ECLI:NL:OGEAC:2023:43

• Datum uitspraak: 22 februari 2023
• Publicatiedatum: 16 maart 2023
• Zaaknummer: CUR202300098
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: O. Nijhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis in kort geding over overdracht woning zonder verrekening

In deze zaak, die op 22 februari 2023 door het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao is behandeld, hebben eisers, [eiser sub 1] en [eiseres sub 2], beiden wonende in Nederland, een kort geding aangespannen tegen gedaagde, die in de USA woont. De eisers vorderen onmiddellijke levering van een woning, met verrekening van de koopprijs en bijkomende kosten, omdat de gedaagde zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. De gedaagde heeft de levering van de woning op 6 januari 2023 niet kunnen effectueren, wat hij toeschrijft aan de notaris en de omstandigheden rondom de verkoop. De eisers stellen dat de gedaagde in verzuim is en dat zij recht hebben op schadevergoeding en boetes zoals vastgelegd in de koopovereenkomst. De gedaagde heeft in reconventie gevorderd dat de eisers moeten meewerken aan de levering van de woning en dat bij gebreke hiervan het vonnis in de plaats treedt van de akte van levering. Het gerecht heeft geoordeeld dat de gedaagde niet in verzuim is en dat de eisers zich niet kunnen beroepen op het boetebeding, omdat zij zelf de medewerking aan de levering hebben geweigerd. Het gerecht heeft de vorderingen van de eisers afgewezen, met uitzondering van een vergoeding van deurwaarderskosten, en de gedaagde veroordeeld tot medewerking aan de levering van de woning. De proceskosten zijn gecompenseerd, zodat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Afdeling Civiel

Zaaknummer: CUR202300098

Vonnis in kort geding d.d. 22 februari 2023

inzake

1. [EISER SUB 1],

2. [EISERES SUB 2],

beiden wonende in Nederland,

eisers,

vertegenwoordiger: mevrouw [naam 1] namens Stichting Consumenten Belangen Curaçao,

tegen

[GEDAAGDE],

wonende in de USA,

gedaagde,

gemachtigden: mr. T. Aardenburg en mr. E.G.I. van der Plank.

Partijen zullen hierna ‘[eiser sub 1] c.s.’ en ‘[gedaagde]’ worden genoemd. Eisers worden afzonderlijk ‘[eiser sub 1]’ en ‘[eiseres sub 2]’ genoemd.

1. Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

- het inleidend verzoekschrift met producties, ingediend op 10 januari 2023;

- de akte eis in reconventie met producties, ingediend op 7 februari 2023;

- de comparitie van partijen op 8 februari 2023, waarbij aanwezig waren [eiseres sub 2], bijgestaan door mevrouw [naam 1], en namens [gedaagde] zijn gemachtigden mr. Aardenburg en mr. Van der Plank;

- de pleitaantekeningen met producties, van de zijde van [eiseres sub 2];

- de pleitaantekeningen van de zijde van [gedaagde].

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1. [

Gedaagde] is samen met mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2]) als erfgenaam voor de helft eigenaar van het perceel en de woning aan de [adres nr], nader omschreven in meetbrief [A] van 1981 (hierna: de woning).

2.2.

Bij vonnis van 18 januari 2021 met zaaknummer CUR202001549 (hierna: het vonnis van 18 januari 2021) is [gedaagde] gemachtigd de woning voor ten minste de marktwaarde te gelde te maken en in dat kader alles te doen wat voor de verkoop van de woning noodzakelijk is. Daarnaast is bepaald dat het vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring van [naam 2] tot het in de verkoop houden van het registergoed bij de door [gedaagde] ingeschakelde makelaar.

2.3. [

eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] hebben op 16 maart 2022 een Contract of Sale (hierna: de koopovereenkomst) gesloten op grond waarvan [gedaagde] de woning aan [eiser sub 1] c.s. heeft verkocht voor een bedrag van NAf 275.000.

