ECLI:NL:OGEAC:2023:290

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202303223

Vonnis in kort geding van 14 november 2023

in de zaak van

1.[EISER SUB 1],2. [EISERES SUB 2],3. [EISER SUB 3],4. [EISERES SUB 4],gedaagde 1 en 2 wonend in Canada en gedaagde 3 en 4 wonend in Nederland,eisers,gemachtigden: mrs. B.M. Nagelmakers en D.G.E. Bourne,

tegen

de besloten vennootschap
CAPE ST. MARIE APARTMENTS B.V.,

gevestigd in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigden: mrs. N.E. Soon en M.H.M. Janssen.

Partijen worden hierna [eisers sub 1 en 2] c.s., [eisers sub 3 en 4] c.s. (gezamenlijk kopers) en CSMA genoemd.

Inleiding

Kopers hebben ieder van CSMA een appartement gekocht dat onderdeel uitmaakt van drie naast elkaar gelegen appartementencomplexen. Een daarvan is nog in aanbouw. Het appartement van kopers bevindt zich in het complex in het midden, aan de kant van het appartementencomplex dat nog in aanbouw is. Kopers willen dat CSMA de bouwwerkzaamheden met betrekking tot het derde complex staakt. Zij stellen zich op het standpunt dat CSMA jegens hen tekortschiet in de nakoming van de tussen hen voor de appartementen gesloten koopovereenkomsten, omdat het derde complex deels het vrije uitzicht vanuit hun appartement belemmert. In deze zaak is aan de orde of partijen afspraken hebben gemaakt over de positie van het derde complex, althans over het uitzicht vanuit hun appartement. Geoordeeld is dat in dit kort geding niet kan komen vast te staan dat dergelijke afspraken zijn gemaakt. Daarbij acht het gerecht het bovendien aannemelijk dat de in het kader van de bouwstop te maken belangenafweging in het voordeel van CSMA zal uitvallen.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 9 oktober 2023,
de akte uitlating met producties van CSMA,
de aanvullende producties van kopers en CSMA van respectievelijk 27 en 30 oktober 2023;
de mondelinge behandeling en de pleitnotities van 31 oktober 2023,
de ter zitting overgelegde producties van CSMA,
de na de zitting door CSMA overgelegde e-mail van 12 oktober 2022 met bijlagen, zoals getoond tijdens de zitting, waarbij de in die e-mail vermelde correspondentie buiten beschouwing is gelaten.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

CSMA ontwikkelt een nieuwbouwproject dat bestaat uit drie naast elkaar gelegen appartementencomplexen te Coral Estate. De appartementencomplexen worden aangeduid met Gebouw A, Gebouw B en Gebouw C. Gebouw A en Gebouw B zijn inmiddels afgerond en opgeleverd. De bouw van Gebouw C is onlangs begonnen.

2.2. [

Eisers sub 3 en 4] c.s. en [eisers sub 1 en 2] c.s. hebben in respectievelijk december 2021 en mei 2022 een koopovereenkomst met CSMA gesloten met betrekking tot een appartement, beide op een verdieping in gebouw B aan de kant van de kavel waarop Gebouw C wordt gebouwd (hieronder bij 2.7. in de tekening aangegeven met rode pijl).

2.3.

Kopers hebben gedurende de onderhandelingen die voorafgingen aan de totstandkoming van de koopovereenkomst geen contact gehad met (de bestuurder of aandeelhouder van) CSMA maar met de door CSMA ingeschakelde makelaar (hierna: de makelaar). [eisers sub 3 en 4] c.s., woonachtig in Nederland, hebben het appartement voorafgaand aan de koop een aantal keren bezocht. [eisers sub 1 en 2] c.s. zijn bij de koop afgegaan op een video-opname van de makelaar en hebben het appartement voorafgaand aan de koop niet bezocht.

2.4. [

Eisers sub 3 en 4] c.s. hebben op 4 december 2021 samen met de makelaar gebouw B bezichtigd, waarna zij de keuze hebben gemaakt het appartement aan de westkant van gebouw B te kopen.

2.5.

Op de laatste pagina van de koopovereenkomst van zowel [eisers sub 1 en 2] c.s. en [eisers sub 3 en 4] c.s. is bepaald dat de kopersmap integraal onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst. In de kopersmap bevindt zich onder meer een situatietekening (zie tekening hieronder). Kopers hebben deze kopersmap ontvangen.

De roze/rood ingekleurde vakken zijn de porches op de verdiepingen en de geel ingekleurde vakken geven de terrassen op de begane grond weer. De rode zichtlijnen zijn geen onderdeel van de oorspronkelijke situatietekening, maar zijn nadien door kopers aangebracht.

2.6.

Na het sluiten van de koopovereenkomsten is de exacte locatie van Gebouw C vastgesteld. Deze wijkt af van de positie zoals weergegeven in de situatieschets. In de tekening hieronder is de definitieve positie van Gebouw C weergegeven.

2.7.

Op 24 februari 2022 heeft tussen [eisers sub 3 en 4] c.s. en [naam 1] (hierna: [naam 1]), aandeelhouder van CSMA, een ontmoeting in het door hen gekochte appartement plaatsgevonden, waarbij door [eisers sub 3 en 4] c.s. zorgen zijn geuit over de positionering van Gebouw C en het uitzicht vanuit hun appartement richting het westen.

2.8.

Bij brief van 3 februari 2023 heeft de gemachtigde CSMA namens kopers gesommeerd om binnen vier dagen schriftelijk te bevestigen dat de overeenkomst met [eisers sub 1 en 2] c.s. zal worden nagekomen en Gebouw C gebouwd zal worden op de overeengekomen locatie.

2.9.

In reactie daarop heeft de bestuurder van CSMA bij brief van 10 februari 2023 bericht dat tussen partijen niets is overeenkomen over de aangrenzende gebouwen of zichtlijnen. Verder heeft hij laten weten dat CSMA haar best heeft gedaan om Gebouw C zo veel mogelijk naar achteren te plaatsen om het zicht naar het westen van de appartementen aan de westkant van gebouw B te optimaliseren.

2.10.

Op dit moment is alleen de fundering van Gebouw C gelegd.

3. De vordering en de standpunten van partijen

3.1.

Kopers vorderen – samengevat – dat het gerecht CSMA

beveelt om binnen drie dagen na deze uitspraak de bouwwerkzaamheden aan gebouw C te staken en gestaakt te houden totdat CSMA gebouw C zal bouwen conform de situatieschets overgelegd als productie 3A, onder oplegging van een dwangsom,

beveelt aan kopers een boete van NAf 87.178 ([eiser sub 1 en 2] c.s.) respectievelijk NAf 89.726 ([eisers sub 3 en 4] c.s.) te betalen, vermeerderd met wettelijke rente,

veroordeelt in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met rente wanneer niet binnen drie dagen na deze uitspraak is betaald.

3.2.

CSMA voert verweer.

4.De beoordeling

4.1.

Kopers vorderen dat CSMA wordt bevolen de bouwwerkzaamheden met betrekking tot Gebouw C te staken. Zij leggen daaraan ten grondslag dat CSMA haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomt door Gebouw C op een van de situatietekening afwijkende positie te bouwen, waardoor kopers - zo stellen zij - een deel van hun zicht richting het westen verliezen. CSMA betwist dat met betrekking tot de precieze positie van Gebouw C afspraken zijn gemaakt.

4.2.

Voor de beoordeling van de vordering van kopers is van belang wat partijen met elkaar zijn overeenkomen. Meer concreet, of partijen afspraken hebben gemaakt over de positionering van Gebouw C en/of het uitzicht vanuit het door hen gekochte appartement in Gebouw B.

4.3.

In de koopovereenkomst zelf zijn geen bepalingen opgenomen met betrekking tot de locatie van Gebouw C. Ook is daarin niets bepaald met betrekking tot het uitzicht vanuit hun appartement in Gebouw B. Dit wordt door kopers ook niet gesteld. Zij stellen dat de situatietekening de precieze positie van de appartementencomplexen weergeeft en dat daarmee de precieze positionering van Gebouw C deel uitmaakt van de koopovereenkomst.

4.4.

Aan de situatietekening die via de kopersmap deel uitmaakt van de overeenkomst kunnen kopers, anders dan zij stellen, geen rechten ontlenen wat betreft de exacte positionering van Gebouw C. Het betreft niet de bouwtekening op basis waarvan vergunning voor Gebouw C is verleend en toestemming is verkregen door de VvE van Coral Estate. De tekening stelt bovendien Gebouw B centraal en bevat verder geen afmetingen en ook geen zichtlijnen. De tekening moet dan ook worden gezien als niet meer dan een impressie van het appartementencomplex. Overigens is ook niet gebleken dat kopers al in het bezit waren van deze tekening op het moment dat zij besloten tot koop over te gaan. Veeleer lijken zij bij de beslissing tot aankoop volledig te zijn afgegaan op mededelingen van de makelaar.

4.5.

Vaststaat dat CSMA in het kader van de verkoop van het appartement de makelaar heeft ingeschakeld en hem een opdracht heeft gegeven te bemiddelen bij de verkoop van de appartementen. Dat deze opdracht aan de makelaar verder gaat dan het bemiddelen bij de koopovereenkomst is niet gebleken, althans kopers hebben daartoe onvoldoende gesteld. Volgens vaste jurisprudentie houdt de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst; daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de wederpartij in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever. Wanneer de makelaar, hoewel daartoe niet bevoegd, zich zodanig gedraagt dat de wederpartij (koper) daaruit afleidt dat de makelaar als gevolmachtigde van de opdrachtgever handelt, bindt hij zijn opdrachtgever in beginsel niet.

4.6.

Uit de mededelingen die de makelaar in dit geval volgens kopers jegens hen heeft gedaan valt niet af te leiden dat hij als gevolmachtigde van CSMA heeft opgetreden. Dat de makelaar bestuurder is van Coral Estate Sales N.V. en van Louwerse Real Estate & Finance maakt dat niet anders. Hij is geen bestuurder of anderszins werkzaam bij CSMA. Het feit dat de bestuurder van CSMA de koopovereenkomsten zelf heeft ondertekend wijst bovendien ook op het tegendeel. Voor zover de makelaar de schijn van vertegenwoordiging zou hebben opgewekt, heeft dat dus geen gevolgen voor (de verbintenissen van) CSMA. Met andere woorden, CSMA is niet gebonden aan mededelingen die de makelaar jegens kopers heeft gedaan.

4.7.

De stelling dat de makelaar als bode heeft opgetreden en zijn verklaringen op grond van artikel 3:37 lid 4 BW voor rekening van CSMA horen te komen, wordt niet gevolgd. In dit artikel is, voor zover hier van belang, bepaald dat wanneer een door de afzender
daartoeaangewezen persoon een tot een ander gerichte verklaring onjuist heeft overgebracht, het ter kennis van de ontvanger gekomene als de verklaring van de afzender geldt. Ter zitting heeft CSMA verklaard dat zij de makelaar alleen de kopersmap heeft aangeleverd en hem verder geen instructies heeft gegeven, en dus ook geen opdracht om een bepaalde boodschap, zoals informatie over zichtlijnen, over te brengen. CSMA heeft ook onweersproken gesteld dat zij er niet mee bekend was dat de makelaar een video-opname had gemaakt. Het beroep op dit artikel gaat daarom al niet op. De video-opname betreft overigens een algemene verkoopvideo, waarin de woning wordt gepresenteerd. Het uitzicht wordt slechts in zijn algemeenheid aangestipt en krijgt evenveel (of even weinig) nadruk als de inrichting van de keuken of de grootte van de slaapkamers. De opname ziet niet specifiek op de zichtlijnen vanuit Gebouw B. Ook wanneer zou worden aangenomen dat de video-opname in opdracht van CSMA is gemaakt, kunnen daaraan reeds daarom geen rechten worden ontleend waar het gaat om de zichtlijnen. Over de positie van Gebouw C heeft de makelaar geen specifieke uitspraken gedaan, behalve dat het kleine witte gebouwtje zichtbaar zal blijven na de bouw van Gebouw C. Onweersproken is gesteld dat dat thans nog steeds het geval zal zijn.

