Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202203969
Vonnis d.d. 17 april 2023
inzake
[EISERES],
wonende in Curaçao,
oorspronkelijk eiseres, gedaagde in het verzet, tevens gedaagde in reconventie,
gemachtigde: mr. H.M.M. Alejandra,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende in Curaçao,
oorspronkelijk gedaagde, eiser in het verzet, tevens eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. G.C.A. Scheperboer-Parris.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift, op 15 maart 2022, ter griffie ingediend;
- het verstekvonnis d.d. 9 mei 2022;
- het verzoekschrift in verzet met producties, tevens houdende eis in reconventie, op 18 oktober 2022 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord in verzet en reconventie, tevens houdende wijziging van eis;
- de conclusie van repliek in verzet en reconventie;
- de mededeling van de gemachtigde van [eiseres] op de rolzitting van
6 maart 2023 dat hij afziet van het nemen van een nadere conclusie.
1.2.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1. [
Eiseres] heeft op 22 mei 2020 van [naam 1] en [naam 2], erfgenamen van [naam 3], het tot 7 augustus 2033 lopende recht van erfpacht op een perceel grond gelegen in het tweede district van Curaçao, bekend als verkavelingsplan Groot Kwartier blok E kavel 61, ter grootte van 865 m2, nader omschreven in meetbrief 506 van 6 december 1972, gekocht met het daarop gebouwde, plaatselijk bekend als [adres A].
2.2.
Dit recht van erfpacht is op 30 maart 1973 door het Eilandgebied Curaçao verleend aan [naam 3] en op 7 augustus 1973 ingeschreven in de openbare registers. Zij overleed op 6 mei 2020 waarna haar voornoemde erfgenamen zijn overgegaan tot de verkoop van dit recht aan [eiseres].
2.3. [
Gedaagde] woont aan de [adres B], bekend als verkavelingsplan Groot Kwartier blok E kavel 60. Hij heeft dit terrein, ter grootte van ongeveer 860 m2, op
1 januari 1971 als huurgrond toegewezen gekregen van het Eilandgebied Curaçao en daarop een woonhuis gebouwd.
2.4.
De percelen van [eiseres] en [gedaagde] grenzen aan elkaar.
3.Het geschil
3.1. [
Eiseres] vordert in het oorspronkelijk verzoekschrift, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat [gedaagde] onrechtmatig handelt ten opzichte van [eiseres] door zijn terreinafscheiding op het perceel van [eiseres] te handhaven en voorts [gedaagde] te veroordelen zijn terreinafscheiding binnen twee weken te verplaatsen naar de grenspunten zoals door het Kadaster vastgesteld en het geoccupeerde stuk grond te ontruimen, alsook [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van NAf 128,80, alsmede hem te veroordelen in de proceskosten, steeds vermeerderd met de wettelijke rente.
Haar vorderingen zijn in het verstekvonnis integraal toegewezen.
3.2. [
Eiseres] legt aan haar vordering samengevat ten grondslag dat is gebleken dat de terreinafscheiding van [gedaagde] over haar terrein loopt en dat [gedaagde] een gedeelte van haar terrein, groot 146 m2, zonder recht of titel occupeert. Voor zover nodig heeft zij een eventueel huur- dan wel gebruiksrecht van [gedaagde] op dit stuk grond opgezegd per 1 februari 2022.
3.3. [
Gedaagde] heeft in het verzet tot verweer gevoerd dat de grenzen van hun beider percelen zijn aangegeven door DOW en dat hij daarbinnen is gebleven met de bouw van zijn woning en het overig gebruik van het perceel. Daarnaast heeft hij betoogd dat, voor zover toch sprake zou van een grensoverschrijding, zijn huurrecht op dit stuk grond dateert van 1971 en dus een ouder recht betreft dan het recht van erfpacht dat aan wijlen [naam 3] is verleend in 1972. Tenslotte heeft hij gesteld dat hem een beroep op verkrijgende verjaring toekomt, nu hij 51 jaar lang te goeder trouw het litigieuze stuk grond in gebruik heeft. In dit verband heeft hij gevorderd dat, zo begrijpt het gerecht, voor recht wordt verklaard dat [gedaagde] de wettelijke bezitter is van Blok E-60 zoals dat hem is toegewezen door de autoriteiten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan en gelet op de verwevenheid van de vorderingen in conventie en reconventie worden deze samen besproken.
4.De beoordeling
De ontvankelijkheid
4.1.
