ECLI:NL:OGEAC:2024:106

• Datum uitspraak: 5 februari 2024
• Publicatiedatum: 18 juni 2024
• Zaaknummer: CUR202300687
• Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.C.B. Hubben
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis over borg en herstelkosten bij oplevering van een huurwoning

In deze zaak, die werd behandeld door het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, heeft huurster een vordering ingesteld tegen verhuurder met betrekking tot de terugbetaling van een borgsom van NAf 1.000. De huurster had op 1 mei 2021 een woning gehuurd van de verhuurder en had bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van NAf 1.500 betaald. Na de opzegging van de huur per 1 november 2022, heeft huurster de woning op 31 oktober 2022 verlaten. De verhuurder heeft echter gesteld dat de woning niet in goede staat was opgeleverd en heeft herstelkosten van NAf 3.220 gevorderd in reconventie. Tijdens de mondelinge behandeling is vastgesteld dat er op 9 november 2022 een inspectie heeft plaatsgevonden, waarbij de verhuurder heeft verklaard dat de woning in goede staat was. De huurster heeft aangevoerd dat zij slechts enkele kleine werkzaamheden had moeten verrichten, maar dat de verhuurder haar niet in staat heeft gesteld om deze uit te voeren. Het gerecht heeft geoordeeld dat de verhuurder onvoldoende bewijs heeft geleverd voor zijn vordering in reconventie en heeft de vordering van de huurster in conventie toegewezen, met een aftrek voor de kosten van de kleine werkzaamheden. De verhuurder is veroordeeld tot betaling van NAf 850 aan huurster, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. De vordering in reconventie is afgewezen en de verhuurder is veroordeeld in de proceskosten van de huurster.

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202300687

Vonnis van 5 februari 2024

in de zaak van

[HUURSTER], wonende in Curaçao,
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, hierna: huurster,
gemachtigde: mr. S.I. Da Costa Gomez,

tegen

[VERHUURDER],

wonende in Curaçao,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie, hierna: verhuurder,
procederend in persoon.

1. Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

• het verzoekschrift van 8 maart 2023,
• de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie,
• de aanvullende producties ingediend via e-mail door huurster op 19 oktober 2023 en op 3 januari 2024,
• de mondelinge behandeling van 9 januari 2024,
• de pleitnotities tevens eisvermeerdering van verhuurder.

1.2.

Vonnis is bij vervroeging bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

Huurster heeft op 1 mei 2021 een woning van verhuurder, gelegen aan de [adres woning] (hierna: de woning), gehuurd tegen een maandelijkse huurprijs van NAf 1.500, telkens bij vooruitbetaling te voldoen.

2.2.

De door partijen op 22 april 2021 ondertekende huurovereenkomst vermeldt, voor zover van belang:

Artikel 4
Huurder verklaart het gehuurde te hebben bezichtigd, in goede staat van onderhoud te hebben bevonden en aanvaard en verbindt zich het bij zijn vertrek in dezelfde goede staat van onderhoud te zullen teruggeven.

Artikel 13
1. Alle geringe en dagelijkse reparaties aan het gehuurde waaronder begrepen: reparaties aan deuren, sloten, ramen en ruiten, zo binnenshuis als buitenshuis, waaronder te verstaan het schilderen van het binnenhuis en alles wat tot de elektrische- en waterleiding behoort en het schoonhouden van beerputten en riolen zijn voor rekening van huurder.

Artikel 14
1. Huurder is verplicht het gehuurde bij het eindigen van de huur in goede staat van onderhoud terug te geven, bij gebreke waarvan de nodige reparaties en onderhoud vanwege verhuurder op kosten van huurder zullen geschieden.

2. Partijen verbinden zich om:

- het gehuurde twee weken vóór de beëindiging van de huur en/of het gebruik te inspecteren;

- een inspectierapport welke door verhuurder opgesteld zal worden, van de tijdens inspectie geconstateerde onvolkomenheden;

- schriftelijk overeen te komen op welke wijze de bij die inspectie eventueel nodig blijkende reparaties en het achterstallige onderhoud, voor zover die voor rekening komen van huurder, zullen worden verricht.

Artikel 18

Tot meerdere zekerheid voor de richtige nakoming van de bepalingen van deze overeenkomst, dient huurder bij de ondertekening van deze overeenkomst een waarborgsom ten bedrage van ANG. 1.500,00 (…) te betalen. (…)

Artikel 19

Aan het eind van de huurovereenkomst is de waarborgsom exclusief interest volledig restitueerbaar, enkel indien het gehuurde in goede orde en zonder schade aan structuur, in schone staat en volledig in overeenkomst met de opzeggingsbepalingen zoals vastgelegd in artikel 4 wordt teruggegeven.

2.3.

Toen huurster de woning, samen met haar moeder en twee kinderen , betrok was deze in goede staat. Zij heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van Naf 1.500 aan verhuurder betaald.

2.4.

