ECLI:NL:OGEAC:2025:158

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202403683

Vonnis van 9 juni 2025

in de zaak van

1.[eiser 1],

hierna:
[eiser 1],

2.
[eiser 2],

hierna:
[eiser 2],

beiden wonende in [woonplaats],

eisers in conventie,

gedaagden in reconventie,

hierna gezamenlijk:
[eisers],

gemachtigde: mr. A.C. Herrera,

tegen

1.de openbare rechtspersoon HET LAND CURACAO,

zetelend in Curaçao,

hierna:
het Land,

2.
DE MINISTER VAN VERKEER, VERVOER EN RUIMTELIJKE PLANNING,

zetelend in Curaçao,

hierna:
de minister,

gemachtigden voor het Land en de minister: mr. G.N. Hollander en E.A.M.J. van den Berg,

3.
FUNDASHON KAS POPULAR,

gevestigd in Curaçao,

hierna:
FKP,

gemachtigde: mr. H.W. Braam,

gedaagden in conventie,

1. en 3. tevens eisers in reconventie.

1.Het procesverloop

1.1

Het procesverloop blijkt uit:
- het verzoekschrift van 24 september 2024, met producties,

- de akte vermeerdering van eis van 13 januari 2025, met producties,

conclusie van antwoord in conventie, tevens van eis in reconventie van FKP van 13 januari 2025, met producties,
de conclusie van antwoord van het Land en de minister van 13 januari 2025,
de mondelinge behandeling van 24 maart 2025,
de pleitnotities,
akte uitlating het Land.

1.2

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.Waar gaat deze procedure over?

[eisers] willen de door hen gehuurde volkswoning kopen van het Land.

FKP wil ontruiming van de woning.

3.De feiten

3.1 [

eisers] huurt sinds 27 november 1973 de woning aan de [adres] (hierna: de woning). [eiser 2] is de echtgenote van [eiser 1].

3.2

Het Land is eigenaar van de woning. FKP treedt op als beheerder c.q. verhuurder van de woning voor het Land.

3.3

Op 27 juni 2017 hebben [eisers] aan de minister een verzoek gedaan om de woning te kunnen kopen.

3.4

In een brief van 8 september 2017 heeft de minister een verzoek van [eisers] tot aankoop van de door hen gehuurde volkswoning afgewezen.

Als gronden voor de afwijzing zijn onder meer genoemd:

- dat het een sterk gesubsidieerde woning betreft, die bedoeld is voor minderdraagkrachtige bevolkingsgroepen,

- dat het van belang is om de betreffende volkswoning te behouden voor het volkswoningenbestand om te kunnen voorzien in de woningnood van die minderdraagkrachtige bevolkingsgroep,

- [ eisers] niet tot die groep behoren,

- [ eisers] er niet daadwerkelijk wonen,

- dat [eisers] sinds 1984 over onroerend goed beschikken, een perceel grond met woning in [wijk], die door hen gefinancierd is.

- er geen verplichting bestaat voor het Land om de woning te verkopen, zelfs als [eisers] aan alle voorwaarden zouden voldoen.

3.5 [

eiser 1] wordt in die brief tevens verzocht de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen, zodat de woning ter beschikking kan worden gesteld aan mensen die een huurwoning nodig hebben.

3.6

De afwijzing is vastgelegd in een beschikking van de minister van

8 september 2017.

3.7

In een beschikking van 11 januari 2018 heeft de minister het door [eisers] daartegen gemaakte bezwaar niet-ontvankelijk verklaard, omdat de verkoop van een volkswoning van civielrechtelijke aard is en een procedure daarover bij de civiele rechter thuishoort.

3.8

In een uitspraak van 15 augustus 2019 heeft dit Gerecht (Lar) het door [eisers] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard^[1], waarbij het gerecht heeft overwogen: ‘Het Gerecht is van oordeel dat het oordeel van het Land over het al dan niet overgaan tot verkoop van een volkswoning civielrechtelijk van aard is en dat rechtsgeschillen daarover dan ook tot de competentie van de civiele rechter behoren. De civiele rechter is hier de bevoegde rechter.’

3.9

Deze uitspraak is door het hof in een vonnis van 24 september 2020 bevestigd^[2].