Ingevolge artikel 84 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de gedaagde die bij verstek is veroordeeld bevoegd om daartegen verzet te doen binnen twee weken na de aanzegging van het vonnis of van enige uit kracht daarvan opgemaakte of ter uitvoering daarvan strekkende akte aan de veroordeelde in persoon of na het plegen door deze van enige daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging hem bekend is.
4.2.
Blijkens het dossier is het verstekvonnis op 5 oktober 2022 aan [gedaagde] in persoon betekend. Niet is het gerecht gebleken dat hem het vonnis eerder op een andere wijze bekend is geworden. Hetgeen [eiseres] in dit verband naar voren heeft gebracht is in deze niet relevant, nu dit ziet op [gedaagde]’s eventuele bekendheid met het tussen partijen gerezen geschil en [eiseres]s voornemen om een gerechtelijke procedure te starten, maar niet op [gedaagde]’s bekendheid met het gewezen verstekvonnis. Het verzoekschrift in verzet is op 18 oktober 2022, binnen twee weken na de betekening, ingediend, zodat [gedaagde] in het verzet ontvankelijk is.
De vorderingen in conventie en reconventie
4.3.
Wat partijen verdeeld houdt is hoe de grenzen van hun beider percelen lopen en wie daarop welk recht kan doen gelden. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] een stuk van de haar in erfpacht toekomende grond afgerasterd met zijn terreinafscheiding. [gedaagde] daarentegen is van mening is dat hij met zijn bebouwing, afrastering en gebruik van de grond binnen de grenzen is gebleven van het perceel zoals dat destijds aan hem in huur is uitgegeven en waarvan DOW destijds de grenzen heeft vastgelegd en dat als dat niet het geval zou zijn, zijn huurrecht ouder is dan het erfpachtrecht van [eiseres] en hij na inmiddels 51 jaar gebruiken van dit stuk grond daarvan eigenaar is geworden.
4.4.
De eerste vraag betreft hoe de grenzen van de percelen lopen en of deze perceelgrenzen worden overschreden door [gedaagde], zoals gesteld door [eiseres]. Ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] een stuk grond in gebruik heeft dat tot haar erfpachtgrond behoort heeft [eiseres] een plot-grensuitzetting in het geding gebracht, verricht door de Stichting Kadaster en Openbare Registers Curaçao (hierna: het Kadaster) in 2020. In dit stuk is door het Kadaster gedetailleerd in beeld gebracht hoe de perceelgrenzen lopen van het terrein behorende bij meetbrief 605/1972 en is te zien dat een gedeelte van dit terrein aan de noordzijde dat binnen de perceelgrenzen ligt, groot 146 m2, afgerasterd is. Onbetwist is dat dit gedeelte door [gedaagde] is afgerasterd en wordt gebruikt. Hierop staat geen bebouwing.
4.5. [
Gedaagde] heeft ter betwisting daartegenover gesteld dat het betreffende stuk grond valt binnen de grenzen van zijn perceel zoals DOW die destijds in 1971 heeft vastgelegd. Ter onderbouwing hiervan heeft hij een tweetal perceeltekeningen, afkomstig van DOW, in het geding gebracht waarop eveneens de grenzen van de beide percelen te zien zijn. Het gerecht kan aan deze tekeningen echter geen waarde hechten, nu de tekening van perceel E-61 (het terrein van [eiseres]) op basis van evident onjuiste gegevens is gemaakt. Zo is te zien op deze tekening dat een oppervlakte van 930 m2 wordt vermeld voor dit terrein, terwijl dit perceel blijkens de akte van erfpacht een oppervlakte van 860 m2 heeft. De tekening van perceel E-60 bevat overigens geen leesbare gegevens. Daarnaast is nagelaten in beeld te brengen hoe de betreffende afrastering van [gedaagde] loopt in deze tekeningen. Dit alles maakt dat [gedaagde] de door het Kadaster vastgestelde perceelgrenzen en overschrijding daarvan door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan.
4.6.
Vaststaat dus dat [gedaagde] een deel van het in erfpacht aan [eiseres] uitgegeven perceel, ter grootte van 146 m2, in gebruik heeft. De tweede voorliggende vraag luidt of hij daarvoor een recht of titel heeft. In dit verband heeft [gedaagde] betoogd dat hij een huurrecht dan wel een eigendomsrecht, verkregen door verjaring, heeft op dit deel van de grond.
4.7.
Voor zover hem dit stuk grond als huurgrond zou zijn uitgegeven door de rechtsvoorganger van het land Curaçao in 1971, geldt dat dit stuk grond in elk geval daarna in erfpacht is uitgegeven aan wijlen [naam 3], welk recht van erfpacht aan [eiseres] is verkocht op 22 mei 2020. Dit recht van erfpacht zou blijkens de notariële akte van levering onbezwaard en onbelast moeten zijn, dus het komt het gerecht niet heel waarschijnlijk voor dat dit stuk grond tevens in huur is uitgegeven, maar veronderstellend dat dit (per abuis) wel zo gelopen is en er dus een (wellicht onbekend gebleven) huurrecht zou gelden op dit stuk grond, geldt het volgende.
4.8.
Ingevolge art. 7:226 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gaan in een dergelijk geval de verplichtingen van een verhuurder over op de verkrijger van het recht van erfpacht. Het veronderstelde huurrecht van [gedaagde] is in dat geval dus blijven doorlopen na het uitgeven van dit deel van de grond in erfpacht. Huurpenningen voor dit deel van de grond zouden vanaf dat moment betaald hebben moeten worden aan de erfpachter, zijnde eerst wijlen [naam 3] en daarna, per 22 mei 2020 [eiseres]. [eiseres] heeft er hoe dan ook voor gekozen een eventuele huurovereenkomst met [gedaagde] op te zeggen per 1 februari 2022 en hiertoe is zij gerechtigd op grond van art. 7:228 lid 2 BW. Dit betekent dat – voor zover daarvan al sprake zou zijn geweest - [gedaagde] vanaf 1 februari 2022 geen huurrecht meer heeft op dit gedeelte, groot 146 m2, van de grond.
4.9.
Het beroep van [gedaagde] op verkrijgende verjaring slaagt evenmin. Voor verkrijgende verjaring als bedoeld in art. 3:99 BW is bezit vereist. Ingevolge art. 3:107 BW is bezit het houden van een goed voor zichzelf. Iemand oefent dan de feitelijke macht over een goed uit met de pretentie daarvan de rechthebbende te zijn. Art. 3:108 BW vermeldt dat de vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting, met inachtneming van de in de regels die in de daarop volgende wetsartikelen worden gegeven en overigens op grond van uiterlijke feiten.
4.10.
In het begrip bezit ligt tevens het vereiste van ondubbelzinnigheid besloten. Voor het aannemen van ondubbelzinnigheid is nodig dat de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar, tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. Het bezit is echter niet ondubbelzinnig indien de machtsuitoefening met betrekking tot het goed evenzeer kan duiden op een gebruik als eigenaar als op een gebruik in een andere hoedanigheid, zoals bijvoorbeeld in de hoedanigheid van huurder. En dat is waar het wringt in deze zaak.
4.11.
Immers [gedaagde] is het betreffende perceelgedeelte nooit gaan houden voor zichzelf. Hierbij is van belang dat [gedaagde] geen eigenaar is van de overige grond waarop hij een woning heeft gebouwd, maar huurder en juist in díe veronderstelling heeft hij het betreffende stuk grond 51 jaar lang gebruikt, hij meende dat hij daartoe gerechtigd was als huurder. Daarmee staat vast dat hij al die tijd houder is geweest voor een ander, in zijn beleving voor (de rechtsvoorganger van) het land Curaçao, terwijl dat vanaf 7 augustus 1973 wijlen [naam 3] en vanaf 22 mei 2020 [eiseres] blijken te zijn als erfpachters. Daarmee is niet voldaan aan het vereiste bezit ex art. 3:99 BW. Het beroep op verkrijgende verjaring faalt.
4.12.
De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde] in elk geval vanaf 1 februari 2020 geen titel meer heeft, zo die er al was, voor het gebruik van het stuk grond groot 146 m2 dat thans aan [eiseres] toebehoort als erfpachter. Haar vorderingen zijn in het verstekvonnis dan ook terecht toegewezen. Gelet op het voorgaande wordt dit verstekvonnis in stand gelaten en wordt de vordering in reconventie afgewezen. Voor de na wijziging van eis gevorderde dwangsom ziet het gerecht geen aanleiding gelet op het feit dat de deurwaarder door wie de gedwongen ontruiming zal geschieden zo nodig de hulp van de sterke arm kan inroepen.
4.13.
Omdat [gedaagde] in het ongelijk wordt gesteld, wordt hij tot betaling van de proceskosten van de verzetprocedure veroordeeld. De kosten van [eiseres] worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 1.250 aan gemachtigdensalaris. De gevorderde nakosten en wettelijke rente worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld.
5.De beslissing
5.1.
verklaart het verzet ongegrond;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres] van NAf 1.250, te vermeerderen met NAf 250 aan nakosten zonder betekening, verhoogd met NAf 150 in geval van betekening;
5.3.
bepaalt dat de proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen en dat die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente als niet op tijd wordt betaald;
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.B. Hubben, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.