Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202200863
Vonnis in kort geding d.d. 4 april 2022
inzake
1.[EISER SUB 1],
2. [EISERES SUB 2],
beiden wonend in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. D.I. Doornbos,
tegen
[GEDAAGDE],
wonend in Eindhoven, Nederland,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S.J.C. Anthonio.
1.Verloop van de procedure
1.1.
Eisers hebben op 22 februari 2022 een verzoekschrift ingediend, gevolgd door een akte van eiswijziging. Namens beide partijen zijn (nadere) producties overgelegd. Het kort geding is behandeld ter zitting van 21 maart 2022. De gemachtigden zijn verschenen, evenals eiser sub 1 en (via videoverbinding) gedaagde. De gemachtigden hebben gepleit en hun pleitnotities overgelegd.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
In dit kort geding wordt uitgegaan van de volgende feiten:
- Eisers bewonen een huis op kavel [nr. A] aan de [adres] te [wijk], in het verkavelingsplan ‘Vista Royal’. Eiseres sub 2 is voor 50% eigenaar van die kavel.
- Gedaagde heeft in 2021 (de toen nog lege) kavel [nr. B] in hetzelfde verkavelingsplan in eigendom verkregen, welke kavel direct grenst aan kavel [nr. A]. In gedaagdes leveringsakte zijn welstandsbepalingen opgenomen die onder meer beperkingen stellen aan de hoogte van de bebouwing, het aantal verdiepingen en het gebruik.
- Gedaagde is begin 2022 begonnen met de bebouwing van kavel [nr. B].
- Eiser sub 1 heeft gedaagde bij herhaling (schriftelijk) gewaarschuwd dat zij zich diende te houden aan de bouwvoorschriften zoals opgenomen in de welstandsbepalingen.
- Partijen zijn het in het overleg voorafgaand aan dit geding niet eens geworden over de vraag of de bouwplannen van gedaagde al dan niet in lijn zijn met de voorschriften en of het gebouwde al dan niet hinder zal veroorzaken.
3.De vorderingen en het verweer
3.1.
Eisers vorderen, na wijziging van eis, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. gedaagde te bevelen om binnen 24 uur na de uitspraak van het in deze te wijzen vonnis de bouwwerkzaamheden op de Kavel te staken en gestaakt te houden zolang aan gedaagden geen bouwvergunning is verleend die in overeenstemming is met de geldende bouwvoorschriften uit verkavelingsplan Vista Royal en de leveringsakte, althans zolang de bouwplannen niet in overeenstemming zijn gebracht met voornoemde voorschriften;
II. gedaagde te bevelen om al hetgeen reeds is gebouwd op de Kavel dat niet voldoet aan de bouwvoorschriften uit de bouwvergunning, het verkavelingsplan Vista Royal en de leveringsakte, onmiddellijk af te breken binnen twee weken na het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door uw Gerecht te stellen redelijke termijn;
III. gedaagde te verbieden om een gebouw op te richten en opgericht te houden:
a. van meer dan één verdieping, en/of;
b. van meer dan 9 meter hoogte, en/of;
c. dat het uitzicht van eisers verstoort en/of;
d. opgesplitst in meerdere appartementen, en/of;
e. met een oppervlakte van meer dan 40% van de oppervlakte van de Kavel en/of;
f. in strijd met enige ander voorschrift uit de bouwvergunning, het verkavelingsplan Vista Royal, de leveringsakte of de wet.
IV. te bepalen dat gedaagde aan eisers een dwangsom verbeurt van NAf 10.000 voor iedere overtreding van het bepaalde in dit vonnis en voor iedere dag of deel van een dag dat de overtreding voortduurt;
V. gedaagde te veroordelen in de proceskosten, waaronder ook de nakosten, met bepaling dat over de proceskosten wettelijke rente verschuldigd is vanaf 5 dagen na het in deze te wijzen vonnis;
VI. gedaagde te verbieden op de Kavel de verdieping te bouwen die op de bouwtekening BA-2 staat aangegeven als 2e verdieping, zijnde de derde bouwlaag;
VII. gedaagde te verbieden op de Kavel een balkon te bouwen aan de zijde van de woning die grenst aan het perceel van eisers.
