ECLI:NL:OGEAC:2025:38

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202304274

Vonnis van 10 maart 2025

in de zaak van

de besloten vennootschap
INVEST REALTY B.V.,gevestigd in Curaçao,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.A. Peterson,

tegen

[Gedaagde],

wonend in [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. Q.D.A. Carrega.

Partijen worden hierna Invest en [gedaagde] genoemd.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het verzoekschrift van 28 december 2023, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
nadere producties van Invest,
de mondelinge behandeling van 5 november 2024,
de pleitnotities.

1.2.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Invest verleent makelaarsdiensten.

2.2. [

Gedaagde] is eigenaar van diverse onroerende zaken in Curaçao en heeft in het verleden vaker gebruik gemaakt van de makelaarsdiensten van Invest.

2.3. [

Gedaagde] had het plan opgevat om zijn onroerend goed, plaatselijk bekend als [het pand] in Otrobanda (hierna: het pand), te verkopen.

2.4.

Begin 2023 is Invest via [makelaar 1] (makelaar, hierna te noemen: [makelaar 1] ) in contact gekomen met een mogelijke koper voor het pand, GMFB Caribbean Real Estate SPF (hierna: GMFB).

2.5.

Op 16 januari 2023 heeft Invest [gedaagde] hiervan op de hoogte gesteld. [Gedaagde] heeft vervolgens het volgende WhatsApp-bericht aan Invest verstuurd, inhoudende, voor zover van belang:

“(…) As you mentioned, we will keep your commission at 4%. If I get a great price, then I will see what more I can do.”

2.6.

Op 9 februari 2023 heeft GMFB een schriftelijk bod gedaan het pand te kopen voor een koopprijs van NAf 2,7 miljoen, waarvan NAf 2 miljoen betaald zou worden middels een zogenaamde ‘credit swap’.

2.7.

In de daaropvolgende maanden heeft GMFB in samenspraak met [gedaagde] verschillende financieringsmogelijkheden voor het pand onderzocht. In dat kader heeft op 1 juli 2023 een gesprek plaatsgevonden tussen GMFB, [gedaagde] en [makelaar 1].

2.8.

Bij koopovereenkomst van 15 juli 2023 heeft GMFB het pand voor

NAf 2,7 miljoen van [gedaagde] gekocht, waarvan NAf 2,45 miljoen zou worden betaald middels de genoemde ‘credit swap’.

2.9.

Op 20 juli 2023 hebben [gedaagde] en Invest het volgende WhatsApp-gesprek gevoerd, voor zover van belang:

“(…)

[gedaagde]: My friend, let me make one thing clear. If I told you 4% commission, then I will give that to you. I am just trying to figure things out. Because you said you are going to give [makelaar 1] half an I get to know that the buyer us also has some deals with him. I am not judging anyone, but I can’t be the idiot.

Invest: [Gedaagde], [makelaar 1] has different business (…) when I knew after a year he buys an apptscomplex for me and he ask me if I work with other real estate companies, I response to him that yes I work with other real estates company, because he has different properties and also he knows a lot of potentials client that can buy properties, and I agree to share my commssion. I do the same with Landmark, Caribe (…)”

2.10.

Op 8 december 2023 heeft Invest, na daartoe verkregen verlof van het gerecht, conservatoir derdenbeslag ten laste van [gedaagde] gelegd onder (de derdengeldenrekening van) de bij de verkoop betrokken notaris.

2.11.

Op 20 december 2023 heeft [gedaagde] de volgende e-mail aan de gemachtigde van Invest verstuurd, inhoudende voor zover van belang:

“(…)

I offered to explore the possibilities of getting a higher amount for the mortgage swap which will resolve their funding issue. Even though it significantly reduces the funds available for investments I just wanted the deal to go through. I also stated that for this deal to go through I can only pay Naf. 50K reference fee to [belanghebbende 1] as I am not getting sufficient funds after the higher mortgage swap to fulfill my commitments. The buyer representative was present at the meeting. I have never said that I will not pay the 50K reference fee to [belanghebbende 1]. (…)

As discussed yesterday, I am willing to pay 50K to [belanghebbende 1] if the deal goes through.

