaald, resulterend in een openstaand bedrag van

NAf 5.880, exclusief omzetbelasting.

4.2.

Het verweer van gedaagden dat alle huurpenningen tot en met de maand augustus 2021 zijn betaald, betreft een bevrijdend verweer waarvan gedaagden ingevolge artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) de bewijslast dragen. Dit betekent dat zij dienen te stellen en zo nodig te bewijzen dat de huur is betaald. In het licht van de door eiseres overgelegde specificatie hebben gedaagden onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij het volledige bedrag aan huurpenningen hebben voldaan. De enkele opmerking waarmee zij in dat verband hebben volstaan inhoudende dat zij de huurpenningen wel, en steeds contant, hebben betaald ontbeert iedere onderbouwing en is daarmee onvoldoende. De ‘invoices’ van eiseres die door gedaagden ter zitting werden getoond met daarop enkele handgeschreven opmerkingen van [naam 1] kunnen gedaagden niet baten; die documenten staafden juist de betalingen zoals opgenomen in het overzicht van eiseres. Conclusie van het voorgaande is dat gedaagden onvoldoende onderbouwd hebben gesteld dat zij aan hun betalingsverplichtingen tot en met augustus 2021 hebben voldaan. Hieraan wordt dus voorbij gegaan.

4.3.

Voorts hebben gedaagden gesteld de laatste twee maanden, september en oktober 2021, weliswaar in strijd met artikel 14 van de huurovereenkomst maar met toestemming van eiseres, te hebben betaald middels verrekening met de betaalde borg. Ook dit betreft een bevrijdend verweer waarvan gedaagden de stelplicht en bewijslast dragen. Eiseres heeft gemotiveerd betwist voor verrekening met de borg haar toestemming te hebben gegeven. Dit standpunt vindt steun in haar brief van 29 september 2021 waarin expliciet wordt verwezen naar het contractuele verbod om uitstaande huurpenningen te verrekenen met de borg. Het lag op de weg van gedaagden hun stellingen in het licht hiervan nader te onderbouwen hetgeen zij hebben nagelaten. Zij hebben slechts herhaald dat zij met toestemming de huur voor september en oktober verrekend hebben met de borg. Die toestemming blijkt echter nergens uit. Dit levert een onvoldoende nadere onderbouwing van hun stelling op dat zij tot verrekening gerechtigd waren in weerwil van het huurcontract en voornoemde brief. Het beroep op verrekening slaagt dus niet.

4.4.

Gelet op het voorgaande zal het bedrag aan achterstallige huurpenningen worden bepaald op NAf 5.880. Dit bedrag, vermeerderd met de omzetbelasting (6%) (artikel 4 van de huurovereenkomst), ligt dan ook voor toewijzing gereed.

Originele staat pand

4.5.

Eiseres heeft gesteld dat gedaagden niet hebben voldaan aan hun verplichting ex artikel 6.5 van de huurovereenkomst om het pand in originele staat op te leveren. Eisers heeft tevens gesteld daardoor schade te hebben geleden ten bedrag van NAf 4.750, zijnde de kosten die eiseres heeft gemaakt om door gedaagden aangebrachte wijzigingen in het pand weer ongedaan te maken.

4.6.

Voorop wordt gesteld dat ingevolge artikel 150 Rv op eiseres de stelplicht en zo nodig bewijslast rust van haar stelling dat gedaagden op 31 oktober 2021 het pand niet hebben achtergelaten zoals zij dit hebben betrokken (in originele staat). Vastgesteld wordt dat er bij aanvang van de huur geen opnamerapport is opgemaakt van het pand, waaruit de staat van het pand blijkt. Uit de huurovereenkomst (artikel 4.5) kan worden afgeleid dat gedaagden nog de nodige werkzaamheden moesten/mochten verrichten om het pand te renoveren/gebruiksklaar te maken (‘refurbishment’) voor hun bedrijfsdoeleinden. Gedaagden hebben in dit verband onweersproken gesteld dat zij destijds bij aanvang van de huur in een volledig niet gebruiksklaar pand zijn gestart waarin zij op eigen kosten veel werkzaamheden hebben moeten verrichten zoals, onder meer, het aanleggen van stroom. Tegen deze achtergrond dient te worden beoordeeld of voldoende is komen vast te staan dat gedaagden het pand niet in originele staat hebben opgeleverd. Deze beoordeling vindt plaats aan de hand van de door eiseres gestelde herstelkosten, welke zijn opgesomd in een door haar overgelegde en betaalde offerte (productie 5 bij het verzoekschrift).

-
het dichten van openingen in de muur en het plafond en het terugplaatsen van een ladder

4.7.