VIII. gedaagde te verbieden om op de Kavel één of meer appartementen voor de commerciële verhuur te bestemmen en/of aan te bieden.
3.2.
Gedaagde heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering heeft een voldoende spoedeisend karakter om in kort geding te kunnen worden behandeld.
4.2.
Eisers baseren hun vorderingen op overtreding door gedaagde van de welstandsbepalingen van het verkavelingsplan Vista Royal en van de bouwvoorschriften in de haar verleende bouwvergunning. Voorts stellen zij dat gedaagde met haar (geplande) bouwactiviteiten hinder veroorzaakt bestaande uit het belemmeren van hun uitzicht (op zee), alsmede inbreuk op de privacy.
4.3.
Gedaagde heeft zich op het standpunt gesteld dat eiser sub 1 in dezen niet vorderingsgerechtigd is, nu hij geen eigenaar maar ‘slechts’ bewoner is. Nu evenwel vaststaat dat eiseres sub 2 wel eigenaar is en gelet op de hiernavolgende overwegingen en beslissing, zal het gerecht dit punt laten voor wat het is.
4.4.
Ten aanzien van alle door eisers aan gedaagde gemaakte verwijten terzake de overtreding van bouwvoorschriften is het gerecht van oordeel dat in dit kort geding onvoldoende is gebleken van een feitelijke grondslag voor die verwijten. Het gerecht overweegt hierover het volgende.
Bouwhoogte en bebouwingspercentage
4.5.
Op grond van artikel 11 van Pro de leveringsakte is de maximaal toegestane bouwhoogte 9 meter vanaf het laagste vloerpeil, althans met dien verstande dat het uitzicht van de buren niet verstoord mag worden. Artikel 13 schrijft Pro voor dat maximaal 40% van de kavel bebouwd mag worden, waarbij de kavel niet gesplitst mag worden en er uitsluitend een eenverdiepingswoning gebouwd mag worden. Het gebouwde mag niet opgesplitst worden in appartementen.
4.6.
De bouwvergunning (en de aanvraag gewijzigde bouwvergunning) gaat uit van een bouwhoogte van 9.27 meter. Ter zitting heeft gedaagde aangegeven dat zij inmiddels aangepaste bouwtekeningen heeft die uitgaan van een hoogte van maximaal 9 meter. Gedaagde heeft ter zitting toegezegd dat, ondanks een andersluidende (gewijzigde) bouwvergunning, de maximale bouwhoogte van 9 meter vanaf het laagste vloerpeil, conform de meest recente bouwtekeningen, niet zal worden overschreden.
4.7.
Ten aanzien van het totale bouwoppervlakte heeft gedaagde aangegeven dat het maximale bebouwingspercentage van 40% niet wordt overschreden. Eisers hebben dat ter zitting bevestigd.
Bouwlagen
4.8.
Ter zitting is zijdens gedaagde toegelicht dat de woning bestaat uit twee vleugels (V-vorm) en dat beide vleugels bestaan uit twee bouwlagen. De rechtervleugel bevat twee bouwlagen, bestaande uit een bouwlaag vanaf het vloerpeil met daarboven een verdieping. Deze verdieping betreft vervolgens ook de eerste bouwlaag van de linkervleugel. Daarboven (op de linkervleugel) bevindt zich vervolgens een tweede bouwlaag. De dwarsdoorsnede van de woning doet vermoeden dat het om een woning van drie bouwlagen onder elkaar (een begane grond en twee verdiepingen) gaat. Daarvan is echter geen sprake. Nu de drie verschillende bouwlagen zijn verdeeld over twee geschakelde vleugels is geen sprake van een tweeverdiepingswoning. Het te bouwen ontwerp leidt aldus niet tot een overtreding door gedaagde van de welstandsbepalingen en de bouwvoorschriften.
Commercieel gebruik vs woonbestemming en appartementen
4.9.