2.4.

De koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)

Article 1

NOTARIAL DEED OF TRANSFER

The notarial deed of transfer, which shall be drawn up in accordance with this provisional contract of sale, will be signed in the presence of one of the notaries of Notary office Simon & Steenbaar in Curaçao, hereinafter to be named the “notary”, on
April 22, 2022 or so much earlier or later as parties agree upon.

(…)

Article 14

BREACH OF CONTRACT OR DUTYS PENALTY FEE

1. In the event of non-performance or late performance of this Contract otherwise thar as a result of events beyond a party's reasonable control (force majeure), the defaulting party shall be liable for all losses, including costs and interest, suffered by the other party on account thereof, irrespective whether or not the defaulting party is in default in terms of the following paragraph.

2. If one of the parties fails to perform any of his obligations - including but not limited to late payment of the deposit or late furnishing of an adequate bank guarantee - and does not remedy such failure within eight days after notice demanding performance, such notice to be served by a bailiff's writ, that party shall be in default and the other party, at his option and whether or not by way of alternative choice, may:

a) demand specific performance of this Contract, in which case the defaulting party shall forfeit an immediately payable penalty of one percent of the purchase price for each day to expire after the end of the aforesaid term of eight days until the day of performance.

(…)”

2.5.

Op 31 mei 2022 heeft een notaris van notariskantoor Simon & Steenbaar (hierna: de notaris) de (voormalig) gemachtigde van [gedaagde] telefonisch gevraagd of die gemachtigde namens [gedaagde] de leveringsakte zal tekenen.

2.6.

In reactie op het in r.o. 2.5 genoemde verzoek heeft de (voormalig) gemachtigde van [gedaagde] per e-mail van 3 juni 2022 aan de notaris bericht dat zij namens [gedaagde] de leveringsakte zal tekenen.

2.7.

Per brief van 16 november 2022 heeft de (voormalig) gemachtigde van [gedaagde] het gerecht verzocht om ten aanzien van het vonnis van 18 januari 2021 een herstelvonnis te wijzen, in die zin dat bepaald wordt dat het vonnis in de plaats komt van de
noodzakelijke medewerking van [gedaagde] en/of [naam 2] tot het in de verkoop houden van het registergoed bij de door eiser ingeschakelde makelaar.

2.8.

Per e-mail van 21 november 2022 heeft Stichting Consumenten Belangen Curaçao (hierna: SCBC) namens [eiser sub 1] c.s. middels de notaris [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd om de overdracht van de woning binnen acht dagen te laten plaatsvinden.

2.9.

Het gerecht heeft per e-mail van 22 november 2022 aan de (voormalig) gemachtigde van [gedaagde] bericht dat het gerecht bij verstekvonnis van 18 januari 2021 de vorderingen heeft toegewezen zoals gevorderd. Geconcludeerd wordt dat geen sprake is van een kennelijke rekenfout, schrijffout of andere kennelijke fout die zich voor eenvoudig herstel leent, zoals bedoeld in artikel 66 Rv.

2.10.

Per e-mail van 29 november 2022 heeft SCBC namens [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] gesommeerd om de leveringsakte uiterlijk 31 december 2022 te doen passeren, waarbij alle door [eiser sub 1] c.s. geleden en nog te lijden schade dient te worden verrekend.

2.11.

De (voormalig) gemachtigde van [gedaagde] heeft per e-mail van 30 november 2022 aan SCBC bericht dat een kort gedingprocedure aanhangig gemaakt zal worden om toestemming te verkrijgen om de levering van de woning te bewerkstelligen. De hoop wordt uitgesproken dat het kort gedingvonnis vóór 31 december 2022 wordt ontvangen, zodat de levering voor die datum kan plaatsvinden. Daarnaast wordt iedere aansprakelijkheid voor vertraging van de levering afgewezen.

2.12.