Bij e-mail van 15 september 2022 heeft huurster de huur opgezegd per 1 november 2022. Zij, haar moeder en haar kinderen hebben de woning verlaten op 31 oktober 2022.

2.5.

Op 2 november 2022 heeft huurster aan verhuurder een whatsapp-bericht gestuurd inhoudende:
“
[verhuurder] (…) nos por spreek af djabierne atardi pa mi entrega bo e kas.”

Verhuurder heeft hierop als volgt gereageerd:

“
Bonochi, pa ami ta ok, djis laga mi sa ki ora.”

Op 4 november 2022 heeft verhuurder aan huurster een whatsapp-bericht gestuurd inhoudende:
“
[huurster] bon tardi, mi kier a zeg af nos afspraak di awe tardi. Laga mi sa mayan atardi ki ora lo bo por.”

Op 8 november 2022 heeft verhuurder aan huurster een whatsapp-bericht gestuurd inhoudende:

“
[huurster] bontardi, mi ta kere ku ta mihon nos kambia nis sita pa mayan.”

Huurster heeft hierop als volgt gereageerd:
“ok bn. ”

2.6.

Op 9 november 2022 zijn huurster, haar dochter en verhuurder samengekomen in de woning. Eiseres heeft gedaagde toen de sleutels van de woning overhandigd.

3. De vordering en de standpunten van partijen in conventie en reconventie

3.1.

Huurster vordert in conventie – samengevat – dat het gerecht verhuurder, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling van NAf 1.000, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 12 december 2022, vermeerderd met NAf 150 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van verhuurder in de proceskosten.

3.2.

Huurster legt aan de vordering ten grondslag zat zij recht heeft op terugbetaling van NAf 1.000 die zij als borg heeft betaald. Zij heeft de woning immers in goede staat opgeleverd. Tijdens de inspectie op 9 november 2022, waarbij de staat van de woning in orde is bevonden door verhuurder, is afgesproken dat zij slechts wat lijmrestanten van een slaapkamermuur zou afhalen en een kast van de achterporch zou verwijderen. Hiertoe is zij niet in staat gesteld door verhuurder die haar niet meer na 9 november 2022 in de woning heeft gelaten om dit te doen. De overige NAf 500 die zij als borg betaalde, betreft huur voor de maand november 2022 en wordt om die reden niet (terug)gevorderd.

3.3.

Verhuurder heeft tot verweer gevoerd en aan zijn vordering in reconventie ten grondslag gelegd dat de woning door huurster niet in goede staat is opgeleverd. Er heeft geen inspectie, maar slechts een sleuteloverdracht op 9 november 2022 plaatsgevonden. Hij heeft allerlei reparaties moeten laten doen aan en om de woning tot een totaal bedrag van NAF 3.220. Daarbij komt dat huurster de woning niet op 31 oktober 2022 heeft opgeleverd maar pas op 9 november 2022, zodat zij hem ook nog de huur voor de maand november 2022 (NAf 1.500) verschuldigd is (dit betreft de eisvermeerdering).

3.4.

Verhuurder concludeert tot afwijzing van de vordering in conventie en vordert in reconventie na eisvermeerdering en nadere toelichting ter terechtzitting dat het gerecht huurster veroordeelt tot betaling van NAf 3.220 (NAf 4.720 minus de borg van NAf 1.500), vermeerderd met wettelijke rente vanaf 31 oktober 2022, met veroordeling van huurster in de proceskosten.

4. De beoordeling in conventie en reconventie

4.1.

De vorderingen in conventie en reconventie zijn zodanig met elkaar verweven dat deze gelijktijdig zullen worden beoordeeld.

4.2.

Vaststaat dat de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurster ten einde is gekomen op 31 oktober 2022. Huurster heeft toen de woning verlaten. Partijen twisten met elkaar over de vraag of de door huurster betaalde borg van NAf 1.000 dient te worden gerestitueerd dan wel of huurster gehouden is verhuurder een bedrag te betalen in verband met voor haar rekening komende herstelwerkzaamheden aan en om de woning.

4.3.

Voorop wordt gesteld dat de ontmoeting op 9 november 2022 niet anders dan als een inspectie (als bedoeld in artikel 14 lid 2 van de huurovereenkomst) tevens zijnde een moment van sleuteloverdracht, kan worden beschouwd. Dit blijkt uit de inhoud van de daaraan voorafgaande whatsapp-conversatie tussen partijen zoals die is opgenomen onder r.o. 2.5., maar ook uit de toelichting die verhuurder daarover ter zitting gaf: “op 9 november 2022 moest alles in orde zijn in de woning, daarvoor had huurster tot die dag de tijd gekregen.”

4.4.

Partijen hebben kennelijk nagelaten aan hun overige verplichtingen voortvloeiende uit artikel 14 lid 2 van de overeenkomst te voldoen. Immers, een inspectierapport is niet opgemaakt door verhuurder, noch hebben partijen schriftelijk vastgelegd of en welke reparaties/onderhoudswerkzaamheden voor rekening van huurster komen en op welke wijze die door haar verricht zullen worden. Wat tussen partijen in dit verband geldt hangt dus af van eventuele mondeling gemaakte afspraken tijdens of na die inspectie.

