Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Uitspraak
in het geding tussen:
eiser 1, eiser 2, eiser 3, eiser 4, eiser 5, eiser 6, eiser 7, eiser 8,
eisers,
wonende te Curaçao,
gemachtigde: mr. P.A. van Dort,
en
de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning,
verweerder,
gemachtigde: mr. G.N. Hollander,
met als derde belanghebbende:
[naam bouwbedrijf]
vergunninghouder, gevestigd te Curaçao,
gemachtigden: mrs. M.G. Woudstra en H.M. Weijand.
Partijen worden in deze uitspraak hierna eisers, de minister en [naam bouwbedrijf] genoemd.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt het Gerecht het beroep van eisers tegen de beslissing van de minister om aan [naam bouwbedrijf] een bouwvergunning te verlenen. De bouwvergunning ziet op het bouwen van een woning, twee flatgebouwen bestaande uit totaal 11 wooneenheden, een berging en een gym te Francia, op percelen kadastraal bekend onder nummers (nummer) en (nummer).
1.1
Bij beschikking van 27 juni 2023 heeft de minister de bouwvergunning verleend. Eisers hebben op 8 augustus 2023 en aanvullend op 4 oktober 2023 een bezwaarschrift ingediend tegen de bouwvergunning van 27 juni 2023. De minister heeft bij beschikking van 13 november 2024 het bezwaar van eisers ongegrond verklaard (de bestreden beschikking).
1.2
Eisers hebben op 23 december 2024 een beroepschrift met producties tegen de bestreden beschikking ingediend en op 14 februari 2025 per email aanvullend de beroepsgronden. De minister heeft op 1 april 2025 met een verweerschrift op het beroep gereageerd. Bouwbedrijf heeft op 8 april 2025 haar schriftelijke zienswijze gegeven. Op 2 september 2025 zijn door alle partijen aanvullende producties ingediend. De minister heeft op verzoek van het Gerecht op 5 september 2025 de op de zaak betrekking hebbende stukken opgestuurd.
1.3
Het Gerecht heeft het beroep op 10 september 2025 ter zitting behandeld. Eisers [eiser 5] en [eiser 6] waren aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigde. De overige eisers zijn niet verschenen en hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. De minister heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Namens [naam bouwbedrijf] waren aanwezig [naam 1] en [naam 2], bijgestaan door hun gemachtigden mr. R. Bennink en mr. H.M. Weijand.
Beoordeling door het Gerecht
2 Het Gerecht beoordeelt de bestreden beschikking aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
2.1
De beroepsgronden die zien op -kort gezegd- ontsiering en hinder en de belangenafweging over de bouwhoogte slagen. De minister heeft zijn beslissing op die onderdelen onvoldoende zorgvuldig voorbereid. Het Gerecht komt daarom tot het oordeel dat het beroep gegrond is. Dat leidt tot vernietiging van de bouwvergunning. Het Gerecht ziet echter aanleiding om de rechtsgevolgen van de te vernietigen bouwvergunning in stand te laten. Het Gerecht is namelijk van oordeel dat de minister heeft kunnen oordelen dat het bouwproject ontsierend noch hinderlijk is voor de omgeving en dat de belangenafweging over de bouwhoogte niet in het voordeel van eisers uitvalt. Verder betrekt het Gerecht bij het in stand laten van de rechtsgevolgen dat de minister heeft aangegeven dat de onzorgvuldigheden niet tot een andere beslissing zullen leiden.
2.2
Het Gerecht legt hierna uit hoe hij tot dit oordeel is gekomen en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Wat is relevant om te weten in deze zaak?
3. [ Naam bouwbedrijf] beoogt een project te realiseren bestaande uit drie bouwblokken, van oost naar west bezien oplopend in bouwhoogte. Het bouwterrein is hellend, van oost naar west bezien oplopend in hoogte. Blok 1 (oost) is een woning van één verdieping, blok 2 (midden) betreft een flatgebouw met (deels) twee verdiepingen, blok 3 (west) een flatgebouw met drie verdiepingen.
Het bouwperceel wordt omringd door de woningen van eisers. De woningen van [eiser 1] en [eiser 2] liggen respectievelijk ten zuidoosten en ten zuiden van het bouwperceel, afgescheiden door een weg, met zicht op bouwblok 1. De exacte afstand tussen deze woningen en bouwblok 1 (van muur tot muur) is niet gemeten, maar beide woningen liggen volgens bouwtekening 12 in ieder geval op meer dan 17 meter afstand. De woning van [eiser 3] grenst in het zuiden aan het bouwperceel met zicht op bouwblok 3 en de afstand tussen zijn woning en bouwblok 3 bedraagt ongeveer 9,5 meter. [Eiser 4] en [eiser 5] wonen ten westen van het bouwperceel met zicht op bouwblok 3 en op een afstand van respectievelijk ongeveer 12,5 meter en 18,5 meter. De woningen van [eiser 6] en [eiser 7] liggen ten noorden van het bouwperceel, waarbij [eiser 6] zicht heeft bouwblok 3 en [eiser 7] op bouwblok 2, beiden op ongeveer 7 meter afstand van de respectievelijke bouwblokken. [Eiser 8] ten slotte woont ten oosten van het bouwperceel met zicht op bouwblok 1 en op een afstand van ongeveer 9 meter.
