Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202403727
Vonnis in kort geding van 29 oktober 2024
in de zaak van
[EISERS 1 T/M 6],
te Curaçao,
eisers,
gemachtigde: mr. D.M. Wildeman,
- tegen -
STICHTING PARTICULIER FONDS ORASIS,
te Curaçao
,
,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.K.E. Henriquez.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 27 september 2024,
- de producties van partijen,
- de mondelinge behandeling van 15 oktober 2024, waar aanwezig waren eisers 1, 3, 4, 5 en 6, bijgestaan door mr. Wildeman, en namens gedaagde mr. Henriquez,
- de pleitnotities.
1.2.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten:
a. a) Eisers zijn eigenaren en bewoners van percelen in de directe nabijheid van het perceel van gedaagde aan de […] te Rooi Catootje, Curaçao.
b) Begin 2023 is op het perceel van gedaagde begonnen met bouwwerkzaamheden aan en rond de bestaande woning.
c) Na een onbeantwoord LOB-verzoek hebben eisers via ROP een kopie verkregen van de bouwvergunning.
d) De gemachtigde van eisers heeft gedaagde bij brief van 27 augustus 2024 gesommeerd de volgens eisers onrechtmatige bouwactiviteiten te staken. In de brief staat onder meer:
“Inmiddels is het cliënten bijwege van gepleegde inzage gebleken dat van overheidswege geen bouwvergunning is verleend voor de bouwwerkzaamheden die u thans aan het uitvoeren bent. De bouwvergunning die aan u is verleend ziet op uitbreiding van een bestaand woonhuis met zwembad. Dit houdt in dat de thans door u verrichte bouwwerkzaamheden die zien op het realiseren van een appartementencomplex in strijd zijn met de door u verkregen bouwvergunning en dat is in strijd met de wet. Het door u gebouwde en de voortzetting van de bouw is illegaal.”
Gedaagde heeft niet op deze brief gereageerd.
e) Eisers hebben op 20 september 2024 een handhavingsverzoek gedaan aan ROP. Na inspectie door ROP heeft gedaagde (volgens eisers, de gemachtigde van gedaagde heeft dat betwist) enige volgens eisers ontoereikende aanpassingen gedaan.
3.De vordering
Eisers vorderen bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
“Primair
1. gedaagde te gebieden om, binnen 14 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis, aan te vangen met afbraak dan wel correctie van het in aanbouw zijnde gebouw en het binnen twee maanden zodanig te corrigeren of af te breken en te verwijderen, zodat de uitbreiding in overeenstemming met de persoonlijke verplichtingen in de leveringsakte en het bijbehorend verkavelingsplan Villapark Rooi Catootje;
2. gedaagde te gebieden om, binnen 14 dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis, aan te vangen met afbraak dan wel correctie van het in aanbouw zijnde gebouw en het binnen twee maanden zodanig te corrigeren of af te breken en te verwijderen, zodat de uitbreiding in overeenstemming met de verleende bouwvergunning, althans voor zover de bouwvergunning niet in strijd is met de persoonlijke verplichtingen uit de leveringsakte en het verkavelingsplan Villapark Rooi Catootje;
3. Gedaagde te verbieden om auto's aan de openbare weg te parkeren als bedoeld in de leveringsakte van gedaagde (productie 3);
Subsidiair
4. Gedaagde te bevelen om op enkel vertoon van het door u in deze te wijzen vonnis, althans de minuut, de bouwwerkzaamheden in/op/om/bij het perceel grond plaatselijk bekend als [adres] direct te staken en gestaakt te houden, voor zover die in strijd zijn met de bouwvergunning en/ of het verkavelingsplan Villapark Rooi Catootje;
5. een beslissing te nemen die u E.A. in goede justitie geraden acht;
dit alles op straffe van verbeurte van een dwangsom (…)”.
4.De beoordeling
Grondslag van de vordering en spoedeisend belang
4.1.
Eisers leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat gedaagde door de bouw onrechtmatig jegens hen handelt, nu een toereikende bouwvergunning ontbreekt, sprake is van strijdigheid met het Verkavelingsplan Rooi Catootje en met de welstandsbepalingen in gedaagdes leveringsakte, en omdat hinder voor eisers dreigt.
4.2.