4.De vordering

In conventie

4.1 [

eisers] hebben na wijziging van eis gevorderd:

1. eisers] toe te laten om kosteloos te mogen procederen,

2. de afwijzingsbeschikking van de minister van 8 september 2017 te vernietigen,

3. het Land, de minister en de FKP hoofdelijk te bevelen om binnen twee maanden na de uitspraak te bevelen de woning te verkopen tegen een verkoopwaarde van

Cg 5.701,82,

4. te bepalen dat de huur over de periode van 35 jaar een bedrag van Cg 31.500 wordt gerestitueerd,

alles met veroordeling van FKP, de minister en het Land in de kosten van het geding.

In reconventie

hebben het Land en de FKP gevorderd:

a. de huurovereenkomst ter zake de woning tussen FKP en [eiser 1] te ontbinden,

b. [eiser 1] te bevelen dan wel te veroordelen de woning binnen een week na het vonnis te ontruimen met afgifte van de sleutels aan de FKP en met machtiging aan de FKP om de woning zelf te ontruimen indien [eiser 1] hiermee in gebreke blijft,

c. [eisers] te veroordelen tot betaling aan FKP van schadevergoeding op te maken bij staat,

d. [eisers] te veroordelen in de kosten van deze procedure

5.De beoordeling in conventie en in reconventie

Onvermogen

5.1

Het onvermogen van [eiser 2] om proceskosten te dragen volgt uit de overgelegde stukken. [eiser 2] wordt toegelaten om kosteloos te procederen.

Dit geldt niet voor [eiser 1], die geen stukken heeft overgelegd.

Ontvankelijkheid

5.2

De minister kan niet als bestuursorgaan in een civiele procedure worden betrokken, uitsluitend het Land. Ten aanzien van de minister kunnen [eisers] daarom niet in hun vorderingen worden ontvangen.

Wat willen [eisers]?

5.3 [

eisers] willen de door hen gehuurde volkswoning kopen. Zij doen ter onderbouwing van hun vordering een beroep op de Eilandsverordening eigendomsverkrijging volkswoningen Curaçao (EevC) en op het feit dat die woning in 1990 is aangewezen als volkswoning^[3].

5.4

het Land en FKP voeren aan dat er geen verplichting bestaat tot verkoop van de volkswoning aan [eisers] Het betreft een discretionaire bevoegdheid van het Land, dat betekent dat het Land de bevoegdheid heeft, niet de verplichting, om volkswoningen te verkopen aan minder- en onvermogende huurders. Het beleid is erop gericht om volkswoningen, die deels gefinancierd zijn door Nederland, beschikbaar te houden voor mensen met een acute woonbehoefte. Er zijn ruim 8.000 woningzoekenden in Curaçao, dus de behoefte aan huurwoningen is zeer groot. [eisers] behoren niet tot de groep met een acute woonbehoefte en voldoen niet aan de voorwaarden voor koop. Zij zijn niet onvermogend. Zij beschikken sinds 1984 over erfpachtgrond, met daarop een door hen gebouwde en gefinancierde woning, waar zij grotendeels verblijven. Zij bewonen de volkswoning niet daadwerkelijk. Zij hebben de woning niet voor zichzelf nodig.

Beroep op verjaring

5.5

Het Land en FKP hebben voor alles een beroep gedaan op verjaring van de vordering tot koop van de woning. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de vordering tot nakoming is ontstaan op 11 januari 2018 met het afwijzen van het verzoek door de minister en de verjaringstermijn toen een aanvang heeft genomen. Bij de aanvang van deze procedure was de verjaringstermijn al verstreken, aldus het Land en FKP.

5.6

Het gerecht is van oordeel dat deze vordering van [eisers] niet ziet op nakoming, maar op de in de visie van [eiser] onrechtmatige weigering van het Land om een (privaatrechtelijke) overeenkomst met hen aan te gaan. Die vordering is niet verjaard.