Waarom heeft de minister het bezwaar tegen de bouwvergunning ongegrond verklaard?
4. De minister heeft zich bij het nemen van de bestreden beschikking gebaseerd op het advies van de Adviescommissie bezwaarschriften van 5 november 2024 en het commentaar op het bezwaarschrift van de Uitvoeringsorganisatie Ruimtelijke Ordening en Planning (UO ROP) van 8 augustus 2024. Bij het verlenen van de bouwvergunning heeft de minister zich gebaseerd op het advies van het UO ROP van 11 mei 2023. Zowel de UO ROP als de Adviescommissie concluderen tot ongegrondverklaring van het bezwaarschrift, nu geen van de weigeringsgronden van artikel 22 van de Bouw- en woningverordening (Bwv) zich voordoet. Dat betekent volgens de minister dat hij de bouwvergunning moet verlenen.
Wat voeren eisers aan en wat vindt het Gerecht daarvan?
5. Eisers voeren meerdere beroepsgronden aan tegen de bouwvergunning:
- De veiligheid van omwonenden en toekomstige bewoners van de bouwblokken is in het geding vanwege onvoldoende hechtheid van het voorgenomen bouwproject;
- De rooilijnen van het bouwperceel worden overschreden bij de percelen [eiser 3] en [eiser 4];
- Het bouwproject is ontsierend en veroorzaakt hinder;
- De belangenafweging die de minister ten aanzien van de overschrijding van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwblok 3 heeft moeten maken, had ten gunste van eisers moeten uitvallen;
- Door het project wijzigt de afwatering ten aanzien van de kavel van eiser [eiser 8] en ontstaat er een gevaar voor wateroverlast;
- De toegangsweg is ongeschikt en de verkeersveiligheid en de bereikbaarheid van de woningen komen in gevaar.
Het Gerecht zal deze beroepsgronden hierna achtereenvolgens bespreken.
Is de veiligheid van omwonenden en toekomstige bewoners van de bouwblokken in het geding vanwege onvoldoende hechtheid van het voorgenomen bouwproject?
6. Eisers voeren aan dat zij vrezen voor hun veiligheid en die van de toekomstige bewoners van de bouwblokken, omdat het bouwproject onvoldoende hechtheid heeft. De voorgenomen bouw van een keermuur en een berlinerwand aan weerszijden van het bouwterrein kan niet los worden gezien van de hechtheid van het bouwproject. Eisers hebben hierbij gewezen op bouwtekening BT-16 van 27 juni 2024 waarop aan de oost- en westgrens van het bouwterrein terreinafscheidingen zijn getekend. Daaruit volgt volgens eisers dat het ook de bedoeling van de projectontwikkelaar was om een keermuur en een berlinerwand te realiseren. Volgens eisers zijn een keermuur en een berlinerwand nodig om het hoogteverschil op te vangen en afkalving van de rotswand en het daaruit voortvloeiende instortingsgevaar tegen te gaan. Bij de aanvraag van de bouwvergunning zijn geen bouwtekeningen voor een keermuur en berlinerwand gevoegd. De minister had daarom de vergunning voor het bouwproject moeten weigeren. De recente intrekking van de separate aanvraag van een bouwvergunning voor de keermuur en de berlinerwand verandert het standpunt van eisers niet, anders dan dat zij nu te meer vrezen voor hun veiligheid.
7. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.
7.1
Artikel 22, aanhef en onder 2, van de Bwv bepaalt dat een bouwvergunning wordt geweigerd als het gebouw ook in verband met de toegepaste bouwwijze niet zodanige hechtheid kan geacht worden te zullen bezitten, dat het voor het leven van de bewoners of gebruikers of voor de omgeving geen gevaar oplevert.