Gelet op de gestelde dreigende hinder en de toelichting daarop, hebben eisers spoedeisend belang bij hun vorderingen.
Aanwezigheid in persoon bij de behandeling
4.3.
Artikel 59b Procesreglement Civiele Zaken bepaalt onder meer dat met het oog op het verstrekken van inlichtingen partijen in persoon bij de behandeling ter zitting aanwezig dienen te zijn, rechtspersonen vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is. Namens gedaagde is slechts haar advocaat ter zitting verschenen. De namens gedaagde ingenomen feitelijke stellingen en betwistingen konden daardoor niet alle genoegzaam worden besproken. Dit dient in dit kort geding voor risico van gedaagde te komen.
Overtreding van de bouwvergunning en van welstandsbepalingen; ontvankelijkheid
4.4.
Onjuist is de stelling van gedaagde dat eisers niet-ontvankelijk moeten worden verklaard omdat terzake de bouwvergunning de bestuursrechtelijke rechtsgang is aangewezen.
4.5.
Bij de beoordeling bouwvergunningsaanvragen wordt in de regel acht geslagen op burenrechtelijke bepalingen in het BW en op voor het desbetreffende perceel geldende uitgangspunten in het EOP en in verkavelingsplannen. Bij bouwen zonder (toereikende) bouwvergunning kan dan ook jegens omwonenden zeer wel tevens sprake zijn van schending van burenrechtelijke verplichtingen en van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt. Dit kan overigens ook het geval zijn bij bouwen mét vergunning: een bouwvergunning is geen vrijbrief. In alle gevallen kunnen buren die stellen dat sprake is van onrechtmatige bouw terecht bij de civiele rechter.
4.6.
Ook terzake overtreding van welstandsbepalingen waaraan een eigenaar zich heeft gebonden kan bij de civiele rechter worden geprocedeerd, zowel uit hoofde van contract (derdenbeding) als uit hoofde van onrechtmatige daad (maatschappelijke onbetamelijkheid).
Appartementencomplex?
4.7.
Zoals uit hun sommatiebrief blijkt en door eisers ter zitting is bevestigd, vrezen zij dat gedaagde geen eengezinswoning aan het bouwen is, zoals hem is vergund en ingevolge de welstandsbepalingen in gedaagdes leveringsakte en ingevolge het verkavelingsplan Rooi Catootje maximaal is toegestaan, maar een appartementencomplex. Eisers wijzen daarbij op het grote aantal kamers, trappen en ingangen op de bestektekening en op het feit dat er een nis is gebouwd die plaats biedt aan vier elektra-aansluitingen, waarbij met spuitbus ‘4 x AWA’ is geschreven.
4.8.
Namens gedaagde is ter zitting betwist dat er meer dan één woning wordt gebouwd. Volgens mededeling van de gemachtigde van gedaagde is de woning bestemd voor de ‘ubo’ van gedaagde (wiens naam, niet geheel zeker, iets als […] is), samen met diens gezin met kinderen en (groot)ouders. De ruimte voor extra aansluitingen zou verband houden met de omvang van de woning.
4.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat ter plaatse niet meer dan één woning mag worden gebouwd en dat gedaagde zich daarvan jegens eisers dient te onthouden.
4.10.
De bij eiseres bestaande vrees voor een appartementencomplex acht het gerecht ook na de namens gedaagde gegeven uitleg gerechtvaardigd. Eiseres hebben voldoende belang bij een tegen gedaagde uit te spreken verbod op dit punt. Afgaand op zijn eigen stellingen, wordt gedaagde door dit verbod niet in enig belang geschaad.
Overschrijding van de rooilijnen
4.11.
In de bouwvergunning zijn rooilijnen van drie meter opgenomen tot de erfgrens met het perceel van eisers 1 en 2 en tot de erfgrens aan de kant van het perceel van eisers 3 en 4 (de grens met het straatgedeelte dat toegang geeft tot de cul-de-sac waaraan alle eisers wonen). Ook uit het Verkavelingsplan Rooi Catootje volgt dat binnen die afstand niet gebouwd mag worden. Wat betreft de aangevangen bouw van het terras/balkon en de buitentrap aan de zijde van eisers sub 1 en 2 is evident dat onvoldoende afstand wordt gehouden. Bovendien volgt uit de door eisers opgestelde en overgelegde analyse dat hier zelfs de ingevolge artikel 5:50 BW Pro voor balkons of soortgelijke werken die uitzicht geven op het buurerf geldende tweemetergrens wordt overschreden. Verder hebben eisers onbetwist gesteld dat ook de van de bouwvergunning afwijkende in aanbouw zijnde trap aan de zuidkant van de woning de rooilijn van drie meter zal overschrijden. Dit alles rechtvaardigt het hierna uit te spreken verbod.