Gedaagden hebben erkend zoals door eiseres gesteld dat zij een inpandige ladder hebben verplaatst en tevens een nieuwe opening in het plafond hebben gemaakt om deze ladder, die leidt naar een hogere verdieping, op een andere plaats in het pand te kunnen gebruiken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat gedaagden het pand op dit punt niet in originele staat hebben teruggebracht. Zij hebben immers de ladder met het nieuwe luik in het plafond zo achtergelaten zoals zij dit hebben geconstrueerd. Deze stelling heeft eiseres voldoende onderbouwd, te weten met foto’s. Gedaagden hebben deze stelling onvoldoende gemotiveerd betwist. De opmerking dat eiseres voor deze aanpassing toestemming zou hebben gegeven – voor zover dat al vast zou komen te staan – maakt niet dat zij het pand op dit punt niet in originele staat hadden moet terugbrengen of dit hebben gedaan. Aldus is voldoende vast komen te staan dat gedaagden op dit punt niet hebben voldaan aan hun verplichting ex artikel 6.5 van de huurovereenkomst.

4.8.

De schade die hierdoor door eiseres is geleden, dient door gedaagden te worden vergoed. Bij gebreke van een concrete onderbouwing van deze herstelkosten (de offerte behelst geen uitsplitsing van het betaalde bedrag per post) zal het gerecht deze schade schatten op de voet van artikel 6:97 Burgerlijk Wetboek en begroten op NAf 1.500.

-
het terugplaatsen van een airco

4.9.

Eiseres heeft gesteld dat gedaagden een airco hebben verplaatst en deze niet hebben teruggeplaatst. Gedaagden hebben dit gemotiveerd betwist. Zij hebben aangegeven dat door eiseres een airco is gerepareerd toen zij het pand betrokken omdat onderling was afgesproken dat het voorzien van het pand van goede airconditioning niet viel onder de ‘refurbishment’ werkzaamheden van gedaagden, maar onder eiseres’ verplichtingen bij oplevering. Zij hebben zij zich ook nadien op geen enkele wijze met de airco’s meer beziggehouden, anders dan deze te gebruiken. Gelet op die betwisting lag het op de weg van eiseres om haar stelling op dat punt nader te onderbouwen, hetgeen zij heeft nagelaten. De foto van een airco die zij in dat verband ter terechtzitting heeft getoond, heeft geen helderheid in deze discussie gebracht. De door eiseres voor deze post gevorderde kosten zijn dan ook niet toewijsbaar.

-
het schilderwerk binnen

4.10.

Eiseres heeft gesteld dat zij na het vertrek van gedaagden het pand aan de binnenzijde opnieuw heeft moeten laten schilderen, omdat het schilderwerk niet meer in de originele staat verkeerde. Gedaagden hebben betwist dat zij hiertoe gehouden waren toen zij het pand ontruimden, aangezien zij bij het betrekken van het pand het op eigen kosten helemaal van binnen hebben laten schilderen omdat dit destijds in het geheel niet gedaan was. Zij hebben het pand dus, op dit punt, juist in betere staat achtergelaten dan de staat waarin het verkeerde bij aanvang van de huur.

4.11.

Dat het pand bij aanvang van de huur helemaal geschilderd moest worden aan de binnenzijde past bij het gegeven dat het pand niet gebruiksklaar was en dat er naast het aanleggen van stroom nog de nodige ‘refurbishment’ werkzaamheden door gedaagden verricht moesten worden. Het lag in het licht van deze betwisting van gedaagden op de weg van eiseres om haar stelling dat het pand wat het schilderwerk binnen betreft niet in originele staat is opgeleverd nader te onderbouwen. Zij heeft dit nagelaten en slechts herhaald dat het pand opnieuw geschilderd moest worden. Gelet hierop is niet komen vast te staan dat gedaagden op dit punt hun verplichtingen ingevolge de huurovereenkomst hebben verzaakt. Deze kosten zijn dan ook evenmin toewijsbaar.

4.12.

Gelet op het voorgaande zal de vordering hoofdelijk worden toegewezen tot een bedrag van NAf 3.732,80 ,bestaande uit de achterstallige huurpenningen ten bedrage van NAf 5.880 vermeerderd met 6% omzetbelasting en de herstelkosten van NAf 1.500, een en ander verminderd met de door gedaagden betaalde borg van

NAf 4.000. De wettelijke rente zal, anders dan gevorderd, worden toegekend vanaf de datum van verzuim, zijnde blijkens de schriftelijke ingebrekestelling:
16 november 2021.

4.13.

Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk te stellen partijen hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten worden aan de zijde van eiseres tot op heden begroot op:

explootkosten NAf 699,64 (359,82+339,82)

griffierecht NAf 450

beslagkosten
NAf 1.783,20 (334,38+372,01+372,01+352,40+352,40)

Totaal: NAf 2.932,84.

4.14.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden bepaald op NAf 375, zijnde 1,5 punt van het conform het Procesreglement 2018 toepasselijke liquidatietarief.

5. De beslissing

Het gerecht:

5.1.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, aldus dat wanneer een van hen betaalt de andere tot de hoogte van die betaling zal worden bevrijd, om aan eiseres te voldoen NAf 3.732,80, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 november 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, aldus dat wanneer een van hen betaalt de andere tot de hoogte van die betaling zal worden bevrijd, om aan eiseres te voldoen NAf 375 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.3.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, aldus dat wanneer een van hen betaalt de andere tot de hoogte van die betaling zal worden bevrijd in de proceskosten, aan de zijde van eiseres tot op heden begroot op NAf 2.932,84;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.B. Hubben, rechter, bijgestaan door
mr. M. Molenaar, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2022.