7.2
Het UO ROP legt in zijn advies van 11 mei 2023 uit dat “bouwwijze” duidt op de wijze waarop het gebouw zal worden opgericht en dat het gaat om een technische toetsing, waarbij de toegepaste bouwconstructie beoordeeld wordt op zijn constructieve veiligheid. Verder schrijft het UO ROP dat de sterktetekeningen van de hoofddraagconstructie minimaal twee weken voor de aanvang van het werk ter goedkeuring worden ingediend. De Adviescommissie vult in haar advies aan dat de ondergrond van de bouwblokken uit diabaas bestaat en dat uit de bouwtekeningen blijkt dat elk van de bouwblokken voldoende is verankerd in de grond en op zichtzelf staat. Niet is gebleken dat een keermuur nodig is voor de hechtheid van de gebouwen. Ter zitting is zijdens de minister benadrukt dat een keermuur en een berlinerwand geen onderdeel zijn van de bouwvergunning en niet nodig zijn voor de hechtheid zoals bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 2. Het gaat in dat artikel om de hechtheid van de gebouwen zelf, aldus de minister.
7.3
Het Gerecht volgt de minister in zijn uitleg van het in artikel 22, aanhef en onder 2 bepaalde. Het gaat kort gezegd om de hechtheid van het gebouw zelf.
In artikel 1 van de Bwv wordt gedefinieerd wat onder een gebouw wordt verstaan. Als het gaat om het doel bewoning dan wordt een gebouw beschreven als “elk geheel of gedeeltelijk gesloten, voor woning bestemd getimmerte, voorzover een en ander met de grond verbonden is, aan de grond bevestigd is of op de grond rust. Artikel 19 van de Bwv verwijst naar het Besluit van 18 september 1935 waarin onder andere voor gebouwen met een oppervlak groter dan 100m2 en met één of meer verdiepingen nadere voorschriften worden gegeven voor onder meer de minimum hechtheid van fundering, muren, balken, vloeren en bekapping.
De aanvraag van de bouwvergunning heeft betrekking op de drie bouwblokken en niet op een keermuur en een berlinerwand. Weliswaar zijn op bouwtekening BT-16 terreinscheidingen getekend, maar deze bouwtekening is van latere datum en vormde geen onderdeel van de aanvraag. De wettelijke term “gebouw” wijst in dit geval dus op de drie bouwblokken. De minister hoefde alleen de hechtheid van de drie bouwblokken te beoordelen en dat heeft de minister gedaan. De minister heeft op basis van de hiervoor genoemde adviezen geoordeeld dat de funderingen onder de bouwblokken over voldoende hechtheid beschikken. In de bouwvergunning heeft de minister een voorbehoud gemaakt van een aanvullende toetsing van de hechtheid minimaal twee weken voor aanvang van de bouw.
Naar het oordeel van het Gerecht heeft de minister kunnen beslissen dat de bouwblokken de vereiste hechtheid bezitten en heeft hij die beslissing ook voldoende gemotiveerd. De aangevoerde beroepsgrond leidt dus niet tot het oordeel dat de minister de bouwvergunning had moeten weigeren wegens strijd met artikel 22, aanhef en onder 2, van de Bwv.
De zorg van eisers over met name het afkalven van de huidige natuurlijke rotswand aan de westzijde van het bouwperceel is in het kader van deze procedure niet aan het oordeel van de bestuursrechter onderworpen. Beroep bij de bestuursrechter kan op grond van artikel 7 van de Lar immers alleen tegen een beschikking worden ingesteld, in dit geval de bouwvergunning waar de keermuur en de berlinerwand dus geen deel vanuit maken. Het is aan eisers om te bepalen of zij hun zorg willen vertalen naar een civielrechtelijke procedure.
Worden de rooilijnen van het bouwperceel overschreden bij de percelen van [eiser 3] en [eiser 4]?
8. Eisers [eiser 3] en [eiser 4] voeren aan dat het bouwproject de rooilijnen van het bouwperceel overschrijdt. Ter zitting heeft hun gemachtigde op bouwtekeningen BT-11 en BT-12 aangeduid dat bouwblok 3 de ingetekende rooilijn van het bouwperceel in de zuidwestelijke hoek overschrijdt. Ter zitting heeft de gemachtigde van eisers desgevraagd toegelicht dat deze overschrijding van de rooilijn in strijd is met zowel artikel 12 van de Bwv als met artikel 36 van de Bwv.
9. Deze grond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.
9.1
Artikel 12 van de Bwv schrijft voor dat de eigenaar verplicht is te zorgen, dat achter elke op te richten of voor een gedeelte te vernieuwen woning of naast een der zijwanden van zodanige woning over de gehele breedte van de achtergevel of van die zijwand op de te bebouwen grond een oppervlak wordt opengelaten, diep ten minste de halve hoogte van de aangrenzende achtergevel of zijwand, met een minimum van twee en een halve meter, gemeten rechthoekig op de richting van de aangrenzende achtergevel of van de aangrenzende zijwand.
Dit artikel ziet dus op de afstand van woningen ten opzichte van elkaar en niet op (het overschrijden van) de rooilijnen.