Aantal bouwlagen en maximale hoogte
4.12.
In dit kort geding kan niet met voldoende zekerheid worden vastgesteld dat, naar de daarvoor geldende maatstaven en opvattingen, de oude op het perceel van gedaagde aanwezige woningen uit twee bouwlagen bestond, zoals eisers stellen, of uit één (met een deels uitgegraven kelder/bergruimte), zoals gedaagde stelt. Daarmee kan in dit kort geding dus ook niet worden geoordeeld dat het bouwplan van gedaagde voorziet in drie bouwlagen, zoals eisers stellen, noch dat het bouwplan op dit punt strijdig is met het Verkavelingsplan.
4.13.
Evenmin bestaat voor het gerecht, nu het een hellend perceel betreft, voldoende duidelijkheid vanaf welk peil moet worden gemeten om te beoordelen wat de hoogte van de te bouwen woning mag en zal zijn.
4.14.
Gelet op het voorgaande zijn de op de bouwlagen en de bouwhoogte betrekking hebbende vorderingen niet toewijsbaar.
Parkeren op straat, verbreding toegangspoort
4.15.
Voor zover de vorderingen van eisers betrekking hebben op het parkeren op straat en op de verbreding door gedaagde van de toegangspoort tot de carport zullen deze worden afgewezen.
4.16.
Dat er tijdens de bouw tijdelijk auto’s op langs de straat geparkeerd staan - wat volgens het Verkavelingsplan niet mag – zal lastig te voorkomen zijn. Het is prematuur om nu al een verbod te vragen voor de situatie nadat de bouw is afgerond. Dat het toegangshek tot de carport niet verbreed mag worden, staat niet in de welstandsbepaling waarop eisers zich beroepen.
4.17.
Dat de toegang moet worden ‘behouden’ brengt niet mee dat deze niet mag worden verbreed.
4.18.
Als het eisers er met deze vorderingen om te doen was te voorkomen dat het gebouw kan worden gebruikt als appartementencomplex, is in dat belang al voorzien met het uit te spreken verbod.
Het overigens gevorderde
4.19.
De primair gevorderde afbraak voert voor dit kort geding en in dit stadium te ver. Vooralsnog wordt, mede rekening houdend met de belangen van gedaagde en met de beperkingen van de kortgedingprocedure, voldoende tegemoetgekomen aan de belangen van eisers met de hierna te geven beslissingen, met een beslissing over de dwangsommen als daarin opgenomen.
4.20.
Gedaagde zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
5.Beslissing
Het gerecht:
rechtdoende in kort geding:
5.1.
verbiedt gedaagde om, zolang zij niet over een vergunning voor meer dan één woning beschikt, op haar perceel meer dan één woning te bouwen, zulks op straffe van verbeurte aan eisers tezamen van een dwangsom van NAf 100.000 voor iedere woning die gedaagde na betekening van dit vonnis te veel bouwt;
5.2.
verbiedt gedaagde om, zolang zij daartoe niet alsnog een bouwvergunning heeft gekregen, bouwwerken op te trekken, uit te breiden of te vergroten binnen drie meter van de erfgrenzen aan de kant van eisers 1 en 2 en aan de kant van eisers 3 en 4, zulks op straffe van verbeurte aan eisers tezamen van een dwangsom van NAf 1.000 voor iedere dag dat gedaagde na betekening van dit vonnis in strijd handelt met dit verbod, met een maximum van NAf 100.000;
5.3.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden begroot op NAf 450 aan griffierecht, NAf 372,68 aan oproepingskosten en NAf 1.500 voor gemachtigdensalaris, vermeerderd met de nakosten, met bepaling dat over de proceskosten wettelijke rente verschuldigd is vanaf de vijftiende dag na de uitspraak van dit vonnis;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en in het openbaar uitgesproken.