ECLI:NL:OGEAC:2024:124

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202400550

Vonnis in kort geding van 18 april 2024

in de zaak van

de stichting
STICHTING PARTICULIER FONDS LIBELLE,
gevestigd in Nederland,
eiseres,
gemachtigde: mr. R.E.F.A. Bijkerk,

tegen

de besloten vennootschap
METANOIA RECREATIE B.V.,

gevestigd in Curaçao,
gedaagde,
gemachtigde: mr. B.M. Nagelmakers.

Partijen worden hierna Libelle en Metanoia genoemd.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 19 februari 2024,
de door Metanoia overgelegde producties,
de mondelinge behandeling van 28 maart 2024,
de pleitnotities.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Libelle is een stichting particulier fonds. Zij verwerft, belegt, en beheert vermogen. Haar UBO is W.H. [naam UBO] (hierna: [naam UBO]).

2.2.

Libelle heeft aan Metanoia grond met bouwplannen te Caracasbaaiweg 394 verkocht. Daartoe hebben partijen op 22 mei 2023 een voorlopige schriftelijke koopovereenkomst ondertekend.

2.3.

Artikel 1 van de voorlopige koopovereenkomst luidt:
‘
‘Verkoper’ draagt het volledige Project, ook genoemd het project Ontwikkeling Plan ‘Royal Vista’, inclusief kavel (a) kadastraal bekend in meetbrief nummer 389/2021 en kavel (b) kadastraal bekend in meetbrief nummer 337/2015, over aan ‘Koper’ voor een overeengekomen bedrag van nafl. 2.000.000,- (…).’

2.4.

Artikel 2 van de koopovereenkomst luidt:
‘
dat onder andere, maar niet gelimiteerd tot, de volgende punten onderdeel zijn van het over te dragen Project Ontwikkeling Plan:a. de meetbrieven en eigendomsakten van de twee over te dragen (bouw)kavels;b. de bouwvergunning, verleend door Curacaose overheid en vrij van bezwaarprocedure;

c. de project calculatie, inclusief de onderbouwende offertes en prijsafspraken;d. de Constructie Documenten set (bouwkundig, installaties, technische omschrijving, etc.);e. alle beschikbare tekeningen, renderingen en ander beelmateriaal;f. de taxatie rapporten, ter onderbouwing van de marktwaarde waardering vannafl. 6.500.000,-g. Alle overige bij Verkoper beschikbare documentatie met betrekking tot de afgeronde Voorbereiding’.

2.5.

In artikel 8 van de koopovereenkomst zijn ontbindende voorwaarden opgenomen. Artikel 8 luidt, voor zover relevant:
‘
Indien koper, 4 weken na overdracht van alle stukken van het project,a. (…,b. dan wel indien koper na bestudering van de projectdocumentatie tot de conclusie komt dat er onvoldoende rekening is gehouden met uit te voeren werkzaamheden of maakbaarheid van de verkoopprijzen,c. (…),heeft Koper het recht deze koopovereenkomst te ontbinden binnen 8 dagen na afloop van voornoemde termijn.’

2.6.

Per e-mail van 20 juni 2023 heeft [naam UBO] aan (onder andere) [naam 1] en [naam 2], beiden verbonden aan Metanoia, geschreven:
‘
Gisteren tijdens onze teamvergadering hebben we de voortzetting van de verkoop en dossieroverdracht van Royal Vista besproken.De ontbindende voorwaarden zijn door Patrick ter plaatse geannalyseerd. Hieruit zijn geen bijzonderheden gekomen. We zijn dan ook gisteren tot de conclusie gekomen, dat deze zijn uitgewerkt en vervallen zodat de voorlopig koopovereenkomst in een definitieve fase terecht is gekomen.’

2.7.

In 2018 is aan Libelle een vergunning (no.221/18) verleend om aan de Caracasbaaiweg 394 (meetbrief: 238/2015) twee luxe woningen te bouwen.
Op 5 juli 2022 heeft Libelle om een wijziging van de bouwvergunning verzocht. In de op 27 oktober 2022 verleende bouwvergunning (no. 459/22) staat, voor zover relevant:
‘
Heeft besloten:Artikel 1Aan SPF Libelle/Wouters [naam UBO] een vergunning te verlenen voor de wijziging van bouwvergunning no. 221/18 d.d. 19-04-’18 tot de bouw van een flat van 7 wooneenheden te Caracasbaaiweg 394, Jan Thiel (meetbrief no. 238/2015, 336/2015 en 337/2015).’

2.8.