9.2
Zoals [naam bouwbedrijf] in haar schriftuur ook heeft toegelicht aan de hand van de bijgevoegde bouwtekening BT-12 is de afstand gemeten vanaf de ingetekende rooilijnen rond het project tot de perceelgrenzen daaromheen 3 meter aan de west-, oost- en noordzijde en 3 tot 5 meter aan de zuidzijde. De afstand van bouwblok 3 op het punt waar het de ingetekende rooilijn overschrijdt tot de muren van de woningen van [eiser 3] en [eiser 4] bedraagt volgens de tekening naar schatting van het Gerecht minstens het dubbele van 3 meter. Van schending van artikel 12 van de Bwv is dus geen sprake.
9.3
Voor zover eisers hebben betoogd dat (ook) artikel 36 van de Bwv wordt geschonden, gaat dit evenmin op. Dit wetsartikel bepaalt dat het verboden is bij het oprichten of het gedeeltelijk vernieuwen of het als eigenaar laten oprichten of het gedeeltelijk laten vernieuwen van een gebouw de vastgestelde gevelrooilijn te overschrijden. Artikel 1 van de Bwv definieert een gevelrooilijn als de lijn gelegen aan de naar de weg gekeerde zijde van het te bebouwen terrein, die niet mag worden overschreden. Eisers stellen terecht dat een op de bouwtekeningen getekende rooilijn rond het bouwproject wordt overschreden door bouwblok 3, maar dit betreft geen gevelrooilijn zoals bedoeld in de Bwv. Bouwblok 3 grenst immers op het punt waar de rooilijn wordt overschreden niet aan een weg maar direct aan de kavels van [eiser 3] en [eiser 4].
Is het bouwproject ontsierend en veroorzaakt het hinder?
Had de belangenafweging ten aanzien van overschrijding van de maximale bouwhoogte van blok 3 ten gunste van eisers moeten uitvallen?
10. Het Gerecht zal deze beroepsgronden vanwege hun samenhang gezamenlijk bespreken en beoordelen.
11. Eisers voeren aan dat het bouwproject ontsierend is en hinder veroorzaakt. Het bouwproject past vanwege zijn omvang, hoogte en (architectonische) stijl niet bij de bestaande bebouwing in de omgeving. Ook is het bouwproject hinderlijk door de grote massa en enorme hoogte. Het tast het uitzicht van eisers aan, en schaadt de toevoer van licht en lucht. Dit alles leidt tot aantasting van het woongenot en de waarde van de kavels van eisers.
Eisers betogen verder dat de aanzienlijk hogere bebouwing absoluut niet opweegt tegen de hinder voor de omgeving en eisers en de ontsiering van de buurt. Volgens eisers had de belangenafweging van de minister ten gunste van eisers moeten uitvallen en had de minister daarom de bouwvergunning op grond van artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv moeten weigeren.
12. De gronden slagen, in die zin dat de voorbereiding van de beslissingen van de minister onvoldoende zorgvuldig was. Het Gerecht motiveert dat als volgt.
Het wettelijk kader
12.1
Met deze beroepsgrond hebben eisers zich allereerst gebaseerd op artikel 22, aanhef onder 5, van de Bwv. Dat artikel bepaalt dat een bouwvergunning wordt geweigerd als het gebouw (of een deel daarvan) wegens de ligging of wegens de bouwwijze de omgeving zal ontsieren of hinderlijk dan wel brandgevaarlijk voor de omgeving zal zijn.
Ook beroepen eisers zich op artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv. Artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv schrijft kort gezegd voor dat een bouwplan niet in strijd mag zijn met de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan. Het bouwplan valt onder het bestemmingsvoorschrift “stedelijk woongebied” van het EOP. In artikel 3 van het EOP is de bestemming stedelijk woongebied nader uitgewerkt. Artikel 3, onder d, van het EOP bepaalt dat indien een bouwvergunning wordt aangevraagd voor bebouwing met een grotere bouwhoogte dan 8 meter, een afweging dient plaats te vinden tussen het met die grotere bouwhoogte te dienen belang en de mogelijke hinder of ontsiering voor de omgeving, welke door die grotere bouwhoogte eventueel kan ontstaan.
De beslissingen van de minister
12.2
De minister heeft zich bij het verlenen van de bouwvergunning gebaseerd op het advies van het UO ROP van 11 mei 2023 en bij zijn beslissing op bezwaar aanvullend op het commentaar van UO ROP van 8 augustus 2024 en het advies van de Adviescommissie. Kort samengevat heeft de minister per onderdeel het volgende beslist.
