ECLI:NL:OGEAC:2023:356

• Datum uitspraak: 20 december 2023
• Publicatiedatum: 7 maart 2024
• Zaaknummer: CUR202303722
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: C.E.M. Nootenboom-Lock
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing betaling huurachterstand en ontruiming bedrijfspand wegens wanbetaling

Sinds 2019 huurt de gedaagde een bedrijfspand van eiseres. Tijdens de coronacrisis werd de huurprijs tijdelijk verlaagd, maar sinds juli 2023 heeft gedaagde geen huur meer betaald. Eiseres sommeerde buitengerechtelijk tot betaling en ontruiming, waarna zij een kort geding startte.

Het gerecht oordeelt dat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden vanwege een huurachterstand van vier maanden, ondanks dat de huurverlaging tot oktober 2023 van kracht bleef. Gedaagde heeft geen gegronde redenen aangevoerd om ontbinding te weerleggen en erkent de verstoorde huurrelatie.

Hoewel gedaagde bezwaar maakt tegen onmiddellijke ontruiming, acht het gerecht een termijn tot 31 maart 2024 redelijk. De huurachterstand wordt vastgesteld op NAf 6.650 na verrekening van een recente betaling. Daarnaast worden buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten toegewezen. Het vonnis is direct uitvoerbaar en voorziet in gedwongen ontruiming indien nodig.

Uitkomst: Gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van huurachterstand en ontruiming van het pand uiterlijk 31 maart 2024.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202303722

Vonnis in kort geding van 20 december 2023

in de zaak van

[EISERES], wonend in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.N. Meyer,

tegen

[GEDAAGDE],

wonend in Curaçao,
gedaagde,
procederend in persoon.

Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.

Inleiding

Sinds 2019 huurt [gedaagde] een bedrijfspand van [eiseres]. Sinds juli 2023 heeft [gedaagde] geen huurbetalingen meer verricht. [eiseres] vordert in deze zaak betaling van de huurachterstand en ontruiming van het gehuurde. Aan de orde is de vraag of voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [eiseres] op grond van de tekortkoming van [gedaagde] bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Het gerecht oordeelt dat dat het geval is en wijst vooruitlopend op de bodemprocedure de vorderingen toe.

1. Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

• het verzoekschrift van 17 november 2023,
• de nadere productie van [eiseres],
• de mondelinge behandeling en de pleitnotities van 13 december 2023.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

Sinds 7 november 2019 huurt [gedaagde] van [eiseres] het bedrijfspand gelegen aan de [adres A]. De ter zake gesloten overeenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar en daarna telkens met een jaar verlengd, laatstelijk tot 4 september 2024. Partijen zijn een maandelijkse huur van NAf 2.650, inclusief OB, overeengekomen.

2.2.

Tijdens de coronacrisis zijn partijen overeengekomen de huurprijs te verlagen naar NAf 2.000.

2.3.

Sinds de maand juli 2023 heeft [gedaagde] geen huurbetalingen meer gedaan.

2.4.

Bij brief van 27 oktober 2023 aan [gedaagde] heeft de gemachtigde van [eiseres] de huurovereenkomst buitengerechtelijke ontbonden, waarbij [gedaagde] is gesommeerd de huurachterstand, gebaseerd op de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs, te betalen en hem is verzocht het bedrijfspand te ontruimen. Daarbij heeft [eiseres] aan [gedaagde] laten weten dat de verlaging van de huur niet langer van toepassing is.

2.5. [

gedaagde] heeft daarna geen betalingen verricht, en ook heeft hij het bedrijfspand niet verlaten.

2.6.

In aanloop naar de mondelinge behandeling in deze zaak heeft [gedaagde] een bedrag van NAf 4.000 aan [eiseres] betaald.

3. De vordering en de standpunten van partijen

3.1. [

eiseres] vordert – samengevat – dat het gerecht [gedaagde] veroordeelt tot betaling van NAf 13.250 aan huurachterstand en daarnaast veroordeeld tot ontruiming van het bedrijfspand, een en ander te vermeerderen met rente een kosten.

3.2. [

gedaagde] voert verweer.

4. De beoordeling

4.1.

De aard van de vordering brengt mee dat [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft.

4.2.

Vooropgesteld wordt dat een vordering in kort geding, waar slechts het treffen van een voorlopige voorziening aan de orde is, slechts toewijsbaar is indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering zal worden toegewezen. Dit betekent dat de vordering van [eiseres] alleen dan kan worden toegewezen, indien in voldoende mate aannemelijk wordt dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat [eiseres] de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht ontbinden en toewijzing van de vordering tot ontruiming te verwachten is.

4.3.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Artikel 6:267 lid 1 BW geeft de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst door een schriftelijke verklaring, buitengerechtelijk, te ontbinden.

4.4.

In deze zaak is aan de orde de vraag of sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichtingen dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. [eiseres] stelt dat dat het geval is. [gedaagde] betwist niet dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting, maar hij voert argumenten aan op grond waarvan volgens hem ontruiming (op korte termijn) achterwege moet blijven.

4.5.