4.5.

In dit verband beroept huurster zich erop dat verhuurder tijdens de inspectie in het bijzijn van haar destijds 13-jarige dochter heeft gezegd dat alles in orde was in de woning, dat hij tevreden was hoe zij met de woning was omgegaan (in tegenstelling tot eerdere huurders) en dat hij de deur zou openlaten zodat zij binnen een paar dagen een kast van de achterporch kon (laten) verwijderen en lijmresten van een slaapkamermuur kon (laten) verwijderen. Ter staving van deze stelling heeft zij een door haar dochter ondertekende verklaring in het geding gebracht waarin deze verklaart verhuurder op 9 november 2022 te hebben horen zeggen tegen haar moeder dat alles in orde was, dat hij haar de borg zou terugbetalen, dat hij zijn huis (terug) herkent, en dat zij – anders dan eerdere huurders – zijn woning niet heeft verwaarloosd.

4.6.

Verhuurder heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. Zijn verklaringen zijn in dit verband ook dubbelzinnig. Hij heeft enerzijds gezegd dat het niet klopt dat hij akkoord was met de status van de woning op 9 november 2022, maar anderzijds verklaard dat het klopt dat huurster slechts lijmresten en een kast zou (laten) verwijderen en dat hij voor het overige niets met huurster heeft besproken. Hij heeft desgevraagd naar de gang van zaken op 9 november 2022 verklaard dat hij slechts vluchtig heeft rondgekeken in de woning en er vervolgens vanuit is gegaan dat huurster wel de nodige reparaties zou verrichten aan de woning, omdat naar zijn zeggen “overduidelijk was wat er in de woning allemaal moest gebeuren”. Dit komt echter voor zijn risico. Had hij duidelijke afspraken willen maken met huurster, dan was dat het moment geweest om dit te doen. Dit heeft hij kennelijk nagelaten. Huurster heeft er dus op mogen vertrouwen dat slechts het verwijderen van een kast en lijmresten van haar verwacht werd en dat woning voor het overige correct door haar was opgeleverd.

4.7.

Dit betekent dat de vordering in conventie moet worden toegewezen, met dien verstande dat van de volgens huurster haar toekomende borg van NAf 1.000 een redelijk bedrag dient te worden afgetrokken voor het door verhuurder laten verwijderen van de kast en de lijmresten. Er is geen reden gesteld of gebleken op grond waarvan deze kosten, in weerwil van de gemaakte afspraken, voor rekening van verhuurder zouden moeten blijven. Het gerecht schat deze kosten op NAf 150 (de facturen van het door verhuurder ingeschakelde bedrijf Contratista JuJu laten geen specificatie van de kosten zien), zodat de vordering in conventie wordt toegewezen tot een bedrag van NAf 850.

4.8.

In reconventie geldt op grond van het voorgaande dat de vordering voor zover die ziet op herstelkosten anders dan voor het verwijderen van de kast en de lijmresten moet worden afgewezen. Dit geldt ook voor het andere deel van de vordering in reconventie (de eisvermeerdering). Vast is komen te staan dat huurster de woning op 31 oktober 2022 met haar familie en al haar spullen (op de kast na) heeft verlaten. Er is dus geen grondslag om haar nog enige huur of gebruiksvergoeding in rekening te brengen voor (een deel van) de maand november 2022.

4.9.

Nu verhuurder grotendeels in het ongelijk is gesteld zal hij worden veroordeeld in de proceskosten van huurster in conventie en reconventie. De kosten van huurster worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 200 aan griffierecht, en NAf 250 aan gemachtigdensalaris (2,5 punt x tarief 1).

4.10.

De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen vanaf 19 december 2022 nu dat blijkens de ingebrekestelling de datum is waarop het verzuim is ingetreden.

4.11.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten acht het gerecht conform het Procesreglement toewijsbaar tot 1,5 punt van het toepasselijke liquidatietarief. Dit komt neer op het gevorderde bedrag van NAf 150.

4.12.

De veroordelingen in deze uitspraak gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.

5. De beslissing

Het gerecht:

in conventie

5.1.

veroordeelt verhuurder tot betaling aan huurster van een bedrag van

NAf 850, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 19 december 2022 tot aan de dag van betaling;

5.2.

veroordeelt verhuurder om aan huurster te voldoen NAf 150 aan buitengerechtelijke incassokosten;

in reconventie:

5.3.

wijst de vordering af;

in conventie en reconventie:

5.4.

veroordeelt verhuurder in de proceskosten van huurster van NAf 450;

5.5.

wijst af wat verder is gevorderd;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.B. Hubben, rechter, bijgestaan door T. Sambo, griffier, en in het openbaar uitgesproken.