(…)”

2.12.

Op 22 december 2023 heeft Invest, na daartoe verkregen verlof van het gerecht, conservatoir beslag ten laste van [gedaagde] gelegd op het pand.

2.13.

Op 19 april 2024 zijn partijen overeengekomen dat voornoemd conservatoir beslag wordt opgeheven teneinde het pand aan GMFB te kunnen leveren en dat een bedrag van NAf 140.000 in escrow blijft bij de genoemde notaris tot een (onherroepelijk) vonnis in de onderhavige zaak.

3.De vordering

3.1.

Invest vordert – samengevat – dat het gerecht [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan Invest van in totaal NAf 114.360 (inclusief omzetbelasting), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 december 2023, met veroordeling [gedaagde] in de (na)kosten, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.De beoordeling

4.1.

Invest legt aan haar vordering ten grondslag dat partijen op 16 januari 2023 een gebruikelijke courtageafspraak van 4% van de koopprijs zijn overeengekomen terzake de verkoop van het pand. Partijen zijn nimmer (nader) een voorwaarde overeengekomen dat alleen indien de koopprijs cash zou worden betaald aan [gedaagde], Invest aanspraak zou kunnen maken op deze courtage. De enige voorwaarde voor het verschuldigd worden van deze courtage was dat de koopprijs minimaal NAf 2,4 miljoen zou zijn. Nu vaststaat dat de door Invest aangedragen koper, GMFB, de overeengekomen koopprijs van NAf 2,7 miljoen voor het pand heeft betaald aan [gedaagde], is [gedaagde] de overeengekomen courtage van NAf 108.000, vermeerderd met 6% omzetbelasting aan Invest verschuldigd. Noch [gedaagde], noch [makelaar 1] was bevoegd om tijdens een vergadering op 1 juli 2023 waarbij Invest niet aanwezig was, de overeengekomen courtage te wijzigen in 2% van de koopprijs dan wel NAf 50.000. Daartoe is geen enkele volmacht gegeven. De nadien gemaakte (overigens ook gebruikelijke) afspraak tussen Invest en [makelaar 1] om de courtage te verdelen regardeert [gedaagde] verder niet, aldus nog steeds Invest.

4.2. [

gedaagde] heeft – zo heeft het gerecht begrepen uit het ter terechtzitting verhandelde – als verweer aangevoerd dat partijen op 16 januari 2023 inderdaad een courtageafspraak van 4% van de koopprijs terzake de verkoop van het pand zijn overeengekomen, maar dat hierbij de voorwaarde gold dat tenminste NAf 700.000 van de koopprijs van NAf 2,7 miljoen cash zou worden voldaan door GMFB. Nu het pand uiteindelijk op 15 juli 2023 is verkocht met een ‘credit swap’ constructie van NAf 2,45 miljoen, is slechts NAf 250.000 cash aan [gedaagde] betaald. Daarmee heeft de genoemde voorwaarde zich niet verwezenlijkt en is deze afspraak komen te vervallen. Tijdens een bespreking op 1 juli 2023 hebben de aldaar toen aanwezige partijen besproken dat [gedaagde] bereid is niettemin NAf 50.000 aan Invest te betalen en dat [makelaar 1] verder van commissie zou afzien. [Makelaar 1] heeft toen aangegeven dat dit geen probleem zou zijn en dat hij met Invest zou praten. Daarop hebben GMFB, [makelaar 1] en [gedaagde] elkaar de hand geschud. [gedaagde] is nog steeds bereid om NAf 50.000 aan Invest te betalen, aldus [gedaagde].

4.3.