Ontsiering
12.3
In het commentaar werkt het UO ROP de motivering op het punt ontsiering nader uit. Zo schrijft het UO ROP dat de geplande bebouwing binnen de globale bestemming “stedelijk woongebied” niet onaanvaardbaar uit de toon valt ten opzichte van de rest van de omgeving en niet ontsierend is. Uit de bouwtekeningen blijkt dat de bouwblokken terrasgewijs op het perceel zijn geplaatst, rekening houdend met het geografische verloop van het terrein. Daarmee is ook voldoende rekening gehouden met het hellend verloop van de omliggende kavels en de inpasbaarheid binnen de wijk. De minister heeft geconcludeerd dat het bouwproject qua bouwstijl en bouwwijze niet ontsierend is en passend bij een stedelijke woonomgeving.
Hinder
12.4
De minister heeft mogelijke hinder beoordeeld en daarbij de aspecten licht, lucht en (uit)zicht, privacy en ruimtelijke inpasbaarheid betrokken.
Het UO ROP stelt in zijn commentaar voorop dat de bebouwing in de globale bestemming “stedelijk woongebied” is toegestaan. Het gehele bouwplan wordt voor een zeer groot gedeelte ingegraven. Bijna het gehele bouwblok 3 zal in het oorspronkelijke maaiveld verdwijnen in de oorspronkelijk bestaande rotsformatie.
Vervolgens heeft het UO ROP nadere informatie bij de vergunninghouder opgevraagd en een tabel gemaakt van de hoogtes van de bouwrijp gemaakte grond, de gemiddelde terreinhoogtes van de bouwblokken en de bouwhoogtes van de bouwblokken:
Bouwrijp gemaakte grond
Gemiddelde terreinhoogte
Bouwhoogte
Conform max bouwhoogte
Bouwblok 1
23.450+NMP
23.450+NMP
4,005 meter
Ja
Bouwblok 2
Va 25.000+NMP
(25.000+27.850/2=)
26.425+NMP
5,625 meter
Ja
Bouwblok 3
Va 27.850+NMP
(27.850+30.750/2=)
29.300+NMP
10,03 meter
Aanvullende belangenafweging nodig
Het UO ROP in zijn commentaar en de Adviescommissie hebben per eiser getoetst wat de gevolgen zijn voor de genoemde hinderaspecten aan de hand van de hoogte en omvang van de bouwblokken in verhouding tot de omliggende woningen, de ligging van de bouwblokken ten opzichte van omliggende percelen, de afstanden tussen de bouwblokken en de omliggende woningen, de zichtlijnen en de mate van verstedelijking. Ook is er op 29 oktober 2024 een schouw gehouden waarbij het zicht ter plaatse op de kavels van eisers is onderzocht.
De minister heeft na afweging van alle voornoemde aspecten geconcludeerd dat de effecten voor licht en lucht en de visuele effecten voor elk van de eisers niet van dien aard zijn dat de bouwvergunning geweigerd moest worden.
De belangenafweging ten aanzien van de overschrijding van 8 meter
12.5
Het UO ROP heeft in zijn advies van 11 mei 2023 het belang van de minister bij het bevorderen van verdichting binnen de gebieden die als stedelijk woongebied zijn bestemd afgewogen tegen het belang van de bewoners van de aangrenzende percelen. Het belang van bewoners is woongenot, dat gehinderd kan worden door de extra bouwhoogte boven de 8 meter. In het advies is gekeken naar de gevolgen voor licht, lucht en (visuele) privacy. Ook is de inpasbaarheid van het bouwplan in de omgeving afgewogen. Het UO ROP heeft in zijn commentaar van 8 augustus 2024 de afwegingen nader onderbouwd. Ook de Adviescommissie heeft nader onderzoek gedaan en een toetsing verricht. De minister heeft op grond van de adviezen het met de grotere bouwhoogte te dienen belang zwaarder laten wegen dan de mogelijke hinder of ontsiering voor de omgeving, welke door die grotere bouwhoogte eventueel kan ontstaan.
De overwegingen van het Gerecht
12.6
Het Gerecht is van oordeel dat de beslissing van de minister ten aanzien van de visuele effecten voor eisers [eiser 5] en [eiser 4] onvoldoende zorgvuldig is voorbereid. Dit resulteert ook in een onvoldoende zorgvuldige voorbereiding van de belangenafweging. In diverse passages van het commentaar van het UO ROP en het advies van de Adviescommissie zijn slordigheden in de formulering geslopen waardoor eisers op het verkeerde been zijn gezet.
Zo schrijft het UO ROP in zijn commentaar op pagina 10 dat het maaiveld van kavel nr. 15 ([eiser 5]) 34 meter hoog is en “daarmee hoger ligt dan het hoogste punt van bouwblok 3”. Dit terwijl uit de hiervoor genoemde tabel volgt dat het hoogste punt van bouwblok 3 op een terreinhoogte van 39.33 meter uitkomt en dus hoger ligt dan kavel 15. Op pagina’s 10 en 11 wordt ook geschreven dat kavel 15 “(volledig) over het bouwplan heen kijkt.”