Juridisch kader

5.7

Op grond van artikel 2, eerste lid, eerste volzin, EevC zoals gewijzigd bij A.B. 1989, no. 39, kan, aan de huurder van een volkswoning, die aan de in artikel 3 gestelde voorwaarden voldoet, op zijn verzoek door het eilandgebied de door hem gehuurde volkswoning worden verkocht, tegelijk met de uitgifte van de bij die woning behorende grond in erfpacht, tegen betaling van de restantwaarde c.q. verkoopwaarde zoals deze is op de datum waarop de koopovereenkomst wordt gesloten. Op grond van artikel 5, eerste lid, van de Algemene overgangsregeling wetgeving en bestuur Land Curaçao verkrijgen de Eilandsverordeningen van het eilandgebied Curaçao de staat van landsverordeningen Curaçao. Op grond van artikel 6, tweede lid, van de Algemene overgangsregeling wetgeving en bestuur Land Curaçao, treedt het Land Curaçao in de plaats van het eilandgebied Curaçao.

5.8

De verkoop van een volkswoning door het Land betreft een privaatrechtelijke overeenkomst. Daarbij is de overheid gebonden aan de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht^[4]. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moet nemen. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij.

Discretionaire bevoegdheid

5.9

Het woord
kanin artikel 2 EevC brengt tot uitdrukking dat het een discretionaire bevoegdheid van het Land betreft. Die discretionaire bevoegdheid brengt met zich dat het Land de verkoop van een volkswoning aan de huurder kan weigeren, ook als de betreffende huurder aan de voorwaarden voor verkoop gesteld in de artikelen 2 en 3 EevC voldoet. Daarbij geldt dat door het Land een zorgvuldige belangenafweging moet worden gemaakt.

5.1

De minister heeft de verkoop geweigerd op de in de brief van 8 september 2017 (rov. 3.4) weergegeven gronden. In de procedure hebben Het Land en FKP daarnaar verwezen en tevens gesteld dat [eisers] niet voldoen aan de voorwaarden van artikel 3 EevC, omdat de woning niet daadwerkelijk door hen wordt bewoond. Zij beschikken over erfpachtgrond met daarop een door hen gebouwde woning.

5.11

Het Gerecht is van oordeel dat het Land in het kader van een afweging van belangen in redelijkheid heeft kunnen besluiten de woning niet aan [eisers] te verkopen. Daarbij weegt zwaar dat het een gesubsidieerde huurwoning betreft die voor een grote groep huurders betaalbaar is en die het Land bij voorkeur niet aan haar woningvoorraad wil onttrekken, terwijl [eisers] over een eigen woning elders beschikken en de onderhavige woning niet bewonen.

De overige vorderingen

Vordering terzake van de huursom over de afgelopen 25 jaar

5.12 [

eisers] vorderen teruggave van Cg 31.500 inclusief wettelijke rente over de afgelopen 35 jaar, aangezien de huur volgens [eisers] onbillijk is en onverschuldigd is betaald.

5.13

Een rechtsgrond voor terugbetaling ontbreekt. De huursom van Cg 75 per maand is verschuldigd op basis een rechtsgeldige huurovereenkomst. Het huurgenot is verschaft. [eisers] zijn de huursom dus verschuldigd. De gesubsidieerde minimale huursom kan niet als onbillijk worden beschouwd.

De vordering zal worden afgewezen. Het verjaringsverweer kan bij deze uitkomst onbesproken blijven.

Ontbinding huurovereenkomst

5.14

FKP vordert ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie. Zij stelt daartoe dat de woning al meer dan dertien jaar niet door [eisers] wordt bewoond. De woning is ernstig verwaarloosd. [eisers] hebben een vergoeding van Cg 75.000 ontvangen om na afbraak door de FKP van een deel van de woning, de woning te herstellen. Zij hebben daarvan echter niets geïnvesteerd in de woning. Tijdens de mondelinge behandeling heeft het Land verklaard dat het over onvoldoende middelen en personeel beschikt om actief op te treden tegen huurders die de door hen gehuurde woning niet daadwerkelijk bewonen, maar dat het schrijnend is om te zien dat een zwaar gesubsidieerde woning aan het woningaanbod wordt onttrokken door huurders die over een eigen woning beschikken.

