Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202202494
Vonnis van 29 april 2024
in de zaak van
1.[eiser 1],2. [eiser 2],3. [eiser 3],4. [eiser 4],5. [eiser 5],6. [eiser 6],7. [eiser 7],allen wonend in Curaçao,eisers,gemachtigde: mr. A.K. Kleinmoedig,
tegen
1.de naamloze vennootschapFREESHA N.V. h.o.d.n.FREELAND REAL ESTATE
gevestigd in Curaçao,
2. [GEDAAGDE 1],
2. [GEDAAGDE 1],
wonend in Curaçao,
3. [GEDAAGDE 2],
wonend in Curaçao,
gedaagden,
gedaagden,
gedaagden sub 1 en 2 niet in rechte verschenen,
gedaagde sub 3 vertegenwoordigd door gemachtigde: mr. G. Scheperboer-Parris,
Partijen worden hierna [eisers] c.s., Freesha N.V., [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 27 juni 2022,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde 2],
- de rolbehandeling van 24 april 2023 waarbij tegen gedaagden sub 1 en 2 na wederoproeping verstek is verleend,
- de conclusie van repliek tevens vermeerdering van eis van [eisers] c.s.,
- de conclusie van dupliek van [gedaagde 2],
- de akte uitlating producties van [eisers] c.s.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1. [
eisers] c.s. hebben ieder in de periode 2017 – 2021 van [gedaagde 2] gekocht en geleverd gekregen een perceel grond samen met een twintigste (1/20) onverdeeld aandeel in twee percelen grond, gelegen in het derde district van Curaçao te Daniel, plaatselijk bekend als het Eden’s Resort.
2.2. [
eisers] c.s. hebben daarna ieder aannemingsovereenkomsten gesloten met Freeland(s) Consultancy dan wel met Amirah Construction waarbij zij de opdracht hebben gegeven aan de aannemer om een “turn-key” woning te bouwen op het aangekochte perceel.
2.3.
In de leveringsakten is in artikel 2 lid 3 opgenomen Pro dat het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten bevond. Daarnaast is daarin opgenomen dat de kopers verplicht zijn zich te verenigen in een Vereniging van Eigenaren (hierna: VVE). Deze zal onder meer belast zijn met het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen alsmede het beheer en de inning van de (maandelijkse) contributies.
2.4. [
eisers] c.s. woont sinds 2017 in de op de aangekochte percelen door voornoemde aannemers gebouwde en opgeleverde woningen in het Eden’s Resort. Nog niet alle gemeenschappelijke voorzieningen, zoals onder meer zwembad, omheining, weg, verlichting en toegangspoort, zijn (volledig) gerealiseerd.
3.De vordering en de standpunten van partijen
3.1. [
eisers] c.s. vordert – na wijziging van eis – dat het gerecht:
primair
Freesha N.V. veroordeelt tot nakoming van de aannemingsovereenkomst met ieder van de eisers voor zover die betrekking heeft op de overeengekomen gemeenschappelijke zaken en -ruimten in het Eden Resort;
[gedaagde 2] veroordeelt tot nakoming van de koopovereenkomst en/of de leveringsakte met ieder van de eisers voor zover die betrekking heeft op de overeengekomen gemeenschappelijke zaken en gemeenschappelijke ruimten in het Eden Resort;
voor recht verklaart dat [gedaagde 2] onrechtmatig handelt tegenover eisers en [gedaagde 2] te veroordelen tot vergoeding van de schade van eisers op te maken bij staat ex artikel 612 Rv Pro;
bepaalt dat ieder van de gedaagden, des de een betaald zal hebben de ander bevrijd zal zijn, tegenover eisers een dwangsom verbeuren van NAf 5.000 per dag in het geval zij niet binnen twee maanden na de dag van betekening van het vonnis aan de daarin genoemde veroordelingen zullen hebben voldaan, althans een door het gerecht vast te stellen termijn van nakoming en door het gerecht vast te stellen bedrag;
bepaalt dat eisers, per hun discretie, gerechtigd zijn om in plaats van een boete te verbeuren, de verplichtingen van gedaagden tot realisatie van de gemeenschappelijke zaken en ruimten in het Eden Resort te (doen) realiseren en gedaagden te veroordelen tot betaling aan eisers van de in verband daarmee gemaakte redelijke kosten;