En vervolgens verwisselt de Adviescommissie in haar rapport onderaan op pagina 10 de namen van eisers [eiser 5] en [eiser 4]: “Het maaiveld van kavel 17 ([eiser 5]) is 40,5 +NMP en ligt dus hoger dan het maaiveld van het bouwplan (29.3 +NMP). Het maaiveld van [eiser 4] is 34 +NMP.” In het op pagina 11 vermelde overzicht wordt het maaiveld van [eiser 5] ten onrechte met 40,5 +NMP aangeduid; overigens wordt daar ook weer een andere hoogte van het maaiveld van [eiser 4] vermeld, 41,5 meter in plaats van 40,5 meter. Tot slot staat in de laatste alinea op pagina 11 onder het kopje “[eiser 5]” geschreven dat “[eiser 5] waarschijnlijk zicht zal hebben op het dak van het project omdat zijn perceel hoger ligt.”
12.7
Deze slordigheden of verschrijvingen in de weergave van de onderzoeksresultaten leiden ertoe dat de beroepsgronden in zoverre slagen. De bestreden beschikking zal worden vernietigd wegens strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel.
12.8
Het Gerecht ziet echter met het oog op zijn taak het geschil zoveel mogelijk definitief te beslechten, aanleiding om de rechtsgevolgen van de bestreden beschikking in stand te laten. Hij betrekt daarbij dat de minister ter zitting heeft verklaard dat de verwisseling van de namen [eiser 5] en [eiser 4] en/of de verwisseling van de maaiveldhoogtes van hun kavels niet tot een andere beslissing zullen leiden. Het Gerecht is het met de minister eens dat de enkele verschrijvingen de conclusies van de minister over het (uit)zicht en de hinder niet anders maken.
Naar het oordeel van het Gerecht heeft de minister op grond van de adviezen van het UO ROP en de Adviescommissie kunnen beslissen dat het bouwproject niet ontsierend is en geen onaanvaardbare hinder oplevert. Dit geldt ook voor de daaropvolgende belangenafweging over de overschrijding van een bouwhoogte van 8 meter.
12.9
De minister heeft na uitgebreid onderzoek beslist op de bouwaanvraag en bij zijn besluitvorming de belangen van alle eisers voldoende betrokken. De verschrijvingen in de weergave van de onderzoeksresultaten hebben twijfel gezaaid bij eisers over de juistheid van de hoogtemetingen van de minister en eisers ertoe bewogen om eigen metingen te laten verrichten op het terrein van [eiser 5]. Daarom is op zitting stilgestaan bij de hiervoor weergegeven tabel uit het commentaar van het UO ROP. Eisers hebben de in deze tabel vermelde metingen niet betwist.
De maaiveldhoogtes van de betreffende omliggende percelen vormen echter niet de enige factor waarmee de minister in zijn overwegingen rekening heeft gehouden. Als het gaat om het (uit)zicht heeft de minister behalve met de maaiveldhoogtes van de woningen ten opzichte van het bouwperceel ook gekeken naar de afstand tussen het betreffende bouwblok en de omliggende woningen, de richting van het uitzicht en de vraag of het direct uitzicht betreft of zijdelings of van achteren.
12.1
Over de belangenafweging merkt het Gerecht nog het volgende op.
Eisers typeren het bouwcomplex onder meer als kolossaal en zeer hoog waardoor het hen schaadt in zicht, licht, lucht en privacy. Eisers gaan er echter aan voorbij dat een bouwhoogte van 8 meter sowieso door de wetgever is toegestaan en dat de belangenafweging van de minister slechts ziet op de overschrijding van die 8 meter en niet op de gehele bouwhoogte. Bovendien is er in dit geval sprake van een hellend en geaccidenteerd terrein waarop de bouwwijze van het project is aangepast, waardoor geen van de eisers zicht heeft op de volle 8 meter en de impact op hun uitzicht wordt beperkt. Bij dit alles betrekt het Gerecht dat een recht op blijvend vrij uitzicht niet bestaat. [1]
Weliswaar zijn de bewoners van de direct aangrenzende percelen niet gevrijwaard van enig zicht op bouwblok 3, maar deze aantasting is niet dermate groot dat de belangenafweging in het voordeel van de bewoners had moeten uitvallen.
Het Gerecht is van oordeel dat de minister heeft kunnen beslissen dat eisers als gevolg van de overschrijding van de bouwhoogte met 2,03 meter niet onaanvaardbaar in hun belangen worden geschaad en dat ook deze uitkomst van de belangenafweging niet anders wordt door de verwisselingen van de namen van [eiser 5] en [eiser 4] en/of de maaiveldhoogtes.