Per aantekende brief van 13 december 2022 hebben [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] in gebreke gesteld en een beroep gedaan op het in artikel 14 van de koopovereenkomst opgenomen boetebeding (zie r.o. 2.4).

2.13.

Bij vonnis van 22 december 2022 met zaaknummer CUR202204675 (hierna: het vonnis van 22 december 2022), is onder meer bepaald dat het vonnis in de plaats komt van de noodzakelijke medewerking van [naam 2] en dat het vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de door de notaris op te stellen akte van levering ten aanzien van de woning, voor zover het betreft het verlenen van de medewerking van [naam 2] tot de levering.

2.14.

De notaris is voornemens geweest de akte van levering van de woning op 6 januari 2023 te passeren.

2.15.

Per e-mail van 4 januari 2023 heeft SCBC namens [eiser sub 1] c.s. aan de (voormalig) gemachtigde van [gedaagde] bericht dat, nu [gedaagde] alle aansprakelijkheid van de hand wijst, het passeren van de leveringsakte op 6 januari 2023 geen doorgang kan vinden.

2.16.

De levering van de woning heeft op 6 januari 2023 niet plaatsgevonden.

3. Het geschil

conventie

3.1. [

eiser sub 1] c.s. vorderen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:

- tot onmiddellijke levering van de woning, met verrekening van de koopprijs met het boetebeding van 1% van de koopprijs per dag tot aan de dag van algehele levering;

- tot verrekening van de wettelijke rente over de door [eiser sub 1] c.s. gestorte sommen bij de notaris vanaf augustus 2022 tot aan de dag van levering;

- tot betaling van de door [eiser sub 1] c.s. in december 2022 tevergeefs gemaakte reis- en verblijfskosten;

- tot betaling van de kosten van de deurwaardersexploten, zijnde NAf 398,44 en NAf 433,14;

- tot betaling van de proceskosten.

3.2. [

eiser sub 1] c.s. leggen aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagde] de koopovereenkomst dient na te komen door zijn medewerking te verlenen aan de levering van de woning. Omdat het aan [gedaagde] te wijten is dat de levering nog niet heeft plaatsgevonden, doen [eiser sub 1] c.s. een beroep op het in artikel 14 van de koopovereenkomst opgenomen boetebeding. De gestorte koopsom van in totaal NAf 290.370,69 dient vermeerderd te worden met de wettelijke rente vanaf 22 augustus 2022 tot aan de dag van levering. Daarnaast is [gedaagde] de door [eiser sub 1] c.s. in december 2022 tevergeefs gemaakte reis- en verblijfskosten verschuldigd. Ten slotte moet [gedaagde] NAf 831,58 (NAf 398,44 + NAf 433,14) aan kosten van de deurwaardersexploten te betalen en de proceskosten. [eiser sub 1] c.s. stellen spoedeisend belang te hebben bij hun vorderingen, nu [eiseres sub 2] haar baan in Nederland reeds heeft opgezegd, [eiser sub 1] c.s. dubbele woonlasten hebben in Nederland en Curaçao en [eiser sub 1] c.s. financieel en emotioneel zwaar lijden onder de situatie.

3.3. [

gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

reconventie

3.5. [

gedaagde] vordert, uitvoerbaar bij voorraad,

I. [eiser sub 1] c.s. te veroordelen om mee te werken aan de levering van de woning door [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s. op een door een aan het kantoor Simon & Steenbaar verbonden notaris vastgestelde datum en tijdstip en door ondertekening van de leveringsakte; en

II. te bepalen dat bij gebreke van medewerking door [eiser sub 1] c.s. aan het opmaken van de transportakte op de door een aan het kantoor Simon & Steenbaar verbonden notaris vastgestelde datum en tijdstip dit vonnis in de plaats treedt van de akte van levering, en

III. te bepalen dat de eindafrekening plaatsvindt zonder verrekening van boetes, wettelijke rente, schade wegens de door [eiser sub 1] c.s. gestelde tevergeefs gemaakte reis- en verblijfkosten en/of kosten van de deurwaarders-exploten.