voor recht verklaart dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor de waardedaling van de onroerende zaken van eisers in het Eden Resort als gevolg van de vertraging en/of het uitblijven van de gemeenschappelijke zaken en ruimten in het Eden Resort;
bepaalt dat [gedaagde 1] aan eisers voldoet het bedrag van de waardedaling van de onroerende zaken van eisers in het Eden Resort zoals door het gerecht begroot of op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
gedaagden in de proceskosten veroordeelt;
subsidiair:
Freesha N.V. veroordeelt tot deugdelijk beheer en onderhoud en het voortdurend onderhouden houden van de gemeenschappelijke zaken en ruimtes in het Eden Resort en al wat redelijkerwijze nodig is voor het in stand brengen en houden voor een leefbaar en veilige leefomgeving en tot het voortdurende onderhoud ervan totdat de gemeenschappelijke zaken en ruimten zullen zijn overgedragen aan de vereniging van Eigenaren van het Eden Resort op datum van de gemeenschappelijke ruimte en voorziening geheel gerealiseerd zullen zijn, althans ene door het gerecht vast te stellen wijze van onderhoud;
Freesha N.V. veroordeelt om binnen een maand, althans een door het gerecht vast te stellen termijn, na betekening van het vonnis, het wegdek van de gemeenschappelijke weg te egaliseren en ook de oprit en afrit tot de toegangspoort, tot het opruimen en opgeruimd houden van het (bouw)terrein in de gemeenschappelijke ruimten, een behandeling van een professional pest control van de gemeenschappelijke ruimten, althans door het gerecht vast te stellen onderhoud werkzaamheden;
bepaalt dat bij niet voldoening aan de veroordeling onder subsidiair, Freesha N.V. een boete verbeurt van NAf 5.000 per dag althans een door het gerecht vast te stellen termijn voor nakoming en hoogte van de boete;
bepaalt dat eisers per hun discretie gerechtigd zijn de onderhoudswerkzaamheden, althans door het gerecht vast te stellen onderhoudswerkzaamheden, te (doen) uitvoeren en de kosten daarvan te verhalen op Freesha N.V.;
gedaagden in de proceskosten veroordeelt.
3.2. [
eisers] c.s. legt aan de vordering tegen [gedaagde 2] ten grondslag dat zij haar verplichtingen uit de koopovereenkomst/akte van levering tot het volledig realiseren van de gemeenschappelijke zaken en ruimten in het Eden’s Resort niet is nagekomen als gevolg waarvan [eisers] c.s. schade lijden.
3.3.
Aan de vordering jegens Freesha N.V. legt [eisers] c.s. ten grondslag dat Freesha N.V. ingevolge de aannemingsovereenkomsten gehouden is de gemeenschappelijke zaken en ruimten in het Eden’s Resort te realiseren en onderhouden. Freesha N.V. laat na de voorzieningen volledig te realiseren en eveneens als goed beheerder op te treden van deze zaken totdat deze zullen worden overgedragen aan de nog op te richten VVE .
3.4.
Aan de vordering jegens [gedaagde 1] legt [eisers] c.s. ten grondslag dat hij als bestuurder van Freesha N.V. wist of behoorde te weten dat Freesha niet binnen behoorlijke termijn aan de verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst zou kunnen voldoen. Freesha N.V. heeft de portefeuille van Amirah Construction N.V. overgenomen en wist dat de uitvoering van de aannemingsovereenkomsten vertraging zou oplopen of helemaal niet gerealiseerd zou worden.
3.5. [
gedaagde 2] heeft tot verweer gevoerd dat zij slechts gehouden was de percelen aan eisers te leveren, hetgeen zij gedaan heeft. Met de vervolgens gesloten overeenkomsten met diverse aannemers heeft zij niets van doen gehad en daaruit vloeien dan ook geen verplichtingen voor haar voort.
3.6.