Uit de bouwtekeningen volgt niet dat er sprake is van een splitsing van de woning in appartementen. Dat er in eerste instantie op de bouwtekening een appartement in de ruimte op de begane grond was getekend, brengt niet zonder meer mee dat sprake is van splitsing van het pand in appartementen. Een ruimte in de woning inrichten als appartement is ook niet uitgesloten volgens de bouwvoorschriften en de welstandsbepalingen. Sterker nog, de welstandbepalingen staan een bijgebouw op het terrein toe. Wat daar verder ook van zij, uit de aangepaste bouwtekeningen volgt dat het appartement inmiddels is omgezet naar twee slaapkamers en een badkamer en dat de keuken eruit verwijderd is. Daar komt bij dat gedaagde ter zitting heeft aangegeven dat de woning enkel bedoeld is voor persoonlijk gebruik en dat zij een grote familie hebben die van de woning gebruik zal maken. Nu de stelling van eisers dat gedaagde de woning wil gebruiken voor commerciële verhuur enkel is gebaseerd op vermeende uitlatingen van gedaagde zelf, gaat het gerecht daaraan voorbij gelet op hetgeen gedaagde daarover ter zitting heeft aangegeven.
Hinder en privacy
4.10.
Eisers stellen dat de woning te hoog wordt gebouwd met een bouwlaag te veel en een balkon rondom de bovenste verdieping, waardoor zij uitzicht verliezen en er onbeperkt zicht is op een groot gedeelte van hun woning.
4.11.
Wat betreft de door eisers gestelde hinder geldt dat het door gedaagde te bouwen huis onmiskenbaar een deel van het weidse zij-uitzicht vanuit eisers kavel op onder meer de zee zal wegnemen. Voor zover het gebouwde binnen de grenzen van de welstandsbepalingen en vergunningvoorschriften blijft, kunnen eisers daartegen echter niet met succes opkomen. Er bestaat in zijn algemeenheid geen recht op uitzicht, ook niet op grond van de bouwvoorschriften, en van bijzondere omstandigheden op grond waarvan de beperking van het uitzicht in dit geval als (onrechtmatige) hinder moet worden aangemerkt, is geen sprake. Bij de verwerving en ingebruikneming van hun kavel hadden eisers er bedacht op kunnen zijn dat op de naburige lege kavels in de toekomst bouwwerken zouden worden opgetrokken, met de daaraan inherente wijziging van het zicht. Voor eisers geldt dat zij op verschillende plekken vanaf hun perceel nog een riant uitzicht hebben, zowel vooruit als vanaf de zuidkant. Zij kunnen vanaf verschillende zitjes van dit uitzicht genieten, alleen niet meer naar de noordkant van de woning. De wijziging van het uitzicht aan de noordkant is, hoewel ingrijpend, niet zo ernstig dat de hinder die daardoor wordt veroorzaakt als onrechtmatig kan worden aangemerkt.
4.12.
Voorts wordt door eisers gesteld dat inbreuk wordt gemaakt op hun recht op privacy. Het recht op bescherming van de nabuur tegen de mogelijkheid dat onopvallend en onwillekeurig inbreuk wordt gemaakt op de privacy is neergelegd in artikel 5:50 BW Pro. Het eerste lid van dit artikel bepaalt dat tenzij de eigenaar van het naburige erf daarvoor toestemming heeft gegeven, het niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. Daarvan is hier geen sprake. Het gaat in casu in het bijzonder om visuele privacy, waar eisers zich op beroepen, waarbij deze bepaling ertoe strekt de mogelijkheid van uitzicht op de naburige erven te beschermen. Het uitzicht als bedoeld in artikel 5:50 lid 2 BW Pro betreft het uitzicht recht naar voren. Uit het derde lid van dit artikel kan worden afgeleid dat slechts de rand van het balkon, waarover recht naar voren op het naburige erf wordt gekeken, strijd met artikel 5:50 lid 1 BW Pro kan opleveren. Hieruit vloeit dus geen bescherming tegen mogelijk zijdelings (schuin) uitzicht voort. Zicht op hun woning vanaf de zijkant van het naburige erf is immers onvermijdelijk. Voor zover het gebouwde binnen de grenzen van de welstandsbepalingen en vergunningvoorschriften blijft (en daarmee ook binnen de tweemetergrens van artikel 5:50 BW Pro), kunnen eisers daartegen niet met succes opkomen. Er bestaat in zijn algemeenheid geen verbod op zicht op een woning.
4.13.
De vorderingen van eisers zullen op grond van het voorgaande worden afgewezen, met hun veroordeling als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op NAf 1.500 aan gemachtigdensalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter, en op 4 april 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.