3.6. [

gedaagde] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de eerste concrete en feitelijke datum voor levering van de woning is vastgesteld op 6 januari 2023. [eiser sub 1] c.s. hebben op die datum geweigerd hun medewerking aan de levering te verlenen. Aangezien [gedaagde] op die datum kon nakomen, is hij niet in verzuim komen te verkeren. Voor zover het gerecht van oordeel is dat [gedaagde] wel in verzuim is, kan dit verzuim niet aan hem worden toegerekend. Het is niet aan hem maar aan de notaris te wijten dat de levering niet op 22 april 2022 kon plaatsvinden. Bovendien was de notaris van mening dat in het dictum van de beschikking van 18 januari 2021 een fout stond, waardoor de akte van levering niet gepasseerd kon worden. [gedaagde] moest daarom een nieuwe kortgedingprocedure starten. Volgens [gedaagde] kan deze overmachtsituatie niet aan hem worden toegerekend. Daarnaast stelt [gedaagde] dat de ingebrekestelling van [eiser sub 1] c.s. op 13 december 2022 niet rechtsgeldig is gedaan, dan wel in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde] is daarom niet gehouden om de gevorderde boete, wettelijke rente en gestelde schade van door [eiser sub 1] c.s. gestelde tevergeefs gemaakte reis- en verblijfskosten en/of kosten van deurwaardersexploten te betalen.

3.7. [

eiser sub 1] c.s. concluderen tot afwijzing van de vorderingen.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Vanwege de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze hierna gezamenlijk behandeld.

spoedeisend belang

4.2.

Het gerecht merkt op dat partijen over en weer levering van de woning vorderen en dat beide partijen in de stukken en/of op de mondelinge behandeling te kennen hebben gegeven belang te hebben bij een spoedige levering. Gelet hierop is het spoedeisend belang van de vorderingen, zowel in conventie als in reconventie, in zoverre voldoende gegeven.

maatstaf voor toewijsbaarheid in kort geding

4.3.

Voor toewijzing van een vordering als de onderhavige in kort geding is alleen plaats als met een voldoende mate van zekerheid kan worden aangenomen dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de aan de vordering ten grondslag gelegde stellingen gegrond zijn en dat de daarop gestoelde vorderingen toewijsbaar zijn.

de vorderingen

4.4.

Vooropgesteld wordt dat partijen over en weer levering van de woning vorderen. Door [eiser sub 1] c.s. zijn aan deze levering de voorwaarden verbonden dat verrekening van de koopprijs zal plaatsvinden met de boete, rente en kosten als in hun vordering omschreven.

4.5.

De hiervoor genoemde boete, rente en kosten worden aangemerkt als geldvorderingen. Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing (en dus ook het toestaan van verrekening) op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt naast het vereiste van spoedeisendheid een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is.

4.6. [

gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij de boete, rente en kosten verschuldigd is, nu de vertraging niet aan hem maar aan de notaris te wijten is, [eiser sub 1] c.s. de levering op 6 januari 2023 geweigerd hebben en zij de kosten niet gespecificeerd hebben.

4.7.