Freesha N.V. en [gedaagde 1] zijn niet in rechte verschenen en hebben geen verweer gevoerd. Tegen hen is verstek verleend.
4.De beoordeling
De vorderingen tegen Freesha N.V. en [gedaagde 1]
4.1.
Ter onderbouwing van zijn stelling dat [eisers] c.s. een aannemingsovereenkomst heeft gesloten met Freesha N.V. – nog daargelaten of daaruit voortvloeit dat de gemeenschappelijke voorzieningen in het Eden’s Resort door de aannemer moeten worden gerealiseerd en onderhouden nu de door [eisers] c.s. genoemde tekeningen die hierbij zouden horen en waaruit dit zou moeten blijken niet zijn overgelegd – heeft Girigorie een drietal overeenkomsten in het geding gebracht (productie 3 verzoekschrift).
4.2.
Dit betreft de volgende overeenkomsten: i) tussen eiseres sub 5 en een entiteit genaamd Freeland(s) Consultancy, ii) tussen eiseres sub 6 en een entiteit genaamd Amirah Construction en iii) tussen eiseres sub 3 en een entiteit genaamd Amirah Construction. Nergens blijkt de contractuele betrokkenheid uit van Freesha N.V. In het dossier komen verschillende namen van vennootschappen/entiteiten voor (Freelands Properties B.V., Freeland(s) Consultancy, Freeland Real Estate, Freelands Properties & Productions B.V. en Amirah Construction) maar nagelaten is te substantiëren hoe deze vennootschappen/entiteiten zich tot elkaar, tot [gedaagde 1] en tot Freesha N.V. verhouden.
4.3.
De blote stelling dat Freesha N.V. “de portefeuille van Amirah Construction heeft overgenomen” is onvoldoende om te kunnen concluderen dat Freesha N.V. als partij bij de drie overgelegde aannemingsovereenkomsten moet worden beschouwd. De (niet onderbouwde) stelling bij de akte uitlating producties van [eisers] c.s. dat bepaalde vennootschappen gehuisvest zouden zijn op hetzelfde adres, kan ook niet tot die conclusie leiden. Daarnaast geldt dat voor wat betreft de overige eisers geen enkele aannemingsovereenkomst in het geding is gebracht.
4.4.
Het voorgaande betekent dat ten aanzien van de vorderingen tegen Freesha N.V. en [gedaagde 1] niet voldaan is aan het vereiste van artikel 79 lid 1 Burgerlijke Pro Rechtsvordering dat de vordering onrechtmatig noch ongegrond voorkomt. Onvoldoende gesteld en gebleken is immers dat gecontracteerd is met Freesha N.V. Reeds daarom worden de vorderingen jegens Freesha N.V. afgewezen. Als gevolg hiervan treft hetzelfde lot de vorderingen jegens [gedaagde 1], nu deze zijn gebaseerd op de stelling van [eisers] c.s. dat hij als bestuurder van deze vennootschap persoonlijk aansprakelijk is voor haar handelen of nalaten.
De vordering tegen [gedaagde 2]
4.5.
Met betrekking tot de vordering jegens [gedaagde 2] geldt het volgende. De koopovereenkomsten zijn niet in het geding gebracht. De vordering [gedaagde 2] te veroordelen tot nakoming van deze overeenkomsten kan reeds op die grond niet worden toegewezen. Slechts een drietal akten van levering is als productie bij het verzoekschrift gevoegd. Ook daarvan wordt de nakoming gevorderd. In dat verband wordt allereerst het volgende overwogen. In deze akten is de verplichting opgenomen voor [gedaagde 2] tot levering van de betreffende percelen grond. Aan die verplichting heeft zij, zo is onweersproken gesteld, jegens [eisers] c.s. voldaan.
