ECLI:NL:OGEAC:2023:112

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202204299

Vonnis van 15 mei 2023 op het verzet van

[OPPOSANTE],

wonende in Curaçao,

opposante, hierna: [opposante],

procederende in persoon,

tegen

de besloten vennootschap
CIMS VASTGOED B.V.,

gevestigd in Curaçao,

geopposeerde, hierna: CIMS,

gemachtigde: mr. R.A. Gonet.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het op 18 augustus 2022 ter griffie ingediende verzoekschrift met producties, geregistreerd onder nummer CUR202203214;
het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 17 oktober 2022, met zaaknummer CUR202203214;
het op 10 november 2022 ter griffie ingediende verzetschrift;
de conclusie van antwoord in de verzetzaak van 16 januari 2023;
de conclusie van repliek in verzet van 13 maart 2023;
de akte uitlating producties van CIMS van 17 april 2023.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De vordering en het verweer

2.1.

CIMS heeft in de verstekprocedure gevorderd dat het gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [opposante] veroordeelt tot betaling van NAf 6.400 aan achterstallige huurpenningen en NAf 947,81 aan niet betaalde waterrekeningen en afvalstoffenbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 april 2022, met veroordeling van [opposante] in de proceskosten.

2.2.

CIMS heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [opposante] meermaals heeft verzuimd de overeengekomen huurpenningen en de rekeningen van Aqualectra en Selikor (tijdig) te voldoen. Bovendien heeft [opposante] de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigd op 30 april 2022, zonder dat CIMS hiermee heeft ingestemd. [Opposante] dient daarom de huur tot en met de in de huurovereenkomst opgenomen beëindigingsdatum (30 juni 2022) te voldoen, aldus CIMS.

2.3.

Bij voormeld vonnis van 17 oktober 2022 (hierna: het vonnis) is [opposante] veroordeeld tot betaling aan CIMS NAf 7.347,81, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 april 2022 tot aan de dag van algehele voldoening, alsmede tot voldoening van de proceskosten (NAf 1.250,67).

2.4.

In verzet heeft [opposante], zo begrijpt het gerecht, verzocht het vonnis te vernietigen en alsnog de vordering van CIMS, gedeeltelijk, af te wijzen. [opposante] betwist de hoogte van de door CIMS gevorderde en bij het verstekvonnis toegewezen bedragen en voert aan dat de huurovereenkomst met instemming van CIMS vroegtijdig op 30 april 2022 was beëindigd. Tot en met die datum, is zij gehouden de huur en ook de waterrekeningen te betalen. Omdat zij een waarborgsom heeft betaald, meent zij nog slechts één maand huur (april 2022) verschuldigd te zijn.

2.5.

CIMS heeft in verzet verweer gevoerd en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [opposante] in haar verzet, dan wel tot het bevestiging van het vonnis, met veroordeling van [opposante] in de kosten van de verzetprocedure.

2.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.De beoordeling

Ontvankelijkheid

3.1.

Het gerecht stelt voorop dat er in de wet termijnen zijn opgenomen voor het instellen van verzet. Deze verzettermijnen zijn van openbare orde zodat het gerecht ambtshalve moet vaststellen of het verzet tijdig is ingesteld. Artikel 84 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalt dat de gedaagde die bij verstek is veroordeeld, bevoegd is om daartegen verzet te doen binnen twee weken na de aanzegging van het vonnis of van enige uit kracht daarvan opgemaakte of ter uitvoering daarvan strekkende akte aan de veroordeelde in persoon of na het plegen door deze van enige daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging hem bekend is.

3.2.

In haar verzetschrift geeft [opposante], onder verwijzing naar een e-mail van de gemachtigde van CIMS, aan dat zij voor het eerst kennis heeft genomen van deze zaak en van het vonnis op 20 oktober 2022. Ook indien op grond hiervan wordt aangenomen dat zij op die dag bekend is geraakt met de inhoud van het vonnis, staat dat niet aan de ontvankelijkheid van het verzet in de weg. De enkele (achteraf bewezen of erkende) bekendheid met de inhoud van het vonnis doet de verzettermijn niet aanvangen. Pas wanneer er sprake is van een daad van bekendheid als bedoeld in de wet, een waarneembare daad waaruit ondubbelzinnig de bekendheid met de hoofdinhoud van het vonnis volgt, vangt de verzettermijn aan (vergelijk ECLI:NL:OGHACMB:2020:304). Gesteld noch gebleken is dat het vonnis of enige uit kracht daarvan opgemaakte of ter uitvoering daarvan strekkende akte aan [opposante] is aangezegd dan wel dat [opposante] enige daad heeft gepleegd waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging haar bekend was. Het vonnis is ook niet ten uitvoer gelegd. De conclusie is daarom dat [opposante] ontvankelijk is in haar verzet, wat betekent dat het gerecht haar verzet inhoudelijk zal behandelen.