Is er gevaar voor wateroverlast voor het perceel van [eiser 8]?
13. Eiser [eiser 8] betoogt dat bij zijn kavel een verhoging van het project is geprojecteerd waardoor al het (regen)water vanaf het bouwperceel op zijn kavel terecht zal komen. Dat zal ontoelaatbare wateroverlast voor de kavel van [eiser 8] opleveren. Door [naam bouwbedrijf] is geen afwateringsplan overgelegd. De minister had de bouwvergunning daarom niet mogen afgeven.
14. Deze grond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.
14.1
Artikel 16 van de Bwv bepaalt dat de aanvraag van een bouwvergunning de naam, de voornaam, het beroep en de woonplaats van de aanvrager vermeldt en vergezeld gaat van een tekening in dubbel, vervaardigd op een schaal 1:100, aanwijzende: 1º. de constructie der fundering, bekapping, zolderingen, balklagen, vloeren en trappen; 2º. de hoogte en het binnen de muren of wanden gemeten grondoppervlak; 3º. het hoogtepeil van de vloer der benedenverdieping; 4º. het aantal en de afmetingen der vertrekken, trappen en portalen; 5º. de dikte en samenstelling der muren en wanden; 6º. de toegangswegen van licht en lucht; 7º. het aantal verdiepingen; 8º. de plaatsing van het gebouw ten opzichte van de weg en van de belendende percelen.
Artikel 17 van de Bwv bepaalt dat indien de aanvraag een op te richten of voor een gedeelte te vernieuwen woning betreft, de in het vorig artikel bedoelde tekening of omschrijving mede aanwijst, onder meer: 1º. de wijze van watervoorziening; 2º. de wijze van verwijdering van water, vuil en fecaliën.
14.2
In het advies van het UO ROP van 11 mei 2023 is de aanvraag van de bouwvergunning alleen getoetst aan artikel 16 van de Bwv. De minister heeft in het verweerschrift aangegeven dat het bouwperceel altijd al van boven naar beneden liep en dat het steile verloop door de bebouwing wordt onderbroken door terrassen. Ter zitting heeft de minister verder toegelicht dat er ook is getoetst aan artikel 17 van de Bwv. Uit de overgelegde tekeningen blijkt dat voorzien is in een sceptic tank voor de afvoer voor het huishoudwater en het hemelwater dat op het dak valt, aldus de minister.
14.3
Het Gerecht is van oordeel dat de minister terecht heeft geoordeeld dat de aanvraag en tekeningen niet in strijd zijn met artikel 16 en 17 van de Bwv. Uit de bouwtekeningen kan immers worden afgeleid de wijze van watervoorziening en de wijze van verwijdering van water.
Voor zover eisers betogen dat de beroepsgrond mede berust op de hinder genoemd in de weigeringsgrond van artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv, volgt het Gerecht eisers evenmin. Dat de bebouwing van het perceel een ander verloop van hemelwater met zich zou brengen, zodanig dat er een ontoelaatbare wateroverlast voor de kavel van [eiser 8] zou ontstaan, acht het Gerecht in aanmerking genomen de toelichting van de minister in het verweerschrift op dit punt onvoldoende onderbouwd.
Is de toegangsweg geschikt en komen de verkeersveiligheid en de bereikbaarheid van de woningen in gevaar?
15. Eisers voeren aan dat de toegangsweg naar het bouwproject te smal is om de te verwachten toename van het verkeer op te vangen. Er zal verkeerschaos ontstaan omdat voertuigen elkaar niet kunnen passeren en het onmogelijk is te keren en achteruitrijden wordt bemoeilijkt door het sterk hellende terrein. De weg is ook moeilijk toegankelijk voor hulpdiensten.
16. Deze grond slaagt niet. Het Gerecht motiveert dat als volgt.
16.1
Eisers baseren zich allereerst op artikel 22, aanhef en onder 6, van de Bwv. Dit artikel bepaalt dat een bouwvergunning wordt geweigerd als de weg waaraan de woning zal komen te liggen, niet voldoet aan de eisen, welke betreffende het tracé, de breedte en de constructie daarvan, rekening houdende met de aard van de woning en de eis van begaanbaarheid van de weg voor de gouvernementsdiensten, gesteld worden.
Verder wordt een beroep gedaan op artikel 22, aanhef en onder 7, van de Bwv dat voorschrijft -kort gezegd- dat een bouwvergunning wordt geweigerd als het gebruik van het gebouw gevaar zal opleveren voor de veiligheid van het verkeer, de vrije loop van het verkeer zal hinderen, de bereikbaarheid van de bebouwing in de omgeving zal verminderen of door haar verkeersaantrekkend karakter de omgeving overlast zal bezorgen.
16.2
In het advies van 11 mei 2023 schrijft het UO ROP dat het bouwterrein aan een openbare weg ligt en vanuit de zijstraat van de [naam weg] goed bereikbaar is. Deze weg voldoet aan de gestelde eisen betreffende het tracé, de breedte en de constructie. Verder schrijft UO ROP dat het een bouwplan voor woondoeleinden betreft met voldoende parkeerplaatsen op het terrein. Het bouwplan bevindt zich in een woonwijk met langzaam verkeer. De doorgang van de openbare weg wordt ook niet verhinderd.
De minister heeft ter zitting een nadere toelichting gegeven op het type weg mede aan de hand van foto’s en videobeelden. De weg is uitsluitend bedoeld voor de bewoners van de omgeving. De minister heeft uitgelegd dat het EOP drie soorten wegen onderscheidt: primaire, secundaire en tertiaire wegen, waarbij voor elk type weg een ontwerp snelheid geldt en verder het aantal en de breedte van de rijstroken is bepaald. De onderhavige weg behoort tot een lagere klasse dan een tertiaire weg. Indien rekening gehouden met de breedte van een tertiaire weg van 3 meter dan kan worden aangenomen dat een breedte van 3 meter voor een weg van een lagere klasse voldoende is. Er zal naar verwachting niet harder worden gereden 10-15 km per uur. De weg is voldoende breed voor hulpdiensten. Er is bovendien nog een betonnen band van 15 centimeter aan weerszijden die de weg nog breder maakt en bovenaan is er een cul de sac waar gedraaid kan worden.
16.3
Het Gerecht is van oordeel dat de minister op basis van een gedegen onderzoek op goede gronden heeft kunnen concluderen dat de weg voldoet aan de vereisen van de wet. De weg voldoet aan de vereisten van de bereikbaarheid voor hulpdiensten. Verder zal de weg vooral gebruikt worden door bewoners en hoewel het weggebruik zal toenemen door de toekomstige bewoners van de bouwblokken, leidt dat niet tot een onaanvaardbare situatie met het oog op de bereikbaarheid en de veiligheid. De aangevoerde beroepsgronden leiden niet tot het oordeel dat de minister de bouwvergunning had moeten weigeren op grond van artikel 22, aanhef onder 6 en 7, van de Bwv.
Conclusie en gevolgen
18. De beroepsgronden van eisers slagen in zoverre dat de beslissing over ontsiering en hinder en de gemaakte belangenafweging in de bestreden beschikking onzorgvuldig is voorbereid. De bestreden beschikking moet om die reden worden vernietigd. Het Gerecht ziet aanleiding om de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden beschikking in stand te laten, omdat de minister heeft kunnen oordelen dat het bouwproject ontsierend noch hinderlijk is voor de omgeving en dat de belangenafweging over de bouwhoogte niet in het voordeel van eisers uitvalt. Het Gerecht betrekt daar ook bij dat de minister na correctie van de onzorgvuldigheden niet tot een andere beslissing zou komen. Dit betekent dat de bouwvergunning in stand blijft.
19. Omdat het beroep gegrond is, zal het Gerecht de minister veroordelen in de proceskosten die eisers hebben gemaakt. Het Gerecht begroot die kosten op Cg 1.400,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, waarde per punt Cg 700,-). Het Gerecht zal verder bepalen dat de minister het door eisers betaalde griffierecht van Cg 150,- aan hen moet vergoeden.
Beslissing
Het Gerecht:
- verklaarthet beroep van eisers tegen de bestreden beschikking
gegrond; - vernietigtde bestreden beschikking;
- bepaalt dat
- veroordeelt de minister tot betaling aan eisers van hun proceskosten tot een bedrag van Cg 1.400,-;
- bepaalt dat de minister het door eisers betaalde griffierecht van Cg 150,- aan hen vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. drs. S. Lanshage, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025, in tegenwoordigheid van mr. C. Anselma-Bernsen, griffier.
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen alle partijen hoger beroep instellen bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie.
Het hoger beroepschrift moet worden ingediend
binnen zes wekenna de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
binnen zes wekenna de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Het hoger beroep moet worden ingediend bij het Gerecht dat de uitspraak heeft gedaan.
De indiener van het hoger beroep moet in ieder geval:
- het hoger beroepschrift indienen in tweevoud;
- een afschrift van deze uitspraak bijvoegen;
- vermelden waarom hij het niet eens is met de uitspraak (hoger beroepsgronden).
Partijen kunnen gebruik maken van de mogelijkheid om binnen de gegeven hoger beroepstermijn te volstaan met een pro-forma hoger beroepschrift. Dit betekent dat de hoger beroepsgronden op een later moment worden ingediend.
Voor het instellen van het hoger beroep is griffierecht verschuldigd.