5.15

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. Het betreft een gesubsidieerde huurwoning die beschikbaar wordt gesteld door het Land aan mensen die woningzoekend zijn en zijn aangewezen op een huurwoning met een lage (gesubsidieerde) huur. [eiser 2] behoort daar niet toe. Hij beschikt immers over een eigen woning elders, die hij ook daadwerkelijk bewoont. Anders dan [eisers] willen doen geloven staat voldoende vast dat de volkswoning niet door hen wordt bewoond. De in oktober 2024 gemaakte foto’s laten zien dat de ramen zijn dichtgetimmerd. Het onkruid staat zodanig hoog en de woning is dusdanig begroeid, dat daaruit blijkt dat de toegang tot de woning niet worden gebruikt. De tuin ligt vol vuil. De woning verkeert in een deplorabele toestand. [eisers] hebben verklaard dat de woning in dezelfde staat verkeerd als destijds in 2014 door de FKP is gerepareerd en achtergelaten en zij niet in de woning hebben geïnvesteerd. Daaruit blijkt dat zij na een eerder toegekende schadevergoeding de woning (verder) hebben laten verkommeren. Voorgaande betekent dat [eiser 1] toerekenbaar tekortschiet in de nakomingen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en handelt in strijd met het bepaalde in de artikelen 7:213 en 7:214 BW. Die tekortkomingen zijn zodanig ernstig dat zij de ontbinding van deze overeenkomst rechtvaardigen. Dat [eisers] in aanloop naar de mondelinge behandeling een en ander hebben schoongemaakt en gesnoeid maakt dat niet anders. Ook een afweging van belangen leidt niet tot een andere uitkomst. [eisers] zijn niet aangewezen op het huren van deze gesubsidieerde woning, terwijl een groot aantal woningzoekenden dat wel zijn. Met de ontbinding van de huurovereenkomst, wordt ook de ontruiming uitgesproken op straffe van verbeurte van een dwangsom als in het dictum vermeld.

Vordering tot schadevergoeding

5.16

Het is voldoende aannemelijk dat er schade is ontstaan aan de woning als gevolg van de jaren leegstand en achterstallig - voor rekening van de huurder komend - onderhoud waarvoor [eiser 1] als huurder aansprakelijk is. Het gerecht zal de schadevordering naar de schadestaatprocedure verwijzen.

5.17

Wat verder nog naar voren is gebracht, zoals de berekening van de (rest) waarde van de woning, kan gelet op deze uitkomst onbesproken blijven.

Conclusie en proceskosten in conventie en in reconventie

5.18

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen worden de vorderingen van [eisers] in conventie afgewezen en van FKP in reconventie toegewezen. Omdat [eisers] in het ongelijk worden gesteld, worden zij in conventie en in reconventie veroordeeld in de proceskosten. In conventie worden de proceskosten van het Land en de minister tot aan deze uitspraak begroot op Cg 3.125 aan gemachtigdensalaris (2,5 punten/tarief 5) en van de FKP op Cg 2.500 (2 punten/tarief 5). In reconventie worden de proceskosten van FKP begroot op Cg 1.250. De mondelinge behandeling wordt alleen in conventie berekend.

Uitvoerbaar bij voorraad

5.19

De veroordelingen in deze uitspraak gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.

6.De beslissing

Het gerecht:

In conventie

6.1

staat [eiser 2] toe om kosteloos te mogen procederen,

6.2

verklaart [eisers] niet-ontvankelijk in hun vordering jegens de minister,

6.3

wijst de vorderingen van [eisers] tegen FKP en het Land af,

6.4

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van het Land vastgesteld op

Cg 3.125 voor gemachtigdensalaris,

6.5

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van FKP vastgesteld op Cg 2.500,

In reconventie

6.6

ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiser 1] en FKP,

6.7

veroordeelt [eiser 1] de woning binnen
een weekna betekening van dit vonnis met alle personen en zaken die zich van de kant van [eisers] in en om het gehuurde bevinden, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van FKP te stellen,

6.8

bepaalt dat, indien [eiser 1] niet binnen
een weekna betekening van dit vonnis aan deze veroordeling voldoet, de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent alvast toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 jo. 444 lid 2 Rv,

6.9

veroordeelt [eiser 1] tot vergoeding van de schade aan FKP op te maken bij staat,

In conventie en in reconventie

6.1

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

6.11

wijst af het meer of anders gevorderde,

Dit vonnis is gewezen door mr. I. Tubben, rechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.