4.6. [
eisers] c.s. heeft gesteld dat, nu hij een perceel op een te ontwikkelen resort heeft gekocht waarop gemeenschappelijke voorzieningen zouden worden gerealiseerd, op [gedaagde 2] als grondeigenaar een inspanningsverplichting rust om het Eden’s Resort in zijn totaliteit - dus met al die voorzieningen - op te leveren aan [eisers] c.s. Dit volgt uit de uitleg van de akte van levering aldus [eisers] c.s. Daarnaast geldt dat [gedaagde 2] als deelgenoot van de nog niet verkochte percelen in het resort zich jegens [eisers] c.s. dient te gedragen naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 3:166 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). Ook in dat kader dient [gedaagde 2] actie te ondernemen om het Eden’s Resort voor [eisers] c.s. volledig te realiseren, aldus nog steeds [eisers] c.s. Tenslotte verwijst [eisers] c.s. naar een e-mail die afkomstig zou zijn van [gedaagde 1] van 17 maart 2023 (productie 9 conclusie van repliek) waaruit zou blijken dat hij en/of Freelands Properties B.V. een overeenkomst voor onbepaalde tijd heeft met [gedaagde 2] om het resort te ontwikkelen. Hieruit vloeit voor [gedaagde 2] de verplichting voort om zich de belangen van [eisers] c.s. aan te trekken en [gedaagde 1] dan wel Freelands Properties B.V. tot nakoming van deze overeenkomst te bewegen. Nu zij dit nalaat levert dat een onrechtmatig handelen jegens [eisers] c.s. op, aldus laatstgenoemde.
4.7. [
gedaagde 2] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft onder verwijzing naar artikel 2 lid 3 in Pro de leveringsakten naar voren gebracht dat de gronden door haar moesten worden geleverd in de feitelijke staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomsten bevonden. Dit heeft zij gedaan. Er bestond dus aan haar zijde geen verplichting tot verdere ontwikkeling daarvan. Daarnaast heeft zij naar voren gebracht dat zij niets van doen heeft met de door [eisers] c.s. vervolgens aangegane aannemingsovereenkomsten, waarin volgens eigen stelling van [eisers] c.s. de verplichting voor de aannemer(s) is opgenomen om de gemeenschappelijke voorzieningen in het resort te realiseren. Tenslotte heeft zij aangegeven dat de projectontwikkelaar Freelands Properties & Productions B.V. verantwoordelijk is voor de ontwikkeling van de gemeenschappelijke weg en het zwembad onder verwijzing naar een overeenkomst van opdracht die zij met laatstgenoemde heeft gesloten (productie B conclusie van dupliek).
4.8.
Het gerecht stelt voorop dat het bij de uitleg van een authentieke akte zoals de notariële akte van levering aankomt op de partijbedoeling voor zover die in de akte tot uitdrukking is gebracht en dat die partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De gebezigde woorden in de onderhavige akte (“het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten bevond”) laten naar objectieve maatstaven geen andere uitleg van de partijbedoeling toe dan dat [gedaagde 2] gehouden was de gronden te leveren in de staat waarin deze zich bevonden en zonder dat zij gehouden was een geheel ontwikkeld resort te leveren. Er wordt wel melding gemaakt van gemeenschappelijke voorzieningen (namelijk in het kader van de op te richten VVE die zich op het onderhoud daarvan moet gaan richten) maar niet wordt ingegaan op het realiseren van deze voorzieningen die in elk geval, zo staat tussen partijen vast, toen nog niet gerealiseerd waren.
4.9.
Uit de akte kan dus niet worden afgeleid hetgeen [eisers] c.s. heeft bepleit, namelijk dat [gedaagde 2] destijds bij het leveren van de gronden verantwoordelijk was voor het (op)leveren van een compleet resort inclusief alle nog te bouwen gemeenschappelijke voorzieningen. Dit strookt overigens ook met hetgeen [eisers] c.s. zelf stelt, namelijk dat hij vervolgens na levering van de gronden met een (of meer) aannemer(s) is overeengekomen dat niet alleen zijn woning maar ook de gemeenschappelijke voorzieningen gerealiseerd moesten worden. Hiervoor is geoordeeld dat in deze procedure onvoldoende is gesteld dat die aannemer Freesha N.V. betreft, maar dat neemt niet weg dat kennelijk naar eigen stelling van [eisers] c.s. een (of meer) aannemer(s) verantwoordelijk is (zijn) voor het realiseren van de gemeenschappelijke voorzieningen. Dit past ook bij voornoemde uitleg van de leveringsakte.