Verschuldigde huur

3.3.

Tussen partijen staat vast dat partijen een huurovereenkomst voor de duur van twaalf maanden hebben gesloten (1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022), waarbij zij zijn overeengekomen dat deze huurovereenkomst niet tussentijds kan worden beëindigd door opzegging (artikel 3.3. van de huurovereenkomst). Het uitgangspunt van partijen was dan ook dat de huurovereenkomst pas op 1 juli 2022 door tijdsverloop zou beëindigen. [opposante] heeft het gehuurde echter eerder, namelijk op 30 april 2022 ontruimd met de wens om de huurovereenkomst per 1 mei 2022 tot een einde te laten komen. Het gerecht stelt voorop dat een dergelijke tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is, mits CIMS daar als verhuurder mee heeft ingestemd. Of CIMS met de beëindiging van de huur per 1 mei 2022 heeft ingestemd, betreft het geschil tussen partijen. [opposante] erkent immers huur te zijn verschuldigd over de maanden maart en april 2022, waardoor beoordeeld moet worden of zij tevens huur verschuldigd is over de maanden mei en juni 2022, zoals door CIMS is gevorderd en in het vonnis is toegewezen.

3.4.

CIMS stelt zich op het standpunt dat zij niet heeft ingestemd met een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst en dat zij [opposante] er vaker op heeft gewezen dat zij contractbreuk pleegt indien zij het gehuurde eerder dan de oorspronkelijk overeengekomen einddatum ontruimt. Volgens [opposante] wist CIMS al sinds februari 2022 dat [opposante] de woning vroegtijdig zou verlaten. Zij heeft aan CIMS bericht de woning eerder te zullen verlaten vanwege de vele bezichtigingen die in opdracht van CIMS plaatsvonden in het kader van de verkoop van het gehuurde, welke [opposante] als een inbreuk op haar privacy ervaarde. Zij verwijst in dit verband naar een aantal door haar overgelegde
voicemessagestussen haar en de beheerder van het gehuurde, de heer […].

3.5.

Het gerecht overweegt dat niet is gebleken dat CIMS heeft ingestemd met de beëindiging van de huur per 1 mei 2022. De
voicemessagesdie [opposante] heeft overgelegd in dit verband, onderbouwen dit standpunt niet, maar bevestigen slechts dat [opposante] aan de beheerder van het gehuurde kenbaar heeft gemaakt dat zij de vele bezichtigingen als vervelend ervaart en dat zij daarom aan CIMS heeft voorgesteld de woning eerder te verlaten. [opposante] geeft daarbij zelf aan dat CIMS niet wilde instemmen met een vroegtijdige beëindiging van de huur. Zo zegt zij in haar
voicemessagevan 18 april 2022 aan de beheerder, over de reactie van CIMS ([…]) op het voorstel om het gehuurde eerder te verlaten: “
ta pesei ma bisa […] bia pasa, lagami sali, pero no, e tabata reluctant(…)”. Verder blijkt ook dat [opposante] meermaals heeft aangekondigd aan CIMS en ook de beheerder van het gehuurde dat zij naar de huurcommissie toe zal stappen, zo begrijpt het gerecht, omdat CIMS juist niet wilde instemmen met een vroegtijdige beëindiging van de huur. [opposante] heeft verder aangevoerd dat de aanmaningsbrief van 19 april 2022 van CIMS niet de maanden mei en juni 2022 bevatten, maar zij gaat voorbij aan het feit dat die aanmaning betrekking had op de huurachterstand die [opposante] “
tot heden” (dus tot april 2022) had opgebouwd.

3.6.

Nu niet is komen vast te staan dat CIMS heeft ingestemd met een vroegtijdige beëindiging van de huur per 1 mei 2022 en vaststaat dat de huurovereenkomst ook niet is ontbonden per 1 mei 2022, is [opposante] gehouden om huur tot en met de in de huurovereenkomst opgenomen einddatum (30 juni 2022) te voldoen.

Waterrekeningen en afvalstoffenbelasting

3.7.

In het vonnis is [opposante] veroordeeld tot betaling van de waterrekeningen en ook de afvalstoffenbelasting, zoals gevorderd is door CIMS. Over de verschuldigdheid van afvalstoffenbelasting zijn partijen het eens.

3.8.

Ten aanzien van de openstaande waterrekeningen heeft [opposante] aangevoerd dat CIMS betaling van de rekeningen tot en met juni 2022 heeft gevorderd, terwijl zij het gehuurde op 30 april 2022 heeft ontruimd. Zij meent dan ook tot en met 30 april 2022 de waterrekeningen te moeten voldoen. CIMS heeft aangevoerd dat de laatste waterrekening ziet op de periode tot en met 11 mei 2022 en dat [opposante] gehouden is deze te voldoen. Het gerecht gaat hier in mee. Het betreft immers een waterrekening die (grotendeels) betrekking heeft op de periode dat [opposante] woonachtig was in het gehuurde (9 april 2022 tot en met 11 mei 2022). [opposante] heeft het gehuurde weliswaar op 30 april 2022 ontruimd, echter is de hoogte van deze waterrekening (NAf 140.47) sluit redelijk aan bij het verbruik van [opposante] bijvoorbeeld in de maanden januari 2022 (+/- NAf 132) en februari 2022 (+/- NAf 133) toen zij nog wel in het gehuurde woonde.

Beroep op verrekening

3.9. [

Opposante] heeft bij de aanvang van de huur een waarborgsom van één maand huur (NAf 1.600) voldaan, welk bedrag CIMS heden nog onder zich heeft. Zij meent dat de verschuldigde huur verrekend moet worden met de totale waarborgsom van NAf 1.600 en dus niet slechts met NAf 450 zoals door CIMS wordt gesteld. Zij heeft in dit verband onbetwist aangevoerd dat het gehuurde in haar bijzijn op 1 mei 2022 is geïnspecteerd door de beheerder en, zo begrijpt het gerecht, dat er toen geen sprake van schade was. Het enige contact dat er daarna is geweest was met de beheerder op 20 mei 2022, die vragen had over een vitrinekast in de tuin, aldus [opposante]. Pas in haar conclusie van antwoord in verzet, bijna een jaar de ontruiming en inspectie van het gehuurde, maakt CIMS kenbaar dat er sprake is van schade, die volgens haar voor rekening van [opposante] dient te komen. Daar komt nog bij dat [opposante] gemotiveerd heeft onderbouwd dat een deel van de door CIMS opgesomde schade (de scheur in een tegel), reeds aanwezig was bij de aanvang van de huur.

3.10.

Het beroep van [opposante] op verrekening slaagt. CIMS heeft de gemotiveerde betwisting door [opposante] van het bestaan van de schade, immers niet weersproken en haar eigen standpunt dat er schade is aan het gehuurde ter waarde van NAf 1.150, waar [opposante] voor aansprakelijk is, onvoldoende onderbouwd. Bovendien heeft CIMS [opposante] vóór de aanvang van deze verzetprocedure niet bericht over enige schade aan het gehuurde, bij gebreke waarvan [opposante] in alle redelijkheid ook niet in de gelegenheid is gesteld om eventuele schade aan het gehuurde te herstellen. Met [opposante] is het gerecht van oordeel dat, gelet op de voorgaande omstandigheden, het onaanvaardbaar is om de waarborgsom te gebruiken voor de door CIMS gestelde schade. Gelet daarop zal, na gedeeltelijke vernietiging van het vonnis, de volledige waarborgsom van NAf 1.600 in mindering worden gebracht op de door [opposante] aan CIMS verschuldigde huur (NAf 6.400), waardoor zij veroordeeld wordt tot betaling van NAf 4.800 aan achterstallige huur.

Conclusie

3.11.

De conclusie is dat [opposante] gehouden is tot betaling van (i) huur tot en met 30 juni 2022 en (ii) de onbetaalde waterrekeningen en afvalstoffenbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente en kosten. Het verzet van [opposante] tegen het vonnis is in zoverre ongegrond. Ten aanzien van de hoogte van het toegewezen bedrag aan huur, is het verzet van [opposante] echter wel gegrond, daar deze verrekend dient te worden met de waarborgsom.

3.12.

Het gerecht ziet aanleiding om de proceskosten in de verzetzaak te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. De proceskostenveroordeling in de verstekprocedure (onder 3.2.) blijft in stand.

4.De beslissing

Het gerecht:

4.1.

vernietigt het verstekvonnis van 17 oktober 2022 (zaaknummer CUR202203214) voor zover dat [opposante] daarbij is veroordeeld tot betaling van NAf 7.347,81, vermeerderd met de wettelijke rente op 19 april 2022 tot aan de dag van algehele voldoening (onder 3.1.);

en opnieuw beslissend:

4.2.

veroordeelt [opposante] om aan CIMS te voldoen NAf 4.800 aan achterstallige huurpenningen en NAf 947,81 aan niet betaalde waterrekeningen en afvalstoffenbelasting, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 april 2022 tot aan de dag van algehele voldoening;

4.3.

compenseert de proceskosten in de verzetzaak in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst af het meer of anders verzochte.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en door de rolrechter getekend en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2023.