Vast staat dat een door beide partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst waarin de courtage-afspraken zijn vastgelegd ontbreekt. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Voor de vaststelling van wat partijen precies zijn overeengekomen, komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard, de zin die zij in de gegeven omstandigheden over en weer mochten toekennen aan elkaars verklaringen en gedragingen en hetgeen zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het geval van betekenis.

4.4.

Het WhatsApp-bericht van [gedaagde] aan Invest van 16 januari 2023 spreekt boekdelen: “
we will keep your commission at 4%”, oftewel: we zullen de courtage
houdenop 4 %
.Dit strookt met de stelling van Invest dat dit een tussen partijen gebruikelijke afspraak was. Dit is niet betwist door [gedaagde]. Invest mocht er in het licht van dit bericht en hun eerdere afspraken dan ook redelijkerwijs vanuit gaan dat tussen partijen een courtage van 4% van de koopprijs gold, zoals te doen gebruikelijk, en zonder nadere voorwaarden. Door [gedaagde] zijn geen nadere omstandigheden gesteld, noch zijn deze het gerecht gebleken waaruit moet worden geconcludeerd dat Invest op enig moment anders moest verwachten. Sterker nog, op 20 juli 2023 – zes maanden later - heeft [gedaagde] deze afspraak nogmaals bevestigd: “
If I told you 4% commission, then I will give that to you”. Ook hier verwijst [gedaagde] niet naar de genoemde (of enige andere) voorwaarde. Dit brengt mee dat Invest aanspraak kan maken op een courtage van 4% van de overeengekomen en betaalde koopprijs, tenzij deze overeenkomst, zoals door [gedaagde] gesteld, later is gewijzigd.

4.5.

Dit zou volgens [gedaagde] zijn gebeurd tijdens de bespreking op 1 juli 2023. De aldaar aanwezige partijen - GMFB, [gedaagde] en [makelaar 1] - zouden zijn overeengekomen dat [gedaagde] NAf 50.000 aan Invest zou betalen voor haar makelaarsdiensten aangezien Invest de helft van de courtage van plan was te geven aan [makelaar 1]. Nu vaststaat dat Invest niet bij deze bespreking aanwezig was, terwijl een (gewijzigde) overeenkomst eveneens tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan, kan niet worden geconcludeerd dat Invest aan deze, ten opzichte van voornoemde courtageafspraak, gewijzigde overeenkomst is gehouden. Dit zou anders kunnen zijn indien [makelaar 1] ten tijde van die bespreking optrad als gevolmachtigde/vertegenwoordiger van Invest, hetgeen gelet op de gemotiveerde betwisting van Invest in dit verband, niet is komen vast te staan.

4.6.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van Invest moet worden toegewezen.

4.7.

Omdat [gedaagde] in het ongelijk wordt gesteld, wordt hij veroordeeld in de proceskosten. De kosten van Invest worden tot aan deze uitspraak begroot op

NAf 690 aan griffierecht, NAf 322,93 aan oproepingskosten, NAf 2.141,65 aan beslagkosten en NAf 6.000 (3 punten x tarief 7) aan gemachtigdensalaris, in totaal NAf 9.154,58.

4.8.

De gevorderde beslagkosten in verband met het gelegde conservatoir derdenbeslag worden afgewezen nu zich daarvan geen stukken in het dossier bevinden.

4.9.

De gevorderde wettelijke rente en de nakosten worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld.

4.10.

De veroordelingen in deze uitspraak gaan meteen in en kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.

5.De beslissing

Het gerecht:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Invest van een bedrag van NAf 114.360 (inclusief omzetbelasting), vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 december 2023 tot aan de dag van betaling;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van Invest van NAf 9.154,58, te vermeerderen met NAf 250 aan nakosten zonder betekening, verhoogd met NAf 150 in geval van betekening;

5.3.

bepaalt dat de proceskosten moeten worden betaald binnen veertien dagen en dat die kosten worden verhoogd met de wettelijke rente als niet op tijd wordt betaald;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.B. Hubben, rechter, bijgestaan door

mr. H. Akbuz, griffier, en in het openbaar uitgesproken.