Libelle heeft opdracht gegeven aan Haan Estate Agency het ‘
nog te bouwen appartementencomplex gelegen te Jan Thiel, Curacao, plaatselijk bekend als Caracasbaaiweg 394’ te taxeren. De taxatie heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2022.
In het taxatierapport is de volgende omschrijving van de opstal opgenomen:
‘
Het betreft een nog te bouwen appartementsgebouw bestaande uit zeven appartementen verdeeld over drie bouwlagen.De begane grond en de verdieping beslaan straks elk drie appartementen. De bovenste bouwlaag wordt een penthouse (…).’

De marktwaarde van het geheel in de afgebouwde staat is getaxeerd op
NAf 5.500.000.

2.9.

In opdracht van Libelle heeft Haan Estate Agency opnieuw een taxatie verricht van het ‘
nog te bouwen appartementencomplex gelegen te Jan Thiel, Curacao, plaatselijk bekend als Caracasbaaiweg 394, 394-A, B, B1, C, D, E, E1, F en F1’. Die taxatie heeft plaatsgevonden op 9 januari 2023.
In het rapport is de volgende omschrijving van de opstal opgenomen:
‘
Het betreft een nog te bouwen appartementsgebouw bestaande uit 9 appartementen en een studio verdeeld over drie bouwlagen. De begane grond en de verdieping beslaan straks elk vier appartementen. De bovenste bouwlaag wordt een penthouse en een studio. (…).’.
De marktwaarde van het geheel in de afgebouwde staat is getaxeerd op
NAf 6.585.000.

2.10.

Op 3 juli 2023 heeft Libelle opnieuw om een wijziging van de bouwvergunning verzocht. In de op 26 juli 2023 aan Libelle verleende bouwvergunning (no. 384/2023) staat, voor zover relevant:
‘
heeft besloten:Artikel 1Aan ‘S.P.F. Libelle’ een vergunning te verlenen voor de wijziging van bouwvergunning no. 459/22 d.d. 27 oktober 2022 tot de bouw van een flat van 7 wooneenheden met carport en stallingsruimte te Caracasbaaiweg 394, Jan Thiel (meetbrief no. 238/2015, 336/2015 en 337/2015)’.

2.11.

Bij brief van 20 september 2023 heeft (de gemachtigde van) Metanoia aan Libelle het volgende, voor zover relevant, meegedeeld:

‘
U hebt cliënte een project verkocht waarop zij 10 wooneenheden zou kunnen bouwen conform de door u aan te leveren bouwtekeningen en bouwvergunning. (…) Het project is onder meer beschreven in de verkoopbrochure en de taxatie d.d. 16 januari 2023 (…) die u cliënte hebt overhandigd.Op grond van de koopovereenkomst d.d. 22 mei 2023 dienen aan cliënte geleverd te worden een tweetal kavels en een bouwvergunning, project calculatie, constructiedocumenten, beschikbare tekeningen en taxatierapporten.Op grond van de koopovereenkomst dient u aan cliënte alle stukken van het project over te dragen. Cliënte heeft nog niet alle stukken ontvangen. Cliënte heeft onder meer niet de door DROV goedgekeurde en gestempelde tekeningen en de aanvraag behoren bij de bouwvergunning ontvangen.

Cliënte heeft al wel een kopie van de tekst van de bouwvergunning van u ontvangen. Op deze bouwvergunning staat vermeld dat er vergunning wordt verleend voor het bouwen op 3 kavel met meetbrief nummer 238/2015, 336/2015 en 337/2015. Deze kavels zullen volgens de koopovereenkomst niet geleverd worden. Slechts kavels 238/2015 en 337/2015 zullen worden geleverd. Kavel 336/2015 is niet aan cliënte verkocht. Deze kavel staat niet op naam van SPR Libelle. Op grond van de bouwvergunning waarvan u een kopie hebt overgelegd kan dus niet worden gebouwd.Voorts is het volgende van belang: U hebt cliënte voorgehouden dat er 10 wooneenheden kunnen worden gerealiseerd. In de verkoopbrochure en de taxatie wordt gesproken over 10 wooneenheden. In de bouwvergunning wordt vergunning verleend voor 7 wooneenheden. (…)Cliënte heeft vernomen dat er geen bouwvergunning voor 7 wooneenheden verleend kan worden voor een kavel ter grootte van de twee meetbrieven die u verkocht hebt. De bouwvergunning die u hebt overhandigd kan dus niet gerealiseerd worden. SPF Libelle kan dus geen voor het project verstrekte bouwvergunning aan cliënte overdragen.(…)Cliënte gaat er daarom van uit dat nakoming van de koopovereenkomst zonder tekortkoming voor SPF Libelle niet mogelijk. (…) Namens cliënte ontbind ik hierbij de koopovereenkomst (…).’

3.De vordering en de standpunten van partijen

3.1.

Libelle vordert, na wijziging van eis, dat het gerecht:
a) Metanoia veroordeelt de koopsom van NAf 2.000.000 binnen zeven dagen na vonnis te storten op de derdenrekening van notaris mr. Gosselaar, dan wel op de derdenrekening van een andere notaris ten overstaan van wie het gekochte geleverd zal worden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 5.000 per dag of gedeelte daarvan dat Metanoia hiermee in gebreke blijft;

b) Metanoia veroordeelt binnen zeven dagen na dit vonnis en na ontvangst van de hiervoor bedoelde koopsom door de notaris alle voor de levering van het verkochte noodzakelijke medewerking aan de betreffende notaris te verlenen op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 5.000 per dag of gedeelte daarvan dat Metanoia hiermee in gebreke blijft;
c) bepaalt dat indien Metanoia de hiervoor bedoelde medewerking niet verleent, dit vonnis in de plaats kan treden van die medewerking, zodat de notaris het verkochte met dit vonnis kan overdragen (na ontvangst van betaling);
d) Metonia veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

Zij legt aan de vordering ten grondslag dat Metanoia de koopovereenkomst dient na te komen en de koopprijs dient te betalen voor de aangekochte grond en bouwplannen en mee dient te werken aan de levering.

3.3.

Metanoia heeft verweer gevoerd dat, voor zover van belang, bij de beoordeling zal worden betrokken.

4.De beoordeling

het spoedeisend belang

4.1.

Het meest verstrekkend verweer van Metanoia luidt dat Libelle onvoldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Dit verweer slaagt. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.2.

Of Libelle een spoedeisend belang heeft moet worden beoordeeld in relatie tot het belang van Metanoia. Die respectievelijke belangen moeten tegen elkaar worden afgewogen. Nu een geldsom wordt gevorderd, moet de gevraagde voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden zijn.

4.3.

Libelle heeft haar spoedeisend belang onderbouwd door te verwijzen naar de huidige gunstige marktomstandigheden en de mogelijke verandering daarvan. Indien de gevraagde voorlopige voorziening niet wordt gegeven, loopt Libelle het risico op wijziging van deze omstandigheden en daarmee op aanzienlijke en onverhaalbare schade. Verder heeft Libelle naar voren gebracht dat het gezin van [naam UBO] na de verkoop van de grond en het bouwproject in augustus 2023 naar Nederland is verhuisd. [naam UBO] zelf wil zijn gezin achterna reizen, maar blijft nu wellicht ‘zitten’ met deze grond en het bouwproject en zal dan ofwel zelf moeten gaan bouwen ofwel opnieuw een koper moeten vinden. Dit zou zijn verhuisplannen dwarsbomen. Na zijn geplande verhuizing moet hij Libelle bovendien opheffen. De gelden zullen dus niet in Libelle blijven. Na afbetaling van NAf 400.000 aan de bank, zal [naam UBO] naar Nederland vertrekken. [naam UBO] wil niet opnieuw een verkooptraject in met de grond en het bouwproject. Hij wil er “
gewoon zo snel mogelijk klaar mee zijn en dit achter zich laten”.

4.4.

Dit belang van Libelle - zo dit al als haar belang heeft te gelden en niet als persoonlijk belang van [naam UBO] - weegt onvoldoende zwaar en levert geen onverwijlde spoed tot de gevraagde voorziening op, gelet op het voor Metanoia bestaande reële restitutierisico. Libelle wordt immers na betaling opgeheven en het geld gaat deels naar de afbetaling van de hypotheek, zodat, mocht de bodemrechter de vordering van Libelle afwijzen, Metanoia een reëel risico loopt dat de gelden niet (geheel) terugbetaald zullen kunnen worden. De gevraagde voorziening wordt dan ook afgewezen.

4.5.

Ten overvloede wordt overwogen dat op het inhoudelijke debat (in de kern neerkomend op de vragen of Metanoia de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en/of vernietigd) gelet op de standpunten over en weer zeer waarschijnlijk niet zonder nadere bewijslevering kan worden beslist, waarvoor in kort geding geen plaats is. Ook om die reden leent deze zaak zich niet voor een beoordeling in kort geding.

4.6.

Omdat Libelle in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten. De kosten van Metanoia worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 1.500 aan gemachtigdensalaris.

5.De beslissing in kort geding

Het gerecht:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt Libelle in de proceskosten van Metanoia van NAf 1.500;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.B. Hubben, rechter, bijgestaan door mr. M.M.M. van Leest, griffier, en in het openbaar uitgesproken.