4.8. [

eisers sub 3 en 4] c.s. beroepen zich ook op mededelingen [naam 1] zou hebben gedaan tijdens de ontmoeting op 24 februari 2022. Volgens [eisers sub 3 en 4] c.s. zou [naam 1] tijdens deze ontmoeting hebben toegezegd dat Gebouw C, net als Gebouw A, ten opzichte van Gebouw B iets gedraaid en naar achteren zou worden geplaatst en er voorlangs Gebouw C zou kunnen worden gekeken. Deze ontmoeting vond echter plaats nadat de koopovereenkomst tussen [eisers sub 3 en 4] c.s. en CSMA al was gesloten. Voor zover [eisers sub 3 en 4] c.s. zich hiermee beroepen op aanvullende afspraken ten aanzien van de koopovereenkomst, heeft [naam 1] uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat hij tijdens genoemde ontmoeting toezeggingen met betrekking tot de zichtlijnen heeft gedaan. Tijdens de zitting heeft hij verklaard dat ten tijde van de ontmoeting werd uitgegaan van de bouwtekening zoals ingediend voor de vergunningaanvraag en kopers bekend is geworden. In die tekening was het gebouw ten opzichte van de huidige vastgestelde positie meer naar voren, naar de kant van de zee, geplaatst. [Naam 1] heeft te kennen gegeven dat hij op dat moment niet wist in hoeverre het gebouw verplaatst kon worden en na de door kopers geuite zorgen alleen heeft gezegd dat CSMA zal kijken wat zij kan doen. Gelet op deze uitdrukkelijke betwisting kan in dit kort geding, dat zich niet leent voor nadere bewijsvoering, niet worden vastgesteld dat kopers er op basis van een toezegging van CSMA op mochten vertrouwen dat Gebouw C zodanig zou worden gepositioneerd dat de zichtlijnen richting het westen volledig vrij zouden zijn.

4.9.

Op het moment van aankoop waren kopers ermee bekend dat Gebouw C aan hun kant naast Gebouw B gebouwd zou worden. Indien een volledig vrij uitzicht voor kopers zoals door hen gesteld essentieel was, had het in de rede gelegen om dit uitdrukkelijk met CSMA te bespreken en vast te leggen. Dit is niet gebeurd.

4.10.

De conclusie is dat in dit kort geding niet kan worden vastgesteld dat partijen afspraken hebben gemaakt over de precieze positionering van Gebouw C en/of het uitzicht vanuit hun appartement in Gebouw B. Daarmee kan evenmin worden vastgesteld dat sprake is van een tekortkoming van CSMA waar het de positionering van Gebouw C betreft. Reeds daarom worden de vorderingen afgewezen.

4.11.

Ten overvloede wordt overwogen dat zo al voldoende zou komen vast te staan dat de positie van Gebouw C en/of het uitzicht vanuit Gebouw B wel onderdeel uitmaken van de overeenkomst tussen partijen dan wel van aanvullende afspraken, de belangenafweging bij de vraag of een bouwstop gerechtvaardigd wordt geacht in het voordeel van CSMA zou uitvallen. CSMA heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat reeds vanwege de verandering in positie van Gebouw A en Gebouw B ten opzichte van de situatietekening niet meer exact conform die tekening kan worden gebouwd en er bovendien – gelet op de geldende bouwvoorwaarden, de bouwvergunning, en rioolbuizen, waterleidingen en elektriciteitsaansluitingen van Gebouw A en Gebouw B - voor kopers geen gunstigere positionering van Gebouw C mogelijk is dan de huidige. Toewijzing van de vordering tot een tijdelijke bouwstop zou daarmee een permanente bouwstop met zich brengen, aldus CSMA, met voor haar groot financieel nadeel tot gevolg. Dit belang weegt naar het oordeel van het gerecht zwaarder dan het belang van kopers bij een onbelemmerd uitzicht naar het westen, waarbij onweersproken is gesteld dat dit uitzicht ten opzichte van de situatietekening in westelijke richting slechts met 5% is beperkt en bestaat uit een pilaar op het hoekbalkon van Gebouw C die 45 centimeter breed is en deze 5% beperking alleen speelt als men op het balkon van het appartement van kopers met de rug tegen de buitenmuur van het appartement staat en evenwijdig aan die muur, met 90 graden naar het westen kijkt. Indien daar al aan toegekomen zou zijn, zou de te maken belangenafweging daarom ook aan toewijzing van de vordering tot een bouwstop in de weg staan.

4.12.

Gelet op al het voorgaande behoeven de stellingen van partijen over artikel 2.5 van de koop- aannemingsovereenkomst die zich in de kopersmap bevindt geen bespreking.

4.13.

Omdat kopers in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten. De kosten van CSMA worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 1.500 aan gemachtigdensalaris.

5.De beslissing in kort geding

Het gerecht:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt kopers hoofdelijk in de proceskosten van CSMA van NAf 1.500.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.B. Hubben, rechter, bijgestaan door mr. G. Benedictus, griffier, en in het openbaar uitgesproken.