Het gerecht is van oordeel dat aan de levering van de woning geen verrekeningsvoorwaarde verbonden dient te worden en overweegt daartoe als volgt. Hoewel het (mede) op de weg van [gedaagde] als verkoper ligt om ervoor zorg te dragen dat de levering tijdig plaatsvindt, is [gedaagde] namens [eiser sub 1] c.s. pas op 21 november 2022 in gebreke gesteld en gesommeerd tot levering van de woning binnen acht dagen. Vervolgens is [gedaagde] op 29 november 2022 gesommeerd om de leveringsakte uiterlijk 31 december 2022 te doen passeren. Dat [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] per aangetekende brief van 13 december 2022 opnieuw in gebreke hebben gesteld en zich beroepen hebben op het in artikel 14 van de koopovereenkomst opgenomen boetebeding, ingaande acht dagen na die ingebrekestelling, doet aan de gegeven termijnstelling van 31 december 2022 niet af. Nu het kortgedingvonnis pas op 22 december 2022 is gewezen, de notaris de leveringsakte niet eerder dan 6 januari 2023 kon passeren en [eiser sub 1] c.s. zelf hebben geweigerd mee te werken aan de levering op 6 januari 2023, is het gerecht van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. zich niet kunnen beroepen op het in de koopovereenkomst opgenomen boetebeding. Met betrekking tot de door [eiser sub 1] c.s. gevorderde verrekening van de wettelijke rente over de door hen gestorte sommen bij de notaris, is het gerecht van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. dit deel van hun vordering onvoldoende onderbouwd hebben. Ten slotte had het, gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] dat de door [eiser sub 1] c.s. gevorderde gemaakte reis- en verblijfskosten zijn gespecificeerd, op de weg van [eiser sub 1] c.s. gelegen deze kosten nader (met stukken) te onderbouwen. Nu zij dit hebben nagelaten, is dit deel van de vordering onvoldoende aannemelijk geworden.

4.8.

Ten aanzien van de gevorderde kosten van in totaal NAf 831,58 aan deurwaardersexploten (NAf 398,44 + NAf 433,14) heeft [gedaagde] aangevoerd dat van die kosten een bedrag van NAf 433,14 als proceskosten moeten worden aangemerkt.

4.9.

Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] niet betwist dat hij een bedrag van NAf 398,44 verschuldigd is, zodat dit bedrag wordt toegewezen. Het gerecht is met [gedaagde] van oordeel dat het bedrag van NAf 433,14 proceskosten zijn, zodat dit bedrag niet toewijsbaar is.

4.10.

Het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien, betekent dat de vorderingen onder I en III in reconventie worden toegewezen. Indien [eiser sub 1] c.s. niet meewerken aan het opmaken van de transportakte door de notaris, zal – zoals in reconventie onder II gevorderd – dit vonnis in de plaats treden van de akte van levering, voor zover het betreft het verlenen van toestemming van [eiser sub 1] c.s. tot de levering.

4.11.

Het voorgaande brengt met zich dat alle vorderingen in conventie worden afgewezen, uitgezonderd de betaling door [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s. van NAf 398,44 aan kosten van het deurwaardersexploot.

proceskosten

4.12.

Gelet op de omstandigheden van het geval ziet het gerecht aanleiding om de proceskosten zowel in conventie als in reconventie te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

Het gerecht:

rechtdoende in kort geding:

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van NAf 398,44 aan [eiser sub 1] c.s.;

in reconventie

5.2.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot medewerking aan de levering van het perceel gelegen in het Derde District van Curaçao te “[wijk]”, ter grootte van achthonderd vijfentwintig vierkante meter (825 m²), nader omschreven in meetbrief nummer [A] van 1981, met het daarop gebouwde plaatselijk bekend als [adres nr] door [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s. op een door een aan het kantoor Simon & Steenbaar verbonden notaris vastgestelde datum en tijdstip en door ondertekening van de leveringsakte;

5.3.

bepaalt dat bij gebreke van medewerking door [eiser sub 1] c.s. aan het bepaalde in r.o. 5.2., dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de door de notaris op te stellen akte van levering met betrekking tot de woning, voor zover het betreft het verlenen van toestemming van [eiser sub 1] c.s. tot de levering;

5.4.

bepaalt dat de eindafrekening plaatsvindt zonder verrekening van boetes, wettelijke rente, schade wegens de door [eiser sub 1] c.s. gestelde tevergeefs gemaakte reis- en verblijfskosten en/of kosten van deurwaardersexploten;

in conventie en in reconventie

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis, rechter, bijgestaan door mr. M.M. Schalk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2023.