In de eerste plaats voert [gedaagde] aan dat de huurachterstand lager is dan [eiseres] stelt. Naar het voorlopig oordeel van het gerecht moet [gedaagde] hierin worden gevolgd. Vast staat dat de huurprijs ten tijde van de coronapandemie is verlaagd naar NAf 2.000. [eiseres] stelt dat het gelet op het feit dat de coronacrisis achter de rug is de huurverlaging niet meer geldt. Niet is echter gebleken dat [eiseres] dit op enig moment voor 27 oktober 2023 aan [gedaagde] heeft meegedeeld. Naar het voorlopige oordeel van het gerecht kan [eiseres] dan ook pas met ingang van de maand november 2023 weer aanspraak maken op het oorspronkelijk overeengekomen huurbedrag.

4.6.

Dit laat echter onverlet dat ten tijde van de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring sprake was van een huurachterstand van vier maanden. Dit levert een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op dat ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel gerechtvaardigd was. [gedaagde] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan moet worden aangenomen dat, gelet op haar gevolgen voor hem, ontbinding niet gerechtvaardigd was. Daarbij geldt dat de door [gedaagde] gestelde financiële tegenslagen voor zijn rekening en risico komen en niet aan [eiseres] als verhuurder kunnen worden tegengeworpen. Voldoende aannemelijk is dan ook dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [eiseres] bevoegd was de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Hoewel gedaagde te kennen heeft gegeven er vanwege door hem gedane investeringen in het bedrijfspand de voorkeur aan te geven de huurovereenkomst voort te zetten, heeft hij zich, nu sprake is van een verstoorde huurrelatie, niet verzet tegen de gevorderde ontruiming. De gevorderde ontruiming wordt dan ook toegewezen.

4.7. [

gedaagde] heeft zich wel verzet tegen de gevorderde “onmiddellijke” ontruiming. Hij heeft aangevoerd dat hij tijd nodig heeft om het gehuurde in originele staat op te leveren en ook om een ander pand te vinden waar hij zijn horecaonderneming kan voortzetten. Daarbij komt, zo voert [gedaagde] aan, dat juist tijdens de feestdagen in december goede omzetten zijn te verwachten, waarmee hij sneller in staat zal zijn de huurachterstand in te lossen. Gelet op deze stellingen, waartegen [eiseres] niets heeft ingebracht, acht het gerecht een ontruimingstermijn van drie maanden redelijk, dat wil zeggen uiterlijk per 31 maart 2024.

4.8.

Gelet op het voorgaande moet tot en met oktober 2023 worden uitgegaan van een maandelijks verschuldigde huur van NAf 2.000 en daarna van NAf 2.650 (beide inclusief OB). Dat betekent dat op dit moment sprake is van een achterstand van NAf 10.650 minus het bedrag van NAf 4.000 dat [gedaagde] kort voor de zitting op de huurachterstand in mindering heeft betaald. De vordering ter zake wordt daarom toegewezen tot een bedrag van NAf 6.650. De gevorderde rente zal worden toegewezen als hierna in de beslissing vermeld.

4.9.

Voldoende is gebleken van buitengerechtelijke incassowerkzaamheden. De vordering die hierop betrekking heeft wordt conform het Procesreglement toegewezen tot 1,5 punt van het toepasselijke liquidatietarief voor bodemzaken. Dit komt neer op een bedrag van NAf 750.

4.10.

Het gerecht geeft partijen ten slotte in overweging om met elkaar in gesprek te gaan over de staat van oplevering en, voor zover [eiseres] bereid is door [gedaagde] gedane investeringen over te nemen, over een eventuele vergoeding daarvoor aan [gedaagde].

4.11.

Omdat [gedaagde] (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, wordt hij veroordeeld in de proceskosten. Aan de stelling van [gedaagde] dat een procedure niet nodig was omdat hij steeds aan [eiseres] te kennen heeft gegeven een regeling te willen treffen gaat het gerecht voorbij. In de eerste plaats kan [eiseres] niet worden verplicht om een regeling aan te gaan. Daarnaast heeft [gedaagde] ondanks zijn voorstel de achterstand in delen af te lossen nagelaten enige betaling te verrichten. Het stond [eiseres] dan ook vrij om [gedaagde] in rechte te betrekken.

De kosten van [eiseres] worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 750 aan griffierecht, NAf 416,64 aan oproepingskosten, NAf 100 aan zegelkosten en NAf 1.000 aan gemachtigdensalaris.

4.12.

De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld.

4.13.

De veroordelingen in deze uitspraak gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.

5. De beslissing in kort geding

Het gerecht:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] het gehuurde uiterlijk op 31 maart 2024 te ontruimen met alle personen en zaken die zich van zijn kant in en om het gehuurde bevinden, en om de sleutels aan [eiseres] af te geven;

5.2.

verstaat dat de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden als [gedaagde] in gebreke blijft met de ontruiming, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent alvast toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 en 444 lid 2 Rv;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van NAf 6.650, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 november 2023 (datum verzoekschrift) tot aan de dag van betaling;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te voldoen NAf 750 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres] van NAf 2.266,64, te vermeerderen met NAf 250 aan nakosten zonder betekening, verhoogd met NAf 150 in geval van betekening;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.E.M. Nootenboom-Lock, rechter, bijgestaan door mr. G. Benedictus, griffier, en in het openbaar uitgesproken.