4.10.
De vordering [gedaagde 2] te veroordelen tot nakoming van de leveringsakte met ieder van de eisers voor zover die betrekking heeft op de gemeenschappelijke zaken en ruimten in het Eden’s Resort kan dus niet worden toegewezen.
4.11. [
eisers] c.s. heeft verder gesteld dat [gedaagde 2] jegens hem onrechtmatig handelt. Dit grondt hij allereerst op schending van artikel 3:166 lid 3 BW Pro. Dit betoog slaagt niet. Deze gedragsnorm, voor zover al van toepassing, brengt niet zonder meer mee dat [gedaagde 2] als (tijdelijke) mede-eigenaar van de gemeenschappelijke gronden gehouden zou zijn de gemeenschappelijke voorzieningen voor haar mede-eigenaren te (doen) realiseren. Er kan dus niet geconcludeerd worden dat [gedaagde 2] door deze voorzieningen niet te realiseren deze gedragsnorm jegens [eisers] c.s. schendt.
4.12. [
eisers] c.s. heeft verder naar voren gebracht dat [gedaagde 2] niet ageert tegen de projectontwikkelaar die zij heeft gecontracteerd voor de ontwikkeling van het resort en die zijn taken zou verzaken. Dat niet-ageren levert een onrechtmatige gedraging jegens [eisers] c.s. op.
4.13
De overeenkomst die [gedaagde 2] op 3 juli 2020 heeft gesloten met de projectontwikkelaar Freelands Properties & Productions B.V. (productie B conclusie van dupliek) ziet blijkens de inhoud ervan op de verkoop en bebouwing van de op dat moment nog resterende negen kavels in het resort en niet zozeer op de ontwikkeling daarvan. In deze overeenkomst is immers geen verplichting opgenomen tot het realiseren van alle gemeenschappelijke voorzieningen in het resort. Dit verenigt zich overigens ook met de stelling van [eisers] c.s. dat hij zelf met een (of meer) aannemer(s) is overeengekomen dat deze aannemer(s) de voorzieningen zal (zullen) realiseren.
4.14.
Voor zover al geoordeeld zou moeten worden dat in deze overeenkomst de verplichting voor Freelands Properties & Productions B.V. jegens [gedaagde 2] is opgenomen om het gemeenschappelijk zwembad en de gemeenschappelijke weg in het resort aan te leggen (hetgeen niet evident is gelet op de tekst van artikel 2 inhoudende Pro dat “zorg zal worden gedragen voor de uitvoering van de bestemmingsplannen”) geldt dat een eventuele wanprestatie van Freelands Properties & Productions B.V. jegens [gedaagde 2] onder bijzondere omstandigheden een onrechtmatige daad jegens [eisers] c.s. zou kunnen opleveren, maar dit geldt niet mutatis mutandis voor het eventueel door [gedaagde 2] niet ageren tegen het niet-nakomen door Freelands Properties & Productions B.V. Dat dit eventuele niet-ageren een onrechtmatige daad zou opleveren jegens [eisers] c.s. vindt geen steun in het recht. Ook dit biedt dus geen grondslag voor de conclusie dat [gedaagde 2] onrechtmatig handelt jegens [eisers] c.s.
4.15.
Nu onrechtmatig handelen van [gedaagde 2] jegens [eisers] c.s. niet is komen vast te staan moet worden geconcludeerd dat de vorderingen jegens [gedaagde 2] moeten worden afgewezen.
4.16.
Omdat [eisers] c.s. (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld, wordt [eisers] c.s. veroordeeld in de proceskosten. De kosten van [gedaagde 2] worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 2.500 (2 punten x tarief 5) aan gemachtigdensalaris.
4.17.
Gelet op het overgelegde bewijs van onvermogen zal [gedaagde 2] worden toegestaan kosteloos te procederen.
5.De beslissing
Het gerecht:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eisers] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van [gedaagde 2] van NAf 2.500;
5.3.
staat [gedaagde 2] toe om kosteloos te procederen;
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.B. Hubben, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken.